KoenV schreef: ↑10 juni 2018, 11:09 Is het momenteel interessant om te investeren in GVV's zoals Home Invest Belgium?
Ik heb nog een bedrag (+/- 75k) staan dat ik de komende jaren zeker niet nodig heb. Een deel van mijn spaargeld zit al in fondsen dus ik zoek nog iets anders om in te investeren. Dit lijkt mij eventueel wel een optie. Ik ben echter totaal niet op de hoogte hoe dit (GVV's) allemaal in elkaar zit.
Is er bv een risico dat je al je geld verliest?

Mikman schreef: ↑11 juni 2018, 19:12 Gert De Mesure heeft een boek geschreven over vastgoedvennootschappen: "GVV's van A tot X, beleggen in beursgenoteerd Belgisch Vastgoed". Daarin krijg je uitleg en een overzicht van de Belgische GVV's.

Mikman schreef: ↑11 juni 2018, 19:12

KoenV schreef: ↑10 juni 2018, 11:09 Is het momenteel interessant om te investeren in GVV's zoals Home Invest Belgium?
Ik heb nog een bedrag (+/- 75k) staan dat ik de komende jaren zeker niet nodig heb. Een deel van mijn spaargeld zit al in fondsen dus ik zoek nog iets anders om in te investeren. Dit lijkt mij eventueel wel een optie. Ik ben echter totaal niet op de hoogte hoe dit (GVV's) allemaal in elkaar zit.
Is er bv een risico dat je al je geld verliest?

Gert De Mesure heeft een boek geschreven over vastgoedvennootschappen: "GVV's van A tot X, beleggen in beursgenoteerd Belgisch Vastgoed". Daarin krijg je uitleg en een overzicht van de Belgische GVV's.
Het maandblad van de Vlaamse Federatie voor Beleggers had vorige maand toevallig ook een (hoofd)artikel waarin de bazin van Home Invest Belgium aan het woord kwam.

Zeg nooit nooit, maar de kans dat een GVV failliet gaat is heel klein. Precies omdat ze aan heel strikte regels gebonden zijn én hun boekhouding heel transparant is. In al die jaren dat de reglementering bestaat is er nog nooit één Belgische GVV failliet gegaan.

Paar regels die specifiek van toepassing zijn op GVV's:

-activiteiten beperken tot beleggingen in vastgoed
-schuldgraad maximum 65%, vanaf het moment dat die 50% overschrijdt moet financieel plan opgesteld worden.
-gediversifieerde portefeuille: geen enkel gebouw mag 20% van geconsolideerd patrimonium uitmaken ( behoudens door FSMA uitzonderlijk toegestane afwijkingen).
-portefeuille geboekt aan reële waarde, zonder afschrijvingen van gebouwen
-Trimestriële evaluatie van het patrimonium door onafhankelijk expert, die op hun beurt om de 3 jaar moeten roteren.
-Vrijstelling van vennootschapsbelasting.
-minstens 30% van aandelen moet publiek verhandelbaar zijn.

En daar komen nog een paar niet-gereglementeerde zaken bij die specifiek in het voordeel van GVV's spreken, zoals bijna altijd een ervaren management en het uitspelen van de schaalgrootte.


Kan het, failliet gaan? Ja, als ze bijvoorbeeld veel geld zouden steken in de ontwikkeling van een project dat mislukt ( maar projectontwikkeling is op zijn beurt waar aan specifieke regels gebonden ) en hun huurinkomsten jaar na jaar zouden afnemen. Maar veel GVV's, ook Home Invest Belgium, hebben een ervaren management en kennen de subsector waarop ze focussen ( in dit geval residentieel vastgoed) als hun broekzak.
Het blijft vastgoed, dus als de vastgoedmarkt klappen krijgt, is het niet onlogisch dat GVV's meedelen in de klappen.
Natuurlijk kan dit net zoals andere beleggingen ook net weer een uitgelezen kans zijn om goedkoop in te pikken.

Ik zou wel spreiden over verschillende GVV's en in verschillende sectoren, dat is wat ik ook doe. Dat vind ik net een groot voordeel, dat je op die manier je risico nog verder kan spreiden. Het voordeel van een GVV is ook dat je de samengestelde intrest kan laten werken, anders dan bijvoorbeeld fysiek vastgoed ( waar je wel weer het voordeel hebt om de huurinkomsten te gebruiken om een hypothecaire lening af te betalen, dus dat is een andere vorm van herinvesteren ).

Hou er ook rekening mee dat GVV's momenteel relatief gezien hoog gewaardeerd staan. Dat komt door de lage rente waardoor nogal wat beleggers in GVV's vluchten op zoek naar rendement. Wanneer de rente stijgt zal dat voor wat koersdruk zorgen. Niet omdat inflatie slecht is voor GVV's ( zij kunnen hun huurprijzen dan ook aanpassen ) maar wel omdat beleggers dan naar andere 'defensieve' producten ( spaarrekening, obligaties ) zouden kunnen schuiven.

De GVV's die ik momenteel in portefeuille heb ( zonder dat dat een koopadvies inhoudt, enkel ter info!) :

Care Property Invest ( investeert in zorgcentra, 100% bezettingsgraad, zeer lange huurcontracten, verhuren aan OCMW's, mogen contractueel gezien een eventuele verhoging van de roerende voorheffing doorrekenen in hun huurcontracten, dus heel veilig tegen een graaiende overheid, dividend stijgt ieder jaar ).

-Cofinimmo

-Retail Estates ( onlangs verkozen tot de 10 meeste veilige aandelen, zie in topic daarover )

-Intervest W&O

-WDP

-Montea

-Home Invest Belgium ( toevallig sinds vandaag )


Staan nog op "ooit kopen"-lijst:

Aedifica

Ascencio

Maar eerst de reeds verworven posities verder uitbouwen.

Belca2 schreef: ↑11 juni 2018, 19:56 Volgens bol.com is het niet meer leverbaar.

Misschien kan je eens contact opnemen met de auteur.

Mikman schreef: ↑12 juni 2018, 01:06 Het werkt precies zoals bij andere ('gewone') aandelen. Dus je kan die gewoon kopen bij een online broker.

Ivm Retail Estates: ik ga niemand beleggingsadvies geven, want als het dan fout loopt... Ik kan alleen zeggen dat ik persoonlijk veel vertrouwen heb in het management en dat het dat nog niet beschaamd heeft de afgelopen jaren. Maar dat is natuurlijk geen garantie voor de toekomst. Retailers kunnen de komende tijd onder druk komen te staan, wat dan weer tot leegstand zou kunnen leiden. Vandaar: beter spreiden over verschillende sectoren. Hou er wel rekening mee dat er doorgaans al veel verrekend is in een koers van een GVV; WDP heeft bijvoorbeeld een schitterend parcours afgelegd en kan in de toekomst nog enorm profiteren van de e-commerce, maar dat zit ook al grotendeels verrekend in de prijs. Dan betaal je makkelijk het dubbele van de boekwaarde, terwijl er andere GVV's soms onder de boekwaarde te koop zijn, maar die zitten dan in een sector die het moeilijker heeft.


Spreiden in de tijd is altijd veiliger, maar je moet dan wel de discipline opbrengen om het ook te doen natuurlijk, en het kost ook meer omdat je meer transacties doet, en dus logischerwijs meer transactiekosten betaalt.
Wat je zeker niét moet doen, is alles in één aandeel steken. Persoonlijk leg ik de grens op 10% per aandeel ( in de praktijk is het zelden meer dan 8%).

Kevva schreef: ↑12 juni 2018, 16:19 In welk vak vul je dit in? Telt dit ook op fondsen?