Matroos1958 schreef: ↑12 september 2021, 08:51 Stel dat ik het volledig met spaarcenten betaal, kan de fiscus ooit aankloppen om te vragen hoe ik dat betaald heb of zal dit minder snel het geval zijn als ik een lening neem? Hier heb ik dus geen ervaring mee. Mij lijkt het logisch als je iets koopt en betaald en alle kosten betaald men u met rust laat toch? Of zie ik die verkeerd?
Ben 51 jaar en mijn eerste woning is volledig afbetaald sinds 5 jaar.

Tenzij uw loon erg laag (of je was bedrijfsleider die zich zowat enkel het minimumloon uitbetaalde) is zie ik daar ook geen probleem. Zeker als je eerste woning al een tijd afbetaald is. Bij de jonggepensionneerden in onze uitgebreide familie is het de laatste jaren blijkbaar de mode appartementjes aan zee en elders te kopen, allemaal met spaargeld zonder lening. Vorig onze grond gekocht, vanzelfsprekend ook zonder lening (kwestie van vrij een lening aan te kunnen gaan voor de bouw indien nodig). Noch de appartementkopende boomers, noch wij hebben enige vraag van de fiscus ontvangen. En mocht ik die vraag alsnog krijgen: een kopie van de laatste tien aanslagbiljetten en een paar zinnen uitleg over ons leven "onder onze stand".

Voor de rest moet TS enkel beslissen of hij wil gaan voor zekerheid (kontant betalen) of een hefboom wil laten werken door een lening te nemen + zijn uitgespaarde centen op een andere manier te laten renderen. Dat laatste zal meer risico met zich meebrengen maar kan een hoger rendement geven.

... verhuren via een overheidsinstelling; OCMW. De maximumprijs eisen en een lange termijnverhuurcontract vorderen! Je gaat eraan verdienen. Daarna dien je wel rekening te houden met het feit dat jouw "kot" gerenoveerd moet worden.

SamBG schreef: ↑12 september 2021, 21:47 ... verhuren via een overheidsinstelling; OCMW. De maximumprijs eisen en een lange termijnverhuurcontract vorderen! Je gaat eraan verdienen. Daarna dien je wel rekening te houden met het feit dat jouw "kot" gerenoveerd moet worden.

Verhuren via een OCMW is het slechtste wat je kan doen,
1/De huurprijzen liggen merkelijk lager dan die op de privé markt van toepassing zijn voor gelijkaardige appartementen.
2/ Het huurkontrakt voor OCMW is altijd 9 jaar.
3/ Het wordt verhuurd aan de lagere bevolking, incluis alle nationaliteiten.
4/ Moet er een herstelling gebeuren is dit altijd via het OCMW ( je mag zelf niets herstellen) de faktuur ervan ga je wel
betalen.
Enigste voordeel is dat de huur elke maand betaald wordt,
Min punt ,,, Hoe en in welke staat je je appartement terugkrijgt na 9 jaar,en om het terug in orde te brengen is voor uw rekening.
Een kale kei kun je niet stropen, met veel geluk ga je de 2 maand waarborg van het OCMW krijgen.

ludo schreef: ↑12 september 2021, 23:06

SamBG schreef: ↑12 september 2021, 21:47 ... verhuren via een overheidsinstelling; OCMW. De maximumprijs eisen en een lange termijnverhuurcontract vorderen! Je gaat eraan verdienen. Daarna dien je wel rekening te houden met het feit dat jouw "kot" gerenoveerd moet worden.

Verhuren via een OCMW is het slechtste wat je kan doen,
1/De huurprijzen liggen merkelijk lager dan die op de privé markt van toepassing zijn voor gelijkaardige appartementen.
2/ Het huurkontrakt voor OCMW is altijd 9 jaar.
3/ Het wordt verhuurd aan de lagere bevolking, incluis alle nationaliteiten.
4/ Moet er een herstelling gebeuren is dit altijd via het OCMW ( je mag zelf niets herstellen) de faktuur ervan ga je wel
betalen.
Enigste voordeel is dat de huur elke maand betaald wordt,
Min punt ,,, Hoe en in welke staat je je appartement terugkrijgt na 9 jaar,en om het terug in orde te brengen is voor uw rekening.
Een kale kei kun je niet stropen, met veel geluk ga je de 2 maand waarborg van het OCMW krijgen.

Jij bent een beetje negatief.
1. Verhuren via het OCMW levert je gegarandeerde huurprijs op. Vind dat maar eens in de privé...
2. Huurder is huurder; of zie jij een onderscheid? Wat bedoel je "lagere bevolking?
3. Huurgeld voor een bescheiden Appartement voor 9 jaar is een plus!
4. Na de eerste huurperiode schilderen en de zaak is weer "perfect"...
Win/win dus. Of niet soms??? Wie humor vind mag hem of haar behouden.

SamBG schreef: ↑12 september 2021, 23:21

ludo schreef: ↑12 september 2021, 23:06

Verhuren via een OCMW is het slechtste wat je kan doen,
1/De huurprijzen liggen merkelijk lager dan die op de privé markt van toepassing zijn voor gelijkaardige appartementen.
2/ Het huurkontrakt voor OCMW is altijd 9 jaar.
3/ Het wordt verhuurd aan de lagere bevolking, incluis alle nationaliteiten.
4/ Moet er een herstelling gebeuren is dit altijd via het OCMW ( je mag zelf niets herstellen) de faktuur ervan ga je wel
betalen.
Enigste voordeel is dat de huur elke maand betaald wordt,
Min punt ,,, Hoe en in welke staat je je appartement terugkrijgt na 9 jaar,en om het terug in orde te brengen is voor uw rekening.
Een kale kei kun je niet stropen, met veel geluk ga je de 2 maand waarborg van het OCMW krijgen.

Jij bent een beetje negatief.
1. Verhuren via het OCMW levert je gegarandeerde huurprijs op. Vind dat maar eens in de privé...
2. Huurder is huurder; of zie jij een onderscheid? Wat bedoel je "lagere bevolking?
3. Huurgeld voor een bescheiden Appartement voor 9 jaar is een plus!
4. Na de eerste huurperiode schilderen en de zaak is weer "perfect"...
Win/win dus. Of niet soms??? Wie humor vind mag hem of haar behouden.

tja, ieder zijn gedacht erover, heeft meer met realiteit te maken dan met negativisme..
Als je ooit via het OCMW verhuurd, wens ik je veel geluk ermee..

tja, ieder zijn gedacht erover, heeft meer met realiteit te maken dan met negativisme..
Als je ooit via het OCMW verhuurd, wens ik je veel geluk ermee..
[/quote]

Bestaat er nog een "vrije" verhuurmarkt? Waar dan zonder overheidsinmenging.

De vrije verhuurmarkt heb jezelf in de hand.
Je bepaalt zelf je huurprijs, je kiest nog altijd zelf je solvabele huurder, en maakt een kontrakt op zoals jezelf wil.
Herstellingen voer je zelf uit, en of laat het door iemand doen die jezelf kiest.
Eventuele disputen met je huurder los jezelf op door met de huurder in gesprek te gaan en akkoorden te maken.
Kom je er beiden niet uit, ga je naar de vrederechter.
Of dacht je soms dat als je verhuurt via het ocmw en je krijgt een half afgebroken appartement terug, dat het ocmw dat voor jou gaat betalen???? NO WAY josé... Het enige waar ze borg voor staan zijn de huurgelden onder aftrek van eventuele herstellingen die ze uitgevoerd hebben.
De oplevering einde kontrakt is enkel de huurwaarborg, zijn de kosten meer, zal het via vredegerecht moeten, en als de huurder niet kan betalen, ben je eraan voor de moeite..
Wil je het terug verhuren via het ocmw, kan je het door het ocmw terug verhuurbaar laten maken, maar wel op eigen kosten. Kosten die je dan kunt verhalen op de nalatige huurder, maar als die geen geld heeft??????

Is dit allemaal niet uw ding,
1/ verhuur dan niet
2/ Verhuur via een immo kantoor
3/ Verhuur via het ocmw
Alle 3 hebben zowel voor als nadelen( voor ieder wat wils )

Ik ken iemand die aan een OCMW verhuurde.
Het ganse gebouw was aan het OCMW verhuurd (door de vorige eignaar), meerdere appartementen.
Het OCMW betaalde de huur, had zelf het huurcontract getekend, en stond borg voor de huur. Er was een gedetailleerde plaatsbeschrijving.
Als er iets hersteld diende te worden deden ze het zelf (als het voor de huurder was) of namen ze contact met de eigenaar (als het voor hem was).
Het OCMW had ook een eigen technische dienst.

Hij was hier zeer tevreden mee.

Om de 9 jaar ofzo kon het OCMW opzeggen, ze hebben dit ook uiteindelijk gedaan want ze wilden die activteit doorspelen aan het Sociaal Verhuur Kantoor. Dit laatste wilde afzonderlijke contracten per appartement, hetgeen de eigenaar niet wilde, hij wou zeker zijn dat het alles of niets was.

Het OCMW was akkoord de 3 maand waarborg af te staan, hij heeft de appartementen volledig laten renoveren, was hoe dan ook nodig vanwege slijtage, en heeft dan zelf duurder verhuurd (ander type huurders). Ken de exacte cijfers niet meer maar de renovatiekost (min de 3 maand waarborg) ging hij er op een jaar of 3 uithalen met de duurdere huur.

OCMW zijn dus niet altijd horrorverhalen. Valt te zien van het OCMW in kwestie.

Maar er is een verchil tussen verhuren aan het OCMW, en verhuren aan een steuntrekker van het OCMW die per definitie niet solvabel is.

Heb daar ook eens een tijd naar gekeken... nieuwbouw met verhuurgarantie via SVK.

Uiteindelijk heb ik gewoon een pakketje aandelen van Inclusio gekocht ...

EarthNvstr1 schreef: ↑13 september 2021, 18:18 Heb daar ook eens een tijd naar gekeken... nieuwbouw met verhuurgarantie via SVK.

Uiteindelijk heb ik gewoon een pakketje aandelen van Inclusio gekocht ...

Akkoord, maar dan heb je geen hefboomeffect

bertVW schreef: ↑13 september 2021, 18:20 Akkoord, maar dan heb je geen hefboomeffect

Maar ook geen zever/gedoe. (edit: én direct spreiding)

Misschien dat Inclusio in de toekomst wat meer hefbomen gaat inzetten, wie weet.

bertVW schreef: ↑13 september 2021, 18:20
Akkoord, maar dan heb je geen hefboomeffect

Inclusio had op 31/3/21 17.5M€ vreemd vermogen tov 151 M€ eigen vermogen. Zij werken dus al met een kleine hefboom van 12% (VM/EV).

Ik overweeg ook de aankoop van één of twee 1-persoons appartementen. Initieel had ik gedacht om dit via een sociaal verhuurkantoor te verhuren.

- "Weinig zorgen"
- 6% ipv 21% BTW betalen zorgt voor een besparing van een kleine 20k

Echter heb ik bijgevoegde Excel in elkaar geknutseld waarin je beiden met elkaar kan vergelijken (2 tabs). Kan ook handig zijn voor anderen die in een 2de / 3de / ... eigendom wensen te investeren.

Qua rendement lijkt me dus niet opteren voor sociale verhuur de betere optie, maar dan moet je bij 2 appartementen nu wel 40.000 EUR extra gaan leggen (hefboom effect).

Ik heb me gebaseerd op dit artikel, de registratierechten zijn in dit geval nog 10% omdat ik de aankoop vorig jaar heb gedaan (bouwen onder Wet Breyne). Daarom heb ik ook voor 1-persoons appt. gekozen omdat het verschil tussen een 1 en 2 persoons appt voor sociale verhuur niet zo groot is tov de meerkost.

Mijn vragen:
- Houden mijn berekeningen steek in deze Excel of heb ik fouten gemaakt?
- Wat zijn jullie ervaringen met verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Zoals ik begrijp zijn alle herstellingen en schade die normaal ten laste van de huurder komen hier voor het SVK. Of zie ik dat te rooskleurig?
- Hoe denken jullie over het rendement? De hoge inflatie zou er in dit geval wel voor kunnen zorgen dat jaar per jaar het verhuurdbedrag mooi omhoog kan gaan (indexeren zou perfect mogelijk moeten zijn).