Graag wat meningen

Bij het aankoop van een tweede app/huis betaal je vanaf januari 12,5% registratierechten.

Indien ik een tweede woning zou aankopen van €185.000 samen met de notariskosten, registratie,... Zouden de kosten oplopen tot ongeveer €27.125.
Nog niet rekeninghoudend met de onroerende voorheffing,..

Indien ik het goed zou verhuren aan €700 p/m zou dit me alvast 3,5 jaar duren eer ik een nuloperatie bereik. Weliswaar misschien 4j mits bijkomende kosten.

Dat is dus 4j dat mijn investering in mijn ogen niet rendeert.
(buiten dat de woning wel een beetje in waarde stijgt)

Is het aanschaf van een tweede woning om te verhuren nog altijd interessant of zijn er andere alternatieve investeringen te overwegen?
Misschien zie ik het wat kortzichtig, graag wat input

Als je geen enkel ongeluk hebt dan heb je na 4 jaar de aanschafkosten terugbetaald.

Maar een ervaren verhuurder weet wel beter natuurlijk. Het huis van €185.000, best wel lage prijs voor een woning. Is die instapklaar? Denk je voor die woning wel €700 te kunnen vragen (lage prijs van huizen = lage prijs van huren)? Hou je voldoende rekening met extra (verborgen) gebreken na de aanschaf?

Ik ken een paar verhuurders en die rekenen (zeker bij wat oudere woningen) dat de huurinkomsten best apart worden gehouden om de woning te onderhouden. Je winst is wat de woning zal opbrengen als je die na je huuravontuur zal verkopen verminderd met de aankoopprijs en die bijhorende kosten.

Er zijn immers voldoende dingen die tijdens de huurperiode defect kunnen (en zullen) gaan die behoorlijk veel geld kunnen kosten. Gasketel, dak, ramen en deuren,... is dat allemaal in perfecte staat? Elk van die dingen kunnen al snel een jaar van je huurinkomsten opsouperen.

Met 185.000 zou ik gewoon aandelen HOMI kopen. Beetje zelfde als huis met huur maar zonder werk. (Of een REIT tracker).

Is een investering van 212125€.
Stel dat je jaarlijks 7000€ huurinkomsten hebt - dus elk jaar 2 maanden voorzien voor kosten - dan heb je toch rendement van 3.3%?
En meerwaarde bij verkoop nog niet meegeteld.

bertVW schreef: ↑20 oktober 2021, 17:54 Stel dat je jaarlijks 7000€ huurinkomsten hebt - dus elk jaar 2 maanden voorzien voor kosten - dan heb je toch rendement van 3.3%?

2 maand huur voor kosten - uitgaande van 700 € huur - is vrij laag. Normaal wordt 1% van de waarde van het pand gerekend. Voor een oudere woning zeker niet overdreven. Maar laten we uitgaan van 2 maand huur.

Je hebt nog andere kosten als verhuurder: onroerende voorheffing en brandverzekering. Beide samen kosten ook een kleine 2 maand huur.
Als je leent kan je vooralsnog je intresten aftrekken om het geindexeerd KI in de personenbelasting te verlagen of zelfs op nul brengen. Intresten die je ook moet betalen natuurlijk. Heb je die niet, betaal je als inversteerder die dit allemaal doet als side-hustle nog een stevig bedrag in de PB. je zit immers al snel in de hogere/hoogste schijven door je andere inkomen zoals loon. Dus ook makkelijk enkele maanden huur.

Bron: verhuur zelf twee huizen in die prijsklasse.

Dit jaar stond één pand bijna het hele jaar leeg door schade veroorzaakt door de laatste huurders + aanpassingen om aan de meest recente wetgeving te voldoen. Reken jezelf vooral niet rijk als mogelijk nieuwe verhuurder.

Laat dat huis gewoon beschikbaar voor jonge kopers. Diegenen die een huis als tweede eigendom willen kopen drijven de prijs alleen maar op voor jonge starters die een eerste eigendom willen aankopen.

Akkoord met de onroerende voorheffing, maar brandverzekering is inbegrepen in syndic kosten en kan je grotendeels terug recupereren. Maar het is natuurlijk afhankelijk van leeftijd van vastgoed. Ik denk dat je jaarlijks met 2 maanden huur als mogelijke kosten moet toekomen. Het ene jaar mss meer, het andere jaar..
En als je wat bij leent maak je gebruik van hefboom, zeker nu als je kan lenen aan 0.5-1%.

bertVW schreef: ↑20 oktober 2021, 18:19 Akkoord met de onroerende voorheffing, maar brandverzekering is inbegrepen in syndic kosten en kan je grotendeels terug recupereren.

Het gaat over huizen. Syndic is voor appartementen.
Voor huizen is je huurder weliswaar verplicht een verzekering te nemen maar die is beperkt. Zie een korte uitleg hier.

bertVW schreef: ↑20 oktober 2021, 18:19Maar het is natuurlijk afhankelijk van leeftijd van vastgoed. Ik denk dat je jaarlijks met 2 maanden huur als mogelijke kosten moet toekomen. Het ene jaar mss meer, het andere jaar..

Misschien om je goed in stand te houden. Maar met de steeds strenger wordende wetgeving ben je verplicht continu upgrades uit te voeren die je niet volledig terugziet in de huurprijs of de verkoopwaarde. Hierdoor daalt je rendement op LT. 't Is maar een datapunt, maar mijn boekhouding zegt dat je dan niet toekomt met je twee maand.

bertVW schreef: ↑20 oktober 2021, 18:19 En als je wat bij leent maak je gebruik van hefboom, zeker nu als je kan lenen aan 0.5-1%.

Financieringspercentages voor investeringsvastgoed liggen typisch hoger dan voor de eigen woning. En op dit moment ga je al met een ijzersterk dossier moeten aan komen zetten om onder de 1% te gaan voor je eigen woning. Daarnaast is een hypothecaire lening ook niet gratis, met kosten bij zit je al snel aan een extra jaar verhuren vooraleer je die extra kosten terugbetaald zijn.
Hefbomen kunnen zowel in het voordeel als in het nadeel werken; daarnaast maken ze de rendementsberekening (en onze discussie) nog moeilijker door nog een hoop extra variabelen in de hele vergelijking te brengen. Maar TS heeft het niet over leningen en hefbomen, dus ik ga daar niet verder op in. De personenbelasting op onroerend inkomen negeren we gemakshalve?

Als ik naar ons gezinsvermogen kijk moet ik vaststellen dat het vastgoed in eigen beheer het laagste rendement haalt. Zelfs die laatste TAK21 doet beter (maar daar heeft TS weinig aan, want daar is tegenwoordig ook bijna al het vet van de soep). Dankzij input van Spaargidsers een zevental jaar geleden géén derde pand gekocht en daar ben ik nog steeds zeer blij om.

Als kleine man/vrouw met één of twee opbrengsteigendommen ga je niet rijk worden. Je mag jezelf gelukkig noemen als je daarenboven niet te veel ongelukken meemaakt.

Zoals hierboven beschreven hangt veel af van de staat van het huis (verbouwing/kosten). Hoedanook mag je gemiddeld twee maanden huur per jaar wegcijferen die verloren gaan aan allerlei kosten, verzekeringen, plaatsbeschrijvingen, etc... Vergeet ook niet de (onbetaalde) tijd die je hieraan besteedt. Conclusie: veel werk; magere opbrengst. Laat u niets anders wijsmaken.

Wat niemand hier als argumenten aanhaalt om ondanks alles tóch in vastgoed te beleggen:
- uitstekend alternatief voor spaarrekeningen, tak21, obligaties en andere 'fixed income' categorieën;
- lenen/leverage is aan te raden en ook veilig bij vastgoed (itt lenen om aandelen te kopen = danger danger!);
- België kent een extreem veilige vastgoedmarkt.

Wanneer je vroeger een klassieke 60/40 portefeuille van aandelen en obligaties had, zou je vandaag kunnen beslissen om voor 60% aandelen en 40% vastgoed te gaan.

Oudere Jongere schreef: ↑20 oktober 2021, 19:01

bertVW schreef: ↑20 oktober 2021, 18:19 Akkoord met de onroerende voorheffing, maar brandverzekering is inbegrepen in syndic kosten en kan je grotendeels terug recupereren.

Het gaat over huizen. Syndic is voor appartementen.
Voor huizen is je huurder weliswaar verplicht een verzekering te nemen maar die is beperkt. Zie een korte uitleg hier.

bertVW schreef: ↑20 oktober 2021, 18:19Maar het is natuurlijk afhankelijk van leeftijd van vastgoed. Ik denk dat je jaarlijks met 2 maanden huur als mogelijke kosten moet toekomen. Het ene jaar mss meer, het andere jaar..

Misschien om je goed in stand te houden. Maar met de steeds strenger wordende wetgeving ben je verplicht continu upgrades uit te voeren die je niet volledig terugziet in de huurprijs of de verkoopwaarde. Hierdoor daalt je rendement op LT. 't Is maar een datapunt, maar mijn boekhouding zegt dat je dan niet toekomt met je twee maand.

bertVW schreef: ↑20 oktober 2021, 18:19 En als je wat bij leent maak je gebruik van hefboom, zeker nu als je kan lenen aan 0.5-1%.

Financieringspercentages voor investeringsvastgoed liggen typisch hoger dan voor de eigen woning. En op dit moment ga je al met een ijzersterk dossier moeten aan komen zetten om onder de 1% te gaan voor je eigen woning. Daarnaast is een hypothecaire lening ook niet gratis, met kosten bij zit je al snel aan een extra jaar verhuren vooraleer je die extra kosten terugbetaald zijn.
Hefbomen kunnen zowel in het voordeel als in het nadeel werken; daarnaast maken ze de rendementsberekening (en onze discussie) nog moeilijker door nog een hoop extra variabelen in de hele vergelijking te brengen. Maar TS heeft het niet over leningen en hefbomen, dus ik ga daar niet verder op in. De personenbelasting op onroerend inkomen negeren we gemakshalve?

Als ik naar ons gezinsvermogen kijk moet ik vaststellen dat het vastgoed in eigen beheer het laagste rendement haalt. Zelfs die laatste TAK21 doet beter (maar daar heeft TS weinig aan, want daar is tegenwoordig ook bijna al het vet van de soep). Dankzij input van Spaargidsers een zevental jaar geleden géén derde pand gekocht en daar ben ik nog steeds zeer blij om.

Je kan deze intresten op dit moment wel aftrekken van je verhoogd KI.

Ik snap de redenering dat je inderdaad vier jaar moet verhuren vooraleer je "winst" maakt, maar:
- Je koopt een appartement niet voor vier jaar
- Een appartement is de enige manier om te beleggen met vreemd geld, waardoor je een hefboomeffect creëert
- Aandelen zijn op vier jaar ook niet altijd een voltreffer

Hardstikke bedankt voor de vele reacties!

Hierin kan ik voor mezelf ook enkel concluderen dat het geen tweede woning zal worden. De kosten, bijkomende kosten,.. De voordelen wegen helaas niet tegen de nadelen op in een financieel gedachtegang.

Ik had al over nagedacht om dit kapitaal in fondsen en aandelen te stoppen. Maar ik wou toch zekerheid in mijn beslissing omtrent een tweede woonst en die zijn dankzij de reacties toch versterkt!