Nostradamus heeft ook heel veel voorspellingen gedaan he ;-) Hij zat er ook maar een 'paar' jaar naast soms.

Maar ik volg iedereen in de veronderstelling dat de constante opdrijving van prijzen op een bepaald punt zal MOETEN stoppen.

patrick1 schreef:Wanneer durf ik niet te voorspellen, maar, dat de zeepbel ooit ontploft, daar durf ik toch iets op verwedden.

Het belangrijkste zal zijn of het VOOR de ontploffing van de bankencrisis is of erna. Persoonlijk denk ik dat: als de vastgoedprijzen crashen dit het gevolg gaat zijn van het omvervallen van de banken, want op dat moment kan je niet meer aan je spaargelden (deze zijn dan weg) en kan de bank ook geen leningen meer uitschrijven.

Hier leesvoer over vastgoed!
http://www.standaard.be/artikel/detail. ... n=mijngeld
En de zeepbel staat echt op springen.
Heb een vriend bankdirecteur en deze zegt dat er véél minder leningen toegekend worden!
Omdat ze geen werkzekerheid hebben, en niet meer alles kunnen lenen tot zelfs vroeger 120 % en meer bij malafide banken. En dit op 30 jaar en meer
greetz
jempi25

Ondanks zijn lengte is deze discussiedraad nog springlevend. 't Was een interessante discussie de voorbije dagen.
Ter aanvulling van de uitstekende argumentatie door JanusBananus wou ik nog even dit kwijt:

@Levine: gisteren beweerde iemand met dezelfde naam als een fantastisch Gents café nog het tegendeel hoor. Vastgoed-bomen groeien blijkbaar toch tot in de hemel.

@kaaiman: Dit is niet startuwvastgoedimperium.be maar spaargids.be. Als wat je schrijft effectief waar is dan sta je waar je nu staat door veel tijd en energie in je vastgoed te steken: Opvolgen van dossiers, herstellingen doen, de markt volgen, onderhandelen, zelf renoveren of je aannemers opvolgen. Minimaal een "voltijds jobke", vermoedelijk meer. Dat is echter niet hoe vastgoed door de grote meerderheid van de spaargidsers bekeken wordt: als deel van beheer van privé-vermogen.
Wat jij beschrijft is een typevoorbeeld van het hefboomeffect waar een onderneming vaak op steunt: winst door een hoger rendement te halen wat de externe financiering kost. Daar is op zich niets mis mee. Het hefboomeffect kan echter in twee richtingen werken: Komt je rendement onder druk te staan dan worden ook je verliezen uitvergroot.

Je bent enorm "bullish" over de sector: appartementen gaan bezet blijven, huurprijzen gaan blijven stijgen, je huurinkomen zal niet zwaarder belast worden. Dat is je goed recht. Great risk, great reward. Maar ongeacht wat de vastgoedprijzen gaan doen moet elke investeerder zo'n andere basisregel in het achterhoofd houden: diversificatie. Daarom hou ik het momenteel bij het bestaande vastgoed in portefeuille. Belgisch vastgoed is mij te illiquide, zeker met de hoge instapkosten hier.

En voor de volledigheid: een crash verwacht ik niet (anders verkocht ik alles behalve de gezinswoning), wel een correctie in reële termen.

jempi25 schreef: En de zeepbel staat echt op springen.
Heb een vriend bankdirecteur en deze zegt dat er véél minder leningen toegekend worden!
Omdat ze geen werkzekerheid hebben, en niet meer alles kunnen lenen tot zelfs vroeger 120 % en meer bij malafide banken. En dit op 30 jaar en meer

En gaan de prijzen daarom crashen? Dat soort leningen is nu net hoe je bubbels veroorzaakt, ze hadden nooit mogen toegekend worden. Er zou geen reden mogen zijn om als bank een lening voor meer dan 100% van de netto-aankoopprijs te financieren. BTW, registratierechten en aankoopkosten zijn geen toegevoegde waarde.

Ik verwacht toch een nominale daling over de komende 3-5 jaar met 5-10% afhankelijk van wat er met de fiscaliteit gaat gebeuren. Dan heb ik het over zowel eventueel verminderde hypothecaire aftrek als bijkomende belastingen. Van beiden ben ik ook geen fervent tegenstander omdat het anders niet langer betaalbaar gaat zijn binnen dit en X jaar (herinner u het rapport van de Vlaamse woonraad http://www.hln.be/hln/nl/13978/Wonen/ar ... ijft.dhtml" onclick="window.open(this.href);return false;). Laat bijvoorbeeld de hypothecaire aftrek niet meer toenemen over de tijd (nu stijgt het belastingvoordeel voor bestaande leningen nog jaarlijks wegens indexatie terwijl je er op het einde van je lening het minst nood aan hebt) en de herziening van de KI's om scheeftrekkingen weg te werken.

De reden dat ik nominale dalingen verwacht is omdat ik sowieso reële dalingen verwacht (wat je ook vaak hoort bij economen), maar ik verwacht gewoon dat de inflatie ook laag zal zijn (recente vooruitzicht van planbureau 1%) zodat je al kort tegen nominale dalingen moet zitten om reële dalingen te krijgen

jempi25 schreef:Hier leesvoer over vastgoed!
http://www.standaard.be/artikel/detail. ... n=mijngeld
En de zeepbel staat echt op springen.
Heb een vriend bankdirecteur en deze zegt dat er véél minder leningen toegekend worden!
Omdat ze geen werkzekerheid hebben, en niet meer alles kunnen lenen tot zelfs vroeger 120 % en meer bij malafide banken. En dit op 30 jaar en meer
greetz
jempi25

Dit al gelezen, jempi? Was nochtans reeds gepost.
Zeker lezen!

http://www.standaard.be/artikel/detail. ... 2_00550855" onclick="window.open(this.href);return false;

janus bananus

De inflatie van 1 % klopt niet, en dat weet u ook, de echte inflatie, niet de 'witte producten' index, met tabak, alcohol, en dergelijke er uit. De 'echte' inflatie zal de 3 % overschrijden, dus iedereen word armer. Op amper 5 jaar betekend dit in reéle termen een koopkrachtverlies van 10 %. Op amper 10 jaar zelfs 20 % koopkrachtverlies.
In Vlaanderen, bij de Vlaamse regering blijft het 'verdacht' stil, wat gaat er op 01 januari 2014, binnen amper 8 maand, met de woningaftrek gebeuren. Hoe veel, hoe, het blijft oorverdovend stil, ik vrees dat het geld op is, tenzij mei 2014 nog even de kraan open zet.

reppiepeppie

Kopen is, mijns inziens, beter dan levenslang huren. 15 jaar geleden kocht ik mijn huidige eigendom om in te wonen, en één om te verhuren, deze zijn ondertussen met 243 % in waarde gestegen, ik genoot van fiscale aftrek. Mijn lening is afgelost en nu woon ik levenslang gratis, en maandelijkse huurinkomst van 650 €.
Ik heb spijt dat ik niet meer gekocht en geleend heb in die tijd, maar, ieder zijn mening.

Wel, er worden hier weer een aantal principes door elkaar gesmeten.

Ik begon mijn eerste reactie met : wie verhuurt hier effectief? Wie heeft er (voldoende) vastgoed om op empirische basis er iets zinnigs over te zeggen?

Vooreerst wie denkt dat ik niet diversifieer: ik beleg ook in aandelen en fondsen.

Wat betreft opvolging van dossiers. Zoals gezegd heb ik nu 8 appartementen, allemaal van hoge kwaliteit met goede huurders. Het werk dat ik daaraan heb: bijna zero. Jaarlijks afrekenen wat betreft kosten, via een zelfde template, en indexeren, via vast programma.

Voor mijn verbouwing van de drie nieuwe: ik laat alles doen. opvolgen? ja, één keertje in de week loop ik er een kwartiertje rond, kan er toch zelf niets doen.

Waar het eigenlijk over gaat als je spreekt over vastgoed als investering, is de vergelijking met andere beleggingen met zelfde risicoprofiel. Ik begon hiermee ten tijde dat een first nog 6% opbracht, zonder instapkosten en beurstaks enz. Dat rendement lag toen toch een fractie hoger dan mijn eerste appartementen. maar 10 jaar later?

Men blijft het hier hebben over de dalingen en de zeepbel. Wie van jullie heeft effectief een huis verkocht aan een prijs lager dan zijn initiële aankoopprijs, vermeerderd met de inflatie? Vooralsnog is er GEEN daling; al de rest dat er over gezegd wordt is louter speculatie.

Vastgoed kopen is rationeel. Dat betekent : je weet de grondprijs van een bepaalde regio, je weet de kostprijs van een constructie, je weet de kostprijs van een renovatie en je weet de gangbare verkoopprijzen van 'afgewerkte' eigendommen. De rest is een kwestie van huiswerk.

Vb. in Gent is de gangbare prijs voor goedgelegen en goed afgewerkte appartementen +/- 3.000 euro/m². Rijwoningen op een grond van 60m², met huis van 4x10 + verdieping en ingerichte zolder: +/- 225.000 euro. Als je dan op zoek gaat naar huizen, liefst in zo slecht mogelijke staat (je vernieuwt toch alles), weet je zo perfect hoeveel winst je kunt genereren.

In andere regio's gelden andere normen.

Vastgoed is geen monolithisch begrip en de markt is dynamisch. Sommigen zeggen dat de markt in Belgie te illiquide is; anderen beweren hier gelijktijdig dat er nog nooit zoveel te koop stond. De ene zegt dat de banken amper leningen durven geven. Banken geven nu maar al te graag leningen want ondanks de ogenschijnlijk lage rentevoet, is de winstmarge enorm tov de referteindex. De banken kunnen zich niet goedkoper financieren.

Ook moet je er niet van uit gaan dat iedereen geld leent voor vastgoed aan te kopen; er zijn er vééél met vééél kapitaal. Vanzelfsprekend is er een relatie tussen beide, maar die effecten mag je niet veralgemenen. Ik heb nu een lening lopen van 0.9%, ik zou wel zot zijn dan eigen middelen te gebruiken.

Over de aankoopkosten die te duur zouden zijn.... 10% RR, af te schrijven op 20 jaar, hetzij 0.5% jaar. Er zijn weinig levensverzekeringen zijn met zo'n lage instapkosten, geen beurstaks, geen taks op (veronderstelde) winst... Alleen onroerende voorheffing, die ik steeds forfaitair als 1 maand huur beschouw.

En of het vastgoed nu stijgt in waarde of niet, dat is zelfs niet de belangrijkste drijfveer.

Vb. je kocht appartement aan IKEA Gent voor 125.000 all in. Verhuurwaarde 500. Je leent 100.000 op 20 jaar à 3%, kost: 555/maand.

Je investeert dus zelf 'amper' 25.000 eenmalig en 55 euro/maand, gedurende 20 jaar. Ik sluit dus indexering uit zowel voor huur als voor waardestijging. Mocht ik dit geld in een gewone sok steken gedurende dezelfde termijn, heb ik na 20 jaar 38.200 euro.

Om tot 125.000 te geraken, moet je al een jaarlijkse intrest hebben van +/- 7%. Welke belegging garandeert dit? Dus dit vanuit de fictieve veronderstelling dat mijn appartement na 20 jaar = is gebleven.

In werkelijkheid is er wel inflatie, wordt de huur snel opgetrokken. Dus met een basis bedrag van 25.000 kan men snel beginnen.

De vergelijking met een auto werd al gemaakt en is juist. Weinig aarzelen om om de zoveel tijd een auto te kopen, toch als snel 35.000 euro en van zodra je er de garage mee uitrijdt ben je op slag 20% kwijt. Toch verhindert dit niet dat het hier vol rijdt met A4'tjes, 3'tjes, SUV'tjes enzoverder. Dan geldt de rationele benadering schijnbaar niet en primeert de status.

Wat betreft het hefboomeffect. Geldt ten dele. Ik leen steeds maar max 60% van het bedrag nodig voor aankoop (en eventueel renovatie). Nà de werken, dus als de weerwaarde latent werd gerealiseerd, is die verhouding fors anders. Nu investeer ik 150.000 zelf en 150.000 krediet en ik maak een meerwaarde van 150.000. Mijn ratio daalt van 50% naar 33%. De bank ziet dit graag gebeuren. Hoeveel bedrijven op de beurs kunnen zeggen dat zij een eigen vermogen hebben van 66%? Dus voor een volgend project geven zij graag een krediet hoor.

En dat je gratis je eigen huis bewoont is wel een mythe, doordat je eigenlijk voortdurend een evaluatie moet maken van reële waarde, verhuurwaarde en alternatieven. Als je je eigen huis van pakweg 400.000 bewoont en je kunt met dat geld elders een rendement halen van 4%, kost je eigen bewoning je effectief 16.000 euro/jaar. Als je voor minder dergelijk huis kunt huren, doe je dat beter. Maar dit geldt enkel wanneer je dat kapitaal hebt, als oudere bvb, niet als jongere.

Voor degenen die mijn strategie niet geloven. Met mijn voorbeeld van het IKEA appartement bewijs ik dat je met 100.000 cash, ogenblikkelijk 500.000 euro vastgoed kan kopen, met een maandelijks initiële spaarinspanning van 220 euro/maand. Dus zo moeilijk om vastgoedmiljonair te worden is het niet. Je hebt alleen tijd nodig, dus 20 jaar.

Kaaiman > Begrijp ook dat er mensen zijn die hun huis moeten verkopen, en tegen elke wil in het moeten laten gaan want als er een scheiding is, en de 1 betaald niet meer dan wordt het uiteindelijk verkocht, en meestal via de banken openbaar, en brengen ze niet zoveel op.
En er zijn véél scheidingen of nog andere oorzaken, bv. ze kopen een andere nieuwbouw of huis opgedrongen door een makelaar, die daarbij nog een overbruggingskrediet aansmeren en de bal is aan het rollen. Geraken ze het niet kwijt moeten ze zakken of ze betalen hun blauw
Iedereen heeft niet de gave om dit aan te pakken zoals jij doet!

Hier een link naar positief leesvoer, Ouders lenen mee voor huis kind

http://www.standaard.be/artikel/detail. ... 3_00553227
greetz
jempi25

Jempi, wat van mijn redenering heb je nu weerlegd? Wat jij noemt zijn marginale gevallen; het aantal openbare verkopen is zeer beperkt. En dan nog: verkopen die met verlies? In de Tijd staat mooi overzicht dat de vastgoedprijzen afgelopen 10 jaar met > 100% gestegen zijn.

Overigens dat artikel van die economie-professor klopt, en sluit aan bij mijn zienswijze. Ik heb ook al gezegd: huren is niet verkeerd, maar dat sluit de stijging van de vastgoedprijzen niet uit. Echter gaat ok hij uit van een these die niet altijd realistisch is: het sparen van het uitgespaarde kapitaal dat aan een lening opgaat... Welke starters kunnen dit? Een loon van 1500 netto en een huurprijs van 600, laat 900 euro over om van te leven. Succes aan die kerel die daarvan nog veel kan sparen.

Ik toon gewoon aan dat je verstandig kunt zoeken naar geschikt vastgoed waarmee je mooie dingen kunt doen: iemand goed huisvesten, een maandelijks extra inkomen en een latente maar zekere waardestijging en dit alles binnen een gunstig fiscaal regime.

Ik pak het gewoon rustig aan. Die prof verwees ook naar aandelen als alternatieve bellegging. Dan weet je toch echt niet goed waarover je het hebt. Ik stel als voorbeeld Bekaert, tot voor 2 jaar de lucht ingeprezen voor het uitstekende management en de groeivooruitzichten in China met hun staaldraad. Tot de socialisten beslissen dat de zonnepanelen weg moeten, aandeel -80%. Waar sta je dan en hoe ga je als kleine man die zaken beïnvloeden? Maar dat mijn appartement van gemiddeld 200.000 euro gaat zakken tot 40.000 euro, geloof je dat zelf?

Ik zeg nu Bekaert, maar evengoed Nyrstar, de banken, noem maar op, (alles binnen) de bel20 zit nog vér van haar hoogtepunt af.

Dat de huizen overgewaardeerd zijn obv de huurprijzen kan evengoed betekenen dat de huurprijzen gewoon te laag zijn; ik hoor het graag.

http://www.nieuwsblad.be/article/detail ... 3_00553197" onclick="window.open(this.href);return false;

De realiteit vandaag is, als de ouders niet kunnen of willen borg staan voor hun kinderen dat deze laatste hun droom, een eigen huis, kunnen vergeten.

Dit vind ik heel erg en triest.

http://www.nieuwsblad.be/article/detail ... 3_00553235" onclick="window.open(this.href);return false;

Lees hier het opiniestuk van de redactie.

Ik heb volkomen vertrouwen in je strategie kaaiman en ben ervan overtuigd dat vastgoed de voorbij 30-40 jaar tot zo'n 5 jaar geleden de beste investering was, zowel als eigen woonst als opbrengsteigendom.

Maar ik ben er ook van overtuigd dat dit voor de toekomst niet langer op gaat. Als je nu koopt en verhuurt zonder aanzienlijke inbreng is het verschil tussen huur en aflossing te groot en de toekomstige meerwaarden gaan ook (zelfs op termijn van 20 jaar) niet meer raken aan prijsstijgingen van de afgelopen decennia.

kaaiman schreef:Welke starters kunnen dit? Een loon van 1500 netto en een huurprijs van 600, laat 900 euro over om van te leven. Succes aan die kerel die daarvan nog veel kan sparen.

Deze starter kan dus al zeker niet kopen tegen een aflossing van 1200 per maand en zit dus vast in huren.

kaaiman schreef:Dat de huizen overgewaardeerd zijn obv de huurprijzen kan evengoed betekenen dat de huurprijzen gewoon te laag zijn; ik hoor het graag.

Dit kan inderdaad ook het geval zijn als er een kritische massa wordt bereikt dat het vastgoed in bezit komt van een kleinere groep mensen en de balans terug meer gaat overhellen naar huren (zoals waarschijnlijk in de toekomst een verschuiving gaat gebeuren als velen niet meer kunnen kopen). Dan zet je de huurprijs zo hoog dat iedereen juist de huur kan betalen (waar sommigen nu juist de aflossing kunnen betalen) en niets meer over houden om te sparen. Dan kom je in de cirkel terecht van de starter met 1.500 netto in je voorbeeld.

Extreem voorbeeld: alle vastgoed komt in handen van 1 persoon -> deze zet de huurprijs zo dat iedereen de huur juist betaald krijgt en niets meer overhoudt om te sparen.