patrick1 schreef:Bij aankoop van een woning speelt 'de macht' van de grote getallen, wanneer je ervan uitgaat dat de woningprijzen 'amper' 5 % gaan dalen, betekend dit op een gemiddelde aankoop van 300.000 € een besparing van 15.000 €. Dit zijn voor vele mensen acht volledige maandweddes.
Bij een daling van 10 % spreken we over 30. 000 €, een bedrag waar vele mensen meer dan een jaar moeten voor werken.

Ik wil aantonen dat een daling van de vastgoedmarkt met 'maar' 5 % a 10 % in netto bedragen over heel veel geld gaat.

Dus, komt er een correctie met amper deze percentages spreken we al over grote bedragen, ik wil dan nog niet spreken over dalingen van 30 % en meer.

Even nadenken.

Zeker, Patrick, echter zoals ik enkele pagina's geleden (wat gaat deze thread snel) even vlug berekende: als een 30% daling zich uitspreidt over bvb 5 jaar, kan het nog altijd even voordelig zijn om toch nu te kopen. De timing van een daling is net zo belangrijk als de grootte ervan.

pattataolivia schreef:@ jeffer

Ik heb mij verkeerd uitgedrukt. 25% van de ondervraagden ziet zichzelf kapitaalkrachtig genoeg om op lange termijn nog een woning bij te kopen. 27% denkt eraan dit te doen. Dus, eigenlijk 1/16. Van de 25% die rijk genoeg is, wil maar 1 op 4 ook effectief bijkopen.

De verklaring lijkt mij voor de hand liggend: ik kom zelf uit een familie met nogal vermogende mensen. Niemand denkt eraan vastgoed bij te kopen. Waarom zou je 3% rendement per jaar willen (beste scenario), terwijl je spaargeld gemakkelijk 4% haalt.

aah, dat zijn al andere cijfers

In mijn ervaring is in vastgoed investeren (dus echt om te verhuren, niet gewoon een vakantiewoning kopen) ook een stuk meegegeven uit de omgeving. Sommige families zijn ervoor, sommigen totaal niet. Maar puur financieel gezien vind ik het nu ook niet interessant (moest ik het mij kunnen veroorloven natuurlijk).

Jeffer

1 De grootte en de snelheid van een prijscorrectie zijn belangrijk, maar, zelfs in een pessimistisch scenario van een prijsdaling van amper 5 % binnen een jaar, is dit op een fictief aankoopbedrag van 300.000 € een verschil van 15.000 € = 8 maandweddes.
Wachten om aan te kopen is in dit minimalistisch scenario dus zinvol.

2 Aankopen om te verhuren. 30 jaar geleden kocht ik een huis, en de huurder betaalde mij op 20 jaar mijn volledige aankoopprijs terug in de vorm van huur. De fiscale winst + de prijsstijging van vastgoed waren extra. Wie vandaag, aan de huidige marktprijzen vastgoed aankoopt moet al minimaal 40 jaar verhuren om zijn aankoopprijs terug te verdienen. 30 jaar geleden, kocht ik na 20 jaar al mijn volgende woning aan, en na 40 jaar waren de twee woningen terug betaald met huurgeld.

Als je dit in ogenschouw neemt is het duidelijk dat er een flinke overwaardering is vandaag.

Patrick,

1. Stel dat je een jaar wacht om te kopen en je huurt ergens tegen 800 euro (valt over te debateren), spendeer je aan huur 9600 euro. En je mist (momenteel nog) je woonbonus (5400 per koppel). Das exact 15000 euro. De daling moet dus groter zijn dan 5%. Jij noemt dit amper, ik noem dit al substantieel. Bovendien, en dit is erg belangrijk, moeten de rentes ook dezelfde blijven. Veel artikels spreken ervan dat een rentestijging een waardedaling zal inzetten. Als je dus duurder moet lenen, maak je zelfs verlies door te wachten dan door nu te kopen.

2. 30 jaar geleden was het 1982. Had Belgisch vastgoed toen niet juist flinke klappen gekregen? Afhankelijk van met welk jaar je vergelijkt, zal je tot andere conclusies komen.

Ik zeg niet dat vastgoed blijft stijgen. Ik verwacht pas een daling als de rentes terug stijgen, wanneer het ECB dus de rentes terug verhoogt. Hoelang zei Merkel nu weer dat de crisis blijft duren?

Jeffer

5400 euro spaar je niet uit he. Max 45% van die 5400 euro.

5400 is wat je terugkrijgt via je belastingen als je je leen aftrek post volledig kan invullen (per koppel). Die 5400 is niet je kapitaal + interesten van dat jaar, anders is je maandelijks leenbedrag slechts 450 euro.

Die 5400 krijg je niet als je huurt.
Mijn berekening gaat natuurlijk wel uit van het feit dat je huurt. Als je bij familie kan blijven, is dat een ander verhaal.

Jeffer

Kom met je twee voeten op de grond.

Verleden jaar, 2011, zijn de woningprijzen in ons land met gemiddeld 10.7 % gestegen, jaren daarvoor waren er stijgingen van 15 % op een jaar, een verdubbeling op 10 jaar.

Als je in deze context een daling van 5 % als onrealistisch bestempeld, vind ik dit van weinig realiteitszin getuigen, ook als je ziet wat er in de ons omringende landen zich aan prijsdalingen voordoet.

Ik heb in 1981 een huis gekocht, 20 jaar later, 2001, was dit door huurgeld volledig terugbetaald. In het jaar 2000 nieuw appartement aangekocht, zal terugbetaald zijn door huurgeld in 2020.

Vandaag zou ik 40 jaar moeten verhuren om mijn aankoopprijs terug te verdienen, valt je € nu nog niet. Overwaardering.

1. Waar zeg ik dat 5% onrealistisch is? Ik noem het substantieel, jij amper.

2. Je herhaalt gewoon je punt, maar gaat voorbij aan mijn opmerking.

Je mag me altijd educeren hoe de gemiddelde Vlaming, die moet lenen voor zijn woning en niet gewoon zijn cash kan leggen, van een prijzendaling gaat profiteren als die prijsdaling er komt doordat zijn leencapaciteit ook daalt.

We mogen niet vergeten dat in 2012 de vastgoedprijzen voor het eerst in 25 jaar trager stegen dan andere goederen (voedsel,...). Toch al opmerkelijk, gezien de huidige lage rentes.

De banken 'gooien' niet meer met kredieten. 1 op 30 kan zijn lening niet meer terugbetalen! Bovendien, velen betalen netjes hun lening, maar leven op choco, confituur en goedkoop bier (om de pijn te verzachten). Je zou de hypotheeklast van veel gezinnen in de nieuwbouw verkavelingen eens moeten zien. Sommigen gezinnen houden amper 1500€ over, breng daar maar eens 2 kinderen mee groot.

Bij ons op kantoor werkt nu een studente na haar lesuren. Om bij te verdienen? Neen, omdat haar ouders te zwaar leenden.

patrick1 schreef:Vandaag zou ik 40 jaar moeten verhuren om mijn aankoopprijs terug te verdienen, valt je € nu nog niet. Overwaardering.

En 40 jaar geleden besteedde je waarschijnlijk procentueel gezien veel meer van je loon voor je eten. 200 jaar geleden ging bijna al je geld naar eten. Is eten daarom nu ondergewaardeerd?
De wereld verandert nu eenmaal soms in de goede richting of soms in de slechte (altijd afhankelijk aan welke kant je staat natuurlijk).

jeffer

De toekomst zal uitwijzen of jou, of mijn visie, de juiste zijn. Wat ik nog wil opmerken,

Een rentestijging zie ik niet meteen gebeuren, ik zie de ECB de rente eerder nog verlagen, dan te verhogen, Als de rente niet stijgt voor hypothecaire leningen, en er komt een (kleine) prijsdaling is dit voor de leencapaciteit van een modaal gezin voordelig, lagere aankoopprijs = lagere maandelijkse afbetaling. Op voorwaarde dat Vlaanderen niets aan de hypothecaire aftrekken veranderd, als dit onder haar bevoegdheid komt.

Een interessant tabelletje is de jaarlijkse inflatie, versus de jaarlijkse stijging van de vastgoedmarkt over de laatste 40 jaar. Je moet vooral eens de periode 1970 tot 1990 vergelijken met de periode 1991 tot 2011. Wanneer je de tabel uit splitst, en ze naast elkaar op je computer plaatst, zul je merken dat de tweede kolom stijl omhoog gaat.

Als de prijzen op 10 jaar kunnen verdubbelen, kunnen ze net zo goed ook op 10 jaar halveren.

Mensen zijn kuddedieren, ze volgen de massa al 25 jaar naar de top van de berg. De kudde doen keren in volle vaart is moeilijk, een voorwerp in beweging heeft de neiging in beweging te blijven (fysica). Maar omgekeerd, eens de daling is ingezet, zal het ook heel moeilijk worden om weer tot een stijging te komen.

Het probleem is dat mensen nog niet geloven in een crash. Dat was duidelijk bij de kwartaalcrash in het eerste semester. Mensen zagen een daling, maar ze geloofden niet in een grotere daling, dus kocht men massaal bij, waardoor er geen crash kwam. Dalen de prijzen 3 kwartalen op rij, dan beginnen mensen misschien te geloven in een crash, waardoor ze zich afwachtend opstellen, en de prijzen kunnen kelderen.

@patrick, inderdaad, time will tell en het zijn interessante tijden. Nu, moest ik nu voor mijn eerste woning gaan en ik kon voordeling ergens wonen, zou ik zeer selectief zijn in een immo zoektocht.

@pata, yep kan idd 50% dalen. IMO zijn er daarvoor echter teveel tendenzen die dit zouden verhinderen (stijgende bevolkingsdruk). Natuurlijk, de euro kan vallen, Iran kan worden aangevallen,...

patrick1 schreef:Een interessant tabelletje is de jaarlijkse inflatie, versus de jaarlijkse stijging van de vastgoedmarkt over de laatste 40 jaar. Je moet vooral eens de periode 1970 tot 1990 vergelijken met de periode 1991 tot 2011. Wanneer je de tabel uit splitst, en ze naast elkaar op je computer plaatst, zul je merken dat de tweede kolom stijl omhoog gaat.

De inflatie in de jaren '80 zat aan 15% of in die richting op bepaalde momenten. Als je dan de vastgoedprijzen uitzet tov de de inflatie krijg je natuurlijk enorme verschillen. Intussen is ook de tendens gewijzigd en is de stadsvlucht omgekeerd. Het geeft voor 'n stadsmens natuurlijk 'n vertekend beeld. Alles verloopt met cycli, mogelijk dalen de prijzen in de steden en komt er weer (door de hoge prijzen) een stadsvlucht naar het platteland. En lijkt het voor de stadsmus dat er een vastgoedcrash tot stand is gekomen. Het grote geld moet nog naar het vastgoed, d'er moet gewoon nog wat meer druk komen op de banken, velen gaan te lang wachten en gaan op snelheid genomen worden op 'n kille zondagnacht.

Hier nog een artikel over de vastgoed overwaardering!
3 Internationale experts: “Vastgoed in België is veel te duur
http://blogeurope.billionhomes.com/vastgoed-overprijsd/
Leesvoer voor de niet gelovigen!
greetz
jempi25