Het lijkt er dus op dat een crash enkel goed is voor diegenen die op een hoop spaargeld zitten.
Maw de rijken zullen dus nog rijker worden.

costacountant


Voor een gedeelte geef ik u 100 % gelijk, maar, je verliest iets belangrijk uit het oog. Ik geef dit met een praktisch voorbeeld, uit de realiteit van vandaag.

Neem een koppel, laten we hen Jan en Mieke noemen. Beiden kopen op 25 jarige leeftijd samen een woning, en zijn ieder voor 50 % eigenaar. Ze betalen 300.000 € voor de woning, een lening van 250.000 € op 20 jaar. Een realistisch voorbeeld.

In den beginne lossen Jan en Mieke amper kapitaal af, maar intrest. Hun totale schuld aan de bank daalt de eerste jaren nauwelijks.

Drie jaar na hun aankoop stort de vastgoedmarkt in, de waarde van hun huis daalt naar 225.000 €.

Volgens jou geen probleem voor Jan en Mieke want het is hun enige woning. Ik bewijs je nu hun grote probleem, dat "kan" komen.

Jan word ziek en verliest zijn werk, zijn inkomen zakt enorm. Mieke moet zorgen voor haar zieke man, en kan maar halftijds gaan werken. hun gezamenlijk inkomen daalt drastisch. De schulden stapelen zich op, de afbetaling stokt, de bank trekt aan de alarmbel.
Daar de bank geen beterschap ziet, word het huis van Jan en Mieke openbaar verkocht.

Na aftrek van alle kosten, blijft er 225.000 € over. Maar de schuld aan de bank is 245.000 €, amper 5.000 € is er aan kapitaal afgelost.

Jan en Mieke blijven met een schuld van 20.000 €.

Hadden Jan en Mieke 3 jaar later hun huis aangekocht, na de vastgoedcrash, waren hun problemen kleiner geweest.

Met dit 'fictief' voorbeeld wil ik u bewijzen dat de datum van aankoop van uw eerste woning belangrijk 'kan zijn'.

Misschien komt er nooit geen vastgoedcrash, maar niemand weet dit.

Ik zag gisteren een reportage in Terzake over de Spaanse vastgoedmarkt. Een huis dat 600.000 € waard was geweest, kon men nu voor 300.000 € op de kop tikken. Leuk voor de koper, minder leuk, of beter, een drama voor de verkoper.

Wij zijn Spanje niet, akkoord, maar niemand kan in de toekomst kijken.

Ik hoop dat ik u de ogen geopend heb, maar, als steeds, ieder zijn mening.

reppiepeppie schreef:
Wat telt is wat je afbetaalt/maand. En dit gewogen tegen je loon.
Je zal zien, als er al een 'crash' komt, dan gaan de rentes hoger zijn. Zijn de koppels die willen kopen dan beter af?

Die koppels zijn inderdaad beter af als :
1) de rente later terug daalt - dan kunnen deze mensen hun lening tegen goedkoper tarief herfinancieren. kassa kassa !
2) de inflatie ook hoog is of extreem hoog is (meestal is rente hoog omdat inflatie hoog is). Want de lonen zullen dan geïndexeerd worden.
3) er voldoende werkgelegenheid is iedereen (full employment) (ook voor mensen zonder hoger onderwijs)

In de tijd van Patrick1 waren zo goed als alle bovenstaande gunstige factoren van toepassing versterkt met :

- lage prijs bouwgrond
- lage prijs olieproducten/bouwmaterialen
- weinig of geen dure reglementeringen inzake nieuwbouw zoals nu

De 'gierige' levensstijl waar Patrick zo protserig over doet, was toen een 'normale' of 'zuinige normale' manier van leven waarbij hij en zijn gezin toch normaal door het leven kon gaan. Patrick sloot zich niet af van de maatschappij waarin hij als jonge 20'er en 30'er werkte en leefde.

Dezelfde levensstijl à la Patrick nu toepassen kan vandaag nog steeds maar wordt vandaag als 'extreem gierig' tot 'SM gierig' ervaren omdat je jezelf, je kinderen, familie en vrienden veel geneugten en kansen van het leven ontneemt.

Eén voorbeeldje : Als tiener van vandaag ben je bijvoorbeeld een buitenbeentje en mikpunt van spot als je de tegenslag hebt om een 'extreem gierige pin' als Patrick als ouder te hebben. Geen PC, smartphone of tablet dus geen contact met je vriendenkring via facebook. Geen uitnodigingen voor feestjes dus want deze worden vandaag heel veel via facebook gedaan.

Bovendien zijn ICT vaardigheden bijna een strikt minimum aan vaardigheden geworden voor een minimum loner op de arbeidsmarkt. Vroeger was dit niet. Dus PC (en wellicht ook tablet, smartphone, breedband internet en 3G) is een noodzakelijke en constante uitgave om enigszins normale kansen te kunnen grijpen op de arbeidsmarkt.

Ik kan Patrick1 ergens wel begrijpen. Hij is trots op de rijkdom die hij heeft vergaard. Terecht en daarvoor krijgt hij driemaal hoera van mij.

Eerlijkshalve moeten we wel toegeven dat Patricks generatie in tegenstelling de huidige kon genieten van een stevige rugwind om zijn gezinsleven op te bouwen nl. hoge rente - hoge inflatie - stevige loonindexeringen met een échte index - , veel werk voor iedereen, goedkope en véél bouwgrond, goedkope grondstoffen, geen dure reglementering inzake nieuwbouw, zoveel vervuilen als je wil (volgende generatie lost het wel op), weinig betalen voor de pensioenen van de mensen voor hen en hun eigen pensioenfactuur doorschuiven naar de volgende generatie die met heel wat minder zijn, rap nog profiteren om zeer vroeg op pensioen te gaan terwijl ze nog wel wat gezonde jaren trappist kunnen slurpen, staatsschuld laten oplopen, etc.



Kortom Patrick1 heeft kunnen profiteren van de voordelen en gunstige factoren van de tijd waarin hij is opgegroeid en waarin hij zijn gezin en vermogen heeft kunnen uitbouwen. Uitzonderlijk is dat echter niet want iedereen uit die tijd heeft dat kunnen doen.

Dat is iets wat Patrick1 zelf niet zal benadrukken want dan verdwijnt hij of valt hij van zijn standbeeld in de massa. Oeps ! Waar moet hij nu steeds weer protserig over doen om het nodige aanzien te verwerven. Over iets anders kan hij niets vertellen want die man is door zijn gierigheid immers vergeten te leven (Ai ai, dat wordt een existentiële crisis als hij dit leest mijn gemeende excuses bij voorbaat )

Trouwens, die gierigheid waar hij trots op is, is iets wat bij die generatie en vooral de generatie ervoor redelijk normaal was. Het is zoiets als zagen over den oorlog van de generatie ervoor. Die oorlogsgeneratie verweet trouwens de toenmalige jeugd (= Patrick en co) ook voor platlopers of rotverwende jongeren omdat ze bijvoorbeeld naar de Beatles of Rolling Stones luisterden. Schandalig want in den oorlog hadden ze zo geen muziek, alleen maar pang pang geluid van de Duitse kogels rond hun oren. Dat was tenminste muziek. De jeugd (Patrick en co) waren geldverkwisters met hun Beatles muziek en veel te grote bouwgrond/huizen en lang haar. Schandalig !!!

Conclusie : patrick is een ouwe zaag geworden zoals hij zelf of zijn leeftijdsgenoten vonden van de generaties voor hem. Kortom, de actoren en de omstandigheden zijn wat moderner geworden maar er is niets nieuws onder de zon : ouderen zagen en jongeren zijn losbandig en verkwisters. We (of althans sommigen) denken graag in zwart - wit hé

Gelukkig heeft een deel van Patrick zijn generatie zich aangepast en is ondertussen ook begonnen met van het leven te genieten. Deze mensen zullen geleefd hebben en Patrick zal sterven als de rijkste (en wellicht ook gierigste) van het kerkhof. Zijn erfgenamen en de Belgische Staat danken hem. Amen

Eén tip : leef voordat het gedaan is maar zoals steeds : iedereen zijn mening hé !

PS : mijn excuses voor het sarcasme/cynisme in bovenstaande tekst

Interessante link over generatie Patrick die overigens veel goeds gedaan hebben : http://www.tijd.be/nieuws/politiek_econ ... .art?ckc=1" onclick="window.open(this.href);return false;

Daarvoor moet je niet eens zo ver kijken, gewoon bij de noorderburen.

Onderwaterhypotheken met andere woorden, Patrick.

En daar komt dus de weigerachtigheid van banken om nog 100-120% uit te lenen vandaan.

debacker

Goed geschreven, en volledig met je eens, ik heb het met plezier gelezen. Ik geef toe, wie geboren is na de tweede wereldoorlog, 1945 tot de uitvinding van de pil, 1963, de babyboomgeneratie, heeft de 'gouden' tijden beleefd. Ik ben een arbeiderskind, met niets gestart in het leven, wat ik kon, kon iedereen die handig was met zijn handen in die tijd.
Je vergist je op één punt, ik vergeet niet te leven, maar, ik zoek steeds naar 'aanbiedingen' en koopjes. Ik reis veel, eet regelmatig op restaurant. Maar 'trop' is te veel zij wijlen Paul Van Den Boeynans, ik geniet van de 'kleine' dingen in het leven. Om gelukkig te zijn, hoef ik niet veel geld te kunnen uitgeven, ik ben met weinig tevreden, velen zijn ontevreden omdat ze niet kunnen consumeren, niets is nog goed genoeg voor hen.
Kleine dingen maken voor mij het leven mooi, ik leef sober, bewust, ik hoop lang te leven door een gezonde levensstijl, geen protserige zaken voor mij, een Trappist in een volks cafe gaan bollen en petanque spelen, en gaan bridgen, meer hoef ik niet.

Costaccountant schreef:Iedereen leent tot 1/3de van zijn inkomen. Als de vastgoedmarkt morgen 10% crasht, is dat omdat morgen de rente gestegen is. De waardeontwikkeling van vastgoed is volkomen omgekeerd evenredig aan de renteontwikkeling. Waarom dacht je dat het vastgoed vandaag zo hoog staat ? Omdat de rente al jaren zo laag staat. Laat de rente morgen met 5% stijgen en het vastgoed crasht met véél méér dan 10%. Maar voor een derde van je inkomen, zal je net hetzelfde huis kunnen kopen.

Goede redenering, maar niet volledig af. Ik heb het voorbeeld hier een tijd terug al eens gegeven. Je stelling gaat op in het geval waarbij je 100% of meer volledig 110% (in geval van schrijfgeld) of 121% (in geval van btw) kan lenen en je dus alles via je lening financiert.

Stel dat iemand 3.000 EUR inkomen heeft en bijgevolg 1.000 EUR per maand zal aflossen.
Wanneer de rente op 25 jaar 4% bedraagt zal dit gezin een huis kopen van 190.877,48 EUR.
Wanneer de rente nu toeneemt tot 6% zal dit gezin nog maar een huis kunnen kopen van 157.574,40 EUR.
Als iedereen zo zou leven crasht de vastgoedmarkt met 17,45%.

In deze unieke situatie waarin je alles ontleent klopt je redenering. Als je echter een aanzienlijke eigen inbreng moet ophoesten verandert het prentje... en dat is nu net de huidige situatie

Stel opnieuw een maandelijkse aflossing van 1.000 EUR per maand op 25 jaar aan 4%.
Maar nu heb je eveneens een eigen inbreng van 50.000 EUR.
Je zal dan een huis kopen van 240.877,48 EUR.
Wanneer de rente nu eveneens toeneemt van 4% tot 6% zal je nog steeds een huis kunnen kopen dat "slechts" 13,83% goedkoper is.
Dit terwijl de vastgoedprijzen met 17,45% zijn gedaald. Je zal dan "winst" doen ten belope van het verschil hiertussen.

De gezinnen die een relatief hoge eigen inbreng kunnen voorleggen zullen dus meer profiteren van een daling van de vastgoedprijzen.

Of zoals Predah hierboven al zei:

Predah schreef:Het lijkt er dus op dat een crash enkel goed is voor diegenen die op een hoop spaargeld zitten.
Maw de rijken zullen dus nog rijker worden.

patrick1 schreef:Om gelukkig te zijn, hoef ik niet veel geld te kunnen uitgeven, ik ben met weinig tevreden, velen zijn ontevreden omdat ze niet kunnen consumeren, niets is nog goed genoeg voor hen.
Kleine dingen maken voor mij het leven mooi, ik leef sober, bewust, ik hoop lang te leven door een gezonde levensstijl, geen protserige zaken voor mij, een Trappist in een volks cafe gaan bollen en petanque spelen, en gaan bridgen, meer hoef ik niet.

Mooi gezegd Patrick en dit vind ik ook

debacker schreef:Eén voorbeeldje : Als tiener van vandaag ben je bijvoorbeeld een buitenbeentje en mikpunt van spot als je de tegenslag hebt om een 'extreem gierige pin' als Patrick als ouder te hebben. Geen PC, smartphone of tablet dus geen contact met je vriendenkring via facebook. Geen uitnodigingen voor feestjes dus want deze worden vandaag heel veel via facebook gedaan.

Inderdaad, en als je dan 'n kind hebt dat de druk rond zich niet meer aankan en d'er uit stapt omdat je d'er een buitenbeentje hebt van gemaakt dan smijt je van woede je gespaarde geld de Schelde in.

patrick1 schreef:Voor een gedeelte geef ik u 100 % gelijk, maar, je verliest iets belangrijk uit het oog. Ik geef dit met een praktisch voorbeeld, uit de realiteit van vandaag.
Neem een koppel, laten we hen Jan en Mieke noemen. Beiden kopen op 25 jarige leeftijd samen een woning, en zijn ieder voor 50 % eigenaar. Ze betalen 300.000 € voor de woning, een lening van 250.000 € op 20 jaar. Een realistisch voorbeeld.
In den beginne lossen Jan en Mieke amper kapitaal af, maar intrest. Hun totale schuld aan de bank daalt de eerste jaren nauwelijks.
Drie jaar na hun aankoop stort de vastgoedmarkt in, de waarde van hun huis daalt naar 225.000 €.
Volgens jou geen probleem voor Jan en Mieke want het is hun enige woning. Ik bewijs je nu hun grote probleem, dat "kan" komen.
Jan word ziek en verliest zijn werk, zijn inkomen zakt enorm. Mieke moet zorgen voor haar zieke man, en kan maar halftijds gaan werken. hun gezamenlijk inkomen daalt drastisch. De schulden stapelen zich op, de afbetaling stokt, de bank trekt aan de alarmbel.
Daar de bank geen beterschap ziet, word het huis van Jan en Mieke openbaar verkocht.
Na aftrek van alle kosten, blijft er 225.000 € over. Maar de schuld aan de bank is 245.000 €, amper 5.000 € is er aan kapitaal afgelost.
Jan en Mieke blijven met een schuld van 20.000 €.
Hadden Jan en Mieke 3 jaar later hun huis aangekocht, na de vastgoedcrash, waren hun problemen kleiner geweest.
Met dit 'fictief' voorbeeld wil ik u bewijzen dat de datum van aankoop van uw eerste woning belangrijk 'kan zijn'.
Misschien komt er nooit geen vastgoedcrash, maar niemand weet dit.

Patrick,
Je gaat hier dus wel uit van het Worst-case scenario.
De vastgoedprijzen dalen én Jan wordt ziek én hij verliest zijn werk én Mieke gaat part-time werken....
Jouw voorbeeld is al problematisch zonder een vastgoed crash.
Als je zo redeneert, kan je je beter afsluiten van de maatschappij en in een hoekje blijven zitten.

Ik zag gisteren een reportage in Terzake over de Spaanse vastgoedmarkt. Een huis dat 600.000 € waard was geweest, kon men nu voor 300.000 € op de kop tikken. Leuk voor de koper, minder leuk, of beter, een drama voor de verkoper.
Wij zijn Spanje niet, akkoord, maar niemand kan in de toekomst kijken.

Jouw besluit klopt volledig. Vergelijk Spanje niet met België:
* Andere staatsschuld
* Spanje: grond genoeg <- > België: grond schaars
* Spanje: Ze hebben daar compleet nieuwe dorpen gebouwd. In vergelijking met hetgeen hier in België bijkwam...
* etc etc

Idem met een voorbeeld van Nederland. Vroeger was het daar de gewoonte dat je bij een lening, maandelijks enkel rente af betaalt.
Op het einde van de rit had je 2 keuzes:
* Je betaalde het volledige kapitaal terug en werd zo eigenaar van het pand
* Je verkocht je pand, kocht iets nieuws en begon zo weer terug vanaf begin
In de veronderstelling dat de prijzen blijven stijgen, gaat alles goed. Als natuurlijk de prijzen ietsje dalen, zit je met een probleem.
Bijkomend: als je enkel rente moet aflossen, heb je ook al de nijging om grotere bedragen te gaan lenen.

Tot slot, ben ik het volledig eens met Reppiepeppie. Voor je enige en eigen woonst maakt het op lange termijn niet zo veel uit of de waarde van je eigendom daalt of stijgt met enkele %'en. Die worden gecompenseerd met de rente van de leningen. Ook als je "ruilt" voor een nieuwe woning, compenseert het ook.
Bijkomend: Voor de hogere prijsklassen heb je al meer kans op prijs fluctuaties dan voor de middenklasse. Tegen welke prijs ook: mensen moeten ergens wonen. Is het niet als eigenaar, dan als huurder. En het aanbod is schaarster dan de vraag. Bouwgronden kunnen (hier in België) moeilijk bijgemaakt worden.

Predah schreef:Het lijkt er dus op dat een crash enkel goed is voor diegenen die op een hoop spaargeld zitten.
Maw de rijken zullen dus nog rijker worden.

Maar de rijken met een tweede vastgoed in hun bezit verliezen wel dubbel door de daling.
Dat wordt hier precies gemakshalve vergeten.

Niet echt, hé, reteiP (of mag ik Pieter zeggen ;-) ).
Ze worden virtueel minder vermogend, ja, maar zolang ze niet (moeten) verkopen, blijven ze hun eigendom(men) houden, en ook de daarbijhorende huurinkomsten.
Dat is zoals met aandelen, verlies is pas écht verlies als je verkoopt.

reteiP schreef:

Predah schreef:Het lijkt er dus op dat een crash enkel goed is voor diegenen die op een hoop spaargeld zitten.
Maw de rijken zullen dus nog rijker worden.

Maar de rijken met een tweede vastgoed in hun bezit verliezen wel dubbel door de daling.
Dat wordt hier precies gemakshalve vergeten.

djtw schreef:Niet echt, hé, reteiP (of mag ik Pieter zeggen ;-) ).
Ze worden virtueel minder vermogend, ja, maar zolang ze niet (moeten) verkopen, blijven ze hun eigendom(men) houden, en ook de daarbijhorende huurinkomsten.
Dat is zoals met aandelen, verlies is pas écht verlies als je verkoopt.

Allebei niet echt. Een rijke zal meer verliezen in absolute termen, maar procentueel gezien ten opzichte van de waarde zal deze minder verliezen dan een arme/minder rijke (zie mijn voorbeeld).

Miljoenen Euro's staan op spaarboekjes te wachten op opportuniteiten, dit kan zijn, rentestijging, instorting van de vastgoedmarkt.
Als deze instort met minimaal 20 % staan er miljoenen € klaar om in vastgoed te springen, is ook logisch, op de beurs koop je toch ook na een crash. Dat is dan goed nieuws voor mensen met geld, en voor jonge koppels die dan een huis kopen.

Als het vastgoed zou dalen, en er staan miljoenen klaar om erin te springen:
Dan stijgt dus de vraag en bijgevolg ook de prijs. Dus is er m.a.w. geen daling in de vastgoed markt mogelijk?

Meestal omgekeerd hoor in de praktijk en ik denk dat dit ook zal gelden voor vastgoed. Mensen zijn en blijven kuddebeesten.