@ Jempie25: Het is algemeen geweten dat vastgoed in Limburg het goedkoopste staat van gans Vlaanderen. Dit wil niet zeggen dat daarmee de prijzen dalen ook niet omdat er iemand van z'n prijs heeft af gedaan. Mensen schatten eigen zaken nu eenmaal hoger in. Het is nobel van jou om de draad levend te houden maar met huizen die staan op 126m² en huizen die 350jaar oud zijn (17de eeuws!) kan je niet verwachten dat ze veel geld gaan, de mensen die kiezen voor een huis willen dan ook eenmaal 'n tuintje, anders koop je misschien beter 'n appartement.

Ik lees al lange tijd alle bijdragen over dit onderwerp en stel me dan vaak de vraag wie van jullie effectief vastgoed bezit als investering en om te verhuren? Zoveel egeltjes dat er hier rondlopen! Vastgoed is en blijft de enige investering die een meer dan gemiddeld rendement oplevert; dat is nooit anders geweest en dat zal nooit anders zijn. Om te beginnen: ik bezit een 8-tal appartementen, binnen kort komen er nog drie bij, allemaal om te verhuren. In totaal iets meer dan voor iets meer dan 1.000m², hetzij een waarde van ongeveer 1.750.000, waarvan iets meer dan de helft op krediet.

Ik ben thirtysomething en heb op een schenking van 35.000 euro na alles zelf opgebouwd.

Kopen en renoveren en verhuren werd mij met de paplepel ingegeven als het ware. Toen ik in 2000 mijn eerste appartement kocht, om zelf te bewonen, zei men reeds dat het niet kon blijven duren, die stijgingen. Ik kocht voor 135.000 + BTW nieuw op plan. In 2010 verkocht ik het aan 295.000. Met dat geld kocht ik dan weer een renovatiepand (150.000), weldra afgewerkt (voor 150.000 euro), met drie appartementen, waarde samen +/- 450.000. Ondertussen heb ik ook nog bouwgrond gekocht en 7m later verkocht met 20% meerwaarde. Ook twee stadswoningen, ja Patrick in GENT, en verkocht na renovatie met telkens +/- 50.000 euro netto winst. En dan nog een nieuwbouw laten bouwen van 5 appartementen, die ik verhuur. Ik denk dat ik dus wel weet waarover ik spreek en ik ken de markt goed. De investeringen werden ook grotendeels gefinancierd met leningen, je zou wel zot zijn dat je nu geen geld gaat lenen...

De teneur in vele posts is dat diegene die nog geen eigen vastgoed hebben, vanalles verzinnen om te argumenteren dat er weldra een bubbel zal ontploffen en de prijzen zullen dalen, wat deze week nog maar eens werd tegengesproken (+3%). En wat dan nog?

Uitgangspunt bij invest in OG is: je verschaft huisvesting aan anderen. Koop of verhuur dus niets waar je zelf niet zou willen in wonen. Mensen die genoegen nemen met inferieure zaken, zullen het ook niet nauw nemen met de andere regels. Wat in Gent blijft staan, zijn te dure 'krotten', dat is juist. Daarom blijven ze ook onverkocht. Daardoor zal op termijn hun prijs dalen naar redelijke prijzen, maar wat leid je daaruit af? Dat de immo's opgefokte konijnen zijn, dat is alles.

Als ik een pand bezoek en er komt een 20-jarige makelaar met gelakte schoentjes en een BMW5 mij eens zeggen hoe het zit, stopt het al. Mochten alle mensen zelf hun eigen vastgoed verkopen ipv van immo's, je zal snel zien dat er de vraagprijzen evolueren naar de uiteindelijke verkoopprijzen.

Algemeen gesproken is vastgoed tov andere investeringen te verkiezen omdat:
- je huis is en blijft reëel, zichtbaar, tastbaar.
- je 'kapitaal' is 100% en in praktijk zelfs meer, verzekerd
- je huur wordt geïndexeerd
- je huurprijs kan je ook verzekeren
- door structurele factoren kan vastgoed niet zakken, zeker nu nieuwbouw steeds meer onbereikbaar wordt
- leningen zijn spotgoedkoop.

Deze garanties biedt geen enkele andere investering. Slechte huurders? Nooit gehad. Selecteer je mensen correct, op basis van loonfiches en algemeen voorkomen, trek hen na. Goede afspraken maken goede vrienden. iets kapot? onmiddellijk herstellen. Niet door Pierke die er wat plakband oplegt maar effectief goed onderhoud. Mensen appreciëren om gerespecteerd te worden.

Groot verloop? Als het niet is om zelf te kopen/te bouwen, blijven ze wonen. Mijn ouders hebben huurders die al levenslang blijven.

Vraag huurprijzen die redelijk zijn. Voorbeeld complex aan Ikea Gent: tweede blok staat grotendeels leeg. Reden: huurprijzen tot 700 euro voor 1-slk appartementen van 50m², die in aankoop 95.000 tot 105.000 euro kostten. Een redelijke huurprijs is 450, hetzij 4.5% rendement, en ze zullen wèl verhuurd zijn.

Vastgoed is nog steeds ondergewaardeerd en dus koopwaardig. Maar als je je mening opbouwt obv wat je ziet op immoweb, ben je wel heel kortzichtig. Gemiddeld worden huizen gekocht aan 20% onder de vraagprijs. Eigenlijk is die vraagprijs compleet irrelevant. Je hoogste bod, dat is het enige wat telt, als verkoper. Want hoe werken die immo's? steeds hetzelfde liedje en ondertussen zouden ze mijn nummer al lang moeten kennen maar toch laten ze mij niet gerust. Ze beloven hoge prijzen en bieden tegen elkaar op want ze hebben allemaal 'klanten' die geïnteresseerd zijn, quod non. En na drie maanden begint de miserie: prijsdaling, markt draait slecht, crisis, ... Dus allemaal dikke zever. Maar wie gaat zijn huis geven aan een makelaar die zegt: 200.000, laat ons 215.000 vragen tov een blaaskaak die zegt: zeker 250.000!, om uiteindelijk diezelfde 200.000 te krijgen?

Als ik verkoop, zet ik de prijs laag, en laat mensen zelf een hoger bod doen. Zo krijg je een marktconforme prijs, vaak meer dan ik zelf dacht. En je hebt een pak meer geïnteresseerden. En niemand heeft het gevoel afgezet te worden.

Enige nadeel nu zijn, zoals steeds, de socialisten die mijn type spaarder niet kunnen verdragen en er in de toekomst alles zullen aan doen om mijn huurgelden af te romen. Ze prefereren liever gasten die er alles doordraaien aan consumptiegoederen en nadien niet zelf voor hun oude dag kunnen zorgen.

De nagel op de kop.
Hij vertelt (kaaiman ) geen dalingen en verder dat de prijzen te hoog zijn?
Ik lees al lange tijd alle bijdragen over dit onderwerp en stel me dan vaak de vraag wie van jullie effectief vastgoed bezit als investering en om te verhuren? Zoveel egeltjes dat er hier rondlopen!
Toch dalingen

Wat in Gent blijft staan, zijn te dure 'krotten', dat is juist. Daarom blijven ze ook onverkocht. Daardoor zal op termijn hun prijs dalen naar redelijke prijzen, maar wat leid je daaruit af? Dat de immo's opgefokte konijnen zijn, dat is alles.
Als ik een pand bezoek en er komt een 20-jarige makelaar met gelakte schoentjes en een BMW5 mij eens zeggen hoe het zit, stopt het al. Mochten alle mensen zelf hun eigen vastgoed verkopen ipv van immo's, je zal snel zien dat er de vraagprijzen evolueren naar de uiteindelijke verkoopprijzen.

en ondergewaardeerd dus niet duur genoeg

Vastgoed is nog steeds ondergewaardeerd en dus koopwaardig. Maar als je je mening opbouwt obv wat je ziet op immoweb, ben je wel heel kortzichtig. Gemiddeld worden huizen gekocht aan 20% onder de vraagprijs.
Toch dalingen
Ze beloven hoge prijzen en bieden tegen elkaar op want ze hebben allemaal 'klanten' die geïnteresseerd zijn, quod non. En na drie maanden begint de miserie: prijsdaling, markt draait slecht, crisis, ...

greetz
jempi25

Wou even op een klein aspect inpikken ivm de stijging van 2-3% het afgelopen jaar van de vastgoedprijzen. Het gaat hier om gemiddelde prijzen wat het volgende wil zeggen. Een heel eenvoudig voorbeeld om het simpel voor te stellen.

In periode 1 zijn er 3 transacties in de vastgoedmarkt:

1) Huis A voor 200.000 EUR
2) Huis B voor 250.000 EUR
3) Huis C voor 300.000 EUR

De gemiddelde prijs van een huis in periode 1 is 250.000 EUR (zijnde de som van de transactieprijzen gedeeld door het aantal transacties)

In periode 2 zijn er 2 transacties in de vastgoedmarkt:

1) Huis B voor 250.000
2) Huis C voor 300.000

De persoon die in periode 2 huis A wou kopen bevindt zich in het lagere segment en komt in vele gevallen uit de lagere klasse. Hij/zij kreeg geen lening van de bank omdat de voorwaarden verstrengd zijn en hij/zij een (hoger) startkapitaal op tafel moet leggen. Persoon A valt af en kan in periode 2 dus niet meer kopen.

De gemiddelde prijs van een huis in periode 2 is 275.000 EUR (zijnde de som van de transactieprijzen gedeeld door het aantal transacties).

De vastgoedprijzen zijn in dit voorbeeld gestegen met 10% van 250.000 EUR naar 275.000 EUR en het aantal transacties is afgenomen met 33%.

Dit is natuurlijk een heel extreem voorbeeld, maar het dient enkel om de gegevens achter de statistieken te verduidelijken. Het kan ook perfect mogelijk zijn dat persoon C afvalt en de statistieken naar de andere kant vertekend worden. Dit lijkt mij echter weinig waarschijnlijk aangezien de mensen die hun lening niet vastkrijgen bij de bank omwille van een te laag startkapitaal meestal ook in het lagere segment shoppen. Het was een maand geleden nog in de media dat huizen tegenwoordig meerdere malen verkocht dienen te worden omdat starters hun lening vaak niet meer rond krijgen bij de bank. Ook bleek uit de laatste update van de notarisbarometer (begin deze week gepubliceerd) dat het aantal transacties met 5% was afgenomen. Mij lijkt de kans het grootst dat deze 5% zich voornamelijk situeerde in het lagere segment. Nogmaals, het omgekeerde is natuurlijk perfect mogelijk.

Dit gewoon maar even om te illustreren hoe die cijfers vertekend kunnen zijn (in beide richtingen). Ieder denkt er natuurlijk het zijne van :-)

@ Jempi: je hebt er dus geen snars van begrepen. Lees het eens rustig opnieuw wat ik zei en trek conclusies, liefst zonder d/t-fouten.

Ik zeg: 1. de vraagprijs is compleet irrelevant; een transactie wordt gesloten bij akkoord over vraag en aanbod. 2. Voor welke prijs iets effectief verkocht is, weet jij als buitenstaander niet. 3. Het is niet omdat een krot blijft staan aan een te hoge prijs dat er een daling is van het vastgoed.

Om het voor jou simpel te maken. Iets dat 75.000 waard is en waarvoor men eerst 125.000 vraagt om het uiteindelijk voor 90.000 te laten gaan. Is dat een daling van de vastgoedmarkt?

Het feit alleen al dat de prijzen blijven stijgen, betekent toch dat het plafond niet bereikt is? Er is geen plafond voor vastgoed, omdat er structureel zoveel schaarste is aan huizen, en bovendien omdat de kostprijs van nieuwbouw steeds verder oploopt en zal blijven oplopen

Dus is de markt ondergewaardeerd? Ja, want het vastgoed stijgt sneller dan de index. Wie dus een jaar langer gewacht heeft, heeft 1% rente gehaald op zijn spaarcentjes, heeft 2% meer verdiend, maar kan niet meer kopen wat hij een jaar eerder wel nog kon kopen.

Om het nog eens simpel te stellen voor jou: 100.000 spaargeld werd 101.000 euro. Uw loon van pakweg 30.000 netto werd 30.600 netto. En uw beoogde huisje van 300.000 werd er 309.000. Dus ge zijt gesjareld, want je mag al minstens kosten in 7.500 extra lenen.

Al diegenen die in die financiële val blijven trappen, zijn mijn gedroomde huurders, 2.500 netto/maand die elk jaar weer moeten vaststellen dat ze niet anders kunnen dan huren, en mij letterlijk slapend rijk maken.

Vastgoed kan niet blijven stijgen, tegenover 'de vertekende inflatie', iedereen weet dat de werkelijke inflatie veel hoger is dan de 'witte producten' inflatie. Welke jonge starter, ik zwijg dan nog van alleenstaanden, kan zich vandaag zonder hulp van Ma en Pa nog een starterswoning veroorloven.
En toch, de vastgoedprijzen blijven maar stijgen, begrijpe die kan. Anderzijds lees ik dan dat er veel mensen een vast adres hebben op een recreatie verblijf, genre, caravan of houten weekendhuisje. De tweedeling door onze maatschapij word groter, degenen die 'nog net' meekunnen, en degenen die moeten lossen.
Wanneer je het zelf goed hebt, en je vertoeft in een vriendenkring van gelijkaardigen, heb je soms een vertekend beeld, je denkt, iedereen is 'zo rijk' als wij. Wanneer je echter in andere milieus komt, begin je te beseffen dat er wel degelijk 'een onderlaag' is in onze maatschapij, een beetje onzichtbaarn maar, als je echt 'wil kijken' zie je het. En deze onderlaag groeit.
Herinner u, één van je eerste lessen op school over economie. Onze leraar nam een weegschaal, de ene zijde steeg, de andere zijde daalde, zo gaat het ook in het werkelijke leven de vooruitgang van de ene, is de achteruitgang van de andere.

JanusBananus schreef:...De persoon die in periode 2 huis A wou kopen bevindt zich in het lagere segment en komt in vele gevallen uit de lagere klasse. Hij/zij kreeg geen lening van de bank omdat de voorwaarden verstrengd zijn en hij/zij een (hoger) startkapitaal op tafel moet leggen. Persoon A valt af en kan in periode 2 dus niet meer kopen...

Als woning A niet verkocht raakt dan daalt het toch gewoon in prijs en trekt het de gemiddelde prijs omlaag.

Tevens snap ik niet waarom je besluit dat de woningen uit het lager segment per definitie gekocht wordt door de lagere klasse. Het zijn de woningen voor de starters én de typische opbrengstwoningen. Het is het segment dat het meest prijsvast gaat zijn.

patrick1 schreef:Vastgoed kan niet blijven stijgen, tegenover 'de vertekende inflatie', iedereen weet dat de werkelijke inflatie veel hoger is dan de 'witte producten' inflatie. Welke jonge starter, ik zwijg dan nog van alleenstaanden, kan zich vandaag zonder hulp van Ma en Pa nog een starterswoning veroorloven.

Er zit kapitaal genoeg in België, de oorsprong van het kapitaal dat in vastgoed vloeit speelt geen belang. Meer starters die niet kunnen kopen betekent: meer potentiële huurders, dus een aantrekkelijkere huurmarkt waarop dan wordt ingespeeld door kapitaalkrachtigen die zich een opbrengsteigendom gaan aanschaffen. De markten reguleren meestal zichzelf als de overheid zich er buiten houdt.

vastgoed kan OP LANGE TERMIJN absoluut niet blijven stijgen aan een sneller tempo dan de inflatie.

Al zeker niet sneller dan de index op basis van witte producten lijkt aanvankelijk, doch deze index zal in theorie exact hetzelfde evolueren als de vorige index. De afgenomen inflatie laat zich slechts éénmaal voelen en dat is bij de omschakeling van de merkproducten naar de witteproducten. Nadien zal de index hetzelfde niveau volgen als voorheen omdat de prijsevolutie van witte producten hetzelfde verloopt als deze van merkproducten. Deze producten zijn goedkoper per definitie, maar stijgen en dalen evenzeer op het ritme van de voedselprijzen. Deze aanpassing vertaalt zich dus enkel in het jaar van aanpassing in een lagere inflatie en het jaar erop herneemt deze zijn normale ritme.

Dit terzijde. Terug naar het feit dat vastgoed op lange termijn niet sneller kan stijgen dan de algemene inflatie. Weer een simpel voorbeeld om het principe te verduidelijken:

Een startersloon van 1000 euro verhoogt in principe elk jaar met de index (neem ter illustratie 2% per jaar)

Vastgoed steeg de afgelopen decennia aan 6% per jaar. Neem ter illustratie dat de maandelijkse aflossing 500 euro bedraagt en alle andere omstandigheden gelijk blijven over al deze decennia (looptijd lening, interestvoet, etc.)

Evolutie van het startersloon en de maandelijkse aflossing na 10, 15 en 20 jaar:
10 jaar
1218,99 loon
895,42 maandelijkse aflossing
15 jaar
1345,87 loon
1198,28 maandelijkse aflossing
20 jaar
1485,95 loon
1603,57 maandelijkse aflossing

Dit toont het principe aan dat dit op lange termijn onmogelijk is want na X aantal jaar zou de aflossing hoger liggen dan het loon. Nu kan je zoals in huidige omstandigheden alle andere parameters laten evolueren: de looptijd van de lening verlengen, de interestvoet verlagen, 2 verdieners tov 1 verdiener vroeger, het ontleende bedrag leggen op 120% enz. hetgeen de hogere stijgingen van de afgelopen decennia verlaagt.

Sommige veranderingen zullen structureel van aard zijn (2 verdieners tov 1 verdiener) andere veranderingen (lage interestvoet) zijn niet structureel en zullen terugkeren naar hun langetermijngemiddelde. Feit is dat we nu zo'n beetje aan het plafond zitten met al deze parameters (incl. de centjes van mammie en pappie) en we op een permanent trager groeipad zijn gekomen. 6% behoort definitief tot het verleden en een prijsstijging die de inflatie volgt lijkt aannemelijker. Meer waarschijnlijk is dat enkele parameters terug de andere kant opgaan (interestvoet zal stijgen, misschien morgen, misschien na 20 jaar, maar deze zal stijgen, looptijd is terug verkort van 30 jaar naar 25 jaar, quotiteit is verlaagd van 120% naar 80%, enz.)

De prijzen zullen dalen.

Spruitekop schreef:

JanusBananus schreef:...De persoon die in periode 2 huis A wou kopen bevindt zich in het lagere segment en komt in vele gevallen uit de lagere klasse. Hij/zij kreeg geen lening van de bank omdat de voorwaarden verstrengd zijn en hij/zij een (hoger) startkapitaal op tafel moet leggen. Persoon A valt af en kan in periode 2 dus niet meer kopen...
Als woning A niet verkocht raakt dan daalt het toch gewoon in prijs en trekt het de gemiddelde prijs omlaag.

Als woning A niet verkocht geraakt in de betreffende periode wordt hij niet opgenomen in de statistieken voor die periode want enkel de transacties worden hierin opgenomen. De prijsdaling zal pas later tot uiting komen in de statistieken omdat mensen eerst de woning langer te koop zullen laten staan omdat ze de prijs niet willen laten zakken (vroeger stond een gemiddelde woning 68 dagen te koop en de laatste kwartalen is dit aanzienlijk toegenomen).

Spruitekop schreef:Tevens snap ik niet waarom je besluit dat de woningen uit het lager segment per definitie gekocht wordt door de lagere klasse. Het zijn de woningen voor de starters én de typische opbrengstwoningen. Het is het segment dat het meest prijsvast gaat zijn.

Dit is niet zo per definitie maar de lagere klasse kan per definitie niet gaan shoppen in het 500.000 euro segment. De hogere klasse kan omgekeerd wel shoppen in het 200.000 euro segment. Het lagere segment bestaat dus niet voor 100% uit de lagere klasse, maar de lage klasse zal oververtegenwoordigd zijn in het lage segment en de hogere klasse zal oververtegenwoordigd zijn in het hogere segment. Dat is toch een logische redenering.

Ik kan iedereen aanraden om voor zo'n redeneringen altijd extremen te nemen.

Praktisch iedereen kan een woning kopen van 10.000 euro, maar enkel de rijken kunnen een woning kopen van 10.000.000 euro

Dit moest apart staan:

Als woning A niet verkocht geraakt in de betreffende periode wordt hij niet opgenomen in de statistieken voor die periode want enkel de transacties worden hierin opgenomen. De prijsdaling zal pas later tot uiting komen in de statistieken omdat mensen eerst de woning langer te koop zullen laten staan omdat ze de prijs niet willen laten zakken (vroeger stond een gemiddelde woning 68 dagen te koop en de laatste kwartalen is dit aanzienlijk toegenomen).

Wie stelt dat vastgoed niet sterker kan stijgen dan de inflatie zegt dan tevens dat kapitaal niet sterker kan stijgen dan de inflatie.

@ Janus: wie zegt er dat de huidige verdeling kopers/huurders zo blijft? We hebben een grote verschuiving in het kapitaal, de armen worden armer, de rijken worden rijker. Jij gaat ervan uit dat het % dat het moeilijk heeft even groot blijft tov de beter begoeden.

Vastgoed is het voorbije decennium waardevast en fiscaal interessant gebleken, maar dat zijn heel grote vraagtekens voor de toekomst.

Hoe een woninglening er hier uit zal zien, moet volledig opnieuw uitgevonden worden, want de bevoegdheid verhuist van het federale naar het Vlaamse niveau. “Er is dus geen enkele reden om eraan te twijfelen: de lopende engagementen zullen blijvend worden nagekomen. Het fiscaal voordeel voor de lopende hypotheken zal dus ook na de bevoegdheidsoverdracht naar Vlaanderen onverminderd blijven bestaan”, zo moesten drie Vlaamse partijkopstukken - Kris Peeters (CD&V) en Vlaamse ministers Freya Van den Bossche (sp.a) en Philippe Muyters (N-VA) – begin dit jaar sussen. Dit is een belofte, geen feit. Voor nieuwe woninleningen kan de realiteit er alleszins anders gaan uitzien.

Er gaan stemmen op om de woningaftrek te beperken of alleszins te wijzigen met meer ecologische en sociale accenten. Een van de meest gezaghebbende stemmen in dit debat is die van topeconoom Geert Noels (foto). Een beperking van de woningaftrek zou volgens hem een goede zaak zijn, omdat de markt daardoor – zie Nederland – afkoelt. “Moeten we denken aan de mensen die een woning verkopen? Of aan jonge gezinnen die grote moeite hebben om er een te verwerven?” is zijn redenering. Hoge vastgoedprijzen verrijken de verkopers en alle tussenpersonen – niet in het minst de makelaars.

Vastgoed is tot dusver volledig buiten schot gebleven in de besparingsoperaties. Gezien de grote geldhonger van onze overheid en haar royaal betaalde ambtenaren komen er nog meer besparingen op ons af. Misschien een echte belasting op huuropbrengsten? Een perekwatie van de kadastrale inkomsten? Vlaanderen heeft al het goede voorbeeld gegeven met de zogenaamde echtscheidingstaks (verdubbeling van het verdelingsrecht tot 2 procent bij verdeling van onroerend goed onder verschillende eigenaars).

Belgen – vooral Vlamingen – moeten steeds verder op de tenen lopen om zich een eigen huis te kunnen permitteren. Het aandeel spaargeld (van de kopers zelf én van de ouders) dat in het huis van de kinderen wordt gepompt, is sinds 2004 verdubbeld van 20 procent naar 40 procent van de aankoopsom. De looptijd van de leningen wordt langer… De rek is er gezien de crisis bijna uit. Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet is de leencapaciteit in België sinds 2006 bijna niet meer geëvolueerd.

Een element waar niemand vat op heeft, maar dat wel van doorslaggevend belang kan worden, is een stijgende rente. De dalende rente is de voorbije jaren gezien de stagnerende leencapaciteit de aanjager geweest van de huizenprijzen. Maar ooit is de schuldencrisis, de eurocrisis en bankencrisis voorbij. Een van de komende jaren zal de groei aantrekken. En stijgt de rente. Ondermeer ING verwacht vanaf 2014 hogere rentetarieven. En dat betekent bijgevolg duurdere bouwleningen en stagnerende of zelfs dalende vastgoedprijzen.

------------------------------------------


Met een regelmaat van een klok duiken er analyses van buitenlandse oorsprong die wijzen op de overwaardering van de Belgische markt. Nu is het weer zo: Vorige week deelde Market Daily Briefing, een financiële site met vergelijkende grafieken, ons land in bij de ‘zeepbellen’ – Spanje, Ierland, Frankrijk, Nederland en ja België- als het om vastgoed gaat.

Een maatstaf voor een zeepbel is een verdubbeling van de vastgoedprijzen binnen een periode van 10 jaar. De opdeling was relatief eenvoudig. Enkel Italië waar de prijzen stegen met ‘maar’ 66 procent de voorbije 8 jaar, is een twijfelgeval”, aldus Market Daily Briefing. In twee landen is de situatie “merkwaardig: België waar de prijzen gestegen zijn met 243 procent sinds 1998 en waar ze nog altijd op dat hoge niveau pieken en Frankrijk met een prijsstijging van 236 procent maar geen teken van een correctie”. Op de grafiek links is België het paarse lijntje dat maar blijft stijgen.

Telkens er zo’n buitenlands rapport in de aandacht komt, worden er verklaringen aangedragen voor die merkwaardige stabiliteit van de Belgische vastgoedmarkt. België mag niet op een hoopje worden gegooid met pakweg Nederland of Spanje. In België is de regelgeving strenger, is het schuldniveau lager, wordt vastgoed niet gebruikt om de leencapaciteit van gezinnen te verhogen

Het magazine Trends merkte enkele weken geleden op dat de “Hoogdagen van de vastgoed markt geteld zijn”. 2012 was volgens een handvol experts “een teleurstellend jaar”. 2013 en de jaren nadien zouden we enkel stabilisatie of bescheiden groei zien, maar niet van die aard om de inflatie bij te benen (in reële termen dus een prijsdaling). Een van de redenen voor een stabilisatie was volgens deze kenners dat er voor beleggers met te besteden geld weinig of geen alternatieven zijn.

Er hangen een aantal lange schaduwen over dit verhaal. Laat nu eind vorig jaar en de eerste maanden van dit jaar uitgerekend de aandelenmarkt sterk presteren. Overal klinkt het dat de ‘grote verschuiving’ van beleggersgeld naar aandelen op gang komt. En hebben wij in dit land geen “radicaal socialistische premier” die systematisch voor nieuwe belastingen kiest? Is hier geen crisis? Een van de komende jaren moet er sowieso een herschatting of perekwatie van de kadastrale inkomens komen. Of misschien een belasting van de reële huurinkomsten? (residentiële huur wordt nu los van de werkelijk betaalde huur belast op basis van het achterhaalde kadastrale inkomen). We hebben het dan niet eens gehad over de overheveling van de bevoegdheid over wonen naar het Vlaamse niveau en mogelijk sleutelen aan de woningaftrek die de vastgoedmarkt in dit land ‘dopeert’…

Spruitekop schreef:Wie stelt dat vastgoed niet sterker kan stijgen dan de inflatie zegt dan tevens dat kapitaal niet sterker kan stijgen dan de inflatie.

@ Janus: wie zegt er dat de huidige verdeling kopers/huurders zo blijft? We hebben een grote verschuiving in het kapitaal, de armen worden armer, de rijken worden rijker. Jij gaat ervan uit dat het % dat het moeilijk heeft even groot blijft tov de beter begoeden.

Ik zeg ook letterlijk dat mijn voorbeeld veronderstelt dat alles gelijk blijft. Dit is een courante methode in de economie om onderliggende mechanismen te verduidelijken: ceteris paribus

Spruitekop zit er knal op, en van Patrick dacht ik dat hij aan zee zat, met zijn kasteelbierke...

De essentie komt nu bloot: het idee dat ieder zijn eigen woning zal/kan bezitten, geldt dus NIET. Doordat het vastgoed zal blijven stijgen, krijgt men dus een verschuiving richting Nederlands model: meer huurders. Het is een dynamische markt. De fiscale voordelen van een lening... daar ben ik al lang niet meer geïnteresseerd in. Ten eerste zit ik ver over alle maxima, ten tweede is dit op lange termijn verwaarloosbaar. Ik koop vastgoed op andere bases.

Dus de idee dat prijzen zullen zakken omdat ze voor tweeverdieners niet meer betaalbaar zijn, is dus fout. Die mensen zullen gewoon huren, en eisen een kwalitatieve woning en gelijk hebben ze. Ipv. 2.000 euro/maand aan aflossing te betalen, zullen ze dezelfde woning kunnen huren aan 950 euro, en toch een zeer kwalitatief leven behouden.

Vastgoed kan niet dalen doordat er steeds meer vraag is naar woonentiteiten door de versnippering van gezinnen en de toename van de bevolking. Daarnaast is het aantal bouwgronden beperkt en hoe beperkter ze worden, des te minder zal men geneigd zijn te verkopen. er zijn er genoeg, maar men wil niet verkopen vanuit speculatief oogmerk. Ik wil dit niet doen; uiteindelijk is dat dood kapitaal, want zolang je niet verkoopt heb je eigenlijk niets.

Dus zo zie je maar dat iedereen zijn eigen waarheid heeft, maar vaak vanuit een zeer beperkt eigen wereldbeeld.

Er is trouwens niets verkeerd aan huren. Als je de 'uitgespaarde' kapitaalaflossingen systematisch zou beleggen in een fonds, zal je ook een mooie appel hebben, maar je mist het grote geld.

@ kaaiman: Zullen we er een huis om wedden? :-p Ik denk dat jouw stelling dat woningprijzen niet kunnen dalen meer zegt over jouw zeer beperkt eigen wereldbeeld. Als woningprijzen 1000 jaren stijgen en vervolgens 2 jaar dalen gaat jouw bewering al niet meer op.

Nogmaals, ik zeg niet dat het voor morgen zal zijn, maar het zal gebeuren. Ik weet niet of jij al van de vergrijzing hebt gehoord? Wanneer deze mensen over 20 jaar de pijp uit zijn heb je een massa vastgoed dat tegelijk wordt aangeboden op de markt. Misschien wordt dit opgevangen door immigratie, misschien ook niet. Empirisch feit is dat in tijden van crisis het geboortecijfer verlaagt, economische onzekerheid (mogelijk jobverlies, inkomenverlaging, zware lening) zorgt ervoor dat mensen dergelijke beslissingen uitstellen (cfr. Griekenland en Portugal waar dit nu schommelt rond de 1,3-1,4 kinderen per gezin terwijl het hier nog schommelt rond de 1,8 kinderen per gezin). Juist zoals de babyboomers de huizenbubbel mee heeft opgeblazen zal de massale uittreding van deze generatie de deflatie van deze bubbel bewerkstelligen.

Ik sta er toch versteld van hoe kort sommige mensen door de bocht gaan zonder rekening te houden met de volledige macro-economische context...