VincentGT schreef: ↑10 april 2019, 11:32 Rekenen jullie - bij de allocatie van je portefeuille - GVV's en ander beursgenoteerd vastgoed bij je 'aandelen gedeelte' of bij het stuk 'vastgoed'?

Het heeft heel wat van beide en daardoor kan je een aantal eigenschappen oplijsten die ofwel aan vastgoed doen denken of eerder in de richting van aandelen wijzen.

Bvb:
Doet denken aan vastgoed:
- Vastgoed zijn de onderliggende activa van GVV
- Je hebt toegang tot vastgoedsegmenten waar een privé-investeerder (meestal) niet het vermogen toe heeft
- Als je het beheer van vastgoed uit handen geeft (of niet in handen hebt) zijn de kosten (bvb syndicus) hoger dan dat bij een GVV het geval is.
- Transactiekosten bij aankoop zijn maar een fractie van diegene die je bij rechtstreeks vastgoed moet ophoesten.
- Je hoeft je weinig zorgen te maken om leegstand. Bij rechtstreeks vastgoed is het vaak alles of niets.
- Inkomsten uit niet-residentieel vastgoed zijn onderworpen aan BTW. Met een GVV hoef je je daarover geen zorgen te maken.
- Net zoals bij rechtstreeks vastgoed kunnen er meerwaarden gerealiseerd worden bij verkoop van (een deel van) het onderliggende vastgoed.

Lijkt eerder op aandelen:
- Vastgoedmaatschappijen willen groeien, geven nieuwe aandelen uit en/of gaan over tot publieke kapitaalverhogingen
- De uitgekeerde inkomsten zijn onderworpen aan RV. Enkel voor zorgvastgoed is er een gunstiger tarief.
- De beurskoersen fluctueren volgens het marktsentiment EN de toekomstverwachtingen. Premie en/of disconto fluctueren daarbij veel sterker dan de waarde van de onderliggende activa.
- Je hebt (bijna) geen invloed op het beleid. Enkel grote (institutionele) aandeelhouders met een zitje in de RVB zijn relevant voor het management.

Als gvv bezitter moet je dit zeker lezen:

https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed ... 17280.html

Gaat dit de kleine belegger ten goede komen ?

heb er ook mijn vragen bij, maar als ze natuurlijk op zo een manier een deal van hun leven kunnen doen, gaan we er achteraf wel mee van genieten, denk ik/hoop ik.

die GVV zijn natuurlijk ook niet dom en zullen dit ook maar doen als het echt nodig is.

Standaard in de ganse wereld waar er quasi nooit met rechten op kapitaalsverhoging wordt gewerkt. Banken plaatsen alles overnight, krijgen hun 2-8% fee, en iedereen is content. Bedrijf kan onmiddellijk reageren, bank heeft onmiddellijk haar fee zonder al te veel moeite te doen. En de korting zal doorgaans kleiner zijn dan bij een rights issue.

Jhn schreef: ↑16 april 2019, 09:38 (...)maar als ze natuurlijk op zo een manier een deal van hun leven kunnen doen, gaan we er achteraf wel mee van genieten, denk ik/hoop ik.

Als het goed gaat met de GVV dan gaan we ervan profiteren. Als het slecht gaat dan delen we in de klappen. Komt erop neer dat GVV stoch een iets volatieler karakter kunnen krijgen. Voor de typische GVV-belegger is dat misschien niet meteen wenselijk.

Koopt iemand nog wel eens in de "oude" vastgoedcertificaten ?

Joost1000 schreef: ↑16 april 2019, 17:37 Koopt iemand nog wel eens in de "oude" vastgoedcertificaten ?

Lees eens Verguisde vastgoedcertificaten tot en met de laatste paragraaf.
De uitgiftekoers is niet (meer) relevant. Terugbetalingen van kapitaal (vrij van RV) zijn eigenlijk afschrijvingen. Op het einde van de rit blijf je achter met een uitgeleefd gebouw. De verkoopopbrengst valt dan erg tegen.

Zwygymor schreef: ↑17 april 2019, 13:46

Joost1000 schreef: ↑16 april 2019, 17:37 Koopt iemand nog wel eens in de "oude" vastgoedcertificaten ?

Lees eens Verguisde vastgoedcertificaten tot en met de laatste paragraaf.
De uitgiftekoers is niet (meer) relevant. Terugbetalingen van kapitaal (vrij van RV) zijn eigenlijk afschrijvingen. Op het einde van de rit blijf je achter met een uitgeleefd gebouw. De verkoopopbrengst valt dan erg tegen.

Dank !!!!

"Rentals Vs. REITs: The Detailed Study Of Pros And Cons For The Average Investor"

Rechtstreekse vastgoedinvesteringen voor verhuur (Rentals) versus GVV (REITS)

Een Amerikaanse studie: de cijfers liggen in Europa en België anders, maar de argumentatie valt wel samen met degene die je ook hier kan maken.

certificaat Antares binnenkort Euro 15,10 uitkering (netto) i.v.m. verkoop gebouw C.

Joost1000 schreef: ↑29 mei 2019, 16:29 certificaat Antares binnenkort Euro 15,10 uitkering (netto) i.v.m. verkoop gebouw C.

Gwyde schreef vorig jaar al dat de verkoopopbrengst zou tegenvallen. Eén van de drie gebouwen: met de grootste vloeroppervlakte, maar niet verhuurd. Als de beheerders de twee overblijvende gebouwen ook verkocht krijgen, terwijl ze nog (groten)deels verhuurd zijn, kunnen er nog ettelijke tientallen euro bijkomen. De certificaathouder van het eerste uur houdt dan misschien iets meer dan een kwart van zijn kapitaal over.

Ik begrijp GVV(Reits) niet zo goed.
Is het de bedoeling om eindeloos aan verwatering te doen en een schuldenberg te hebben?

GVV doen continu het omgekeerde van buybacks de aandelen in circulatie worden altijd maar meer en meer.

Is dit duurzaam op langere termijn?
Is een "divided aristocraat" niet superieur als je echt inkomen wilt?

wes808 schreef: ↑16 juni 2019, 19:21 Is dit duurzaam op langere termijn?

De meeste mensen gaan toch ook een lening aan om een huis/appartement te kopen? Dit is duurzaam zolang de waarde van de aankoop groter blijft dan de openstaande schuld. Bij GVVs is dit streng gereglementeerd: er mag niet meer dan 60% schuld gemaakt worden. In de praktijk vaak gereduceerd tot 50%

wes808 schreef: ↑16 juni 2019, 19:21 Is een "divided aristocraat" niet superieur als je echt inkomen wilt?

zeven van de twaalf zoete aristocraten zijn GVVs: ref: http://bit.ly/2MJjLIX

wes808 schreef: ↑16 juni 2019, 19:21 (...)

GVV doen continu het omgekeerde van buybacks de aandelen in circulatie worden altijd maar meer en meer.

(...)

Share buybacks zijn een redmiddel voor winstgevende bedrijven in een mature markt met weinig of geen groei.
Aangezien ze de omzet nauwelijks kunnen verhogen, kunnen ze door share buybacwinks toch de winst per aandeel opdrijven.

Zolang als bij GVV'n de winst sneller stijgt dan het aantal aandelen, kan je niet van verwatering spreken.
De algemene kosten stijgen ook trager dan de opbrengsten door de groei van de vastgoedportefeuille.