Besten,

Ik ga een eerste eigen woning kopen, maar hoef hiervoor niet te lenen. Ik zou dit toch willen doen om fiscale redenen en om wat meer liquide middelen over te houden. Daarom ben ik eens gaan kijken wat de ideale lening zou zijn. Kunnen jullie mijn gedachtengang even controleren (want heb hier eigenlijk geen ervaring mee). Omdat een foto meer dan 1000 woorden zeggen heb ik alles is een overzichtje gegoten.

--



--
De bedragen voor de fiscale korf zijn wel van 2017, maar dat verandert aan de logica niets. Waar ik vooral aan twijfel is of een voordeel van €2280 mij ook effectief €912 'oplevert' ?

Voor de rest kan je mijn redenering wel volgen adhv het schemaatje denk ik.

Indien bovenstaande klopt, dan lijkt het me best om op 20 jaar te lenen. Totaal voordeel is ietsje groter, opbrengsten op extra geleend bedrag zijn niet mee gerekend (minimaal : €18000 / 20 j / 0.7% = €2580) en je hebt wat meer liquide middelen.

Klopt mijn redenering of zie iets over het hoofd ?

---

edit. Als ik het topic van hypothecaire leningen overloop vraag ik me af of de rentevoeten (opgezocht op deze site) wel realistisch zijn. Quotiteit is wel maar 10 - 15%, dus misschien kan dat wel helpen.

Niet vergeten dat u van uw delta (i.e. de fiscale 'winst') nog volgende kosten dient af te trekken:
- Dossierkosten bank (tussen de 250 en 750 euro, eenmalig)
- hypotecaire en notariële kosten (eenmalig, deels afhankelijk van het ontleende bedrag: reken maar op 1000 tot 1500 euro minimum voor uw bedragen)
- schuldsaldoverzekering (eenmalig of jaarlijks, leeftijdsafhankelijk, reken op eenmalig 750 tot 1250 euro voor uw bedragen)
Die laatste kan u wel inbrengen in uw belastingen, als u nog niet aan pensioensparen zou doen...

Dus met andere woorden: de reele winst is sowieso steeds lager dan uw delta laat vermoeden: ik laat u de eindsschatting zelf maken, maar de conclusie klopt wel: liefst zo lang mogelijk lenen (waarom niet op bv 25j?), ten minste als dit geen grote negatieve impact heeft, want alhoewel het ontleenbare bedrag hierdoor verder mag stijgen, heeft dit wel een impact op schuldsaldoverzekering alsook notariskosten...

tnx, Inquiere. Naar de extra kosten had ik nog niet gekeken, daar deze toch bijna gelijk zijn voor alle looptijden (behalve dan de svv) Ik ben echter al wel 46, dus dat heeft misschien wel een negatieve impact op die ssv.(en ook de reden waarom ik slechts op 20j zou lenen).

Denk dat ik maar eens naar wat banken moet gaan en eens zien wat zij zeggen.

Eerste opmerkingen die ik heb:
- 2280 / 12 = 190. Hoe kom jij dan aan een max aflossing van 192?
- Fiscaal voordeel jr 01-10 = 9210? Kan het zijn dat je de cijfers 2 en 1 hebt verdraaid? 912 * 10 = 9120.
- Je zou misschien ook nog rekening kunnen houden met de gemeentebelastingen. Je voordeel is dus eigenlijk nog groter.
- Je schrijft dat de fiscale bedragen van 2017 zijn. Dat maakt denk ik niets uit aangezien deze bedragen niet meer geïndexeerd worden.
- Langer lenen betekent meestal hogere interesten en langer interesten betalen. Het voordeel kan dan volledig weg zijn of zelfs negatief worden. De stelling 'liefst zo lang mogelijk lenen' moet je dus nuanceren.
- Op spaargids zullen vooral mensen posten die een enorm goede rentevoet hebben gekregen, je kan er dus niet zomaar vanuit gaan dat je zelf ook zo'n goede rentevoet zal krijgen. Je Q is idd wel laag. Jij ziet dat als een voordeel voor de bank. De bank heeft idd wel het voordeel dat de lening quasi risicoloos is. Maar het nadeel is dat het te ontlenen bedrag laag is en dus de te ontvangen interesten ook beperkt is. De bank verdient er dus eigenlijk niet zoveel op en zal dus ook niet geneigd zijn hun scherpste rentevoet aan te bieden.
- Als je 15jr vs 20jr bekijkt heb je slechts 164 EUR meer bij 20jr (in het huidige overzicht). Stel dat je aan LTS zou willen doen na je lening, kan je eventueel ook eens de vergelijking maken tussen 20j lening versus 15 jaar lening + 5 jaar LTS. Je voordeel zal dan nog groter worden, maar het geld in LTS staat natuurlijk vast tot je pensioen. LTS mee in rekening brengen maakt het natuurlijk allemaal nog complexer...

perrush schreef: ↑27 mei 2018, 10:32 tnx, Inquiere. Naar de extra kosten had ik nog niet gekeken, daar deze toch bijna gelijk zijn voor alle looptijden (behalve dan de svv) Ik ben echter al wel 46, dus dat heeft misschien wel een negatieve impact op die ssv.(en ook de reden waarom ik slechts op 20j zou lenen).

Denk dat ik maar eens naar wat banken moet gaan en eens zien wat zij zeggen.

Als u reeds 46 jaar bent, zal de ssv een bepalende rol gaan spelen in het vinden van het optimum, dit wegens de pijlsnel oplopende premie naarmate u ouder wordt.

Een ssv is fiscaal echter niet verplicht: sommige banken lenen ook zonder ssv, ten minste als u een zeker kapitaal (normaal ter grote van uw lening) vast bij hen parkeert, bijvoorbeeld via langetermijnsparen...dat spaart een hoop kosten, levert u een mooie rente op èn indien u nog niet aan LTS deed ook nog eens een bijkomend fiscaal voordeel...

U merkt het zelf: een fiscaal geoptimaliseerde lening is al snel maatwerk: ga langs bij uw bankkantoor alsook enkele gespecialiseerde banken voor advies en een gedetailleerde berekening en probeer ook de exacte hypotheekkosten en variabele tarieven van uw notaris te bekomen; niet elke notaris is nl. even duur.

- 2280 / 12 = 190. Hoe kom jij dan aan een max aflossing van 192?

blijkbaar idd fout gerekend. Over die €2 val ik niet, gaat enkel om de redenering

- Fiscaal voordeel jr 01-10 = 9210? Kan het zijn dat je de cijfers 2 en 1 hebt verdraaid? 912 * 10 = 9120.

klopt, foutje. Goed gezien

- Je zou misschien ook nog rekening kunnen houden met de gemeentebelastingen. Je voordeel is dus eigenlijk nog groter.

niet te moeilijk maken, is zo al erg genoeg

- Je schrijft dat de fiscale bedragen van 2017 zijn. Dat maakt denk ik niets uit aangezien deze bedragen niet meer geïndexeerd worden.

Had ergens gelezen dat het voor 2018 €2310 zou zijn. maar dat blijkt voor het federale niveau te zijn
https://taxworld.wolterskluwer.be/nl/ni ... sten-2018/

- Langer lenen betekent meestal hogere interesten en langer interesten betalen. Het voordeel kan dan volledig weg zijn of zelfs negatief worden. De stelling 'liefst zo lang mogelijk lenen' moet je dus nuanceren.

Dit is toch meegenomen in de berekening ?

- Op spaargids zullen vooral mensen posten die een enorm goede rentevoet hebben gekregen, je kan er dus niet zomaar vanuit gaan dat je zelf ook zo'n goede rentevoet zal krijgen. Je Q is idd wel laag. Jij ziet dat als een voordeel voor de bank. De bank heeft idd wel het voordeel dat de lening quasi risicoloos is. Maar het nadeel is dat het te ontlenen bedrag laag is en dus de te ontvangen interesten ook beperkt is. De bank verdient er dus eigenlijk niet zoveel op en zal dus ook niet geneigd zijn hun scherpste rentevoet aan te bieden.

tja, dat moet de bank weten. Kunnen ook redeneren dat ze misschien een nieuwe klant binnenhalen.

- Als je 15jr vs 20jr bekijkt heb je slechts 164 EUR meer bij 20jr (in het huidige overzicht). Stel dat je aan LTS zou willen doen na je lening, kan je eventueel ook eens de vergelijking maken tussen 20j lening versus 15 jaar lening + 5 jaar LTS. Je voordeel zal dan nog groter worden, maar het geld in LTS staat natuurlijk vast tot je pensioen. LTS mee in rekening brengen maakt het natuurlijk allemaal nog complexer...

Ik doe nu wel aan pensioensparen. Moet wel eens kijken in welke korf dat juist zit.

Nog ff een nieuwe foto opladen, misschien heeft iemand er ooit nog iets aan.



--

Dan had ik nog wel 1 vraag. Als je naar het voorbeeld van 10 jaar en 2% kijkt, dan betaal je (volgens deze site) €2136 op een bedrag van €20700. Of zijnde 10.32%.

Hoe komt men dan eigenlijk aan een rentevoet van 2% ? Ik zie niet onmiddellijk hoe ik van 10.32% naar 2% geraak.

--

edit : gedeeltje zelf gevonden, maar versta er de ballen van
https://www.axabank.be/nl/blog/2017/05/ ... is-het-jkp

perrush schreef: ↑27 mei 2018, 12:20 Dan had ik nog wel 1 vraag. Als je naar het voorbeeld van 10 jaar en 2% kijkt, dan betaal je (volgens deze site) €2136 op een bedrag van €20700. Of zijnde 10.32%.

Hoe komt men dan eigenlijk aan een rentevoet van 2% ? Ik zie niet onmiddellijk hoe ik van 10.32% naar 2% geraak.

Wanneer u leent aan 2% zoals in uw voorbeeld, betaalt u jaarlijks 2% interest op het gedeelte van de nog openstaande schuld, schuld die elk jaar afneemt natuurlijk, want u betaalt behalve de jaarlijkse interesten ook nog kapitaal terug: daardoor betaalt u weliswaar 10 maal 2% interest, maar niet 10 maal op hetzelfde bedrag! Logisch toch? (*)

Een goede vuistregel om snel het totaal aan interesten te schatten die u over de totale looptijd zal dienen te betalen bovenop het kapitaal dat u regelmatig aflost, is de jaarlijkse interestvoet toe te passen op de helft van het ontleende/terugbetaalde bedrag en daar dan zo'n 5% voor korte, en 10% voor lange looptijden bij te doen...

De site waar u deze tabel hebt berekend verkiest vervolgens om dat totaal bedrag aan interesten voor te stellen in procenten van het ontleende bedrag: dit percentage stelt echter niets voor en is louter informatief en verwarrend.

Het JKP waarnaar u verwijst is nog iets helemaal anders: dat is een theoretische jaarlijkse interest die de bank wettelijk dient te berekenen door alle bankkosten verbonden aan uw lening (zoals bv de dossierkosten) om te rekenen alsof ze niet bestonden, doch zouden vervat zitten in de rentevoet van de lening. Dit maakt het makkelijk voor u om leningen te vergelijken tussen banken onderling, daar sommige banken zeer hoge dossier en andere kosten hebben, terwijl andere bijna gratis zijn, waardoor een initiële lagere interestvoet bij een bank met dure kosten, ook een duurdere lening kan opleveren, iets wat u dankzij het JKP meteen zou moeten kunnen zien (tenminste als u het concept kent).




(*): feitelijk betaalt u een lening niet jaarlijks terug, maar maandelijks, dus om helemaal correct te zijn zou ik niet moeten spreken over 10 terugbetalingen, maar 120 en dit tegen een maandelijkse interestvoet ipv een jaarlijkse, maar dit terzijde: het principe blijft gelijk.