Dat klopt, maar men kan ook deels lenen tegen aandelen om zo het rendement te verhogen (= margin) aan 1-1.5% per jaar. Dus het argument van vastgoed vs. aandelen gaat dus niet op.

Akkoord, je kan meer lenen tegen vastgoed dan tegen aandelen, maar de kosten bij vastgoed (registratiebelasting, notariskosten, hypotheekrecht, diverse taksen) zijn buitengewoon hoog.

Imo een deftige tussenoplossing. Wie heeft er zin in al die kosten + (mogelijk) slechte huurders voor een rendement van <5%? Tenzij je duidelijk op een manier meerwaarde kan creëren, door bijvoorbeeld een handelspand om te zetten in 3 appartementen, is het de moeite niet, en al zeker omdat het een illiquide investering is.

Ok wist ik niet dat dit ging voor aandelen.

Ben momenteel bezig met de aankoop van een studio.
eigen inbreng (inclusief alle kosten 15.000)
Hypotheek 70.000
Totale kost is dus 85.000 (in mijn rendement berekening ga ik uit van 90.000 om onverwachte kosten op te vangen)

Verwachte huuropbrengst 375€ (vrij conservatieve schatting)

Geeft bruto rendement van 375 X 12 / 90.000 = 5procent.
Moeilijk in te schatten wat dit netto gaat opleveren maar vermoed toch tussen de 3 en 4 procent te zitten.
(Lening van 70.000 is +- 350€ dus lening word betaald door de huur)

Ben me wel bewust dat de e prijsklasse niet meteen de meest solvabele huurders zal aantrekken.

Maar volgens mij toch redelijk goed rendement zonder veel eigen middelen.

Reken maar wat meer kosten, denk dat je hoogstwaarschijnlijk 'OCMW'ers' zult aantrekken die frequent iets zullen vernielen, niet betalen of in het beste geval te laat betalen.

Ik wil niet denigrerend zijn naar je huurders maar volgens mij ben je te optimistisch aan het rekenen.

Je kan ook alleenstaanden aantrekken die een eerste Job hebben en thuis weg willen.
wel veel verloop dan.

De 5000 kosten die ik gerekend heb zijn niet voor de volledige looptijd, maar meer als onvoorziene zaken bijvoorbeeld verwarmingsketel begeeft het na een jaar ofzo. Vandaar zijn deze opgenomen in het bruto rendement.(5%) en niet in het netto.

Netto rendement schat ik op 3-4%, met andere woorden bij 375huur per maand is dit op jaarbasis 900-1800euro kosten gerekend

Indien te veel problemen met huurders zou k overwegen om bij een sociaal verhuur kantoor te gaan horen. Huurprijs is dan lager maar ge krijgt dan altijd u geld onafhankelijk of de bewoner betaald of niet.

voodoo schreef: ↑5 augustus 2017, 12:52 Je kan ook alleenstaanden aantrekken die een eerste Job hebben en thuis weg willen.
wel veel verloop dan.

Het is niet altijd makkelijk om zo snel een profilering te maken van je toekomstige huurders.
Van thuis meegemaakt:
- Redelijk jong koppel, beide met goede job: goede huurders maar de relatie bleef niet duren. De man bleef alleen wonen in ons appartement en liet het onderkomen, rookte heel veel binnen en betaalde constant te laat (en liep maanden achter). Hebben we uit het appartement kunnen zetten en heel wat kuis- en schilderwerk aan gehad. Denk dat ik een halve dag ben bezig geweest met alleen nog maar de oven te kuisen. Nicotine verwijderen ook geen lachertje.
- Oud vrouwtje. Hadden eerst gedacht dat ze niet lang meer zelfstandig zou huren maar is ondertussen al 92 jaar.
- Jonge koppels, meestal goede huurders maar vaak binnen het jaar terug weg.
- Homokoppel. Beste en properste huurders ooit, twee kuisvrouwen feitelijk.

Ongetwijfeld heeft elke verhuurder een paar sensationele verhalen te vertellen.

voodoo schreef: ↑5 augustus 2017, 12:52 Je kan ook alleenstaanden aantrekken die een eerste Job hebben en thuis weg willen.
wel veel verloop dan.

Dat verloop valt bij mij nog goed mee. De meeste alleenstaanden/koppeltjes die doorsparen om zelf iets te kopen kunnen makkelijk 4-5 jaar in een app van 50m2 aarden waar ze maandelijks via bestendige opdracht maandelijks stipt 650€ storten. Zeker als je dat doet in Gent, Leuven, Brussel.
Carriere gerichte mensen die na hun studies nog even willen blijven plakken in hun studentenstad, zo kort mogelijk bij het werk, tot er kindjes gepland staan. Het zijn ook makkelijk bereikbare mensen om mee te communiceren als er iets scheelt.

Dylcat schreef: ↑5 augustus 2017, 11:38 Ok wist ik niet dat dit ging voor aandelen.

Ben momenteel bezig met de aankoop van een studio.
eigen inbreng (inclusief alle kosten 15.000)
Hypotheek 70.000
Totale kost is dus 85.000 (in mijn rendement berekening ga ik uit van 90.000 om onverwachte kosten op te vangen)

Verwachte huuropbrengst 375€ (vrij conservatieve schatting)

Geeft bruto rendement van 375 X 12 / 90.000 = 5procent.
Moeilijk in te schatten wat dit netto gaat opleveren maar vermoed toch tussen de 3 en 4 procent te zitten.
(Lening van 70.000 is +- 350€ dus lening word betaald door de huur)

Ben me wel bewust dat de e prijsklasse niet meteen de meest solvabele huurders zal aantrekken.

Maar volgens mij toch redelijk goed rendement zonder veel eigen middelen.

wil je u zelf niet bedriegen, dan moet je naast het kapitaal van u lening, ook rekening houden met de opportuniteitskost van u eigen ingebracht kapitaal.

Ik heb zelf geen verstand van huren. Maar ik heb onlangs gehoord van iemand dat een studio in Brussel waarbij alles voor u geregeld (syndicus) werd neerkwam op een netto rendement van 2,5%.

Duvellover schreef: ↑7 augustus 2017, 15:32

Dylcat schreef: ↑5 augustus 2017, 11:38 Ok wist ik niet dat dit ging voor aandelen.

Ben momenteel bezig met de aankoop van een studio.
eigen inbreng (inclusief alle kosten 15.000)
Hypotheek 70.000
Totale kost is dus 85.000 (in mijn rendement berekening ga ik uit van 90.000 om onverwachte kosten op te vangen)

Verwachte huuropbrengst 375€ (vrij conservatieve schatting)

Geeft bruto rendement van 375 X 12 / 90.000 = 5procent.
Moeilijk in te schatten wat dit netto gaat opleveren maar vermoed toch tussen de 3 en 4 procent te zitten.
(Lening van 70.000 is +- 350€ dus lening word betaald door de huur)

Ben me wel bewust dat de e prijsklasse niet meteen de meest solvabele huurders zal aantrekken.

Maar volgens mij toch redelijk goed rendement zonder veel eigen middelen.

wil je u zelf niet bedriegen, dan moet je naast het kapitaal van u lening, ook rekening houden met de opportuniteitskost van u eigen ingebracht kapitaal.

Ik reken naast de 20.000 euro waarvan 15.000voor aankoop en 5.000 'reserve' nog een 1.000euro per jaar aan kosten/leegstand/... Dit heeft op 20jaar tijd 40.000euro kosten.
Appartement heeft waarde van 72.000euro.
Dus 32.000euro 'winst' (laat dit nog 25.000zijn door wat extra kosten hier en daar.)

Inderdaad interest op het kapitaal is hier niet in meegerekend.
Maar er is ook geen meerwaarde gerekend op het vastgoed.
Voor op het moment een fatsoenlijk rendement te hebben op het kapitaal moet ge al richting aandelen of afgeleiden gaan, dus niet veel minder risico als vastgoed.

Maar goed ieder zijn mening natuurlijk.
Zeg ook niet dat het slapend rijk worden is, maar in mijn ogen toch een redelijke investering.

Het rendement uit de verhuur van vastgoed is niet echt om over naar huis te schrijven, maar kan in tijden van lage spaarrente op zich toch reeds aantrekkelijk zijn: voor een vlot verhuurbaar, goedgelegen, middenklasse appartement kan je mikken op een jaarlijks rendement van zo'n 2,5% a 3,0%, netto, en quasi gegarandeerd eigenlijk.
Hogere rendementen gaat u aantreffen bij de meer volatiele studio's of studentenkoten, doch met een meer actief huurderbeheer van uw kant, en mogelijkerwijs al eens een jaartje waarin u het minder goed doet dan de 3% van hierboven.

Doch waar de meesten naast kijken is dat huuropbrengsten slechts het equivalent zijn van dividenden op aandelen; er is ook nog zo iets als de (forse) meerwaarde bij verkoop natuurlijk, zeg maar het equivalent van continu stijgende aandelen koersen.

De voorbije jaren bedroeg die voor (huur)appartementen jaarlijks vlotjes meer dan 4%, dus tel maar uit: het gecombineerd netto rendement over lange termijn komt dan al gauw in de buurt van 7%, en dit zonder veel beurscapriolen én al bij al fiscaal vriendelijk belast, zowel wat betreft de jaarlijkse huurinkomsten (zeker in vergelijking met de RV op dividenden) alsook het ontbreken van enige meerwaardebelasting bij verkoop (dit in tegenstelling tot de taks louter op het bezit van effecten die zonet is aangekondigd door de regering en vanaf nu waarschijnlijk jaarlijks zal stijgen).

Nadeel is natuurlijk dat je wel een vrij omvangrijk kapitaal moet hebben om op deze manier een echt alternatief te kunnen vormen voor een mooie effectenportefeuille, maar het is zeker een waardige optie om ipv een klein half miljoen aan aandelen te bezitten, 3 huurappartementen te kopen voor de lange termijn: ik ben niet zeker dat de effectenhouder over pakweg 20 jaar betere cijfers kan voorleggen dan de appartementeneigenaar hoor, en de laatste zal al zeker een pak minder beursstress gehad hebben dan de eerste.

Vergeet ook je vaste kosten niet:

Onroerende voorheffing
Geindexeerd KI (maal 1,7) verhoogd met 40% (maal 1,4) min je interesten op je lening (beperkt met de huidige rentevoeten) en dit komt dan in je personenbelasting terecht...dus maal 0,45 of maal 0,5....dat zijn ook kosten.
Brandverzekering voor gebouw.
Schuldsaldo verzekering.
Problemen met huurders, schade, herstellingen.
Je rendement wordt eerder bepaald door de meerwaarde van het pand op 15 a 20 jaar. Op korte termijn is break even het meest ideaal.

Wouter18 schreef: ↑7 augustus 2017, 22:42 Vergeet ook je vaste kosten niet:

Onroerende voorheffing
Geindexeerd KI (maal 1,7) verhoogd met 40% (maal 1,4) min je interesten op je lening (beperkt met de huidige rentevoeten) en dit komt dan in je personenbelasting terecht...dus maal 0,45 of maal 0,5....dat zijn ook kosten.
Brandverzekering voor gebouw.
Schuldsaldo verzekering.
Problemen met huurders, schade, herstellingen.

Kort door de bocht: 1 maand voor de kosten van (mede-eigendom), 1 maand voor de onroerende voorheffing, 1 maand voor de eindafrekening van de fiscus, dus 9 maand voor de eigenaar.

Wat betreft de vaak aangehaalde problemen met huurders:
Best niet via immo verhuren, want die hebben dat het eigenlijk nog het liefst: hoe meer verloop, hoe meer activiteit voor hen natuurlijk. Dus zelf verhuren en 'extreme vetting' doen zoals Trump zou zeggen, inclusief al die dingen die absoluut niet mogen van de overheid: 'ethnic profiling', loonfiches laten voorleggen of belastingaangifte, persoonlijk contact opnemen met vorige verhuurder, eens naar hun werk bellen etc.
Nog nooit problemen gehad en verhuur best wel wat, en al lang ook, maar je moet het wel durven doen natuurlijk, anders kan je beter braafjes alles op de bank laten staan: dan doen zij het eigenlijk via hun investeringsvehikel voor u, en herverpakken het als ik zeg maar wat, een vastgoedfonds.

Naam ingeven op Facebook heeft tegenwoordig vaak ook al succes. Veel mensen hebben een openbaar profiel en dan kunt ge vaak ook b inschatten wat voor vlees ge in de kuip hebt.

Verhuur nog 1pand, intussen ongeveer 6jaar, zonder noemenswaardige problemen, en zonder 1dag leegstand. maar natuurlijk moet je ook een portie geluk hebben.

Dylcat schreef: ↑5 augustus 2017, 11:38 Geeft bruto rendement van 375 X 12 / 90.000 = 5procent.
Moeilijk in te schatten wat dit netto gaat opleveren maar vermoed toch tussen de 3 en 4 procent te zitten.
(Lening van 70.000 is +- 350€ dus lening word betaald door de huur)

Door de band genomen neemt men 1 maand huur om de OV in te dekken. Je moet dit dus x 11 doen.