Hoe groot het cliché ook is, I'm asking this for a friend. Met name ga ik mee naar diens accountant om de mogelijkheden te overlopen, maar graag had ik al wat informatie ingewonnen.

Situatie: man bezit naast zijn gezinswoning, de blote eigendom van zijn bedrijfsgebouw (geschat op 400.000). Zijn vennootschap heeft het vruchtgebruik (nog een paar jaar resterend).

Op heden wenst hij een nieuwbouw appartement aan zee aan te kopen voor de prijs van 450.000.

1e vraag) Is het in deze situatie interessant om met de vennootschap aan te kopen? Persoonlijk denk ik van niet. Het aftrekken van de notariskosten, registratierechten en BTW voor de aankoop van het appartement klinken misschien wel aanlokkelijk, alsook het afschrijven van het appartement om zo winst te drukken, maar de fiscaliteit van het verhuren is nadeliger. Bovendien word je geconfronteerd met meerwaardebelasting op het moment van verkopen.

2e vraag) Kan het niet interessant zijn om (opnieuw) een gesplitste aankoop te overwegen waarbij de vennootschap het vruchtgebruik (bijv. voor 10 jaar) aankoopt en hijzelf de blote eigendom? In dit geval kunnen we minstens pro rata kosten (BTW, registratierechten, etc.) aftrekken; is de duurdere fiscaliteit bij het verhuren slechts 'tijdelijk' (10 jaar) en is er zero meerwaardekosten verschuldigd eenmaal het vruchtgebruik uitdooft en de natuurlijke persoon volle eigenaar wordt.

Wat denken jullie?

Via vennootschap aankopen is enkel interessant als die vennootschap winst maakt, en je een gebouw koopt met zware renovatie kosten.

Als je Btw in aftrek wil nemen moeten er btwinkomsten tegenover staan. Dit gaat hier niet het geval zijn. Btw is dus niet aftrekbaar maar is een kost.
De aankoopkosten Ed kunnen idd in 1x in aftrek genomen worden. Ideaal voor als je dit jaar veel winst gaat maken.
Een gesplitste aankoop kan, maar hij moet een reden hebben om dit appartement te kopen of op het vruchtgebruik te kopen. Als het vruchtgebruik 20 jaar loopt en het zou 200.000 euro waar zijn, dan moet er al 1.000,00 euro huur tegenover staan.

Je accountant weet dat het beste. Zou op zijn advies verder gaan.

voodoo schreef: ↑17 augustus 2018, 16:24 Als je Btw in aftrek wil nemen moeten er btwinkomsten tegenover staan. Dit gaat hier niet het geval zijn. Btw is dus niet aftrekbaar maar is een kost.

Hoezo? De (activiteit van de) vennootschap is BTW-plichtig, dan heeft zij toch ook recht op aftrek? Als er een bedrijfswagen wordt aangekocht, kan de BTW worden afgetrokken, waarom dan niet bij een onroerend goed?

voodoo schreef: ↑17 augustus 2018, 16:24 De aankoopkosten Ed kunnen idd in 1x in aftrek genomen worden. Ideaal voor als je dit jaar veel winst gaat maken.

De winst zal dit jaar minstens even groot of groter zijn dan de notariskosten + registratierechten etc.; ergo mooie besparing. Bovendien kan de constructie waarde over verschillende jaren worden afgetrokken bij aankoop door de venn. in volle eigendom; bij aankoop in vruchtgebruik kan wellicht niks afgeschreven worden.

voodoo schreef: ↑17 augustus 2018, 16:24 Een gesplitste aankoop kan, maar hij moet een reden hebben om dit appartement te kopen of op het vruchtgebruik te kopen. Als het vruchtgebruik 20 jaar loopt en het zou 200.000 euro waar zijn, dan moet er al 1.000,00 euro huur tegenover staan.

In quasi alle statuten van vennootschappen staat toch dat de vennootschap tevens in "roerende en onroerende goederen mag beleggen"? Als de vennootschap nu het vruchtgebruik voor 10 of 20 jaar aankoopt m.o.o. verwerven van huurinkomsten, is dat toch een legitieme insteek? Ik zou zelfs denken, ongeacht de reële huurinkomsten? Stel dat zij dit doet, maar het appartement geraakt slecht of niet verhuurd, dan heeft dit toch niet per se implicaties, neem ik aan?

voodoo schreef: ↑17 augustus 2018, 16:24 Je accountant weet dat het beste. Zou op zijn advies verder gaan.

Dat is sowieso de bedoeling, maar een geïnformeerd man, is er meerdere waard.

Verhuur is vrijgesteld van btw. Dus geen recht op aftrek van de btw bij aankoop.
Er zou daar wel verandering in gaan komen in bepaalde specifieke gevallen, maar dan mag er absoluut geen privégebruik zijn vermoed ik.

Een onderneming heeft een winstoogmerk. Als je gaat investeren in iets dat niet rendabel is, dan gaan ze de kosten nooit aanvaarden. Of ze het dan onder misbruik gaan categoriseren of onder een voordeel dat de zaakvoerder geniet dat weet ik niet, maar bij een controle, en die krijg je meestal als je zo'n aankoop doet, ... .

Vruchtgebruik moet je niet meer aan beginnen. Dat is in zowat alle gevallen dood. De adder zit 'm in het voordeel op het einde van de constructie, die de zaakvoerder verwerft. En dan krijg je een rekening van een paar 100k in de PB. Zelfde met een opstalconstructie.

De kosten binnen de vennootschap zijn aftrekbaar zolang aan alle voorwaarden van artikel 49 voldaan zijn. Indien het appartement deels inkomsten opbrengt, deels als een voordeel in natura geld voor de zaakvoerder (te belasten als een voordeel alle aard, deels pro rata) dan is er m.i. geen probleem in een winstgevende vennootschap. BTW is wel niet terugvorderbaar.

Overeenkomstig artikel 49WIB92 zijn als beroepskosten aftrekbaar: de kosten die de belastingplichtige in het belastbaar tijdperk heeft gedaan of gedragen om de belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden en waarvan hij de echtheid en het bedrag verantwoordt door middel van bewijsstukken, of, ingeval zulks niet mogelijk is, door alle andere door het gemeen recht toegelaten bewijsmiddelen, met uitzondering van de eed.

Cfr. de bezoldigingstheorie (zie arresten Hof van Cassatie) zijn voor een winstgevende vennootschap alle kosten m.b.t. een bezoldiging aftrekbaar, ook wanneer de zaakvoerder deze "in natura" verwerft (en dus niet enkel in geld). De zaakvoerder mag zelf de minst belastbare weg uitkiezen (door bijvoorbeeld geen cash geld uit te keren, enkel minder belaste voordelen in natura).

Daarnaast is er misschien ook een fiscaal rendement, maar hangt af van zijn loon. Indien hij 1) meer winst heeft dan de winst die aan 20% belast zal worden, of hij 2) geen 45.000 minimumloon wenst uit te keren, dan kan hij door vandaag aan te kopen die meerwaarden in de toekomst lager belast zien (in boekjaren waar de vennootschapsbelasting lager ligt). Zelfs wanneer hij verkoop voor de aankoopprijs + kosten, kan er een fiscaal rendement zijn door de inkomsten eigenlijk naar een verder boekjaar te duwen waar lagere belastingen van toepassing zijn. Om optimaal te zijn had hij eigenlijk vorig boekjaar moeten kopen.

Een appartement aan de kust zou ik persoonlijk nooit privé kopen. De meerwaarde daarop is veelal gering. Ik zou wel opteren voor een stuk vastgoed dat ik kan aankopen onder registratierechten.

voodoo schreef: ↑17 augustus 2018, 17:01 Een onderneming heeft een winstoogmerk. Als je gaat investeren in iets dat niet rendabel is, dan gaan ze de kosten nooit aanvaarden. Of ze het dan onder misbruik gaan categoriseren of onder een voordeel dat de zaakvoerder geniet dat weet ik niet, maar bij een controle, en die krijg je meestal als je zo'n aankoop doet, ... .

Zelf een investering die cashflow negatief is, kan nog steeds positief zijn bij verkoop. Dat is m.i. een fout argument (maar waarschijnlijk wel eentje die fiscale ambtenaren graag uit hun hoed toveren).

Eigenlijk moet je rekening houden met de restwaarde bij afschrijvingen. Daar mag je niet op afschrijven.
De grond mag je ook niet afschrijven, ook niet vergeten!
Bij vruchtgebruik koop je een gebruiksrecht voor 20 jaar bv. Dan is er geen restwaarde.

In kan u garanderen als je kost van een vruchtgebruik hoger is dan het rendement, dan ga je bij een controle problemen krijgen. Terecht ook.
Wordt het belast als een voordeel alle aard, dan is het een ander paar mouwen. Dan gaat de afschrijving wel aanvaard worden, maar dan mag je het mijn inziens niet verhuren.

M.i. moet het wel kunnen om pro rata te belasten. Stel er is 3 maanden verhuur, en 9 maanden "niets" (dus eigenlijk prive gebruik voor de zaakvoerder), dan zou 3/4de van het forfaitair voordeel laten belasten wel OK moeten zijn.

Hogere kosten dan rendement kan uiteraard niet. Dat is niet serieus.

Roo schreef: ↑17 augustus 2018, 17:29
Een appartement aan de kust zou ik persoonlijk nooit privé kopen. De meerwaarde daarop is veelal gering. Ik zou wel opteren voor een stuk vastgoed dat ik kan aankopen onder registratierechten.

En de huur ligt daar laag. Een appartement van 450k daar krijg je misschien maar 7 a 800 euro huur voor per maand.

Als hij het niet wil verhuren kan hij daar wel zijn administratieve zetel zetten en er ook effectief gaan werken.

Roo schreef: ↑17 augustus 2018, 17:29 Een appartement aan de kust zou ik persoonlijk nooit privé kopen. De meerwaarde daarop is veelal gering. Ik zou wel opteren voor een stuk vastgoed dat ik kan aankopen onder registratierechten.

Hoezo? Prijsstijgingen aan de kust lopen al decennia voor op de rest van het land? Ondanks de rest van je antwoord; zou je nieuwbouw aan de kust dus toch via de vennootschap aankopen?

Ik bekijk dit weekend eens de rest van je antwoorden; alvast bedankt!

Ik trek liever vandaag alle kosten voor aankoop e.d. in de vennootschap af (grootste besparing), dan misschien binnen 10 of 20 jaar privé een meerwaarde te realiseren (die toch waarschijnlijk niet meer belastingvrij zal zijn tegen dan).

In een land zoals België met yo-yo fiscaliteit: a bird in the hand is worth two in the bush -- always.

Ja, maar zelfs zonder of met amper 'effectieve' meerwaarde; ga je toch meerwaarde betalen op de fictief gerealiseerd meerwaarde door afschrijving?

Stel dat bij dit appartement van € 450.000,- de constructies € 250.000,- bedraagt en de grond € 200.000,-. Dit wordt afgeschreven op 20 jaar; ergo € 12.500,- per jaar (= 250k/20j). Na tien jaar wil men het appartement uit de vennootschap halen: nog 125.000 euro restwaarde + 200.000 grondwaarde die niet kan worden afgeschreven = totale restwaarde van 325.000 euro. Stel dat er dan inderdaad een zeer minimale meerwaarde is tot bijv. 475.000 => nog steeds belastingen betalen op 150.000 euro meerwaarde. Dit aan 33,99 % neem ik aan? Dan moet de privé persoon 10% registratierechten betalen en de vennootschap een pijnlijke € 50.985,- meerwaardebelasting. Auwtch.

Als men meerwaardebelasting bij verkoop OG bij particulieren zou invoeren, is dit nog steeds "maar" de meerwaardebelasting op die 25.000,- EUR, want een particulier kan niet afschrijven.

Of zie ik iets verkeerd?

Daarnaast meen ik nog steeds dat appartementen aan de kust op lange termijn (zeker nieuwbouw; de nieuwe isolatieregels e.d. voor oudere gebouwen indachtig) snel en veel duurder worden.

250k op 20 jaar + de aankoopkosten (wsl. iets boven de €50k). Dus aan 30% gerekend spaar je op 20 jaar via afschrijvingen 80k uit + €17k op de aankoopkosten (dus €97k) belastingbesparing.

Daarnaast kan je aankopen via bruto geld, en niet netto geld (wat meestal ook eerst voor 35 tot 50% belast zal worden).

Ik zou het appartement niet kopen met als doel het later te onttrekken uit de vennootschap, dat is stom (ook op vlak van cashflow, want dan heb je inderdaad een probleem). Gewoon verkopen na 20 of 30 jaar en de winst in de vennootschap laten belasten.

Indien vriend zou aankopen via een IPT (bvb. via een backservice), dan kan het wel interessant zijn. Maar dan heb je eigenlijk het eindresultaat en ook aftrekbaarheid van de premie in de vennootschap.