Hallo allemaal,

wij zijn de laatste week druk op zoek geweest naar een lening. Zowel op deze website, op bouwinfo.be en renteopdevoet.be hebben we daarover zeer veel nuttige informatie gevonden.

Toch is iets opgevallen, wat ook in de statistieken op rodv.be naar voor komt: een zéér grote meerderheid van mensen zoekt/neemt enkel vaste rentevoeten. Nu heb ik een beetje research gedaan, en dat blijkt zowel in 2007-2008 (hoge korte- en langetermijnsrente) als in 2009-2010 (lage korte- en langetermijnsrente) het geval geweest te zijn. In beide gevallen werd uitgebreid gepleit voor de zekerheid van vaste rentevoeten, "want de rente gaat zeker stijgen".

Nu vraag ik mij af waarom we ons niet meer baseren op cijfers, in plaats van het gevoel dat de rente zal stijgen. Ik begrijp dat aan een variabele rentevoet een zekere onzekerheid vasthangt, maar wanneer deze variabele rentevoet duidelijk beter is, waarom dan nog steeds enkel een vaste rentevoet overwegen?

Naar mijn mening zijn we te veel bezig met het bekomen van een 'lagere' rentevoet, maar vergeten we vaak dat een andere formule misschien zowiezo goedkoper zal uitkomen. Zelfs goedkoper dan de goedkoopste vaste rentevoet die we ook maar kunnen bekomen door banken tegen elkaar uit te spelen.

Een beetje studiewerk van referte-indices heeft mij alleszins geleerd dat op dit moment een 5-jaarlijks variabele rentevoet merkelijk beter geprijsd is dan een vaste rentevoet. In september 2010 was een vaste rentevoet dan weer duidelijk de betere. En tijdens de rentepiek in 2007-2008 was een jaarlijks variabele de beste optie. Toch pleiten velen in elk van de voorgaande gevallen voor vaste rentevoeten, soms terecht, soms onterecht, maar zeer vaak met de verkeerde argumenten.

Ik vraag mij af waarom.

Vast is vast.Je weet wat je deze maand betaalt en ook wat je binnen 10,15,20,25,30 jaar betaalt.Met een variabele is het koffiedik kijken.Je zult pas weten als de lening ten einde is of je er voordeel mee gedaan hebt.Het verleden heeft meestal aangetoont dat een variabele doorgaans voordeliger uitkomt.Maar wat brengt de toekomst nu de inflatie hoger en hoger wordt?De financiele spanningen binnen de EU,de belastingsdruk en andere kosten die maar blijven oplopen.Een lening is voor veel mensen de grootste hap uit het budget.Als je weet wat je op die lange termijn aan vaste kost moet betalen komt dit geruststellender over.

Zonnekind schreef:Toch pleiten velen in elk van de voorgaande gevallen voor vaste rentevoeten, soms terecht, soms onterecht, maar zeer vaak met de verkeerde argumenten.

Ik denk dat het probleem vooral is dat de meesten niet de tijd of de kennis hebben om zelf een en ander te gaan simuleren in een rekenblad. En de bankier verkoopt natuurlijk liefst hetgeen waar hij meest aan verdient.

Ikzelf heb 8 jaar terug geleend in een 10/5/5, enkele jaren later overgestapt naar een VEEL goedkopere rentevoet in variabel om vorig jaar nog eens over te stappen naar vast voor een alweer betere rentevoet. Dit alles weliswaar binnen dezelfde bank dus enkel wederbeleggingskosten en geen nieuwe hypotheek.

Aangezien de looptijd steeds korter wordt denk ik niet dat ik nu nog eens zal (moeten) veranderen van formule, tenzij de intrestvoet zou dalen onder de 2,5%.

Het grote voordeel bij een vaste rentevoet is natuurlijk dat je vooraf weet wat je in de toekomst maandelijks zal moeten betalen, bij een variabele weet je dat natuurlijk nooit zeker.

Goeie vraag....

Zelf ben ik een aantal jaar geleden een hypothecair krediet aangegaan. Ik heb toen gekozen voor een jaarlijks herzienbare rentevoet. Op dat moment stonden de rentes vrij laag (dit was voor de crisis van 2008), maar waren de offertes van de banken ook uitzonderlijk scherp voor een herzienbare rente.
Nu zijn de prijzen voor een jaarlijks herzienbare rente beduidend hoger t.o.v. de referteindex.

Op basis van de offertes die ik toen had was de jaarlijk herzienbare heel scherp geprijst, en was de 5/5/5 of 10/5/5 optie niet zo heel ver weg van een vaste rente.
Door de scherpe jaarlijkse rente (die maximaal 2x kan stijgen) is het "worst case scenario" slechts 1,5% hoger dan een vaste rente. in het "best case" scenario (zoals we vorig jaar hadden) zakte de rente tot 3% onder de toenmalige vaste rente (<1% rente door de hele lage referteindex!).
Dezelfde redenering was niet zo voor een 5/5/5 (of 10/5/5) omdat je daar hoger begint (2* deze rente is nog steeds een stuk hoger) en het laagtepunt is minder uitgesproken.

Praktijk is dat ik elk jaar veel minder rente betaal t.o.v. het geval dat ik een vaste rente zou genomen hebben, ook in de crisisjaren 2008-2009 met hogere rentes.

Ik denk ook wel dat de formules 1/1/1 (lage prijs) en vaste rente (grotere zekerheid) de beste formules zijn. De 10/5/5 en 5/5/5 combineren eerder alle nadelen (ipv de voordelen)

spicyalan schreef:Ik denk ook wel dat de formules 1/1/1 (lage prijs) en vaste rente (grotere zekerheid) de beste formules zijn. De 10/5/5 en 5/5/5 combineren eerder alle nadelen (ipv de voordelen)

Hier wil ik even op reageren, want dit is een stelling die ik vaak zie naar voor komen, maar ik zie er de waarheid niet van in.

Uiteindelijk komt het allemaal neer op het bekomen van een lening met een zo klein mogelijk marge op de referte-index. Voor vaste leningen kan je deze vergelijken met de OLO-rente die overeenkomt met de termijn waarop je zelf leent, voor de variabele rentevoeten met de referte-index die maandelijks vastgelegd wordt (en eveneens gebaseerd is op de OLO-rente op 1, 3, 5 jaar).

Een actueel voorbeeld:
* Een 1/1 +3/-3 staat op dit moment aan 3.1 % en de referte-index A op 1.56 % - > marge 1.54 %
Het 10-jarig gemiddelde van de OLO op 1 jaar is 2.61 %.
De verwachte waarde van de rentevoet op deze jaarlijks variabele lening is dus:

2.61 % (gemiddelde op lange termijn) + 1.54 % (marge bank) = 4.15 %


* Een 5/5 +2/-2 staat op dit moment aan 3.27 % (zelf verkregen) en de referte-index E op 3.52 % - > marge -0.25 %
Het 10-jarig gemiddelde van de OLO op 5 jaar is 3.56 %.
De verwachte waarde van de rentevoet op deze jaarlijks variabele lening is dus:

3.56 % (gemiddelde op lange termijn) - 0.25 % (marge bank) = 3.31 %


Met deze verwachte waarden kan je dan een variabele rentevoet vergelijken met een vaste rentevoet. Een vergelijking die vaak gemaakt wordt is deze tussen een vaste rentevoet en de 'worst case' van een variabele rentevoet, maar dat is vanuit statistisch oogpunt onzin. Het enige waar je met de 'worst case' rekening dient te houden, is bij het bekijken van de maximale mensualiteit, en of deze mogelijk is binnen je budget.

Dat de rente op korte termijn zal stijgen, en we niet weten wat er met inflatie, de euro, de economie... te gebeuren staat is allemaal waar, maar ik denk dat we moeten uitgaan van de evolutie van de rente tijdens de laatste 10 jaar (sinds de euro). Deze evolutie is de beste schatting die we op dit moment ter beschikking hebben met betrekking tot de toekomstige evolutie van de rente.

Graag reacties, ik denk dat dit een zeer nuttige discussie kan zijn voor toekomstige leningzoekers, misschien moeten we er ook nog wat psychologie bij betrekken, iets waar ik niet erg goed in ben. Ik hou namelijk nogal van cijfers en harde feiten.

@ zonnekind : je statistische argumentatie bekeken en als ik die op mezelf toepas kom ik aan een vaste rentvoet van +/- 4 % (lening afgesloten in januari 2010 aan 2.33 % / variabele 1/1/1 - 3/3). Je logica klopt dus wel.

Mijn persoonlijke opinie is dat veel mensen een vast nemen omwille van de zekerheid. De belgen zijn in principe ook een kasbon -bevolking. Zekerheid über alles. Waarom denk je dat al die gestructureerde beleggingsproducten van grootbanken zo goed verkopen? Of kijk naar obligaties! Als Bekaert morgen een obligatie uitbrengt, is die letterlijk na 2 uren uitverkocht. Geen enkel probleem hiermee maar soms getuigd het van naiëfiteit en kortzichtigheid.

Statistieken zijn 1 ding maar als je een goede lening wil afsluiten is psychologie nog belangrijker. Simpel voorbeeld: oogcontact, bouw een relatie met de verkoper. Misschien een rare vergelijking maar beschouw het als een blind date. En het streefdoel is hete, dampende sex. (metafoor natuurlijk)

Statistieken kan je gebruiken om een mooie interest binnen te rijven maar het gaat om de rest. De verzekeringen en dergelijk en de illussie dat ze een goede deal hebben gesloten. Banken verkopen deze illussie, dus jij moet hetzelfde doen. Het is een beetje als een mooie vrouw die een vent staat op te winden met de suggestie dat er toekomst nog wel een lekker triootje met haar boezemvriendin inzit. Pure leugens natuurlijk maar als je ze dat kunt wijsmaken is de trofee binnen.

Groetjes,

The masterpimp better known as RH.

* Een 1/1 +3/-3 staat op dit moment aan 3.1 % en de referte-index A op 1.56 % - > marge 1.54 %

Deze marge heeft niet altijd bestaan. Ik heb mijn lening afgesloten aan een veel lagere rente, en toen stond de referteindex een stuk hoger (ik spreek hier van 2005). De marge van toen was bijna 0.
In de periode 2007-2008 is aangepaste rente ook nooit boven de 4% gestegen. In de periode 2009-2010 is de rente tot een stuk onder de startrente gegaan (2010 zelfs onder de 1% !). De herziening van dit jaar gaat hoogstwaarschijnlijk ook niet de 2% halen.

Misschien dat door gevallen zoals deze de banken liever wat meer marge willen hebben... (in 2005 geloofde trouwens niemand dat de rente nog verder kon dalen)

De 'marge' heeft natuurlijk wel altijd bestaan, maar is nu eens groter (wanneer de referte-index laag staat), en dan weer kleiner (wanneer de referte-index hoog staat). In een extreem geval kan deze zelfs negatief zijn (zoals in ons geval, 3.27% 5/5).

Het komt er gewoon op aan die lening te zoeken waar de banken het minst marge op nemen, want het is niet de rentevoet, maar de marge die je meesleept gedurende 10, 20, 30 jaar.

Hallo iedereen,

Ik heb een mooi huis op het oog en ben reeds bij twee banken langsgeweest. Het bedrag dat ik dien te lenen is 110 000 en heb een eigen inbreng van 35.000.
Momenteel denk ik om een vaste rentevoet( 4, 45%) te nemen omdat beiden banken zeggen dat dit nu het beste is(ik weet wel dat ze steeds voor eigen winkel spreken maar ik weet er echt te weinig van af)
Wie kan me hierin raad geven?

Warme groet

Radhika

Radhika,

wat staan de variabele rentevoeten bij die banken om te kunnen vergelijken.

Geert.

hey Geert,

Tof dat je zo snel reageert! Bij de KBC is het 4, 10 variabel en 4, 55 vast. Dit was de eerste bank waar ik ben langsgeweest om te horen en vermits ik daarna bij de ING ook hoorde dat vast het interessante is, ben ik eigenlijk de piste variabel nog niet verder gaan onderzoeken. Morgen heb ik opnieuw een afspraak bij een bank(centea) en zou graag een beetje zekerder van mijn stuk willen zijn. Ergens moet ik een standpunt innemen en ik ken er echt te weinig vanaf. Ze kunnen me echt ter plekke in het zak zetten. Ben jammer genoeg geen economisch type...
Ik hoop dat jij me misschien een beetje op weg kan helpen...

Warme groet

-