Beste Forumleden,

Ik heb een nieuw project waar ik maximaal voor wil lenen.

Projectprijs is ongeveer 800k.

Ik heb volgende eigendommen;
- Huis 330k geschat, hypotheek open van 160k.
- Garagebox 25k geschat, geen hypotheek.

Graag zou ik voor het project maximaal lenen (bv. 100%), de reden dat ik dit in mijn ogen kan “willen” is dat de totale quotiteit van al mijn eigendommen in dat geval nog steeds mooi onder de 90% is (1155k waarde vs 960k hypotheek = 83%).

Echter lijkt dit bij de bank een groot issue te zijn, terwijl dit mij bijzonder logisch lijkt dat dit gewoon zou moeten kunnen.

Want als iemand, bv. Sandra, anders al mijn eigendommen nu zou kopen, zou hij prima 1030k kunnen lenen. Maar omdat ik een deel “al heb” zou ik slechts 880k kunnen lenen (huidige leningen + 90% van 800k).

Heeft iemand hier ervaring mee? Zijn er banken die wel (in mijn ogen) logisch omgaan met dit soort situaties? Wat is juist de reden dat veel banken zich zo weinig flexibel opstellen, vooral omdat in mijn ogen ze bij Sandra evenveel risico pakken dan bij mij, of zelfs meer (mijn quotiteit is 83% en die van Sandra 90%).

Hoeveel zou de afbetaling zijn? Hoeveel % is dat van je salaris?

De bank wil zekerheid dat ze geen verlies zullen leiden, ook niet als de vastgoedprijzen dalen. Hoe kan je hen dit geven?

Beste Long,

Bedankt voor je reactie! Een zeer goede vraag.

De afbetaling is slechts 30% van mijn salaris.

Ik zou nog makkelijk 400k kunnen bijlenen voor een renovatie, doen ze absoluut niet moeilijk over.

De nieuwe hypotheek wordt gevestigd op je project van 800k en dat is dus de waarborg voor de bank. Je wil eigenlijk 100% lenen wat volgens mij niet toegelaten is door de Nationale Bank omdat je reeds een eigendom bezit.

Bovendien heb je nog een lopend hypothecair krediet van 160k. Dat lijkt me een risicoverhogende factor voor de bank. Zelfs al zou je die bij kunnen inbrengen in de nieuwe hypotheek als onderpand dan nog zal het slechts in 2de rang zijn omwille van het nog lopende krediet. Dat heeft dus weinig waarde voor de hypotheek van je nieuwe project.

In het geval van Sandra zou de hypotheek op al die eigendommen komen te liggen en in eerste rang. Dat is een groot verschil met jouw project.

tja, met alle recaties hier ben je nog géén streep verder.
Je zal een bank moeten vinden die in je verhaal meegaat..
Lenen is nog altijd een gunst van de bank..
Simpel as that

Beste Borgie,

Je hebt gelijk natuurlijk, maar wat als we het volgende doen;

Op de hypotheek van 160k zit 110k “open” die via een eenvoudige wederopname kan gebeuren.

Op de garagebox zou ik een hypotheek kunnen laten vestigen in eerste rang want die is nog hypotheekloos.

En dan die cash gebruiken om de quotiteit van de nieuwe aankoop zeer goed te zetten.

Dat zou mijn situatie na transacties exact die van Sandra maken.

Maar ook daar lijkt flink wat weerstand op.

Als je over zo'n bedragen spreekt, dan kijken de meeste banken naar het totaalplaatje.
- Wat zijn de huidige inkomsten?
- Wat is het business plan na de bouw en wat zijn de gegenereerde inkomsten?
- Quotiteit is ook een gegeven
- Zijn er gelden die nu vast staan, maar binnen x aantal tijd vrij komen? (Bv dividenden, IPT, erfenis, ...)

Banken willen niet alleen een lage quotiteit (en 90% is eigenlijk op de limiet). Ze willen ook zekerheid dat je ook kan terug betalen. De quotiteit is vooral een waarborg voor als het mis loopt, maar ze willen in eerste instantie zekerheid dat het niet mis loopt. Stel je huidig inkomen is 2000 eur. Door nieuwe huurinkomsten wordt dit 4000 eur. Stel dat je volledige lening 4000 eur / maand is, dan heb je theoretisch niets meer om van te leven. Dan mag je nog een quotiteit van 90% hebben, daar gaat een bank niet in meegaan. Dus maak een realistisch businessplan op voor de nieuwe woning.

Beste Zubke,

Bedankt voor je zeer correcte reactie!

Ik kan je garanderen dat er een goed business plan ligt.

Sterker nog, zelfs zonder inkomsten uit huur zijn mijn inkomsten uit arbeid meer dan voldoende volgens de regels van de bank.

Ze zouden me ook zonder enige problemen nu lenen voor een nieuw huis erboven op dat exact hetzelfde is als mijn huidige woning.

Het probleem ligt er blijkbaar in het samenvoegen van alle waarden en alle schulden en die quotiteit als 1 geheel zien.

Het enige struikelblok nu is de quotiteit. Al de rest is tip top in orde.

AdamBreit schreef: ↑27 september 2021, 11:58 Beste Zubke,

Bedankt voor je zeer correcte reactie!

Ik kan je garanderen dat er een goed business plan ligt.

Sterker nog, zelfs zonder inkomsten uit huur zijn mijn inkomsten uit arbeid meer dan voldoende volgens de regels van de bank.

Ze zouden me ook zonder enige problemen nu lenen voor een nieuw huis erboven op dat exact hetzelfde is als mijn huidige woning.

Het probleem ligt er blijkbaar in het samenvoegen van alle waarden en alle schulden en die quotiteit als 1 geheel zien.

Het enige struikelblok nu is de quotiteit. Al de rest is tip top in orde.

tja, leg dat maar uit aan je bank, hopelijk hebben die dezelfde visie als U.. veel succes..

Opbrengstpanden max 80%. De rest zal zelf moeten betaald worden maar je gaat alle leningen bij 1 bank moeten zetten zodat ze niet in 2/3 de rang komen.
Succes!

Gebruik vennootschap al eens bekeken? Naar kredietverlening is dat vaak een gemakkelijkere zaak want je creëert een deelvermogen voor één bepaald doel.

Om voor jezelf uit te rekenen wat realistisch is is het ook gemakkelijker, want schuldniveau zal vnl. bepaald worden door de inkomende cashflow. Je zal mogelijk zien dat je pand maar een krediet van pakweg 60% toelaat.

Verder is het voordeel ook dat de bank niet naar je privé inkomsten e.d. moet kijken. Mogelijk vraagt men wel een deel van het krediet privé te waarborgen, maar dat heb je bij een privé aankoop uiteraard ook.

Banken hebben verschillende formules: gewoon afbetalen over 20, soms 25 jaar; een blended formule met deel afbetaling en deel enkel rente; en dan een zuiver enkel rente krediet (bullet). Waar ze u naartoe duwen en wat ze u willen geven hangt af van hoe goed een klant je voor de bank bent.

Ter info: alles valt (ondanks wat er te lezen is op het internet) te onderhandelen, van eigen inbreng tot waarborgen. Maar hangt af van relatie met de bank. En cijfers en het verhaal moeten finaal wel kloppen.

AdamBreit schreef: ↑27 september 2021, 11:58 Ik kan je garanderen dat er een goed business plan ligt.

Leg het hier even voor dan ...

Vegeet niet dat je sociale lasten en belasting gaat betalen op het prive gebruik van je wagen als die via vennootschap gaat