Geachte,

Effen mijn verhaal… halverwege mei ons huis verkocht voor 240000€ (getekende compromis)wij ander huis gekocht voor 262000 excl kosten en ook compromis getekend. We werken met een pandwissel.

Weken/ maanden gaan voorbij. Onze lening direct goedgekeurd die van de koper van onze woning kregen we het bericht dat die ingediend is bij het vlaams woningenfonds. Wij dachten van oke komt wel goed zeker… makelaar verzekerde dit ook via berichten.

Halverwege juli werd al eens een afspraak verzet, reden lening van koper nog niet in orde.

4 weken geleden kregen we een mail van de notaris dat alles getekend wordt op maandag 20/09 (bijna 4 maanden na tekening compromisen) wij van ah oef tis allemaal geregeld.

Vandaag krijgen we te horen van notaris via mail dat de woonlening stopgezet wordt van onze koper (wegens gerechterlijke zaken?)

Onze wereld stort in, wat nu????? Wat kunnen we doen????

Bedankt voor het advies!!!

Gr Stijn

Pandwissel gaat niet door. Nog even in de oude woning blijven en deze terug te koop zetten.

Een lening via het VWF duurt altijd héél lang voor dit in orde is.
Mogelijks heb je een schadebeding in je compromise voorzien.

Als je nog zo eens iemand over de vloer krijgt, vraag dan een bewijsje van het VWF tot welk bedrag ze kunnen lenen. Ik heb onlangs mijn pand ook verkocht aan iemand die leende via het VWF en die had zo een papiertje bij.

Vraag aan je notaris hoe je schadevergoeding kunt bedingen eventueel via gerechtelijke procedure,, ook al moet je er jaren op wachten of kom je op de lijst van mogelijke schuldeisers.

Je zal aan de bank een overbruggingskrediet moeten vragen om de koop die je gedaan hebt te laten doorgaan, anders betaal je schadevergoeding aan de verkopers.

Zet je pand terug te koop, kontakteer indien mogelijks de personen die het pand bezocht hebben en of interesse hadden.

Dit is geschreven van mijn kennis ervan, ik ben echter geen notaris. Dit is misschien wel het moment om een goed gesprek te hebben met je notaris om de situatie te begrijpen je opties te bekijken.

Er zijn een paar zaken die aan het gebeuren zijn.

De verkoop van je woning.
Is hier nog een opschortende voorwaarde die van kracht is, meer bepaald dat de koper de verkoop stopzet omdat ze de lening niet kunnen verkrijgen? Meestal vervalt die wel een paar weken na het tekenen van de verkoopovereenkomst maar goed.
Als de koper de verkoop stopt door gebruik te maken van de opschortende voorwaarde dan zal de koper zonder kost er vanaf geraken. Als er geen opschortende voorwaarde is waar de koper gebruik van maakt, dan heb jij in principe recht op het voorschot dat de koper op de rekening van de notaris heeft geplaatst (typisch 10% van de verkoopprijs). Dit zal je kunnen gebruiken om je kosten te dekken.

Je makelaar
Meeste makelaars werken onder het principe van geen verkoop = geen vergoeding. Kijk je contract na en licht hen in dat de verkoop niet is kunnen doorgaan en dat ze op zoek moeten gaan naar een andere koper. Afhankelijk van hoe lang je contract met hen was ben je mogelijk vrij om een andere makelaar te zoeken (al is dit misschien niet de beste keuze want dan verlies je kostbare tijd). Daarnaast stel dat je een nieuwe makelaar neemt en die heeft toevallig een oude bezoeker over de vloer die ook al bij je vorige makelaar langs is geweest dan mag je beide makelaars betalen (= complex zaakje).

De aankoop van je nieuwe woning
Heb je hierin opschortende voorwaarde in opgenomen? Soms wordt het wel eens gedaan om hierin als voorwaarde op te geven dat de verkoop enkel kan doorgaan als je vorige woning verkocht geraakt waardoor je die aankoop op zich kan annuleren zonder kost.
Het is natuurlijk of je dit wil. Heb je geen opschortende voorwaarde of wil je dit niet, dan zal je een overbruggingskrediet moeten gaan aanvragen.

Als je de keuze hebt om kosteloos de verkoop te annuleren dan is volgend punt wel een belangrijke!

Je pandenwissel
Dit is een complexe, die zal meer dan waarschijnlijk niet meer kunnen plaatsvinden tenzij je zeer snel een nieuw koper kan vinden + de akte van je nieuwe woning enorm kan verschuiven. Ik gok aan de tijdlijn (in mei huis verkocht, compromis van de nieuwe woning al ondertekend) dat we realistisch moeten zijn en dat bijna onmogelijk is tenzij je in overleg gaat met de verkopers van de nieuwe woonst.
De akte moet ondertekend worden binnen de 4 maand na tekenen van het compromis. Je zou met de verkopers van de nieuwe woning in overleg kunnen gaan en daar iets uit de brand proberen te halen.

Houden die kopers voet bij stuk en heb jij geen opschortende voorwaarde dan zal dit een kostelijke worden. Je zal ofwel die verkoop moeten annuleren (dan ben jij je voorschot kwijt) ofwel afzien van je hypotheek overdracht.
Dit wil dan zeggen: woonbonus kwijt (want ik neem aan dat je het hiervoor doet), kost van de aanvraag nieuwe lening (notaris, inschrijving, schuldsaldo,...), kost van (als je woning dan finaal verkocht wordt) om de hypotheek te lichten op je oude woning en kost van je lening vervroegd terug te betalen.



Ik ben eigenlijk op dit moment ook mijn woning aan het verkopen en heb net vandaag diezelfde vraag gesteld van "in het geval dat..." aangezien ik een nieuwbouw wil zetten. Ze hebben mij iets in die zin gezegd, al is mijn dossier minder complex want ik heb geen pandwissel en bij een bouw moet je niet het volledige bedrag meteen betalen (dus heb ik een buffer van eigen middelen en dus tijd om nog een nieuwe koper te vinden).

Maar dus opnieuw: laat je notaris werken voor zijn geld en praat hierover met hen. Zij moeten je nu begeleiden in wat je opties zijn!

Hierboven staat dat je je voorschot kwijt bent als je afziet van je koop (zonder opschortende voorwaarde uit te oefenen).
Je kan ook een voorschot van bvb. 5% geven, en de schadevergoeding bij niet verkoop is 10%.
Bekijk je compromis. Indien er niets specifiek staat denk ik dat de schadevergoeding conventioneel 10% is.

Binnen de 4 maanden na het vervallen van de laatste opschortende voorwaarde in de compromis moeten ook de registratierechten betaald worden, anders boete van 10% op het bedrag van de registratierechten.

Je zal dus voor alle zekerheid super snel moeten zijn wil je registratierechten vermijden..

Een onderhandse overeenkomst is bindend. U kan dus niet zomaar een getekende compromis ontbinden. Beide exemplaren verscheuren, zal ook niet volstaan. Als de fiscus deze actie zou ontdekken, zal u toch nog die registratierechten moeten betalen… Een risico dat je best dus niet neemt.

Toch bestaat er wel een correcte manier om een compromis te ontbinden.
Als beide partijen, u en de verkoper dus, onderling overeenkomen om de overeenkomst te verbreken, komt u er goedkoop van af. Als beide partijen in der minne overeenkomen om de initiële verbintenis te verbreken, wordt de initiële verkoop slechts aan een vast registratierecht van 10 euro onderworpen.
De enige voorwaarde is dat de aanvraag voor zo’n ontbinding binnen de 4 maanden (en voor de betaling van de registratierechten) ter registratie wordt aangeboden.

ludo schreef: ↑9 september 2021, 10:33 Je zal dus voor alle zekerheid super snel moeten zijn wil je registratierechten vermijden..

Een onderhandse overeenkomst is bindend. U kan dus niet zomaar een getekende compromis ontbinden. Beide exemplaren verscheuren, zal ook niet volstaan. Als de fiscus deze actie zou ontdekken, zal u toch nog die registratierechten moeten betalen… Een risico dat je best dus niet neemt.

Toch bestaat er wel een correcte manier om een compromis te ontbinden.
Als beide partijen, u en de verkoper dus, onderling overeenkomen om de overeenkomst te verbreken, komt u er goedkoop van af. Als beide partijen in der minne overeenkomen om de initiële verbintenis te verbreken, wordt de initiële verkoop slechts aan een vast registratierecht van 10 euro onderworpen.
De enige voorwaarde is dat de aanvraag voor zo’n ontbinding binnen de 4 maanden (en voor de betaling van de registratierechten) ter registratie wordt aangeboden.

Maar waarom zou de tegenpartij akkoord gaan met een ontbinding van het compromis in onderling overleg? Als er geen ontbindende voorwaarde was voorzien, dan gaat de verkoop gewoon door. De tegenpartij heeft toch geen enkel voordeel bij de ontbinding in onderling overleg? Integendeel zelf, als de verkoop eenzijdig wordt ontbonden, heeft de tegenpartij recht op een schadevergoeding die kan oplopen tot 10%.

Wat de vraagsteller volgens mij best doet:
- voor de verkoop van de oude woning: indien geen ontbindende voorwaarde was voorzien: een schadevergoeding (tot max. 10%) eisen. Verder gewoon de woning opnieuw te koop stellen en hopen op een snelle verkoop;
- voor de aankoop van het gekochte huis: dit gewoon laten doorgaan (het is toch je droomwoning, veronderstel ik?) en een overbruggingskrediet aangaan. De oude woning wordt toch verkocht, alleen iets later en misschien aan een iets andere prijs.
Voor overbruggingskrediet en pandwissel moet de bank willen meewerken. Sowieso wordt een pandwissel moeilijk gezien de timing. Ik vrees dat je een nieuwe hypothecaire lening zal moeten aangaan voor de nieuwe woning (met verlies van woonbonus) en de oude lening aflossen tot de verkoop van de oude woning rond is.

@m-peeters.
Verschil tussen theorie en praktijk...

Dit is wat TS schreef
"""" Vandaag krijgen we te horen van notaris via mail dat de woonlening stopgezet wordt van onze koper (wegens gerechterlijke zaken?) """

De koper zal bij een gewone bank een lening niet kunnen bekomen ,anders had hij niet via het VWF één lening aangevraagd, om daar ook extra voordelen te krijgen..

Je kan dan via een rechterlijke procedure trachten je gelijk te halen indien je onderling niet overkeenkomt de koop te ontbinden,,, maar als hij niet solvabel is , hoe ga je dan aan je schadevergoeding van 24.000 euro geraken??? en een procedure is duur, en je zal zelfs alles moeten betalen..

Je kan trouwens zolang dit niet onderling geregeld is het pand aan niemand anders verkopen omdat er een koop is en er registratierechten moeten betaald worden en of een wederzijdse ontbinding van 10 euro..

Je zal de koop dan eerst via gerechtelijke weg de koop moeten laten ontbinden als je onderling niet overeenkomt voor je aan iemand anders kan verkopen, en de gerechterlijke molen maalt traag...

Om die reden, ontbind onderling de koop, betaal 10 euro, zaak is afgehandeld, en zoek een andere koper voor het pand.
Enige voorwaarde is dat de onderlinge ontbinding voor de termijn van registratie betaling ( 4 maand ) moet ingediend en geregistreed moet worden op het registratie kantoor en daar 10 euro betalen. Case done////

Het enige dat je dan kwijt bent is """ TIJD"""" en "" 10 euro """ maar bespaart je een heleboel gedoe en stress en onzekerheid met advokaten, rechts-procedure en wat weet ik al meer....

ludo schreef: ↑9 september 2021, 12:01 @m-peeters.
Verschil tussen theorie en praktijk...

Dit is wat TS schreef
"""" Vandaag krijgen we te horen van notaris via mail dat de woonlening stopgezet wordt van onze koper (wegens gerechterlijke zaken?) """

De koper zal bij een gewone bank een lening niet kunnen bekomen ,anders had hij niet via het VWF één lening aangevraagd, om daar ook extra voordelen te krijgen..

Je kan dan via een rechterlijke procedure trachten je gelijk te halen indien je onderling niet overkeenkomt de koop te ontbinden,,, maar als hij niet solvabel is , hoe ga je dan aan je schadevergoeding van 24.000 euro geraken??? en een procedure is duur, en je zal zelfs alles moeten betalen..

Je kan trouwens zolang dit niet onderling geregeld is het pand aan niemand anders verkopen omdat er een koop is en er registratierechten moeten betaald worden en of een wederzijdse ontbinding van 10 euro..

Je zal de koop dan eerst via gerechtelijke weg de koop moeten laten ontbinden als je onderling niet overeenkomt voor je aan iemand anders kan verkopen, en de gerechterlijke molen maalt traag...

Om die reden, ontbind onderling de koop, betaal 10 euro, zaak is afgehandeld, en zoek een andere koper voor het pand.
Enige voorwaarde is dat de onderlinge ontbinding voor de termijn van registratie betaling ( 4 maand ) moet ingediend en geregistreed moet worden op het registratie kantoor en daar 10 euro betalen. Case done////

Het enige dat je dan kwijt bent is """ TIJD"""" en "" 10 euro """ maar bespaart je een heleboel gedoe en stress en onzekerheid met advokaten, rechts-procedure en wat weet ik al meer....

Wat je ook kwijt bent, is je drukkingsmiddel en een mogelijke schadevergoeding van 24.000 euro …

Trouwens, het ging toch om de compromis voor de aankoop van het nieuwe huis, dacht ik? Even je geheugen opfrissen:

ludo schreef: ↑9 september 2021, 10:33 Toch bestaat er wel een correcte manier om een compromis te ontbinden.
Als beide partijen, u en de verkoper dus, onderling overeenkomen om de overeenkomst te verbreken, komt u er goedkoop van af.

Waarom zou de verkoper van de nieuwe woning zomaar die annulatie van de verkoop aanvaarden?

ludo schreef: ↑9 september 2021, 12:01 @m-peeters.
Verschil tussen theorie en praktijk...

Dit is wat TS schreef
"""" Vandaag krijgen we te horen van notaris via mail dat de woonlening stopgezet wordt van onze koper (wegens gerechterlijke zaken?) """

De koper zal bij een gewone bank een lening niet kunnen bekomen ,anders had hij niet via het VWF één lening aangevraagd, om daar ook extra voordelen te krijgen..

Je kan dan via een rechterlijke procedure trachten je gelijk te halen indien je onderling niet overkeenkomt de koop te ontbinden,,, maar als hij niet solvabel is , hoe ga je dan aan je schadevergoeding van 24.000 euro geraken??? en een procedure is duur, en je zal zelfs alles moeten betalen..

Je kan trouwens zolang dit niet onderling geregeld is het pand aan niemand anders verkopen omdat er een koop is en er registratierechten moeten betaald worden en of een wederzijdse ontbinding van 10 euro..

Je zal de koop dan eerst via gerechtelijke weg de koop moeten laten ontbinden als je onderling niet overeenkomt voor je aan iemand anders kan verkopen, en de gerechterlijke molen maalt traag...

Om die reden, ontbind onderling de koop, betaal 10 euro, zaak is afgehandeld, en zoek een andere koper voor het pand.
Enige voorwaarde is dat de onderlinge ontbinding voor de termijn van registratie betaling ( 4 maand ) moet ingediend en geregistreed moet worden op het registratie kantoor en daar 10 euro betalen. Case done////

Het enige dat je dan kwijt bent is """ TIJD"""" en "" 10 euro """ maar bespaart je een heleboel gedoe en stress en onzekerheid met advokaten, rechts-procedure en wat weet ik al meer....

TS is een pak meer kwijt als alles wat tegen zit:
Moet dan een overeenkomst sluiten met de koper van zijn woning om koop te ontbinden
Moet dan een overeenkomst sluiten met de verkoper van de nieuw woning om koop te ontbinden, zoniet -> ofwel kan die verkoper dan eisen om een schadevergoeding te krijgen of de verkoop gaat wel door maar met verlies woonbonus, kosten om lening vervroegd terug te betalen, kosten van geen hypotheek overdracht, kosten van nieuwe lening aangaan en kosten van overbruggingskrediet.

Ik wist overigens niet dat er een gerechtelijke procedure nodig is om de verkoop te ontbinden. In de verkoopovereenkomst staat normaal toch zeer duidelijk dat als een van de partijen zich niet houdt aan de afspraken dat die de andere partij x% moet gaan geven. Dat bedrag is ook normaal wat de notaris al op de rekening heeft staan.
Ik ken er zeker niet veel van, maar wat is hier dan nog over te procederen? Dat deel van het geld zou er moeten zijn, en contractueel staat alles zwart op wit en (als beide partijen slim genoeg zijn geweest) nagelezen door beide hun notaris.

@SMGGM..... Waar lees je dat er een voorschot of een waarborg betaald is???
Staat het op de rekening van de makelaar of de notaris???
Waar lees je dat er een ontbindende voorwaarde in het compromise staat??? Dit is géén standaard clausule,maar moet uitdrukkelijk vermeld worden.

Een voorschot is niet wettelijk verplicht, het toont enkel de goede intenties aan van de koper.

Een kei kan je niet stropen, dus als hij géén geld heeft, ben je eraan voor de moeite.
Heb al aardig - 8 - eigendommen gekocht en verkocht, dus weet wel waarover ik spreek.. en niet elke koop/verkoop verloopt vlekkeloos..

Hij kan een overbruggingskrediet aangaan, en zijn koop gewoon laten doorgaan, en zijn huis terug te koop zetten, op voorwaarde dat de onderlinge ontbinding eerst heeft plaatsgevonden en de 10 euro is betaald en geregistreerd op het kantoor van registratie.

@ludo
Ik heb dan ook gezegd dat ik geen notaris ben en spreek met mijn ervaring.
Waar lees je overigens dat ik zeg dat er een voorschot betaald is? Ik zeg dat het "Dat bedrag is ook normaal wat de notaris al op de rekening heeft staan."

Waar lees je dat ik weet dat er een ontbindende voorwaarde in het compromise staat? Ik heb die vraag uitdrukkelijk gesteld

Is hier nog een opschortende voorwaarde die van kracht is, meer bepaald dat de koper de verkoop stopzet omdat ze de lening niet kunnen verkrijgen? Meestal vervalt die wel een paar weken na het tekenen van de verkoopovereenkomst maar goed.

Ik heb geen ervaring met verkopen aan verschillende doelgroepen (bijvoorbeeld aan mensen die niet in staat zijn om dat voorschot te betalen) vandaar dat ik telkens zeg dat "ik geen notaris ben" of "normaal gezien" of "Ik ken er zeker niet veel van".
Het is een publiek forum om je mening / ervaring en ideeën te laten horen.

@ SMGGM ...."""" In de verkoopovereenkomst staat normaal toch zeer duidelijk dat als een van de partijen zich niet houdt aan de afspraken dat die de andere partij x% moet gaan geven. Dat bedrag is ook normaal wat de notaris al op de rekening heeft staan.
Ik ken er zeker niet veel van, maar wat is hier dan nog over te procederen? Dat deel van het geld zou er moeten zijn, en contractueel staat alles zwart op wit en (als beide partijen slim genoeg zijn geweest) nagelezen door beide hun notaris."""

Dit hierboven is wat je schrijft.
-----------------------------
Niet altijd wordt voorafgaand het ondertekenen van een compromise het overlegd aan een notaris ter nalezing, alhoewel dit verstandig zou zijn... Zou ze de kost niet willen geven die klakkeloos een verkoopsovereenkomst van de makelaar ondoordacht tekenen.

1/Standaard staat er geen boeteclausule in de overeenkomst, dit is iets wat beide partijen kunnen overeenkomen
2/Een voorschot of waarborg is niet verplicht,
Staat dit geld op de rekening van de makelaar als voorschot, dan ben je er géén eigenaar meer van,de makelaar heeft een koop gerealiseerd, en gaat er zijn ereloon mee betalen.
Wordt het gestort op rekening van de notaris onder waarborg, dan blijf je eigenaar van de gelden, maar de notaris gaat er ingeval van, de registratiekosten van betalen.
3/Praktisch is het zo dat via de notaris een compromise geregistreerd wordt, dit maakt dat je dit zo maar niet kan verscheuren, dus ofwel moet er binnen de 4 maand de volle pot registratie kosten betaald worden of er wordt een minnelijke ontbinding geregistreerd welke 10 euro kost.

Er is een verkoop geweest(compromise) waardoor je het pand niet aan iemand anders kan verkopen, er is als het ware vanaf de compromise een eigendoms-voorbehoud voor de koper, door te ontbinden heeft de verkoper terug het volle mandaat over zijn eigendom.

Verkeerdelijk wordt gedacht dat een compromise géén waarde heeft, maar toch is dit het belangrijkste document waar naar verwezen wordt in verband met voorwaarden en dies meer,alles wat erin overeengekomen is ,is wettelijk bindend.
De notariele akte is een document bestemd voor de registratie en als eigendomsbewijs voor de koper, met aanhaling van hetgeen er in de compromise is overeengekomen.