Beste forumleden,

We zitten in volgende situatie:

Nieuwbouw gekocht van €285.000 onder btw-stelsel, eigen inbreng van 90.000€, lening van 255.000€. Beide 26 met samen ongeveer 4.300€ loon (excl. maaltijdcheques), geen kinderen.

Ik had graag eens jullie mening gehad over volgende 3 voorstellen die we zijn bekomen na onze ronde te doen bij verschillende banken:

- ING: 0,95% variabel 1/1/1:
bij vaste mensualiteiten:
Gemiddelde maandelijkse betalingen constant case: 1.166,58€
Gemiddelde maandelijkse betalingen worst case: 1.266,26€ (maximaal 1.271,51€)
bij vaste kapitaalaflossingen:
Gemiddelde maandelijkse betalingen constant case: 1.113,17€ (maximaal 1.263,50€)
Gemiddelde maandelijkse betalingen worst case 1.157,29€ (maximaal 1.444,40€)

- Crelan: 1,60%: € 1.240,88/maand
- Belfius: 1,21% variabel 3/3/3:
Gemiddelde maandelijkse betalingen constant case: 1.196,01€
Gemiddelde maandelijkse betalingen worst case: 1.300,30€ (maximaal 1.318,39€)

Bij alle 3 de voorstellen moeten we schuldsaldo- en brandverzekering + loondomiciliëring nemen via de bank. Enkel bij ING kunnen we brandverzekering nog vrij kiezen indien we elke 100% schuldsaldoverzekering nemen bij hen.

Ik ben momenteel geneigd om richting het voorstel van ING te gaan met eventueel de vaste kapitaalaflossing, aangezien dit de goedkoopste optie is indien de rente nog enkele jaren laag blijft en vaste kapitaalaflossing lijkt me haalbaar met onze inkomens, aangezien we redelijk ruim onder 1/3 zitten. Enig nadeel is natuurlijk dat we dan in het begin meer moeten aflossen en maximaal naar boven de 1400€ per maand gaan voor een tijdje.

Wat is jullie mening hierover? Vaste kapitaalaflossingen en variabel 1/1/1 goed idee of toch eerder één van de andere voorstellen?

Hoi,

Ik zit met een gelijksoortig dilemma:

Nieuwbouw: totaalproject bouw woning (excl grond) kost ons 300.000€ (incl btw, incl architect).

- 0,98% variabel 1/1/1 (105.000€) op 15 jaar. Dit bij ING, beide ontleners 100% SSV, vrije keuze brandverzekering. Loondomiciliëring vereist.

- 1,57% vast (zelfde bedrag) op 15 jaar. Bij Axa, SSV 100% in totaal, brandverzekering en loondomiciliëring.

In beide gevallen zijn er 2 ontleners.

Voor Axa ken ik ook een makelaar die mij (na het eerste jaar bij het bankkantoor) steeds een vergelijking kan maken met de premie brand bij het bankkantoor en via zijn kantoor. Blijft wel bij Axa uiteraard. Hij zei me ook dat de brandverzekeringen onderling relatief competitief zijn.

Als ik naar de schuldsaldo kijken en deze voor beide ontleners op 100% zet, dan is het verschil op 15 jaar rond 900€ (Axa is goedkoper).

Beide zijn kantoorhouders die echt wel hun best doen.

Vergelijk ik de rentes dan kom ik volgende uit:

- ING : worst case ongeveer 15.000€ interesten, best case ongeveer 7.880€ interesten. De waarheid ligt allicht ergens in het midden, maar misschien win ik al als de rente volgende jaar niet stijgt.

- AXA: interesten 12.780€

Ik weet niet wat ik moet denken van het feit dat ING betaling vraagt wanneer je elders geld afhaalt. Ik denk ergens dat de andere banken misschien gaan volgen en overweeg ook om gewoon domiciliering te laten doen en dan ons “leefgeld” elke maand naar Keytrade over te zetten.

Wat denken jullie van beide voorstellen? Is het zo dat ik bijvoorbeeld na 10 jaar, de variabele lening kan ‘verlengen’ bijvoorbeeld voor aanbouw veranda?

Bedankt!

abrussel schreef: ↑11 december 2018, 21:18 Bij alle 3 de voorstellen moeten we schuldsaldo- en brandverzekering + loondomiciliëring nemen via de bank. Enkel bij ING kunnen we brandverzekering nog vrij kiezen indien we elke 100% schuldsaldoverzekering nemen bij hen.

Ik ben momenteel geneigd om richting het voorstel van ING te gaan met eventueel de vaste kapitaalaflossing, aangezien dit de goedkoopste optie is indien de rente nog enkele jaren laag blijft en vaste kapitaalaflossing lijkt me haalbaar met onze inkomens, aangezien we redelijk ruim onder 1/3 zitten. Enig nadeel is natuurlijk dat we dan in het begin meer moeten aflossen en maximaal naar boven de 1400€ per maand gaan voor een tijdje.

Wat is jullie mening hierover? Vaste kapitaalaflossingen en variabel 1/1/1 goed idee of toch eerder één van de andere voorstellen?

Wat is de looptijd?
Je hebt hier een oplijsting gegeven van de maandelijkse aflossingen. Zet er ook het totale bedrag eens bij. (dus kapitaal + betaalde intrest). Dat geeft ook een idee.

Je geeft aan dat je voorkeur uitgaat naar de vaste kapitaalaflossing (degressieve), waarbij de in het begin een hogere maandlast hebt dan op het einde. Dat wil zeggen dat je dat hogere bedrag aankunt, niet enkel in het begin, maar ook op het einde (want je loon stijgt normaalgezien).
Ik zou dan overwegen om je lening op te splitsen:
1 deeltje hypothecair krediet over de maximale looptijd voor belastingsaftrek. Juist genoeg nemen hiervoor.
het grootste deel (eventueel als mandaat) met een kortere looptijd. Zorg dan dat je de looptijd zo zet, dat de som van je 2 maandaflossingen gelijk komt met het bedrag van die degressieve. Als je je looptijd hierdoor kunt inkorten met 5 jaar, dan kom je ook in een lagere renteschaal (dus lager tarief).
Je kan met die 2 deel-leningen ook spelen met verschillende variablen (bv 1/1/1 en 3/3/3)


Daarnaast ook evalueren:
* Welke SSV dacht je te nemen? ieders 100% of bv 50-50?
* Vrijheid van brandverzekering is natuurlijk ook wel iets positief.

* Vraag ook al een offerte voor die 2 verzekeringen (SSV en brand) en vergelijk die ook.
=> Het heeft geen zin om de totale kost van een lening te vergelijken en daar dan 100€ winst te doen, aar er 1000€ verliezen doordat die verz duurder zijn.

Akkoord met anonymous, maar het is ook wel fijn als je weet dat je afbetaling elke maand daalt.
Het is een fijn gevoel, het wordt elke maand er beter op.

De leners zijn ook nog jong. Naarmate jullie ouder worden heb je meer uitgaves, meestal. Zeker als er kinderen komen.

abrussel schreef: ↑11 december 2018, 21:18
- ING: 0,95% variabel 1/1/1:
bij vaste mensualiteiten:
Gemiddelde maandelijkse betalingen constant case: 1.166,58€
Gemiddelde maandelijkse betalingen worst case: 1.266,26€ (maximaal 1.271,51€)
bij vaste kapitaalaflossingen:
Gemiddelde maandelijkse betalingen constant case: 1.113,17€ (maximaal 1.263,50€)
Gemiddelde maandelijkse betalingen worst case 1.157,29€ (maximaal 1.444,40€)

- Crelan: 1,60%: € 1.240,88/maand
- Belfius: 1,21% variabel 3/3/3:
Gemiddelde maandelijkse betalingen constant case: 1.196,01€
Gemiddelde maandelijkse betalingen worst case: 1.300,30€ (maximaal 1.318,39€)

Bij alle 3 de voorstellen moeten we schuldsaldo- en brandverzekering + loondomiciliëring nemen via de bank. Enkel bij ING kunnen we brandverzekering nog vrij kiezen indien we elke 100% schuldsaldoverzekering nemen bij hen.

Voor zover ik mij kan herinneren, werkt Belfius met een 6/3/3. Het is te zeggen het is een formule 3/3/3 maar bij de eerste herziening kan de rentevoet enkel zakken en niet stijgen. Een verdubbeling van de rentevoet is dus pas mogelijk na 6 jaar (bij de 2de herziening). Op basis hiervan ga ik er vanuit dat Belfius worst case sowieso goedkoper zal uitkomen. Bovendien staan zij ook meestal toe om 1 van de verzekeringen niet bij hun te nemen.

Zoals hierboven reeds werd aangegeven is een opgesplitste lening met verschillende termijnen nagenoeg altijd voordeliger dan alles op 1 termijn te zetten. Het hangt er natuurlijk af wat je zelf het liefste wilt.

abrussel schreef: ↑11 december 2018, 21:18

anonymous heeft gelijk, je moet zeker niet alles over dezelfde kam scheren. Optimaliseer je kredieten, je zou zelfs kunnen stellen dat je er niet twee maar drie zou kunnen nemen.

Een op 10 jaar voor de verhogingen => kapitaal + intrest = 760 € x 2
Een op 20 of 25 jaar voor de basisaftrek => kapitaal + intrest = 1520 x 2
En één variabel ten belope van een termijn en volgens een formule die jullie volgens jullie totaalaflossing maandelijks het beste uitkomt.

Die eerste twee laat je lopen, die laatste kort je in als je zegt dat je zoveel inkomen hebt en als zou blijken dat de rente is gestegen. Daar kan je vrij mee spelen.

Niet velen zitten in een begunstigde positie dat ze ruim onder 1/3 van hun loon zitten met hun aflossing.
De degressieve kredieten (vaste kapitaalaflossingen) kunnen van extra nut dienen om de rentelast van krediet 1 en twee (de fiscale) te drukken.

Quasi zeker dat je ruim fiscale winst haalt op krediet 1 en 2, zeker als je ze degressief zet. Mogelijks haal je met krediet 2 op 25 zelfs nog altijd fiscaal voordeel, maar of je op 25 jaar wil, moet je afwegen.

Ik ga dit nu niet allemaal uitrekenen, maar ik denk wel dat je met een maximale looptijd van 20 jaar en de combinaties van degressieve kredieten met fiscale optimalisatie zoals hierboven beschreven, je haast je volledige kredietlast kan teniet doen.

Joe85 schreef: ↑12 december 2018, 06:47 Hoi,

Ik zit met een gelijksoortig dilemma:

Nieuwbouw: totaalproject bouw woning (excl grond) kost ons 300.000€ (incl btw, incl architect).

- 0,98% variabel 1/1/1 (105.000€) op 15 jaar. Dit bij ING, beide ontleners 100% SSV, vrije keuze brandverzekering. Loondomiciliëring vereist.

- 1,57% vast (zelfde bedrag) op 15 jaar. Bij Axa, SSV 100% in totaal, brandverzekering en loondomiciliëring.

In beide gevallen zijn er 2 ontleners.

Voor Axa ken ik ook een makelaar die mij (na het eerste jaar bij het bankkantoor) steeds een vergelijking kan maken met de premie brand bij het bankkantoor en via zijn kantoor. Blijft wel bij Axa uiteraard. Hij zei me ook dat de brandverzekeringen onderling relatief competitief zijn.

Als ik naar de schuldsaldo kijken en deze voor beide ontleners op 100% zet, dan is het verschil op 15 jaar rond 900€ (Axa is goedkoper).

Beide zijn kantoorhouders die echt wel hun best doen.

Vergelijk ik de rentes dan kom ik volgende uit:

- ING : worst case ongeveer 15.000€ interesten, best case ongeveer 7.880€ interesten. De waarheid ligt allicht ergens in het midden, maar misschien win ik al als de rente volgende jaar niet stijgt.

- AXA: interesten 12.780€

Ik weet niet wat ik moet denken van het feit dat ING betaling vraagt wanneer je elders geld afhaalt. Ik denk ergens dat de andere banken misschien gaan volgen en overweeg ook om gewoon domiciliering te laten doen en dan ons “leefgeld” elke maand naar Keytrade over te zetten.

Wat denken jullie van beide voorstellen? Is het zo dat ik bijvoorbeeld na 10 jaar, de variabele lening kan ‘verlengen’ bijvoorbeeld voor aanbouw veranda?

Bedankt!

Ik zou die vaste nemen op 15.
Voor een groot stuk ook wel dat ik AXA fan ben. Een persoonlijk aanspreekpunt lijkt me altijd interessant, gratis rekeningen, ze werken ook onafhankelijk. Voor een andere verzekering kan je bv bij hun partners terecht.

Verder financieel: sowieso doet de fiscaliteit je intrestlast en aktekosten teniet. Moet je er dan nog meer gaan uithalen, met het risico dat het minder is? Bovendien op zo'n korte termijn, je weet het nooit zeker, ga je daar voordeel uithalen met een variabele 1/1/1. Zoveel valt er nu ook niet te winnen. Ik weet het ook niet allemaal hoor. Ik heb geen glazen bol

Frederic schreef: ↑12 december 2018, 13:36 Een op 10 jaar voor de verhogingen => kapitaal + intrest = 760 € x 2
Een op 20 of 25 jaar voor de basisaftrek => kapitaal + intrest = 1520 x 2
En één variabel ten belope van een termijn en volgens een formule die jullie volgens jullie totaalaflossing maandelijks het beste uitkomt.

Quasi zeker dat je ruim fiscale winst haalt op krediet 1 en 2, zeker als je ze degressief zet. Mogelijks haal je met krediet 2 op 25 zelfs nog altijd fiscaal voordeel, maar of je op 25 jaar wil, moet je afwegen.

Als je het zo doet, zou ik die 1&2 zeker niet degressief nemen!
Je neemt die 2 leningen om juist je fiskaal potje op te vullen. Je hebt er dus alle belang bij dat dat potje gevuld blijft.
Als je degressief gaat (en dus over de looptijd je maandlast daalt), gaat op een gegeven moment je fiskaal potje niet meer gevuld zijn.

Ik persoonlijk zou opteren om dat fiskaal potje zo lang mogelijk uit te rekken.
En de rest-lening (grootste deel) zo snel mogelijk aflossen. Als je degressief overweegt, betekent dit dat je die hogere afbetaling aankan. Dus dan toch beter die hogere afbetaling gewoon constant houden, en de looptijd zo kort mogelijk. Je spaart hierdoor uit op 3 vlakken:
* SSV komt goedkoper uit
* rentevoet is lager
* Wil je na een tijd een (gedeeltelijke) vervroegde aflossing doen, dan heb je minder wederbeleggingskosten (door de lagere rentevoet)

Wanneer we er hier fiscaliteit bijhalen is het niet oninteressant om na te gaan ABrussel in Brussel wil kopen of Vlaanderen, dat verschilt namelijk nogal heel sterk

Jiraisking schreef: ↑12 december 2018, 14:37 Wanneer we er hier fiscaliteit bijhalen is het niet oninteressant om na te gaan ABrussel in Brussel wil kopen of Vlaanderen, dat verschilt namelijk nogal heel sterk

Is zijn naam niet AB Russel?

Nu goed ik doe enkel Vlamingen!

Ik heb wel een denkfout gemaakt.
Mocht je fiscaal optimaliseren 'in Vlaanderen', dan hoef je niet noodzakelijk degressief te nemen voor de kredieten die fiscaal dienen, toch zeker niet voor het langlopende. Kies maar zelf hoe je het uitwerkt.

Frederic schreef: ↑12 december 2018, 17:22

Jiraisking schreef: ↑12 december 2018, 14:37 Wanneer we er hier fiscaliteit bijhalen is het niet oninteressant om na te gaan ABrussel in Brussel wil kopen of Vlaanderen, dat verschilt namelijk nogal heel sterk

Is zijn naam niet AB Russel?

Nu goed ik doe enkel Vlamingen!

Ik heb wel een denkfout gemaakt.
Mocht je fiscaal optimaliseren 'in Vlaanderen', dan hoef je niet noodzakelijk degressief te nemen voor de kredieten die fiscaal dienen, toch zeker niet voor het langlopende. Kies maar zelf hoe je het uitwerkt.

Vlamingen in Brussel bestaan ook hoor

[quote/quote]

Merci anonymous, had je reactie niet gelezen. Ik had zelf opgemerkt dat er iets niet klopte in mijn opmerking

Frederic schreef: ↑12 december 2018, 22:37 Merci anonymous, had je reactie niet gelezen. Ik had zelf opgemerkt dat er iets niet klopte in mijn opmerking

Geen probleem. Dat is het doel van een forum: Discussiëren en ideeën uitwisselen. Op het einde komen we wel tot de beste oplossing. Het kon evengoed zijn dat ik ergens iets gemist had.

Alvast bedankt voor jullie antwoorden

anonymous schreef: ↑12 december 2018, 07:53 Wat is de looptijd?
Je hebt hier een oplijsting gegeven van de maandelijkse aflossingen. Zet er ook het totale bedrag eens bij. (dus kapitaal + betaalde intrest). Dat geeft ook een idee.

Looptijd inderdaad vergeten te vermelden: 20 jaar.
Het totale bedrag is als volgt (ik zet enkel degressief erbij van ING, aangezien dit het enige voorstel is waar degressief comfortabel haalbaar blijft in worst case:

Belfius2 ING Crelan
Totale aflossing constant case € 287.042,05 € 279.979,20 297.733,71
Totale aflossing worst case € 312.007,84 € 303.902,71 297.733,71
Totaal constant case degressief € 279.220,66
Totaal worst case degressief € 301.084,57

anonymous schreef: ↑12 december 2018, 07:53 Je geeft aan dat je voorkeur uitgaat naar de vaste kapitaalaflossing (degressieve), waarbij de in het begin een hogere maandlast hebt dan op het einde. Dat wil zeggen dat je dat hogere bedrag aankunt, niet enkel in het begin, maar ook op het einde (want je loon stijgt normaalgezien).

Het klopt dat we wel een iets hoger bedrag aankunnen, maar gedachtegang is ook dat als we binnen enkele jaren aan kinderen beginnen dat onze aflossing dan zal dalen naarmate de lening vordert en we dus de extra kosten kunnen opvangen met een dalende lening zoals voodoo ook aanhaalde voorkeur gaat niet per se naar degressief, want maandelijkse last kan tijdelijk ook hoger zijn, maar in het totaalplaatje is het toch wel redelijk wat goedkoper.

NS2SN schreef: ↑12 december 2018, 09:32 Voor zover ik mij kan herinneren, werkt Belfius met een 6/3/3. Het is te zeggen het is een formule 3/3/3 maar bij de eerste herziening kan de rentevoet enkel zakken en niet stijgen. Een verdubbeling van de rentevoet is dus pas mogelijk na 6 jaar (bij de 2de herziening). Op basis hiervan ga ik er vanuit dat Belfius worst case sowieso goedkoper zal uitkomen. Bovendien staan zij ook meestal toe om 1 van de verzekeringen niet bij hun te nemen.

Belfius deed voorstel 3/3/3 nadat ik met een voorstel van KBC van 3/3/3 was gekomen, dus misschien kan ik er 6/3/3 wel nog uithalen voor hetzelfde tarief van hun verzekeringen heb ik nog geen antwoord gehad, maar daar lieten ze weten dat het beide bij hen moest zijn om van dat tarief te genieten.

anonymous schreef: ↑12 december 2018, 14:22

Frederic schreef: ↑12 december 2018, 13:36 Een op 10 jaar voor de verhogingen => kapitaal + intrest = 760 € x 2
Een op 20 of 25 jaar voor de basisaftrek => kapitaal + intrest = 1520 x 2
En één variabel ten belope van een termijn en volgens een formule die jullie volgens jullie totaalaflossing maandelijks het beste uitkomt.

Quasi zeker dat je ruim fiscale winst haalt op krediet 1 en 2, zeker als je ze degressief zet. Mogelijks haal je met krediet 2 op 25 zelfs nog altijd fiscaal voordeel, maar of je op 25 jaar wil, moet je afwegen.

Als je het zo doet, zou ik die 1&2 zeker niet degressief nemen!
Je neemt die 2 leningen om juist je fiskaal potje op te vullen. Je hebt er dus alle belang bij dat dat potje gevuld blijft.
Als je degressief gaat (en dus over de looptijd je maandlast daalt), gaat op een gegeven moment je fiskaal potje niet meer gevuld zijn.

Ik persoonlijk zou opteren om dat fiskaal potje zo lang mogelijk uit te rekken.
En de rest-lening (grootste deel) zo snel mogelijk aflossen. Als je degressief overweegt, betekent dit dat je die hogere afbetaling aankan. Dus dan toch beter die hogere afbetaling gewoon constant houden, en de looptijd zo kort mogelijk. Je spaart hierdoor uit op 3 vlakken:
* SSV komt goedkoper uit
* rentevoet is lager
* Wil je na een tijd een (gedeeltelijke) vervroegde aflossing doen, dan heb je minder wederbeleggingskosten (door de lagere rentevoet)

Ik had nog niet gedacht aan de lening opsplitsen in 2 of 3, maar lijkt me inderdaad echt wel interessant! Zijn er hier extra kosten aan verbonden (2 of 3 keer dossierkosten, iets anders) of kan je dit gewoon aan de bank vragen en zullen ze niet moeilijk doen? Ik veronderstel dat dit best bij dezelfde bank dan gebeurt?

SSV- en brandverzekeringen kan ik nog niet vergelijken, want ik heb nog niet alle informatie, maar de totale kost (dossierkosten + beide verzekeringen + aktekosten lening (sommige banken laten meer toe via hypothecair mandaat) + totale aflossing) houd ik bij in een excel file. SSV 50% of 100% zijn we nog over aan het twijfelen.

Jiraisking schreef: ↑12 december 2018, 14:37 Wanneer we er hier fiscaliteit bijhalen is het niet oninteressant om na te gaan ABrussel in Brussel wil kopen of Vlaanderen, dat verschilt namelijk nogal heel sterk

Het is in (West-)Vlaanderen

Ik heb zo'n splitsing in drie eens voorgelegd aan de verschillende banken, maar bij de eerste bank waarbij ik antwoord kreeg, is het standaard 50% hypothecair mandaat, 50% hypothecaire inschrijving op alle deelleningen waardoor de hypotheekkosten wel serieus oplopen, aangezien er 3 keer kosten worden aangerekend voor de hypothecaire inschrijving. Enige manier om dit te vermijden? Lening toch maar in 2 splitsen zodat er enkel maar 1 hypothecaire inschrijving is?