Hallo allemaal,

Bestaat er ergens een simulator waarbij je de aankoop van vastgoed om te verhuren kan vergelijken met beleggen? Ik ben geintesseerd in deze vergelijking. Het 'leuke' aan vastgoed is dat je kan lenen, dus een soort van hefboom, maar het heeft ook kosten (aankoop, leningaflossing, verzekering, belastingen, onderhoud, leegstand, ...). Ik zou wat met de cijfertjes willen spelen, om een gevoel te krijgen hoeveel er van die hefboom nog overblijft als je alles in rekening brengt en hoe het zich dan verhoudt tot een eenvoudige belegging waarbij je een vast bedrag per maand investeert en die X% gemiddeld per jaar opbrengt.

Zijn er zo simulators?

Bedankt!

ik denk tevens dat je heel erg moeilijk verhuur met aandelen kan vergelijken.

verhuur = gezaag zelfs bij woningen die in perfecte staat zijn men vind wel altijd x om over te mekkeren
verhuur = kosten : KI +- 700 eu , brand verzekering 500 eu , overname kosten (),onderhouds kosten wat normaal voor de huurder is maar wat men in praktijk echter zelden doet ,+risico op kapitaal verlies enderzijds als uw boelke kort en klein geslagen wordt en anderzijds als ge met leegstand zit wat je rap hebt aangezien dat het ecb beleid in sommige regio s leid tot overaanbod,....je hebt er altijd maar dat zijn er dan v die marginaale,.....(kosten app ,Ki 700, syndiek +-1.2k afhankelijk v leeftijd en ligging).kosten mbt verkeerd onderhoud + reparatie/kosten die de borg overshreiden,....
men spreekt bij verhuur dikwils van een rendement van 2 a 2.5 % ik stel vast dat het reeel rendement een heel stuk lager ligt 1.2%/1.5% (geen rekening houdende met prijs stijging in de woningmarkt).Maar hier zou ik ook niet echt meer op rekenen de bevolking is aan het vergrijzen,lichte stijgingen mss nog wel maar.....we gaan naar een Italiaans scenario wat vastgoed betreft vrees ik.

verhuur=als het tot een conflict komt spit je als verhuurder meestal het onderspit in de rechtbank.
BV Men huurt jouw woning men weigert te betalen eerste 3 maand kan je al niks doen behalve aangetekende zending sturen met aanmaning,en na de eerste 3 maand wel....kan je naar de rechtbank gaan inmiddels betaald uw huurder de helft van de huur die hij jou vershuldigt is ....Rechter; uw huurder heeft het moeilijk maar hij is van goede wil want kijk hij heeft jou al de helft v de huur betaald....en daar sta je dan te kijken ,... de maanden daarna betaald hij weer maar de helft,.... je kan makkelijk tot 6 maand niet betaling geraken vooraleer je hen kan buiten zwieren.Ondertussen heb je wel al meer dan 3000 eu uitgegeven aan gerechtskosten om tot dat punt te raken

aandelen zijn instabiel maar verhuur is nog erger

Bedankt voor je reply. Het gaat mij niet zozeer om ze inhoudelijk te vergelijken, maar enkel rendementsgewijs, waarbij we alle factoren in rekening brengen. Ik ben dus op zoek naar een simulator waarbij ik de getallen kan invullen.

Indien interesse in het investeren in vastgoed, koop dan aandelen in een vastgoedfonds. Rendement van vastgoed (of hoger), zonder de zever.

Geen fan van vastgoed investeringen als belegging.
Reden is meervoudig:
1) Private debt (Household debt poot) to gdp zit op een all time high. => Impliceert toekomstige crash (zie Canada en Australië nu als vb.)
2) Mediaan loon/Mediaan vastgoedprijzen: impliceert dat een huis kopen steeds lastiger is, maar hieruit volgt dat diegene die het doen als belegging hier wel rendement op willen waardoor de huurprijzen stijgen die straks niet meer betaalbaar zijn voor velen.
3) Risicoverplaatsing

Indien je voor een hard asset wilt gaan zou ik opteren voor een deel richting strategische garageboxen te gaan en het andere deel in aandelen.

Pol33 schreef: ↑16 juni 2017, 19:39
verhuur = gezaag zelfs bij woningen die in perfecte staat zijn men vind wel altijd x om over te mekkeren

Typische opm van iemand die niet verhuurt.
Ik hoor mijn huurders nooit, maar echt nooit he ! En hun huur staat elke maand op de afgesproken dag op mijn rekening.
Weet wat je verhuurt, waar je dat doet en aan welke prijs en vooral : aan wie je verhuurt.

Ik verhuur meerdere woon eenheden zowel huizen als app

/
ik hoor mijn huurders nooit, maar echt nooit he ! En hun huur staat elke maand op de afgesproken dag op mijn rekening.
Weet wat je verhuurt, waar je dat doet en aan welke prijs en vooral : aan wie je verhuurt.
/

dan heb je geluk of verhuur je onder de normaale huurwaarde v de woning

Isedase schreef: ↑17 juni 2017, 12:11

Pol33 schreef: ↑16 juni 2017, 19:39
verhuur = gezaag zelfs bij woningen die in perfecte staat zijn men vind wel altijd x om over te mekkeren

Typische opm van iemand die niet verhuurt.
Ik hoor mijn huurders nooit, maar echt nooit he ! En hun huur staat elke maand op de afgesproken dag op mijn rekening.
Weet wat je verhuurt, waar je dat doet en aan welke prijs en vooral : aan wie je verhuurt.

Typische opmerking van een verhuurder die nog geen pech heeft gehad met zijn huurders. Tenzij je een glazen bol hebt, ben je nooit 100% zeker dat je geen gedoe met een huurder gaat hebben.

Pol33 schreef: ↑17 juni 2017, 13:20 dan heb je geluk of verhuur je onder de normaale huurwaarde v de woning

Ik geloof niet niet in 'geluk'.
De appartementen die ik verhuur zijn volledig in orde, met 1 grote en 1 kleinere slpkm kamer, liggen op locaties die een bepaald publiek aantrekken en zijn correct geprijsd.
Ik eis een loonfiche en gedraag me zoals een bank : als ik vind dat de huur te hoog is in verhouding tot het inkomen dan overweeg ik hen niet als huurder. Verder vraag ik hun via bankafschriften aan te tonen dat ze waar ze nu wonen de laatste maanden correct hun huur betaald hebben. Daarnaast de huurwaarborg op geblokkeerde rekening en bewijs van betaalde brandverz. alvorens ze de sleutel krijgen.
Daar heb je al heel wat koren dat van het kaf gescheiden wordt.
Tenslotte is er mijn buikgevoel die de knoop doorhakt. vorig jaar was er 1 potentiële huurder die op papier perfect ok was maar die ik niet 'aanvoelde' en ik heb die laten gaan en de voorkeur gegeven aan iemand anders.

Tot nu toe 1 slechte ervaring gehad met een huurder die de boel bij uittrede redelijk dramatisch achterliet maar is uiteindelijk allemaal correct vergoed geweest door die huurder, we hebben daar alles laten herschilderen en de vloer laten opschuren en de huidige huurder heb ik sinds de ondertekening nooit meer gehoord.

In mijn eigen woning is er ook niet elke week iets kapot dus waarom zou dat in een huurapp wel zijn ? Als je het in orde zet voor je de huurder erin laat gaan dan kan er toch niet constant gemekker zijn

Ik verhuur ook redelijk wat garageplaatsen en daar heb ik ook nog nooit problemen gehad. Niet over de plaats zelf, niet over de betaling.

Als je een brutohuurrendement van 4 a 5% hebt is het het risico (miserie) volgens mij niet waard, want netto zal er niet veel overblijven. Kans op verlies op lange termijn (> 10 jaar) is wel onbestaande.

Ik heb zelf >5 jaar geleden geinvesteerd in een opbrengstpand in de periferie van een Waalse economisch achtergestelde stad met zeer hoog huurrendement (dat is daar normaal). De verkoper kapte ermee, na meer dan 20 jaar, om van de miserie met de huurders af te zijn. Hij had ook de laatste 15 jaar enkel de hoogst nodige herstellingen gedaan.

Mijn balans na >5 jaar wat betreft miserie: Ik heb bijna al zijn huurders moeten buitenzetten met tussenkomst van vrederechter, meerdere ook gerechtsdeurwaarder, meestal gelukkig zonder advocaat. Bovendien veel schade door diezelfde huurders, al dan niet kwaad opzet. Kwestie van reparaties vanwege achterstallig onderhoud van de vorige eigenaar, dit schat ik op 5% van de aankoopwaarde met een paar incidentjes per jaar (waterinfiltraties). 2 maal met tussenkomst van verzekeringen. Met de huurders die ik zelf kies heb ik geen problemen van wanbetaling noch schade.

Mijn balans na >5 jaar wat betreft cash: Ik heb ongeveer 1/3 van de totale kostprijs van het gebouw (notaris inclusief) cash betaald, de rest geleend. Van de cash die ik erin gestoken heb heb ik intussen meer dan de helft terug. Het afgeloste kapitaal van de lening is ook ongeveer helft investering cash. Ik hou alles zeer gedetailleerd bij, en als ik een andere investering zou moeten vinden met zo een rendement is dit actuarieel +/- 16% per jaar (zonder wanbetalers zou dit meer dan 20% geweest zijn). De goede jaren moeten wel nog komen want instussen is de huurprijs 20% hoger, is het gebouw technisch veel verbeterd en verwacht ik minder wanbetaling en deurwaarderskosten voor de komende 5 jaar. De komende 5 jaar zal actuarieel zeker 25% per jaar zijn. Goed selecteren van huurders is primordiaal.

Conclusie: Ik ben zeer tevreden over mijn investeringsbeslissing, met 2 zulke investeringen zou het op 10 jaar gedaan zijn met werken. 10 jaar sakkeren maar dan gedaan. Ik heb er wel slechts 1, ze zijn moeilijk te vinden, bovendien is dubbel zoveel "plezier" een beetje teveel van het goede.

Dit soort investeringen zal je in Vlaanderen wel niet vinden, enkel in het Antwerpse misschien maar dan enkel met gebouwen die niet-vergund opgesplitst zijn (het mijne is vergund).

Nogmaals, het is hier niet mijn bedoeling om de zoveelste emotioneel beladen discussie over vastgoed te houden.

Ik ben op zoek naar een simulator waarbij je "lenen om vastgoed aan te kopen en te verhuren" kan vergelijken met een andere investering. Dus een pagina, module, ... waar je getalletjes kan inpluggen en zien wat het geeft.

Ik vermoed dat dergelijke simulator niet bestaat.
Je zal het afzonderlijk moeten zoeken en cijfertjes berekenen.
Rendement op belegging...............Rendement op verhuren.
En er dan je conclusie uit trekken, of je glazen bol raadplegen.
Weet niet waarom je dergelijk vergelijk wil maken, omdat ik vermoed dat je om te " beleggen " geen geld ga kunnen lenen.
Voor de aankoop van een onroerend goed ,ligt dat wel anders.
En elke berekening die je maakt is een " momentopname ",

KarelT schreef: ↑18 juni 2017, 10:11
Ik ben op zoek naar een simulator waarbij je "lenen om vastgoed aan te kopen en te verhuren" kan vergelijken met een andere investering. Dus een pagina, module, ... waar je getalletjes kan inpluggen en zien wat het geeft.

Hier vind je enkele rekenmodules waarmee je de aankoopkosten van een huis, de lening en het belastingvoordeel kan berekenen. Je zal vervolgens zelf nog wat rekenwerk moeten doen om de opbrengst van verhuur hier tegen te zetten.

Wat betreft vastgoed bestaat dit, in het Frans: https://www.pim.be/calculs-automatiques ... immobilier

Houdt wel geen rekening met hefboomeffect door lening.

Beleggen is vraag en aanbod, plus een klein beetje dividend. Is enkel te "voorspellen" wat betreft het verleden.

KarelT schreef: ↑16 juni 2017, 20:15 Bedankt voor je reply. Het gaat mij niet zozeer om ze inhoudelijk te vergelijken, maar enkel rendementsgewijs, waarbij we alle factoren in rekening brengen. Ik ben dus op zoek naar een simulator waarbij ik de getallen kan invullen.

Maak anders een rekenblad aan?