@ Jeffer: of variant ervan, afsmijten en appartementenblokken op bouwen. Zulke zaken worden gekocht voor de grond en wat erop staat is bijzaak.

@ Pieterjan:

Ik denk dat vooral kleinere stadswoningen (rijhuizen) in het lagere segment nog wel een opwaarts potentieel hebben.

Relatief hoor. Dit weekend in de krant uitslag van openbare verkoop gezien in Geraardsbergen (Charleroi van Oost Vlaanderen in mjn ogen) en blijkbaar hebben ze daar een rijwoning (70m2) verkocht voor 40.000 euro. 40, geen 400 ! Ik moest direct aan ons Patje uit Gent denken.

@optibear: zoals in Antwerpen in de jaren 70. Mooie, maar duur te verwarmen herenhuizen platleggen voor lelijke appartementsgebouwen.

Vriend van mij heeft in zuidrand van Antwerpen ook eens een huis op de kop kunnen tikken voor 80.000 euro (rijhuis, wel serieuze hof aan): wel volledig strippen en renoveren, want bvb de badkamer was een kom water in de woonplaats.

optibear schreef:...Relatief hoor. Dit weekend in de krant uitslag van openbare verkoop gezien in Geraardsbergen (Charleroi van Oost Vlaanderen in mjn ogen) en blijkbaar hebben ze daar een rijwoning (70m2) verkocht voor 40.000 euro. 40, geen 400 ! Ik moest direct aan ons Patje uit Gent denken.

Dat zijn inderdaad zo van die uitschieters, ik heb d'er onlangs ook zo eentje gezien, 49m² (volledige oppervlakte bebouwd), 4.5 meter straatbreedte, geen tuin, zelfs geen koertje.
Daar kan je enkel maar 'n garage van maken indien één van de 2 buren er geen heeft, het is zelfs te klein om 'n frituur in te openen. Dat zijn zo van die oude kleine huisjes waar je de deur opent en op de sofa ligt. Correcte prijs, is geen markt voor (behalve dan de 2 buren)

@ Spruit: je hebt zoals bijna altijd gelijk , maar je mag ook niet vergeten dat dit voor sommige mensen die geen nagel aan hun gat te krabben hebben, het enige onderdak is die ze kunnen betalen. Daarom dat ik direct aan Patrick moest denken. 40.000 euro + kosten delen door 300 euro huur per maand en we zijn vertrokken.

Of vergis ik mij Patrick?

De prijzen zijn wel degelijk aan het dalen, toch zeker in Gent. Ik zoe nu al een dikke 4 jaar naar een woning van +- 500.000 euro in Gent. Tot een aantal maanden geleden waren er voor die prijs alleen kroten te koop, of kleine burgerwoningen zonder tuin in achtergestelde buurten of langs de steenweg. In Gent was het altijd "nemen wat er te nemen was". Huis te koop,...twee dagen later: huis verkocht. Nu is er zelfs al wat keuze.

En dat de "gemiddelde prijs gestegen is", wil heelemaal niets zeggen. Ik deed tot vorige maandstage bij een notaris, en zij zegt het ook: de gemiddelde prijs is gestegen, maar men krijgt nu ook "gemiddeld" meer voor die prijs. Moest een huis dat vorig jaar voor 400.000 euro verkocht werd, nu voor 450.000 euro verkocht zou kunnen worden, dan stegen de prijzen. Maar dat is nu niet het geval, de gemiddelde prijs stijgt omdat er nu betere huizen (en dus duurdere) worden verkocht. De "gemiddelde" woning is niet in prijs gestegen, wel de "gemiddelde woningprijs", dat is een zeer groot verschil.

Een voorbeeld uit de notarispraktijk = Vorige maand belt iemand mij op, hij kreeg zijn huis niet verkocht via een makelaar. Die makelaar had de woning (een vuile bungalow op 500 m2), geschat op 450.000 euro, veel te veel natuurlijk, maar ja, die mens zag zijn commissie van 3,6% (omgerekend = 16.200 euro) al hangen. Dus, de verkoper stopt de makelaarsovereenkomst en stapt naar ons. Ons advies = trek 15% van de verkoopprijs (450.000 euro - > 382.500 euro). De woning was na 1 dag verkocht. En de verkoper had eigenlijk niets verloren, via de makelaar zou hij pas na veel prijsdalingen verkocht hebben en uiteindelijk nog 3,6% commissie moeten betalen.

Makelaars zijn nergen goed voor. Ze houden de prijzen kunstmatig hoog met het oog op commissie. Het is een beroep zonder enige productiviteit, puur kunstmatig. Mensen kunnen perfect zonder makelaar verkopen, daar is niets "complex" aan. De "knowhow' van die mensen is bovendien zeer beperkt. Ik zie, en volledig terecht, een snel dalende trend in het gebruik van die makelaars, en ook dat zal een prijscorrectie bespoedigen.

pattataolivia schreef:...Een voorbeeld uit de notarispraktijk = Vorige maand belt iemand mij op, hij kreeg zijn huis niet verkocht via een makelaar. Die makelaar had de woning (een vuile bungalow op 500 m2), geschat op 450.000 euro, veel te veel natuurlijk, maar ja, die mens zag zijn commissie van 3,6% (omgerekend = 16.200 euro) al hangen. Dus, de verkoper stopt de makelaarsovereenkomst en stapt naar ons. Ons advies = trek 15% van de verkoopprijs (450.000 euro - > 382.500 euro). De woning was na 1 dag verkocht. En de verkoper had eigenlijk niets verloren, via de makelaar zou hij pas na veel prijsdalingen verkocht hebben en uiteindelijk nog 3,6% commissie moeten betalen.
Makelaars zijn nergen goed voor. Ze houden de prijzen kunstmatig hoog met het oog op commissie. Het is een beroep zonder enige productiviteit, puur kunstmatig. Mensen kunnen perfect zonder makelaar verkopen, daar is niets "complex" aan. De "knowhow' van die mensen is bovendien zeer beperkt. Ik zie, en volledig terecht, een snel dalende trend in het gebruik van die makelaars, en ook dat zal een prijscorrectie bespoedigen.

Uw voorbeeld is 'n schoolvoorbeeld van hoe de mensen zich in de doeken laten doen. Na 1 dag verkocht, wat wil dat zeggen? Dat het 'n dumpingprijs was, dat de verkoper niet de prijs gekregen heeft die het waard was door toedoen van de notaris. Dit heet 'n "noodverkoop". Om aan de juiste prijs te verkopen moet je "werken"

Even duiden: Iedereen kan 'n briefje van 100€ ruilen aan 85€ en dan zeggen: als je via die andere ruilde aan 100€ of het nog moest laten zakken tot 95€, dan was je 3.6% kwijt geweest. Het is de bedoeling om het "briefje" te ruilen zo dicht mogelijk bij z'n waarde. Dan verdien je je commissie, dan heb je d'er voor gewerkt. Om een briefje van 100€ te ruilen aan 85€ ga je héél snel kandidaten vinden hoor, om het tegen 100€ te ruilen daar zal je wat meer moeite moeten voor doen.

Het is dan ook de reinste "bullsh.t" als makelaar vertellen dat ze de prijszetting nooit te laag zetten. Onder het mom van: dan heb ik ook minder commissie. Wie gaat het meest commissie gedraaid hebben op het eind van het jaar, de immo-verkoper die 'n correcte prijszetting heeft of die dat 10% onder de marktwaarde zit. Wat denk je?

Dat is nu juist het probleem van vele immo-kantoren en blijkbaar ook van notarissen die om snel geldgewin (snel kunnen verkopen evenwel aan 'n lagere commissie maar zonder veel te moeten werken en zo veel meer woningen te kunnen verkopen om op het einde van de rit 'n veelvoud (in € en aantal) aan verkopen te hebben. Ik snap het trouwens niet dat sommige immo-kantoren zich laten verleiden om in hun reclame 'n banner te zetten op 'n advertentie van een bepaalde woning ("verkocht na 2 weken"), dat wil zeggen dat de kopers niet lang hebben moeten nadenken over de koop (en dat de prijszetting dus héél waarschijnlijk te laag was) en de verkoper in het zak is gezet.

Spruitekop schreef:

pattataolivia schreef:.... Ik snap het trouwens niet dat sommige immo-kantoren zich laten verleiden om in hun reclame 'n banner te zetten op 'n advertentie van een bepaalde woning ("verkocht na 2 weken"), dat wil zeggen dat de kopers niet lang hebben moeten nadenken over de koop (en dat de prijszetting dus héél waarschijnlijk te laag was) en de verkoper in het zak is gezet.

Ben jij een makelaar spruitekop ? :-):-)

Nee, je moet daar naar het schijnt 'n opleiding voor volgen.
Welkom trouwens op het forum Karel II (De nieuwe regent)

@Spruitekop: goeie analyse (wederom)

@ optibear, als je wilt beleggen in vastgoed dan is locatie, locatie, locatie het belangrijkst. Antwerpen heeft als voordeel dat er een enorme bevolkingsdruk is. Antwerpen telt nu meer dan een half miljoen inwoners en zou redelijk snel richting de 600.000 inwoners gaan (stad alleen). Er zijn te weinig betaalbare en vooral kwalitatieve woningen. Als je een kwalitatieve woning (modernste comfort en goede isolatie) bezit in Antwerpen en je wilt verkopen, wordt die zeer snel verkocht. Ik heb al werkelijk krotten gezien voor 150.000 EUR. Een driedubbele schande vind ik dat. 6 miljoen frank voor een krot. Ik heb geluk dat ik in Antwerpen een kwalitatief hoogstande woning heb gevonden voor een schappelijke prijs. Ik denk dagelijks aan al die jongeren die zoals ik heel veel moeite moeten doen om een woning te kopen.

@ Spruit: Freakonomics gelezen of zo? EEn half jaar geleden heb ik de documentaire gezien en jouw stelling werd er op een sublieme wijze in uitgelegd.

@ Pieterjan: Ik ken geen jota van Antwerpen. Antwerpen of Vladivostok: voor mij is hetzelfde. Als ik jou logica van ligging echter volg kun je echter argumenteren dat sommige zotte prijzen verantwoord zijn door hun ligging. En nu denk ik direct aan Patrick zijn centrum van Gent. Als ik echter moet kiezen tussen een wc aan de veldstraat of een deftig huis in de Rabot, dan kies ik voor de Rabot. Wat me wel opvalt is juist dat verloederde wijken juist worden opgekocht door mensen die niet meer bereidt zijn een fortuin te willen betalen voor wc's aan de veldstraat of gewoon het geld niet ervoor hebben.

@ Spruit: http://www.youtube.com/watch?v=17jO_w6f8Ck" onclick="window.open(this.href);return false; (hopelijk werkt de link )

Ter info en dit zelfs van een makelaar:. In de maand mei blijken echter meer dan 28 % van de verkopers hun initiële vraagprijs naar beneden toe aan te passen en dit met gemiddeld 19.479 € of 6.06 % van de initiële verkoopprijs.
http://www.directmakelaar.be/NieuwsDeta ... ieuwsId=66" onclick="window.open(this.href);return false;

Spannend...binnenkort midden juli publicatie van de nieuwe notarisbarometer...ben eens benieuwd naar de nieuwe eufimistische bewoordingen die een daling weeral zal krijgen:-) In Nederland is het ook zo allemaal begonnen,...nu zijn ze daar nog aan het dalen....al paar jaar aan een stuk.

Sterkte aan het front.

optibear schreef:@ Spruit: Freakonomics gelezen of zo? EEn half jaar geleden heb ik de documentaire gezien en jouw stelling werd er op een sublieme wijze in uitgelegd.

Ik ben even op zoek gegaan in m'n berichten, ik meende deze uitleg al eens véél vroeger gegeven te hebben hier. Ofwel begin ik te flippen ofwel heb ik er over gekeken of mogelijk is het in 'n draad voor 2009 (ik geloof dat er eens 'n opkuis geweest is van oude draden voor 2009?)
Maar ikzelf zou eigenlijk ook zo reageren, het is trouwens het meest logische om zo te werken.

@henrichio: Dat gaat dan uit (volgens die cijfers van de: "Trendvoorspellende Particuliere Vastgoedsentimentindex (PVS) van de lagekostenmakelaar Directmakelaar.be", een online-makelaar) van 'n gem. initiële prijs van ong 300.000€/woning. Die nationale site is iets héél bizars, een online-makelaar die z'n eigen Trendindex maakt , als ze met 'n gemiddelde prijs zitten van 300K€, waar staan die huizen dan? Voor 70-80% op toplocaties? Want als je de gemiddelde prijs op 300K€ zet moet dat wel als je deze vergelijkt met de echte cijfers (anno 2011) ofwel is er iets mis met de officiële cijfers.

Ze zijn in ieder geval NOG slimmer en moeten NOG MINDER doen als de traditionele immo-kantoren, je moet ZELF je woning verkopen in ruil vragen ze 'n kleinere commissie om uw vastgoed op de sites te zetten.

...Zowel Pepingen als Mesen zijn qua huizenprijzen representatief voor hun provincie: Vlaams-Brabant (231.500 euro) is de duurste provincie van Vlaanderen, Limburg (175.397 euro) de goedkoopste...

Pepingen: de referentie voor Vlaanderen, hell yeah. 5 boeren en 20 koeien, dat is Pepingen. Het ligt in mijn achtertuin, dus ik weet waarover ik spreek. Als in het hol van Pluto wil wonen, dat is Pepingen the place to be, maar 5 woningen per jaar die verkocht worden, kan je toch niet serieus nemen. tja statistieken zijn zoals vrouwen. Schoon om naar te kijken maar levensgevaarlijk.