Voorbeeld van de gevolgen van macro-economische effecten: http://www.hln.be/hln/nl/35/Seks-Relati ... jken.dhtml" onclick="window.open(this.href);return false;

Dit nieuws gaat tegen jouw argumentatie van versnippering in. De voorbije jaren waren kleinere gezinnen inderdaad de trend maar door de crisis zijn sommige koppels, die anders zouden scheiden, genoodzaakt om samen te blijven. Je kan altijd uiteen gaan maar de financiële gevolgen zullen in deze omstandigheden zwaarder doorwegen en dat ontraadt sommige mensen om alleen verder te gaan.

Een zeer extreem, doch realistisch, voorbeeld is de stijging van het aantal zelfmoorden: http://www.express.be/joker/nl/brainfla ... 152849.htm" onclick="window.open(this.href);return false;

Dit louter ter illustratie maar er zijn aspecten die na verloop van tijd hun gevolgen zullen laten zien. Je moet er alleen voor open staan en eens verder nadenken dan je eigen omgeving. Ook de geschiendenis is een goede leermeester waarvan de raad door velen in de wind wordt geslagen...

@ Jempi: je hebt er dus geen snars van begrepen. Lees het eens rustig opnieuw wat ik zei en trek conclusies, liefst zonder d/t-fouten.

@kaaiman dank u fout rechtgezet d t fouten!

Om het voor jou simpel te maken. Iets dat 75.000 waard is en waarvoor men eerst 125.000 vraagt om het uiteindelijk voor 90.000 te laten gaan. Is dat een daling van de vastgoedmarkt?

Is een daling of niet wiskundig gezien als je het niet kwijt geraakt?

Maar wie gaat zijn huis geven aan een makelaar die zegt: 200.000, laat ons 215.000 vragen tov een blaaskaak die zegt: zeker 250.000!, om uiteindelijk diezelfde 200.000 te krijgen?

dus is toch ook een daling als ze het niet kwijt geraken?
greetz
jempi25

Dus Janus, jij als duidelijke Homo Economicus: je zal dus je eigen vastgoed te koop stellen voor de daling die zal komen?

Ieder doet wat hij wil; ik bouw rustig mijn vastgoed portefeuille uit en heb nu reeds, eens alles afbetaald is, op mijn 50ste +/- 6.000 euro netto/maand aan huishuur, aan actuele tarieven. Mijn ambitie is voor mijn 45ste 2.500.000 te hebben, hetzij een appartement of 15, aan een gemiddeld rendement van 5%, wat mij dik 10.000 euro/maand zal opleveren. En mochten de prijzen zakken: ik koop dan gewoon méér bij. Ik hoop eigenlijk dat je gelijk hebt, dat de grote villa's aan de stadsrand in waarde wat zakken. Ik koop ze op, richt er drie appartementen in van +/- 80m² en verhuur ze aan 650/stuk.

En laat de doemdenkers maar mooi aan de kant blijven zitten en wachten, ze wachten nu al 10 jaar op de Grote Daling.

Binnen 7 jaar, in 2020, zal er één gepensioneerde zijn, voor anderhalve werkenden. Er zullen dus vele oudere huizen op de markt komen.

Wanneer een eigen huis voor steeds meer tweeverdieners, zonder hulp, onmogelijk word zal onze samenleving sterk verarmen. Vergeet niet dat een pensioen in de private sector maar rond de 70 % bedraagd van uw laatste loon + verlies maaltijdcheques, premie ploegenarbeid, enzoverder.
Het gemiddeld Belgisch pensioen is rond de 1.300 €, private sector, man en vrouw samen ongeveer 2.500 €, wanneer je daar dan nog rond de 800 € huur moet betalen, en je kosten voor gezondheidszorg stijgen zul je niet verder dan je Kerktoren lopen.
Er zal een groot maatschappelijk verschil ontstaan tussen eigenaars en huurders. Wanneer je als (gepensioneerde) eigenaar iedere maand 800 € extra hebt om te besteden tegenover een huurder, een groot verschil in mogelijkheden.
Wanneer deze trend zich voortzet, wat ik niet hoop, gaan we weer naar 'rijk en arm'.

JanusBananus schreef:@ kaaiman: Zullen we er een huis om wedden? :-p Ik denk dat jouw stelling dat woningprijzen niet kunnen dalen meer zegt over jouw zeer beperkt eigen wereldbeeld. Als woningprijzen 1000 jaren stijgen en vervolgens 2 jaar dalen gaat jouw bewering al niet meer op.
Nogmaals, ik zeg niet dat het voor morgen zal zijn, maar het zal gebeuren.

De prijzen op de vastgoedmarkt kunnen zeker dalen maar wat ben je d'er mee dat je een aantal jaren langs de kant zit te wachten met als enige resultaat dat de vastgoedprijzen het dubbele rendement halen dan je spaargeld. Dan kan je beter niet wachten op 'n dipje en de sprong wagen dan te verarmen tot de prijzen eens eventjes wat dalen. Deze draad loopt al 2 jaar, om weer aan de prijzen te kopen van de beginpost gaan de woningprijzen al met 6 à 7% moeten dalen, vergeet dan ook niet te rekenen dat je intussen al 2 jaar huur hebt betaald waar je niets aan hebt en dat je 2 of 3 jaar ouder zal zijn als je woning is afbetaald. tevens zal het in de toekomst er niet gemakkelijker op worden om een lening te krijgen. Succes!

JanusBananus schreef:Voorbeeld van de gevolgen van macro-economische effecten: http://www.hln.be/hln/nl/35/Seks-Relati ... jken.dhtml" onclick="window.open(this.href);return false;.

Vergeet niet dat je eerst moet huwen alvorens te moeten scheiden.
Er worden jaar-na-jaar minder huwelijken voltrokken. Tevens door het invoeren van het samenlevingscontract.

Een van de redenen waarom woningprijzen niet zakken is door de druk uit het buiteland. Ik heb familie wonen aan de nederlandse grens in Beerse, zij zijn daar de enige belgen in de een wijk vol nederlanders.

In de regio moescroen en dottenijs worden heel verl woningen opgekocht door fransen die de prijzen doen omhoog gaan.

Dit allemaal omdat onze huizenprijzen lager liggen.

Binnen 7 jaar, in 2020, zal er één gepensioneerde zijn, voor anderhalve werkenden. Er zullen dus vele oudere huizen op de markt komen.

In China of Japan zeker?

Als we Patrick kunnnen geloven is er dus een erg groot toekomstig gat in de markt voor huurmoordernaars. Pépé die al 5 jaar in het rustoord zit, leeft te lang naar de goesting van de Fod pensioenen en dus sturen ze een ambtenaar om het probleem om te lossen?

patrick1 schreef:Binnen 7 jaar, in 2020, zal er één gepensioneerde zijn, voor anderhalve werkenden. Er zullen dus vele oudere huizen op de markt komen.

Gelukkig is dat pas tegen 2040 het geval. In 2020 zullen er nog 2,5 werkenden per gepensioneerde zijn dus we hebben nog enkele decennia respijt. Hoewel dit in mijn opzicht niet positief is. Dit toont aan dat het probleem van de vergrijzing dat nu al zo accuut is nog enkele decennia zal verergeren en dus ook pakken duurder zal worden. Ik denk niet dat we nog een erg rooskleurige toekomst tegemoet gaan. Of de gepensioneerden zullen moeten inboeten op hun pensioen. Of de werkenden zullen met nòg minder, nòg meer moeten bijdragen...

kaaiman schreef:Dus Janus, jij als duidelijke Homo Economicus: je zal dus je eigen vastgoed te koop stellen voor de daling die zal komen?

Ik ben nog jong en sta op het begin van deze hele lijdensweg en heb nog geen vastgoed. Begrijp me niet verkeerd. Als ik het zou kunnen zou ik ook vastgoed kopen, maar met hierbij wel enkele bedenkingen.

Ik zou kopen om zelf in te wonen, niet als investering. Ik zie de toekomstige rendementen bijlange niet meer de historische rendementen evenaren en de elkaar snel opvolgende besparingsronden gaan vroeg of laat de vastgoedeigenaars en/of verhuurders ook treffen denk ik.

Ik zou enkel iets kopen waarin ik mij de rest van mijn leven zie door brengen. Een "starterswoning" is op dit moment een slecht idee. In tijde van hoge inflatie wordt je schuld snel uitgehold door de inflatie en krijg je snel extra ruimte door je toegenomen inkomen. Met lage inflatie en een uitholling van de index zal je inkomen echter trager stijgen en de aflossing langer zwaarder doorwegen

Bijvoorbeeld: je verdient 2000 netto en je maandelijkse aflossing is 1000 euro; de inflatie bedraagt in geval A 3% en in geval B 1%.
Na 10 jaar is in geval A je inkomen toegenomen met 34% van 2000 euro tot 2688 euro waardoor je 1688 euro overhoudt. Je beschikbare inkomen is dan in feite toegenomen met 69% (van 1000 euro naar 1688 euro).
In geval B is je inkomen na 10 jaar toegenomen met slechts 10% tot 2209 euro. Je beschikbare inkomen is hier gestegen met 21% (van 1000 naar 1209).

In geval A verdwijnt de maandaflossing in verhouding tot je inkomen veel sneller dan in geval B. Met de lage inflatievooruitzichten (en dus ook lage loonindexering wat nog versterkt wordt door de aanpassingen aan de index) zitten we voor de komende jaren vastgebeiteld voor scenario B. Hierdoor zal een zware maandaflossing veel langer zwaarder doorwegen, laat staan dat je dan ruimte hebt om extra te besparen.

Nu geldt dus meer dan ooit dat wat je koopt, in dat type woning zal je blijven. Op waardedalingen en/of stijgingen moet je helemaal niet rekenen want alle soortegelijke woningen dalen en/of stijgen gemiddeld aan gelijke trend. Het duurdere segment zal dus enkel bereikbaar worden door extra kapitaalopbouw wat door scenario B uit het voorbeeld aanzienlijk moeilijker is geworden.

Ik wil zeker ooit kopen maar ik ben niet gehaast omdat door de normalere stijgingen (2% tov 6%) ik sneller kapitaal kan opbouwen dan de stijging op dit moment. Ik zal huren tot ik iets kan kopen waarin ik mij de rest van mijn leven zie slijten... Ik zal in geen geval een krot kopen tegen maximale leninglast in de hoop na jaren voldoende gespaard te hebben om vervolgens de verwarming, de keuken en de badkamer aan te passen. :-)

@spruitekop

vergeet dan ook niet te rekenen dat je intussen al 2 jaar huur hebt betaald waar je niets aan hebt en dat je 2 of 3 jaar ouder zal zijn als je woning is afbetaald.

Het is wel zo dat niet iedereen moet lenen? Iemand die zijn vastgoed verkocht heeft en het in 2009 aan 4 % uitgeplaatst heeft, is zijn huur zo betaald door de maandelijkse uitkeringen van interesten! Spreek dan wel van 250.000 €!
@kaaiman, is dit alles waar wat je hier zegt?

Mijn ambitie is voor mijn 45ste 2.500.000 te hebben, hetzij een appartement of 15, aan een gemiddeld rendement van 5%, wat mij dik 10.000 euro/maand zal opleveren. En mochten de prijzen zakken: ik koop dan gewoon méér bij. Ik hoop eigenlijk dat je gelijk hebt, dat de grote villa's aan de stadsrand in waarde wat zakken. Ik koop ze op, richt er drie appartementen in van +/- 80m² en verhuur ze aan 650/stuk.

Amai straffe boel! Awel ik vind het fijn dat jij zo goed kunt plannen, en u verrijken. Dit talent heb ik gemist want ik ben 50 geweest en heb nog steeds geen 2.500.000 €. Is bijna 101 miljoen oude frankskes.

En laat de doemdenkers maar mooi aan de kant blijven zitten en wachten, ze wachten nu al 10 jaar op de Grote Daling.

Grote daling, wat ik wil zeggen en velen hier ook is dat de verkoop om zeep is, omdat juist de makelaars de huizen en appartementen overschatten om zelf zoveel mogelijk winst te hebben. En natuurlijk zie je deze dalingen niet altijd op Hebbes, Immo Web zakken, natuurlijk niet de eigenaars zitten vastgekluisterd aan deze maffia en kunnen geen kant meer uit! Trouwens Kaaiman jij zegt het ook zelf dat de huizen later toch zakken! Dat is daling voor mij!
greetz
jempi25

Spruitekop schreef:De prijzen op de vastgoedmarkt kunnen zeker dalen maar wat ben je d'er mee dat je een aantal jaren langs de kant zit te wachten met als enige resultaat dat de vastgoedprijzen het dubbele rendement halen dan je spaargeld. Dan kan je beter niet wachten op 'n dipje en de sprong wagen dan te verarmen tot de prijzen eens eventjes wat dalen. Deze draad loopt al 2 jaar, om weer aan de prijzen te kopen van de beginpost gaan de woningprijzen al met 6 à 7% moeten dalen, vergeet dan ook niet te rekenen dat je intussen al 2 jaar huur hebt betaald waar je niets aan hebt en dat je 2 of 3 jaar ouder zal zijn als je woning is afbetaald. tevens zal het in de toekomst er niet gemakkelijker op worden om een lening te krijgen. Succes!

Het gaat mij niet zozeer om de daling maar gewoon al dat het hoge groeiritme van 6% à 7% definitief voorbij is en het stijgingsritme zich nu situeerd op het gewone inflatiepeil. De druk is er vanaf om snel op de trein te moeten springen want je doet de komende jaren geen verlies door te wachten. Met een stijgingsritme van 6% à 7% moet je voor een gemiddeld huis van 250.000 EUR jaarlijks 15.000-17.500 EUR sparen om gewoon je koopkracht te kunnen behouden. Ik denk dat je zelf de absurditeit hiervan ook wel inziet...

Naar mijn mening ligt het hoge stijgingstempo van 6%-7% van de voorbije decennia aan de babyboomers, de hypothecaire aftrek en de hoge inflatie die toen speelden (mijn moeder heeft het soms nog over spaarrekeningen die ruim 10% opbrachten). Ergens in de jaren 2007-2008 is er een knik geweest omdat het plafond bereikt was. Daarna is het hoge ritme nog even hervat door de lage ECB-rente en de risicoschuwheid van de belegger die zijn centjes overhevelde van andere beleggingen richting vastgoed.

Het effect van de babyboomers is uitgewerkt en zal op termijn het omgekeerde effect hebben. De hypothecaire aftrek zal hoogstwaarschijnlijk binnenkort ook veranderen. De lage rente moet op termijn terug omhoog en de belegger zal vroeg of laat zijn kapitaal ook heroriënteren. Dat rechtvaardigt volgens mij een toekomstige lange termijn rendement (louter waardestijging geteld) dat hoogstens gelijke trend zal houden met de inflatie.

Je zal allesinds niet meer verarmen door af te wachten (wat vroeger ontegensprekelijk het geval was) maar terug de kans hebben om kapitaal op te bouwen terwijl je huurt en na verloop van tijd iets deftigs te kopen.

Als je hypothetisch alle kosten (aankoop, verbouwing, registratie/btw, notaris, SSV, ...) van een woning zou lenen (nu ondenkbaar maar vroeger courant) en je rekent de maandelijkse aflossing uit op 30 jaar, of je zou hetzelfde (of een gelijkaardig) vastgoed huren denk ik dat je een verhouding zou uitkomen van huren = 1/2 kopen. (misschien kan iemand met ervaring dit staven en/of tegenspreken?). Door te huren kan je volgens mij dus je levensstandaard op een deftig niveau houden en intussen kapitaal vergaren dat de jaarlijkse prijsstijging van vastgoed overtreft.

Spruitekop schreef:Vergeet niet dat je eerst moet huwen alvorens te moeten scheiden.
Er worden jaar-na-jaar minder huwelijken voltrokken. Tevens door het invoeren van het samenlevingscontract.

Het gaat hier om 2 aparte tendensen omdat degenen die trouwen gemiddeld jonger zijn dan degenen die scheiden. Het lager aantal huwelijken dat wordt voltrokken speelt bij de jongeren 25-35 en het aantal scheidingen dat daalt speelt (volgens mij) hoofdzakelijk bij de iets ouderen 35-45. Het aantal scheidingen dat daalt kan je dus niet verklaren door het lager aantal huwelijken omdat dit zich situeerd binnen 2 verschillende levenscategoriën. Het lager aantal huwelijken dat je nu hebt zou zich volgens mij over X jaar moeten vertalen in een lager aantal scheidingen. Het lager aantal scheidingen nu ligt volgens mij aan de economische omstandigheden.

janus bananus

Even logisch nadenken.

1 Op dit forum staat de verwachte bevolkingsaangroei van ons land door het planbureau, zoek even op, en lees het eens. Men verwacht een miljoen inwoners minimaal bij tegen 2050.

2 De babyboomers geboren tussen einde tweede wereldoorlog, en de uitvinding van de pil als voorbehoedsmiddel, dus 1945 en 1963, kochten hun huis tussen de jaren '70 en '90 van de vorige eeuw.

3 Zodra de economische motor aantrekt zullen de rentevoeten stijgen, wat automatisch zal leiden naar duurdere leningen, met als logisch gevolg een daling op de vastgoedmarkt.

4 30 % van de jonge starters kan zich momenteel al geen eigen woning meer veroorloven, geen sponsor voor hen, ouders of grootouders, elke procent stijging van de vastgoedmarkt boven de 'werkelijke' inflatie, verhoogd het aantal starters dat uit de boot valt.

5 Wanneer een starter geen 20 % eigen middelen bezit, 30 % is beter, of borgstelling door ouders of grootouders, is het 'heel moeilijk' om een lening aan bodemtarief vast te krijgen.

6 Wanneer we naar onze noorderburen kijken, er is een verdere daling van de woningmarkt met meer dan 7 %.

7 De bouwwsector kan technisch en organisatorisch voldoende woningen bouwen, dat is het probleem niet, de kunst is deze verkocht te krijgen. Vergelijk het met de autosector, auto's produceren, Ford, Opel, is geen kunst, deze verkocht te krijgen is iets anders.

Zo zie je zelf, er zijn aan een cirkel vele zijden.

http://www.exclusiveliving.be/home/nieu ... ank&id=528" onclick="window.open(this.href);return false;

Dit artikel is hier misschien al de revue gepasseerd maar het blijft interessant om de onderliggende verklaringen en niet zozeer om je vast te pinnen op de cijfers. De onderbouwingen van hun visies blijven volgens mij geldig en geven de richting aan van de toekomstige evolutie. Korte hogere of lagere stijgingsritmes komen soms door periodieke gebeurtenissen of ingrepen op bepaalde momenten in de fiscaliteit die zich 2x uiten in de cijfers. Een extra hoge stijging/daling in het voorgaande jaar en de omgekeerde impact op de cijfers van het jaar erop voor die periode owv de relatieve vergelijking.

Patrick, waarom richt je dit aan mij? Ik ben het volledig eens met puntje 2, 3, 4, 5, 6 en 7 én gedeeltelijk eens met puntje 1.

Die verwachte bevolkingstoename zitten volgens mij 2 densen nog niet in. Het effect van de crisis op de natuurlijke aangroei (minder geboortes) en het effect van de crisis op de aangroei door immigratie (zuid-europeanen die naar hier komen op zoek naar betere kansen). Het uiteindelijke effect lijkt mij moeilijk te voorspellen omdat dit op korte termijn kan evolueren. Bijvoorbeeld in de periode dat Cyprus aan het infuus werd gehangen hebben enkele honderden cyprioten besloten andere oorden op te zoeken, waarvan misschien enkelen naar België komen.

Eigenlijk ben ik het met al je punten eens :-)

Waar ik mij vooral aan erger (specifiek regio Bertem) zijn de bouwpromotoren die elk mogelijk stukje grond/oud 'sloophuis' opkopen en daar dan 2 huisjes op dezelfde oppervlakte proppen, maar wel nog altijd voor elk de prijs vragen van een volledig huis! Zo is er eentje die momenteel 5 huizen bouwt met een maximale grond van 1a78, maar ze krijgen er wel op een of andere manier een huis op van 200m² bewoonbare oppervlakte met 4 kamers! Tuin noord gericht en enorm smal, voorkant op de Tervuursesteenweg en dan nog +300k ervoor vragen!

Voeg bouwpromotoren maar toe aan de lijst van vastgoedmaffia, naast de vastgoedkantoren.