Yaris schreef: ↑14 maart 2024, 17:28 Ik weet niet of dat kwade wil van AXA is. Als alle mede-eigenaars rechtstreeks aan AXA vragen over de blokpolis zouden gaan stellen zou het een boeltje worden. De syndicus is de aangewezen persoon om eerst aan te spreken. Als die het antwoord niet weet kan hij de vraag verder aan AXA doorgeven.

Dat begrijp ik natuurlijk wel. Maar ik vraag géén geheimen of rocket science.
Enkel """ zijn de garage's ja of nee inbegrepen in het risico...?? "" Zoniet dan moeten we die extra verzekeren in de blokpolis
Met één van de twee had ik tevreden geweest, maar blijkbaar was dit dan toch wel een geheimpje wat een eigenaar niet mag weten..

Normaal is dat geen geheim en kan een goede syndicus je op die vraag direct antwoorden zonder dat je hem x dagen moet geven op het op te zoeken of na te vragen.

haelewyn schreef: ↑14 maart 2024, 20:16 Normaal is dat geen geheim en kan een goede syndicus je op die vraag direct antwoorden zonder dat je hem x dagen moet geven op het op te zoeken of na te vragen.

Syndicus is geen verzekerings specialist, en moet het navragen aan de makelaar die het antwoord schuldig blijft, en zo gaan we van het kastje naar de muur..

In de contacten die ik al gehad heb met een syndicus, een bedrijf dat anders niets doet dan syndicus zijn voor meerdere gebouwen, zag ik dat die persoon in kwestie enorm veel parate kennis had en dat die vaak dezelfde vragen kreeg. Ik had in ieder geval nooit een vraag die nieuw voor hem was.
Spijtig: blok is van syndicus veranderd nu.

Je hebt in ieder beroep uiteraard mensen die goed zijn en ook anderen die slecht zijn.

Het lijkt me dat die waar jij contact mee had niet een topper in 't peloton is.

haelewyn schreef: ↑14 maart 2024, 20:44 In de contacten die ik al gehad heb met een syndicus, een bedrijf dat anders niets doet dan syndicus zijn voor meerdere gebouwen, zag ik dat die persoon in kwestie enorm veel parate kennis had en dat die vaak dezelfde vragen kreeg. Ik had in ieder geval nooit een vraag die nieuw voor hem was.
Spijtig: blok is van syndicus veranderd nu.

Je hebt in ieder beroep uiteraard mensen die goed zijn en ook anderen die slecht zijn.

Het lijkt me dat die waar jij contact mee had niet een topper in 't peloton is.

Ieder zijn vak.
Je kan of mag niet verwachten dat een syndicus met kennis van zaken uitspraken gaat doen die later tegen hem gericht kunnen worden
als hij zich niet kan beroepen op de makelaar die hem de info niet heeft gegeven...

- Reactie van AXA dat ze niet rechtstreeks teveel willen communiceren is normaal. Elke maatschappij die met een tussenpersoon werkt zal zo en zou moeten zo reageren.
- Syndicus weet normaal gezien wel veel van verzekeringen. Bij sommige syndicussen heb je bij een schade als tussenpersoon bijna geen werk omdat zij alles zelf regelen.
Los daarvan moet hij toch wel weten wat er verzekerd is, het is zijn plicht om het gebouw goed te verzekeren.
- en dan heel concreet op de vraag, je moet onderzoeken hoe het verzekerde kapitaal is samengesteld. Hoe komt men aan het verzekerde kapitaal dat genoteerd staat in de polis. Als daar de heropbouwwaarde van de garages inzitten, zijn ze meeverzekerd.
Is dat niet het geval, en de garage staan op hetzelfde adres, zou er onderverzekering kunnen zijn want normaal zijn alle constructies verzekerd op een bepaald adres. Als de garages een apart adres hebben en dat staat niet genoteerd in de polis, dan zijn ze niet verzekerd. Vraag een kopie van de polis op, dat zal de syndicus wel hebben.

Voor appartementsgebouwen hebben b'cover en bdm normaal gezien de beste voorwaarden

nuyttie schreef: ↑15 maart 2024, 09:24 - Reactie van AXA dat ze niet rechtstreeks teveel willen communiceren is normaal. Elke maatschappij die met een tussenpersoon werkt zal zo en zou moeten zo reageren.
- Syndicus weet normaal gezien wel veel van verzekeringen. Bij sommige syndicussen heb je bij een schade als tussenpersoon bijna geen werk omdat zij alles zelf regelen.
Los daarvan moet hij toch wel weten wat er verzekerd is, het is zijn plicht om het gebouw goed te verzekeren.
- en dan heel concreet op de vraag, je moet onderzoeken hoe het verzekerde kapitaal is samengesteld. Hoe komt men aan het verzekerde kapitaal dat genoteerd staat in de polis. Als daar de heropbouwwaarde van de garages inzitten, zijn ze meeverzekerd.
Is dat niet het geval, en de garage staan op hetzelfde adres, zou er onderverzekering kunnen zijn want normaal zijn alle constructies verzekerd op een bepaald adres. Als de garages een apart adres hebben en dat staat niet genoteerd in de polis, dan zijn ze niet verzekerd. Vraag een kopie van de polis op, dat zal de syndicus wel hebben.

Dat ze niet communiceren bij of over een schadegeval,,, volledig akkoord.
Ik vraag enkel of de vrijstaande garage's mee in het risico verzekerd zijn,,
ni méér dan dat,, dus ja of nee, meer moest ik ni weten..

Ik heb de polis voorwaarden , het contract en het contract nummer.. Verzekerd in eerste risico, 3.048.000 euro ( Abexc 1004 ) met aftrek van slijtage , ouderdom enz;
Jaartal is ook misleidend ::: Als ze 1% slijtage per jaar in mindering brengen van het verzekerd bedrag = - 30% van het verzekerd bedrag, Maar als ze er later achter komen bij een schadeaangifte dat het bouwjaar 1963 is trekken ze er 61% af; Zodat je nog maar maximum voor 1.189.000 euro verzekerd bent voor 15 appartementen , 5 inpandige garage en 19 vrijstaande garage's .
Zo kan je wel de goedkoopste verzekering hebben natuurlijk..
Er staat ook van alles verkeerd in de polis
jaartal 1995......... moet 1963 zijn
19 entiteiten,,...., zijn er maar 15
1 lift,, ................moeten er 2 zijn
19 vrijstaande garage los van het hoofdgebouw worden er niet in vermeld.wel zelfde adres

Syndicus of makelaar past de polis niet aan de werkelijkheid aan... ...

Dag Ludo

een brandverzekering trekt geen slijtage af van een gebouw (tenzij het gedeelte boven de 30%, maar een gebouw die meer dan 30% versleten is, is in praktijk bouwvallig).

Als het hetzelfde adres is, zou ik mij geen zorgen maken. Zoals gezegd, alle constructies op het adres zijn verzekerd. En een verzekering in eerste risico betekent dat ze geen onderverzekering kunnen inroepen (maar nooit meer dan dit bedrag zullen betalen).

De rest die verkeerd vermeld staat zou ik emailen naar de makelaar (schriftelijk laten weten dus). Dan ben je als eigenaar safe.

nuyttie schreef: ↑15 maart 2024, 11:43 Dag Ludo

een brandverzekering trekt geen slijtage af van een gebouw (tenzij het gedeelte boven de 30%, maar een gebouw die meer dan 30% versleten is, is in praktijk bouwvallig).

Als het hetzelfde adres is, zou ik mij geen zorgen maken. Zoals gezegd, alle constructies op het adres zijn verzekerd. En een verzekering in eerste risico betekent dat ze geen onderverzekering kunnen inroepen (maar nooit meer dan dit bedrag zullen betalen).

De rest die verkeerd vermeld staat zou ik emailen naar de makelaar (schriftelijk laten weten dus). Dan ben je als eigenaar safe.

Hoeveel mails denk je dat ik al naar de Syndicus gestuurd heb om één en ander te laten aanpassen ??

Dit staat in de kleine lettertjes.Als ze 30% aftrekken van 3.160.000 Euro ( Abex 1014 ) = 948.000, zijn we nog maar verzekerd voor 2.212.000 Euro..
!! Slijtage: de vergoeding kan rekening houden met een
waardevermindering van het beschadigde goed volgens de
ouderdom en de graad van slijtage.

Ludo, geloof mij, van een gebouw trekken ze geen slijtage af tenzij het bijna bouwvallig is. En dan nog enkel boven de 30 %, dus bij 35% trekken ze maar 5% af.
In praktijk heb ik dat alleen maar meegemaakt met bouwvallige bijgebouwen of deuren/poorten die rot of doorroest zijn.

Als je al een bericht gestuurd heb zou ik mijn geen zorgen maken.

nuyttie schreef: ↑15 maart 2024, 16:19 Ludo, geloof mij, van een gebouw trekken ze geen slijtage af tenzij het bijna bouwvallig is. En dan nog enkel boven de 30 %, dus bij 35% trekken ze maar 5% af.
In praktijk heb ik dat alleen maar meegemaakt met bouwvallige bijgebouwen of deuren/poorten die rot of doorroest zijn.

Als je al een bericht gestuurd heb zou ik mijn geen zorgen maken.

-----------------
@nuyttie::
Dat is het hem nu juist... Met een bericht naar de Syndicus kan je later je niet sterk maken als de polis niet juist beschrijft wat er verzekerd is... het is dan te laat,, en we hadden beter maar moeten weten,.
Een verzekering maatschappy is géén liefdadigheid. Alles wat ze niet moeten uitbetalen is voor hun winst, maar de klant zit dan met de gebroken potten.Die kleine lettertjes staan er niet zomaar,,,

Nu om de blokpolis te wijzigen naar nieuwbouwwaarde zal de premie ook wel duurder worden, en om dat te gaan vertalen naar de andere
mede 14 mede eigenaars wordt moeilijk.. Die gaan voor de goedkoop, zonder het risico in te schatten.
----------------------------------------
Nu dacht ik of het misschien mogelijk is om zelf alléén voor mijn appartement een verzekering aan te gaan in nieuwbouwwaarde en niet in eerste risico met aftrek van vetusteit..
Met dien verstaande dat bij een schadegeval vooreerst de blokpolis wordt aangesproken, en het overige deel in nieuwbouwwaarde wordt aangevuld door mijn eigen verzekering..
Zou dat mogelijk zijn, en welke maatschappy zou ik daarvoor kunnen aanspreken, of via een makelaar mijn oren te luisteren leggen ?

Ludo, uw polis zal in nieuwwaarde zijn. Ik heb nog nooit een appartementsgebouw geweten dat in werkelijke waarde is verzekerd. Ik ben daar zeker.
Het enige wat je kan doen en wat ik altijd aanraad is om een kapitaal onroerende verfraaiingen te verzekeren (als de blokpolis dat niet in voorziet)

Als je het laten weten hebt aan de syndicus, en die heeft nagelaten om het nodige te doen naar de verzekeringsmaatschappij toe, dan zal zijn verzekering moeten tussenkomen voor de schade die je daardoor hebt.

nuyttie schreef: ↑16 maart 2024, 09:32 Ludo, uw polis zal in nieuwwaarde zijn. Ik heb nog nooit een appartementsgebouw geweten dat in werkelijke waarde is verzekerd. Ik ben daar zeker.
Het enige wat je kan doen en wat ik altijd aanraad is om een kapitaal onroerende verfraaiingen te verzekeren (als de blokpolis dat niet in voorziet)

Als je het laten weten hebt aan de syndicus, en die heeft nagelaten om het nodige te doen naar de verzekeringsmaatschappij toe, dan zal zijn verzekering moeten tussenkomen voor de schade die je daardoor hebt.

@nuyttie... De blokpolis die ik hier voor mij heb liggen is in eerste risico met aftrek van vetusteit.
Verzekerde waarde 3.048.000 euro (abex 1004)

( Als het verzekerd zou zijn in nieuwbouwwaarde wordt er géén verzekerde waarde vermeld..
Omdat ze nooit weten wanneer de schade zal plaats vinden en hoe de bouwprijzen zijn om te heropbouwen.. )



Indien ik een complemantair kapitaal als roerend of onroerend wens te voorzien zal ik daar de facturen van moeten voorleggen,,, en die heb ik uiteraard niet.. Heb het appartement 3 jaar geleden gekocht met bestaande blokpolis in eerste risico + vetusteit

Ik vrees dat u in een tunnelvisie zit met uw probleem.

De verzekerde waarde van uw gebouw evolueert mee met de abex-index. We zitten ondertussen aan 1041, uw gebouw is dus al voor meer verzekerd dan de 3.048.000 euro. De premie evolueert trouwens mee.
De ABEX index is een index die de kostprijs voor bouwen volgt (materialen, lonen, ... ), het dient daar juist voor.

Er zijn veel polissen die nieuwwaarde verzekeren met vermelding van een kapitaal. Dat kapitaal kan in sommige gevallen doorbroken worden, dwz dat de maatschappij nog meer betaalt dan het kapitaal dat vermeld staat. Bij u niet het geval want het is een verzekering in eerste risico.
Bij een dergelijk groot appartementsgebouw zal er altijd een kapitaal vermeld staan.

Om onroerende verfraaiing te verzekeren hebt je geen facturen nodig. Maar die betalen dan ook enkel onroerende verfraaiing, niet voor slijtage aan het gebouw. (onroerende verfraaiing is bvb duurdere keuken dan de standaard, een duurdere afwerking van vloer, een dure badkamer, ... ) Als alles afgewerkt is als een standaardappartement, dan heeft onroerende verfraaiing weinig zin.

Waar zitten uw andere verzekeringen ? Als dat bij een makelaar zit, vraag daar eens raad. Je mag uw polis altijd eens bezorgen via een pb, dan ben je zeker. Of de refertes van de algemene voorwaarden. Ik zal het u zwart op wit tonen.