optibear schreef: ↑22 november 2021, 13:57
Als ik de markten volg als leek, vind ik het toch dat er erg veel pessimisme is over kantoren. Kantoren worden nog altijd verkocht tegen mooie prijzen. Toch de goede sites. Nog nergens gehoord van zware afboekingen. Iets wat je niet kan zeggen van pakweg shoppingcentra en stadwinkels.

Nieuwe of gerenoveerde kantoren, die goed scoren op vlak van duurzaamheid, op een gewilde locatie met goeie mobiliteitsontsluiting en kwaliteitshuurders met een lange termijn-contract, daar is idd wel degelijk nog altijd vraag naar en vinden transacties in plaats aan stevige prijzen. Zelfs tijdens de lockdown (de 1e) vorig jaar vonden nog zulke transacties plaats.

Maar da's niet de situatie voor de brede kantoormarkt.
In de Brusselse periferie bvb is er simpelweg overaanbod. Van oudere panden, energetisch een ramp, slechte ontsluiting via openbaar vervoer, meer en meer leegstand die structureel wordt, ... Dat geldt ook voor wat "in de provincie" gelegen is.

De afwaarderingen die daar al jaren aan de gang zijn, zijn nog altijd niet ten einde. En dat zie je bij alle spelers die kantoren aanbieden in België: Wereldhave Belgium, Intervest O&W. Je ziet het ook bij Cofinimmo en Befimmo voor dat segment van hun portefeuille. Cofinimmo heeft bvb verscheidene panden verkocht in het zuiden v Bxl die werden (of zullen worden) omgebouwd tot residentieel of gecombineerde functies, met hoogstens nog een deeltje kantoor.

Maar op de toplocaties zijn er idd geen zware afboekingen.

Overnamebod van Shurgard op 24Storage, een Zweedse beursgenoteerde concurrent.

https://corporate.shurgard.eu/press-release/20211122

Overname die geheel in lijn is met de strategie uitgezet op de Investor Day afgelopen september:

* Bestaande panden uitbreiden
* Zelf panden ontwikkelen
* Gerichte aankopen van individuele units of kleine tot middelgrote portefeuilles).
En daarbij vooral mikken op het groeien in de landen waar men al aanwezig is, en met sterke focus op de grote steden en daar het netwerk versterken.

Nogal hoge schuldgraad en dure schuld (7% interest!) van 24Storage dus daar valt financiële optimalisatiewinst te rapen. Bezettingsgraad ligt merkelijk lager dan bij Shurgard, dus op operationeel vlak valt er significante verbetering te scoren, wat de rendabiliteit vd panden sterk zal doen toenemen.
De meeste panden staan op eigen grond, en er is in een deel vd 24Storage portefeuille expansie vd panden mogelijk (de panden zijn gemiddeld een stuk kleiner dan deze van Shurgard).
De assets integreren in het Shurgard-platform, deze performanter maken en het eigen merk uitspelen naar de toekomst toe zal de efficiëntie verhogen.

Hier vallen behoorlijk wat synergievoordelen te rapen voor Shurgard !

't Is een tegenbod, afwachten of de originele bieder TIAA nog met een nieuw tegenbod komt. Voor Shurgard is het bod geslaagd als het minstens 90% van de aandelen kan verwerven.

Synergievoordelen zie ik niet direct. Dit is een uitbreiding van de portefeuille, en dan nog geen goedkope. Maar bon, de schuldgraad van Shurgard is zeer laag en dus is het misschien niet onlogisch.

Sinto,

De synergievoordelen staan al grotendeels vermeld in m'n vorige post.

* De 24Storage portefeuille integreren zorgt voor schaalvoordelen. In tegenstelling tot sommige concurrenten is Shurgard een 1 brand company. Naar marketing toe kan je ofwel besparen (geen 2 merken te promoten), ofwel heb je een veel groter budget voor hetzelfde merk (dat sowieso al marktleider in Zweden). Ook naar overhead zijn er toch evidente kostenbesparingen, alleen al door het wegvallen van de kosten voor de beursnotering. Want een volledige overname is wel degelijk het doel, ook al is het bod al geslaagd vanaf 90%.
* Naar financiering toe: 24Storage financierde zich op relatief korte termijn, en vrij duur. Herfinancieringspotentieel maw.

24Storage gaf obligaties uit met rentevoet "STIBOR 3m + 7.5%". Die STIBOR op 3 maand staat momenteel op -0.12%.
Rentevoet van meer dan 7% dus. En dat voor een bedrijf dat zich grotendeels met schuld financiert. Schuldgraad van 58.9% in 3Q2021.

https://swfbf.se/sfbf-benchmarks/rates/
https://24storage.se/om-oss/investerare/obligationer

Ter vergelijking: er is geen enkele GVV die daar bij in de buurt komt. GVV's met de hoogste schuldgraad zijn momenteel Xior +/- 50% en Retail Estates +/- 53% (maar die hebben zonet een kapitaalverhoging via inbreng in natura gedaan die nog niet in deze 53% verwerkt zit).

Zo'n dure financiering weegt/woogt op de rendabiliteit van 24Storage.

* De 24Storage portefeuille is (nog) niet zo performant als deze van Shurgard. NOI-marge van 32% voor 24S vs 64% voor Shurgard. Ook naar bezettingsgraad: 73% voor 24S vs +/- 90% voor Shurgard. De verklaring ligt voor een stuk wel in het feit dat de portefeuille nog vrij jong is, en verschillende panden dus nog in de "groeifase" zitten. Maar de bezettingsgraad en marge opkrikken naar het Shurgard-niveau zal de rentabiliteit van die portefeuille duidelijk ten goede komen.

En verder is het een significantie toename van hun portefeuille. Shurgard heeft 36 panden in ZWE, 24Storage heeft er 26 + 4 in ontwikkeling. In oppervlakte wel meestal wat kleiner, maar op uitzondering van de units in Stockholm met potentieel om deze uit te breiden, wat eveneens de efficiëntie ten goede komt.


Goedkoop of duur? Alles is relatief. Vind je Shurgard zelf duur of goedkoop? Het bod aan 72 SEK houdt een lagere premie tov NAV in dan degene die op Shurgard zelf kleeft. Waarbij de hogere winstgevendheid van Shurgard uiteraard een hogere waardering rechtvaardigt. Maar voor "peanuts" ga je zo'n concurrent niet kunnen overnemen.


VOORAL NIET, als concurrentie zich aandient.

Zoals gezegd liep er al een bod op 24Storage aan 62 SEK, vanwege het US pensionfund TIAA. Een speler met LT-visie en diepe zakken dus. En met een vastgoedtak Nuveen Real Estate.

Dit is wat ten dele hun rationale over investeren in self storage is: TIAA and Nuveen Real Estate believe that Europe offers an attractive opportunity to be an "early mover" in a sector with strong tailwinds, proven resilience and attractive growth prospects as it matures over the coming years.

https://news.cision.com/t-c-storage-bid ... e,c3448761


Als je wat verder zoekt op Nuveen Real Estate zie je dat deze eerder deze maand een andere deal heeft afgesloten door een meerderheidsbelang te nemen in Green Group's portefeuille van self storage panden: 14 units rond Stockholm.

https://www.insideselfstorage.com/acqui ... -portfolio

Maw:

* Shurgard kon ofwel niets doen en zich in Zweden het marktleiderschap laten ontnemen door Nuveen. De combinatie van de 24Storage (26+4) en Green Group (14) portefeuilles zou, althans in aantal units, groter zijn dan die van Shurgard in Zweden (36). En dat met een US aandeelhouder met diepe zakken, die blijkbaar wil inzetten op Self Storage. In Europa dan. In de VS is Nuveen daar al actief in.

Ofwel kon Shurgard een bod lanceren op een groep/portefeuille die ze al langer kennen en die hen al langer interesseert en zo het marktleiderschap in ZWE verzekeren/verdedigen. ALS het bod slaagt.

Maw bis: het bod is evenzeer offensief (groei kopen) als defensief (marktleiderschap in ZWE verdedigen).

Volgens de Zweedse overnamewetgeving heeft TIAA 10 werkdagen - te rekenen vanaf de dag van Shurgard's bod - om dat bod te evenaren of te overtreffen. Een biedstrijd, altijd spannend

Maar "iets zegt me" dat Shurgard die Nuveen R.E. de komende jaren nog vaker zal tegenkomen in haar Europese expansie.


EDIT: iets meer input toegevoegd over de schulden van 24Storage

Er is een verschil tussen synergie en schaalvoordeel, maar dat is meer een semantische discussie.

Zijn er mensen die actiever handelen? Ik bedoel niet traden/speculeren maar om de paar jaar veranderen van het type vastgoed.

Nog niet zolang geleden waren gvv zoals Aedifica de beste stijgers. Daarvoor liet RET iedereen achter zich,ja ook de logistiek spelers. Ik vermoed dat daarvoor de gvv met kantoren de beste koersstijgingen gaven. Als je daar elke keer op in kunt spelen is je rendement hoger. Dan zou je nu logistiek weer moeten verkopen en investeren in kantoren? Of sommige winkelvastgoed (die zonder de straatwinkels) GVV?

Afrodiziak schreef: ↑21 november 2021, 20:25

Denfi schreef: ↑18 november 2021, 20:02 Op dit moment zijn vastgoed aandelen goed voor 44% van mijn individuele aandelen port.

Dat valt nog mee. Bij sommige forumleden ligt het percentage hoger.
Ik noem geen namen =>

Haha Ik hou rekening met de rente stijging in de toekomst. Of we dit nu willen of niet,het zal toch tijdelijk de koersen van vastgoed aandelen beïnvloeden.

Denfi schreef: ↑24 november 2021, 15:35 Zijn er mensen die actiever handelen? Ik bedoel niet traden/speculeren maar om de paar jaar veranderen van het type vastgoed.

Nog niet zolang geleden waren gvv zoals Aedifica de beste stijgers. Daarvoor liet RET iedereen achter zich,ja ook de logistiek spelers. Ik vermoed dat daarvoor de gvv met kantoren de beste koersstijgingen gaven. Als je daar elke keer op in kunt spelen is je rendement hoger. Dan zou je nu logistiek weer moeten verkopen en investeren in kantoren? Of sommige winkelvastgoed (die zonder de straatwinkels) GVV?

Afrodiziak schreef: ↑21 november 2021, 20:25

Dat valt nog mee. Bij sommige forumleden ligt het percentage hoger.
Ik noem geen namen =>

Haha Ik hou rekening met de rente stijging in de toekomst. Of we dit nu willen of niet,het zal toch tijdelijk de koersen van vastgoed aandelen beïnvloeden.

Ik had vroeger van alle types op zijn minst eentje of een mengeling kon ook.
Stelselmatig de kantoren, winkel, rusthuis, studentenkot gvv's verkocht.
Ik heb nu nog enkel warehouse gvv's, deze heb ik al heel lang, 2012/2013 eerste aankopen gedaan.
Door de jaren veel bijgekocht.

Denk wel dat ik nooit echt verlies heb geleden op de gvv's die ik ondertussen heb verkocht.

gvv's zijn de parels en de steunpilaren van mijn portefeuille, dat is zeker!
ik ben al jaren fan en zal dat hopelijk nog lang blijven

Jhn schreef: ↑24 november 2021, 15:48 Ik had vroeger van alle types op zijn minst eentje of een mengeling kon ook.
Stelselmatig de kantoren, winkel, rusthuis, studentenkot gvv's verkocht.
Ik heb nu nog enkel warehouse gvv's, deze heb ik al heel lang, 2012/2013 eerste aankopen gedaan.
Door de jaren veel bijgekocht.

Denk wel dat ik nooit echt verlies heb geleden op de gvv's die ik ondertussen heb verkocht.

gvv's zijn de parels en de steunpilaren van mijn portefeuille, dat is zeker!
ik ben al jaren fan en zal dat hopelijk nog lang blijven

en dan post je een plaatje van een niet GVV ;-) ?

deze, niet GVV, heeft zich ook wel opgewerkt tot #2 van mijn portefeuille

Oeps!
Klopt.
Zie ik nu ook.
Ik had toen ook een post op vgp gedaan, die afbeelding was voor bij die post.

Sorry voor de verwarring.

Denfi schreef: ↑24 november 2021, 15:35 Haha Ik hou rekening met de rente stijging in de toekomst. Of we dit nu willen of niet,het zal toch tijdelijk de koersen van vastgoed aandelen beïnvloeden.

Ik ben ook benieuwd welke impact een rentestijging gaat hebben op de vastgoedsector.

Het is waarschijnlijk dat GVV's met hogere schuldgraden sterker geraakt zullen worden, maar waarschijnlijk zullen er ook verschillen zijn tussen de diverse segmenten.

Ervan utgaande dat een stijging van de rente gepaard zal gaan met aanhoudende hogere inflatie, wordt het interessant om in het oog te houden welke segmenten gemakkelijk de huur kunnen verhogen.

Vooralsnog heb ik de indruk dat de huidige "winnaars" - logistiek en in mindere mate zorg, ministorage en studentenhuisvesting - het relatief goed zullen blijven doen.

dreamy schreef: ↑24 november 2021, 18:32
Ik ben ook benieuwd welke impact een rentestijging gaat hebben op de vastgoedsector.

Het is waarschijnlijk dat GVV's met hogere schuldgraden sterker geraakt zullen worden, maar waarschijnlijk zullen er ook verschillen zijn tussen de diverse segmenten.

Ervan utgaande dat een stijging van de rente gepaard zal gaan met aanhoudende hogere inflatie, wordt het interessant om in het oog te houden welke segmenten gemakkelijk de huur kunnen verhogen.

Vooralsnog heb ik de indruk dat de huidige "winnaars" - logistiek en in mindere mate zorg, ministorage en studentenhuisvesting - het relatief goed zullen blijven doen.

@Dreamy:

over de impact van rente op GVV's (als bedrijf en als aandeel) pende ik onlangs volgend epistel neer:

gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... ml#p524020

En als je liever eens een NIET-AFRO epistel leest ...
Wat begrijpelijk is ...

=>
Gisteren wat info opgezicht over Nuveen Real Estate, de concurrent-bieder van Shurgard in de strijd om 24Storage...
Zij geven volgende insight over hun visie op de impact van inflatie op de diverse vastgoedklassen, zowel in Europa als VS:
https://www.nuveen.com/global/insights/ ... tion-hedge

dreamy schreef: ↑24 november 2021, 18:32 Ervan utgaande dat een stijging van de rente gepaard zal gaan met aanhoudende hogere inflatie, wordt het interessant om in het oog te houden welke segmenten gemakkelijk de huur kunnen verhogen.

Da's dus de vraag he. Vastgoed kan een hedge zijn tegen inflatie, maar is een zeer kapitaalintensieve sector en dus rentegevoelig. Ik heb soms de indruk dat economen ervan uitgaan dat rente met zekerheid zal stijgen, terwijl inflatie als "transitory" bestempeld worden. Nu weet ik dat je (macro-)economen best negeert, maar ze beinvloeden toch je denken.
Laten we concluderen dat niemand het weet, en dat een goeie portefeuille vastgoed mag (of moet) bevatten, liefst van allerlei pluimage.

Afrodiziak schreef: ↑24 november 2021, 23:42 Gisteren wat info opgezicht over Nuveen Real Estate, de concurrent-bieder van Shurgard in de strijd om 24Storage...
Zij geven volgende insight over hun visie op de impact van inflatie op de diverse vastgoedklassen, zowel in Europa als VS:
https://www.nuveen.com/global/insights/ ... tion-hedge

Bedankt Afro! Dit bevestigt ongeveer wat ik al dacht, maar één element blijft mij een beetje verbazen en dat is de residentiële sector. Die wordt algemeen als één van de meest defensieve segmenten gezien, maar ik heb de indruk dat juist hier een rentestijging een grote impact zou kunnen hebben. De prijzen staan zo'n beetje overal op recordniveau's en er wordt links en rechts gewaarschuwd voor oververhitting van de huizenmarkt, dus ik denk dat een rentestijging daar een flinke schok teweeg zou kunnen gaan brengen.

Beursblik: geweldig nieuws voor Inclusio
(ABM FN) De samenwerking tussen Inclusio en Samusocial is geweldig nieuws voor de sociaalvastgoedinvesteerder. Dit stelde Kepler Cheuvreux dinsdagochtend in reactie op het nieuws.

Samusocial biedt momenteel permanente huisvesting aan meer dan 1.500 mensen verspreid over 10 faciliteiten, en is op zoek naar meer, aldus het beurshuis.

Daarom zou het Kepler dan ook niet verbazen als er in de toekomst nog meer deals met Samusocial volgen.

Verder merkte het beurshuis ook op dat de portefeuille van Inclusio nu 200 miljoen euro waard is, tegenover 150 miljoen eind 2020. "Dit betekent dat het bedrijf nu ver voorligt op de plannen bij de beursgang", aldus Kepler.

Bij de introductie in Brussel zei Inclusio naar een portefeuille van 230 miljoen euro in 2023 te streven.

"Met deze overnames zou het tegen die tijd gemakkelijk 250 tot 260 miljoen euro moeten overtreffen”, zo verwacht Kepler.

Kepler Cheuvreux handhaafde het Houden advies voor Inclusio met een koersdoel van 23,00 euro.

Iemand die Befimmo volgt? Deze komt nu toch wel in het vizier bij mij.