In 2016 zijn we een woonkrediet aangegaan voor onze nieuwbouwwoning met volgende gegevens:
Kostprijs woning: 315.000 euro
Eigen inbreng: 185.000 euro
Krediet: 130.000 euro
Intrest: 2,56%
Looptijd: 25 jaar vast
Bank: Fortis
Openstaand: 119.000 euro, nog 22 jaar resterend

Een goede vriend van me heeft nu net een woning gekocht, heeft een veel lagere eigen inbreng en koopt volledig alleen (wij zijn met twee) en krijgt 1,89%. Daarom dacht ik dat voor ons herfinanciering interessant kon zijn.

De ssv hebben we betaald als eenmalige premie en zouden we behouden. Het doel is dus een krediet vinden zonder ssv-verplichting. Ik ben eens gaan luisteren bij Argenta en kreeg meteen het voorstel 1,85% 20/5/5k, waarbij onze maandelijkse aflossing 10 euro daalt. De kosten van herfinancieren lenen we mee. Verplichting tot nemen brandverzekering en familiale.

Volgens mijn berekening kom ik het volgende kostenplaatje uit jaarlijks:
Fortis:
- Zichtrekeningen: 36,00 euro
- Brandverzekering: 469,60 euro
- Familiale: 99,00 euro
Totaal: 604,60 euro/j; 13.301,20 euro op 22 jaar ervan uitgaande dat de verzekeringen niet duurder worden

Argenta:
- Zichtrekeningen: 0,00 euro
- Verzekeringen: 376,71 euro
Totaal: 376,61 euro/j; 8.285,42 euro op 22 jaar of een besparing van 5.015,78 euro op 22 jaar

Qua intrest nog te rekenen bij Fortis zo'n slordige 36.500,00 euro. Bij Argenta 27.002,00 euro (ervan uitgaande dat de rentevoet noch stijgt noch daalt na 20 jaar). Een besparing van 9.498,00 euro aan intrest.

Totale besparing overstap: 14.513,78 euro zonder rekening te houden dat we de kosten van herfinanciering meenemen in het krediet (zo'n 5.000 euro).

Uiteraard heb ik intern ook een herberekening aangevraagd. Fortis weigert om de intrestvoet te herzien zonder de termijn te wijzigen. Het voorstel is om de termijn in te korten naar 20 jaar met een stijging van de maandelijkse aflossing tot gevolg. Dan zouden we een rentevoet krijgen van 2,23% op 20 jaar. De tweede formule was een 15/5/5 aan 2,02%, waarbij we dus ook verplicht zijn om grotere kapitaalsaflossing te doen doordat de termijn daalt naar 20 jaar.

Hiermee sparen we de kosten van herfinanciering uit en daalt de nog terug te betalen rente. In het eerste scenario van Fortis is dat een daling van 7.386,60 euro, in het tweede scenario een daling van 10.180,20 euro.

Wat zouden jullie doen? Een simulatie van Keytrade levert op 22 jaar een rentevoet van 1,90% op. Het liefst betalen we maandelijks niet meer dan 600 euro (ook al kunnen we meer aan). Sowieso moet ik nog controleren of kosteloos van verzekering kunnen veranderen bij Fortis.

Eerlijk gebied me te zeggen dat ik eigenlijk absoluut niet tevreden ben van Fortis als bank, dat terzijde.

NilsC schreef: ↑7 december 2018, 16:46

Eerst en vooral=
geen probleem fiscaliteit indien je bij Fortis krediet moet hernieuwen. Blijft zelfde fiscaliteit geïntegreerde woonbonus, een jaar vroeger en ik ging onmiddellijk zeggen tot ziens Fortis. Nu goed ik zwijg er over.

Totale last herfinanciëring bij andere instelling volgens openstaand saldo en zonder opname van deze kosten = 5346€
Dus het kost je afgerond 6000 € om te herfinancieren bij een andere bank.

Ik stel mij de vraag waarom wil je zo weinig afbetalen. Dit is wel heel weinig. Weet dat hoe langer je leent hoe duurder het is. Als je kan meer betalen en niet spaart voor iets anders dan is dit niet interessant.

Huidig:
Maandelijkse afbetaling € 588,27 op 22 jaar
Te lenen kapitaal € 119.000,00
Totaal afbetaald
€ 155.303,30

Nieuw bij Fortis:
15/5/5 op 20 jaar à 2,02 -> 119000 + 1000 wbv (dossier + 3x) = 120000 € te ontlenen
Eerste afbetaling € 607,15
Laagst mogelijke afbetaling (best case) € 577,30
Hoogst mogelijke afbetaling (worst case) € 637,85
Totaal afbetaald (best case) € 143.924,37
Totaal afbetaald (worst case) € 147.557,29

Conclusie, bij Fortis zou je tussen de 8000 € en 12000 € voordeel doen met te herzien.

Nieuw bij Fortis:
20 jaar vast à 2,23 -> 119000 + 1000 wbv (dossier + 3x) = 120000 € te ontlenen
Maandelijkse afbetaling € 618,92 op 20 jaar
Te lenen kapitaal € 120.000,00
Intresten lening € 28.541,86
Totaal afbetaald
€ 148.541,86

Conclusie: met een vaste op 20 jaar zou je 7000 € winst doen, die 15/5/5 is dus veel interessanter

Argenta
Te ontlenen 125 000 = 119000 + 6000 wbv
Eerste afbetaling € 575,80
Laagst mogelijke afbetaling (best case) € 575,80
Hoogst mogelijke afbetaling (worst case) € 586,78
Totaal afbetaald (best case) € 152.010,69
Totaal afbetaald voor simulatie € 152.274,14
Totaal afbetaald (worst case) € 152.274,14

Volgens mij klopt je berekening niet van Argenta. Het voordeel van de overstap kan slechts 155 000 - 152 000 = 3000 € bedragen.

Keytrade is dan zeker geen optie meer, tenzij ik ergens een berekeningsfout heb gemaakt.

Conclusie, ik zou verder werken naar een lager tarief of dat van Fortis aanvaarden 15/5/5.

Oké, ook bij Argenta kan ik polsen naar een 15/5/5 natuurlijk. Aan de andere kant heb ik echt niet het idee dat die 2,02% van Fortis het best mogelijk aanbod is (wat de kredietspecialist wel zegt).

Ik heb niet het idee dat 2,02% het meest interessante aanbod is dat ik zou kunnen krijgen.

Zou een andere variabele formule ook interessant kunnen zijn op 20jaar? Een 5/5/5 of andere formule bijvoorbeeld...

NilsC schreef: ↑7 december 2018, 16:46

Ik zie al wat je gedaan hebt doordat we beiden met een verschil zitten. Je rekent die brand mee. Je mag niet vergeten dat in moment van onderhandeling ook je huidige bank een beter verzekeringsvoorstel zal kunnen voorleggen. Vraag hen eens wat ze nog kunnen doen.

Wat is je opinie. Ga je veranderen voor 3000 €, ik heb het ooit eens gedaan voor 6000€. Vergeet wel niet dat je de rit dan moet uitzitten als je verlegt van bank. Het is een totaalplaatje. De 6000 € kosten zitten er mee in, als je bij je bank zou blijven is dit niet het geval, daar zou het maar een 1000 € verlies zijn mocht je ooit voor één of andere reden het krediet moeten stopzetten. Vb, verhuis, scheiding, ... Allemaal zaken om mee rekening te houden ...

Ik hoor graag je beslissing.

Frederic schreef: ↑7 december 2018, 19:47

NilsC schreef: ↑7 december 2018, 16:46

Ik zie al wat je gedaan hebt doordat we beiden met een verschil zitten. Je rekent die brand mee. Je mag niet vergeten dat in moment van onderhandeling ook je huidige bank een beter verzekeringsvoorstel zal kunnen voorleggen. Vraag hen eens wat ze nog kunnen doen.

Wat is je opinie. Ga je veranderen voor 3000 €, ik heb het ooit eens gedaan voor 6000€. Vergeet wel niet dat je de rit dan moet uitzitten als je verlegt van bank. Het is een totaalplaatje. De 6000 € kosten zitten er mee in, als je bij je bank zou blijven is dit niet het geval, daar zou het maar een 1000 € verlies zijn mocht je ooit voor één of andere reden het krediet moeten stopzetten. Vb, verhuis, scheiding, ... Allemaal zaken om mee rekening te houden ...

Ik hoor graag je beslissing.

Het probleem is een beetje dat ik van Fortis één mail heb ontvangen met die twee voorstellen en er meteen werd aangegeven dat dit het beste aanbod is. Vragen staat vrij uiteraard. Als het dan toch Fortis moet zijn, is het dan bv. niet interessant om ook eens andere formules op te vragen en te vergelijken? Een 5/5/5, 10/5/5 of 3/3/3 misschien?

Bij het veranderen is het me wel te doen over het totaalpakket. Als ik met een lagere verzekeringskost en het wegvallen van de kosten van de zichtrekeningen nog eens een mooi voordeel doe.

Ik heb dat aan die "kredietspecialist" allemaal doorgegeven. Wat er me doet neigen naar een herziening, met welke kosten ik reken houd, maar wordt daarin helemaal afgewimpeld. Gratis zichtrekening? Argenta biedt geen wisselen naar vreemde valuta aan. Goedkopere verzekering? De onze is beter. Winst op de intresten? Met onze 15/5/5 heb je ook winst. Ik word er een beetje weemoedig van.

Dan moet je weten dat we in het begin toen we klant waren eens in de winkel stonden voor een grote aankoop. Geen enkele kaart deed het m.u.v. de kredietkaart. Ik moest toen verplicht met die kaart betalen. Bellen naar Fortis: we weten niet wat het probleem is... En eerder dit jaar uit het niets een geblokkeerde rekening. Foutje van het kantoor, maar wel een week zonder toegang tot rekening... Maar zelfs nu nog, indien we voordeel doen met blijven wil ik dat gerust overwegen.

NilsC schreef: ↑7 december 2018, 20:21

Vraag het hen eens. Ik ga de berekeningen niet maken, gewoon omdat ik hun rentevoeten niet heb. Zij zetten die zo hoog als ze zelf willen. Het voorstel tot herziening bij je eigen bank is niet slecht en is beter dan herfinanciering bij een andere bank. Je hebt al die loping niet en nogmaals bij vroegtijdige stopzetting krediet ga je er spijt van krijgen. Die winst haal je maar op het einde van de rit.

Met zo'n klein verschil is het onnozel om te verleggen. Ga voor een lager tegenvoorstel bij een andere bank, er zijn nog banken die alles gratis aanbieden, vb axa bank. Iets zegt me dat je niet veel lager zal krijgen zonder ssv. Blijf gewoon bij je bank waar je bij aanvang krediet wel tevreden van was, kijk niet naar wat je vrienden krijgen. Je mag blij zijn dat ze je een goedkoper voorstel aanbieden.

Ik ga morgen (maandag) nog eens langs bij de Hypotheekwinkel. Eens kijken wat er daar aangeboden wordt. Verder heb ik een mailtje klaarstaan (die wil ik pas na het bezoek aan de hypotheekwinkel versturen) met daarin de vraag voor een betere berekening bij BNP. Hier op de website staat een voorstel met document erbij van 15/5/5 aan 1,64% voor 295.000 euro. Eens kijken hoe dicht ik daarbij raak.

Zou het interessant zijn om te verwijzen naar hier of het document eventueel bij de mail bij te voegen?

NilsC schreef: ↑9 december 2018, 18:44 Zou het interessant zijn om te verwijzen naar hier of het document eventueel bij de mail bij te voegen?

Nee
Het is beter om zelf te onderhandelen
Het voorstel van twee maanden terug en is de rente ondertussen gestegen
het voorstel is gegarandeerd voor de aankoop van een tweede woning, er wordt geen hypo genomen. Dit gaat meestal om klanten met een betere financiële situatie (interessanter voor de bank)

NilsC schreef: ↑9 december 2018, 18:44

Aja en ze kunnen zich hoger permitteren, omdat ze weten dat je elders 5300 € kosten moeten maken.
Kom eerst eens met een lager voorstel van een andere bank, dan kan je klappen.

Ik ben langs de hypotheekwinkel gegaan en heb drie voorstellen gekregen:
Edit: worst en best case erbij
20j vast 1,84%
20j 10/5/5 1,69% (22.400 euro / 28.419,80 euro)
20j 5/5/5 1,29% (16.884,41 euro / 27.023,22 euro)

De formule voor de berekening van worst case scenario werkt niet in hun programma omdat hij dan ervan uit gaat dat de rente bij aanvang van de lening meteen op zijn hoogste punt zit. Hoe dan ook doe ik (na de aftrek van de kosten) bij alle drie winst.

De gekoppelde voorwaarde voor de drie voorgestelde formules is dezelfde: een Belfius-rekening met loondomicilie van het hoogste inkomen en een ssv van 100% op één van de partners. De ssv op de jongste van ons beide kwam uit op 115,69 euro/j voor 2/3 van de termijn. Dan moeten we volgens mij wel haar huidige ssv afkopen bij Fortis.

Dat betekent vrijheid van brand/familiale verzekering. Bij Belfius kunnen we dan de gratis rekening nemen en daarop loondomicilie voorzien en dan voor de twee andere rekeningen naar Keytrade trekken. Alternatief kunnen we natuurlijk meteen ook Keytrade overwegen: 20j vast 1,78% en vrijheid van alle verzekeringen.

Nu nog eens een mailtje richting Fortis sturen.

Edit: de voorwaarden van het huidige krediet doornomen. Ik kon terugvinden dat het afnemen van een ssv bij AG Insurance verplicht was. Ik kon ook terugvinden dat er ten alle tijde een brandverzekering moet zijn, maar vond nergens een verplichting terug om die bij AG Insurance te nemen. Als ik het goed voor heb dan zou ik de brandverzekering en familiale kunnen opzeggen en regelen via een makelaar.

Mail naar Fortis verstuurd, voorlopig zonder antwoord. Toch proberen een lagere rente te bedingen en anders met veel zin overstappen naar Keytrade denk ik...

Fortis heeft de mail met de vraag naar andere formules ontweken en aangegeven dat ze het beste aanbod hebben gedaan. De manier van omgang nu vind ik echt belabberd.

Ik ga dus niet bij Fortis blijven. Het zal Argenta worden, ik heb ze ook de andere formules gevraagd, of Keytrade.

NilsC schreef: ↑13 december 2018, 13:51 Fortis heeft de mail met de vraag naar andere formules ontweken en aangegeven dat ze het beste aanbod hebben gedaan. De manier van omgang nu vind ik echt belabberd.

Ik ga dus niet bij Fortis blijven. Het zal Argenta worden, ik heb ze ook de andere formules gevraagd, of Keytrade.

Ik kan je alleen maar succes wensen met je beslissing, ik zou het niet doen dat is zeker.