In de toekomst gaat het niet verbeteren hoor Patrick, Mevr. VDB staat daar 2 keer per jaar met nog wat extra eisen.
Dakisolatie, hernieuwbare energie, ... wat gaat het nog allemaal zijn. Het gaat er niet goedkoper op worden.

Spruitekop schreef:In de toekomst gaat het niet verbeteren hoor Patrick, Mevr. VDB staat daar 2 keer per jaar met nog wat extra eisen.
Dakisolatie, hernieuwbare energie, ... wat gaat het nog allemaal zijn. Het gaat er niet goedkoper op worden.

Inderdaad, de partij van 'gratis' is weer met een 'nieuw sprookje' gestart, na de zonnepanelen, het zijn verkiezingen binnenkort, alles word 'gratis'. De factuur is voor de volgende, gratis hier, gratis daar, gratis overal.

De Sneeuwbal rolt voor de meeste nieuwe investeringen in de verkeerde richting.

Neem het voorbeeld van Patrick, 310.000 EUR voor een woonst verhuurd aan 772 EUR/maand.

Jaaropbrengst: 7164 EUR : (772 * 12) - 800 (OV) - 400 (brandverzekering) - 500 (reparaties/onderhoud) - 400 (leegstand en huurders die niet betalen)

Cash investering (notaris + 20% eigen inbreng): 110.000 EUR
Afbetaling op 20 jaar: 248.000 (80% van 310.000) @ 3.5% intrest = 17172 EUR / jaar

Met andere woorden, inkomsten 7164 - Uitgaven 17172 = elk jaar 10.000 EUR toesteken gedurende 20 jaar en in het begin 110.000 EUR cash. Een spaarboekje doet beter.[/quote]
***********
voor zover ik er iets van ken , denk ik niet dat een huis van 310 000 e de beste koop gaat zijn om te verhuren /investeren
met kleinere units , ligt het rendement toch wel beter , niet ?

mickymouseke schreef: Met andere woorden, inkomsten 7164 - Uitgaven 17172 = elk jaar 10.000 EUR toesteken gedurende 20 jaar en in het begin 110.000 EUR cash. Een spaarboekje doet beter.

Ja, in vergelijking hiermee is beursgenoteerd vastgoed best rendabel... en je hebt minder zorgen aan je kop.

ronnie schreef:Neem het voorbeeld van Patrick, 310.000 EUR voor een woonst verhuurd aan 772 EUR/maand.

Jaaropbrengst: 7164 EUR : (772 * 12) - 800 (OV) - 400 (brandverzekering) - 500 (reparaties/onderhoud) - 400 (leegstand en huurders die niet betalen)

Cash investering (notaris + 20% eigen inbreng): 110.000 EUR
Afbetaling op 20 jaar: 248.000 (80% van 310.000) @ 3.5% intrest = 17172 EUR / jaar

Met andere woorden, inkomsten 7164 - Uitgaven 17172 = elk jaar 10.000 EUR toesteken gedurende 20 jaar en in het begin 110.000 EUR cash. Een spaarboekje doet beter.

Zo erg is het nu ook weer niet. In die 17172 zit ook het kapitaal dat je aflost. Dat mag je niet meerekenen of je vergelijkt appelen met peren:
- Dat huis is in 't begin maar voor 62 000 van jou (310 000-248 000); de rest is van de bank. Na die 20 jaar is het huis echter voor de volle 310 000 van jou (we houden even geen rekening met meerwaardes).
- 110 000 op een spaarboekje is daarintegen nog altijd 110 000 na 20 jaar.

Je zou enkel de intrest op de lening als kost mogen rekenen (de rest is kapitaal dat je in je huis stopt); het eerste jaar is die 8 406 euro. Nog steeds een negatief resultaat. Na 5 jaar is de intrest nog 'slechts' 7100, dus break-even (we houden even geen rekening met huurindexering), daarna beginnen we een beetje winst te maken (om eerst dat putje van die jaren ervoor te dempen ).

mickymouseke schreef:...
voor zover ik er iets van ken , denk ik niet dat een huis van 310 000 e de beste koop gaat zijn om te verhuren /investeren
met kleinere units , ligt het rendement toch wel beter , niet ?

In mijn gebouw zijn het voorbije jaar 2 appartementen verkocht (10 jaar oud, wel goed afgewerkte appartementen).
Zijn telkens voor 250.000 gegaan.
Verhuurprijs is circa €600
De verhuurder moet daarvan nog €40 afdragen voor onderhoud van het gebouw en de gemeenschappelijke kosten.

Als de prijzen van vastgoed niet stijgen, kan je er niets aan winnen hoor.

Oudere Jongere schreef:

ronnie schreef:Neem het voorbeeld van Patrick, 310.000 EUR voor een woonst verhuurd aan 772 EUR/maand.

Jaaropbrengst: 7164 EUR : (772 * 12) - 800 (OV) - 400 (brandverzekering) - 500 (reparaties/onderhoud) - 400 (leegstand en huurders die niet betalen)

Cash investering (notaris + 20% eigen inbreng): 110.000 EUR
Afbetaling op 20 jaar: 248.000 (80% van 310.000) @ 3.5% intrest = 17172 EUR / jaar

Met andere woorden, inkomsten 7164 - Uitgaven 17172 = elk jaar 10.000 EUR toesteken gedurende 20 jaar en in het begin 110.000 EUR cash. Een spaarboekje doet beter.

Zo erg is het nu ook weer niet. In die 17172 zit ook het kapitaal dat je aflost. Dat mag je niet meerekenen of je vergelijkt appelen met peren:
- Dat huis is in 't begin maar voor 62 000 van jou (310 000-248 000); de rest is van de bank. Na die 20 jaar is het huis echter voor de volle 310 000 van jou (we houden even geen rekening met meerwaardes).
- 110 000 op een spaarboekje is daarintegen nog altijd 110 000 na 20 jaar.

Je zou enkel de intrest op de lening als kost mogen rekenen (de rest is kapitaal dat je in je huis stopt); het eerste jaar is die 8 406 euro. Nog steeds een negatief resultaat. Na 5 jaar is de intrest nog 'slechts' 7100, dus break-even (we houden even geen rekening met huurindexering), daarna beginnen we een beetje winst te maken (om eerst dat putje van die jaren ervoor te dempen ).

Rare logica hebben sommigen ...

In het begin betaal je 110.000 Cash. De 20 daaropvolgende jaren steek je 10.000 toe per jaar = 200.000.
M.a.w. je betaald over 20 jaar 310.000 EUR, voor een huis ... dat er 310.000 EUR waard is, enkel doe je jezelf gedurende jaren tekort, ...

Tuurlijk is er huurindexering, maar de belastingen op huur zullen wel de hoogte ingaan de komende jaren. btw, via personenbelasting wordt men aan het marginale tarief belast op 140% van het ge-indexeerde KI, heb ik geen rekening mee gehouden.
Je krijgt ook geen tarief van 3.5% op 20 jaar als je geen schuldsaldoverzekering neemt, heb ik ook geen rekening mee gehouden (6900 EUR voor een veertiger niet-roker-man, en dikwijls meer).

Als je meer intresten betaald aan de bank dan je huurwinst dan ben je voor de bank bezig! Als je 110.000 EUR vastzet op een spaarboekje en er 10.000 per jaar bijstort heb je aan 2% 396.000 EUR na 20 jaar.

Vastgoed is als de beurs. Als je het duur koopt, is er weinig kans op verdere waardestijging. Omgedraaid, koop je op een dieptepunt is de kans op een heropleving veel groter, en de kans op een crash veel kleiner.
De mens, een kuddedier, heeft echter 'de slechte gewoonte' te kopen als de prijzen al fel gestegen zijn.

Zo schreef ik hier al vroeger, koop in achtergestelde stadsgebieden die binnen enkele jaren gaan opgewaardeerd worden, vandaag wil er 'geen kat' graag wonen, na de opwaardering 'vliegen' de prijzen omhoog, en is het voor iedereen de max om er te wonen. Maar, de mens = een kuddedier weet u nog.

"Koop in achtergestelde gebieden" Noem er eens één in België Patrick?
Hetzelfde kan je stellen: "Koop een stuk grond waaruit later zal blijken dat er iets kostbaars in de grond zit".
Je moet daar allemaal geluk in hebben. Je kan wel geruchten opvangen en dan iets proberen kopen in die regio maar als na een volgende verkiezing de ideeën de andere kant op gaan zit je daar met vastgoed in de hel.

We vergelijken steeds met vroeger toen het geld zonder risico kon vloeien tussen vastgoed en de banken. Je verkocht iets, plaatste het geld op de bank. Je kocht iets je haalde je geld af (en leende eventueel) en klaar is kees . Wie wil nu nog 'n woning verkopen -zonder ander vastgoed te kopen- om het geld (bvb. 250.000 of 300.000€ of meer) bij de banken te gaan zetten, dan ben je imo goed zot.

Koop in achtergestelde gebieden" Noem er eens één in België Patrick?

@ Patrick: vraagje uit nieuwsgierigheid maar heb je soms in de jaren 90 of daarrond soms iets gekocht in de Sleepstraat te Gent?

Een paar jaar geleden van een twintiger gehoord dat de sleepstraat steeds meer the place to be werd. De dame is kwestie huurde daar toen een woning.

patrick1 schreef:Vastgoed is als de beurs. Als je het duur koopt, is er weinig kans op verdere waardestijging. Omgedraaid, koop je op een dieptepunt is de kans op een heropleving veel groter, en de kans op een crash veel kleiner.

Alleen kan je bij de beurs nooit bepalen of je op het dieptepunt of hoogtepunt zit... Wat nu misschien een hoogtepunt lijkt kan over 3 jaar een tussenstop zijn gebleken... Louter theoretisch voorbeeld want acht dit zelf onwaarschijnlijk, maar gewoon om aan te tonen.

Bij huizenprijzen lijkt dit wel makkelijker te bepalen omdat iedereen in deze markt zit. Je kan immers niet bepalen dat je niet in een huis zal wonen en zowel kopen als huren bepalen de prijs. Ook ligt er een plafond op de prijzen wanneer het grote deel van de kopers hun maximale koopkracht bereikt is. Bij aandelen koop je gewoon voor minder aandelen. Je heeft niet het hele bedrijf te kopen. Omgekeerd kan je geen aandelen van een huis kopen (hoewel een appartement wel wordt uitgedrukt in termen van aandelen van het appartementsgebouw dien je toch het volledige appartement te kopen).

patrick1 schreef:Zo schreef ik hier al vroeger, koop in achtergestelde stadsgebieden die binnen enkele jaren gaan opgewaardeerd worden, vandaag wil er 'geen kat' graag wonen, na de opwaardering 'vliegen' de prijzen omhoog, en is het voor iedereen de max om er te wonen. Maar, de mens = een kuddedier weet u nog.

Loopt gelijk met hetgeen je hierboven, maar wil het toch nog even aanvullen: Een rijke buurt heeft dus ook minder kans om over 20-30 jaar een nóg rijkere buurt te zijn en een arme/verlouderde buurt heeft minder kans om over 20-30 jaar een nóg armere buurt te zijn. Rijke buurten kunnen over 20-30 jaar ineens niet meer hot zijn en armere buurten hebben meer kans om opgewaardeerd te worden met parken, verbindingsmogelijkheden, winkelcentra, enz.

Een tip hierbij zijn de achtergestelde stationsbuurten in sommige steden. Zeker naarmate meer en meer hogere beroepen naar Brussel verschuiven wordt verbinding aantrekkelijker en degenen die naar daar pendelen hebben vaak (volgens de enquêtes van oa. Vacature) een hoger loon dus ook mooi meegenomen om eventueel later te verhuren.

spruitekop

Je hebt gelijk, maar, wat ik wil opmerken. Iedere gemeente heeft 'openbaarheid van bestuur'. Iedere burger kan de plannen raadplegen op het gemeentehuis. Zo weet je waar er de komende jaren geinvesteerd word in bepaalde achtergebleven stadsgebieden.
Als een volgend stadsbestuur de plannen wijzigt, of geen geld meer heeft, heb je pech.

Hier in Gent heeft het stadsbestuur een lange termijn visie, vele stadsgebieden zijn de laatste 10 jaar opgewaardeerd door investeringen, de vastgoedprijzen zijn op sommige plaatsen op amper 5 jaar verdubbeld. Vooruitkijken kan je dus een aardige stuiver opleveren.

janusbananus

Volledig akkoord. Ik ga steeds naar de info dagen van het stadsbestuur, om te horen in welke stadsgebieden er investeringen gepland zijn. Het belangrijkste aan vastgoed is, ligging, ligging en ligging.
Wanneer je in een achtergesteld stadsgebied koopt, dat 10 jaar later een toplocatie word, win je de jackpot. Ik heb 42 jaar in de bouw gewerkt, heb buurten zien verloederen, en de prijzen kelderen, andere buurten, vandaag migrantenbuurten waar geen autochtoon wil blijven wonen, waren 10 jaar later de max om er te kunnen wonen, maar, onbetaalbaar geworden voor velen.

Je moet nog verder durven kijken dan deze regio of land. Ik heb er in elke geval geen goed oog in, te veel laaggeschoolden stromen naar onze contreien (met soms rare ideeën op de koop toe) en die gaan nooit koopkrachtig zijn, maar wel stemgerechtigd... ik zie de wetgeving aangepast worden en dit niet in het voordeel van de verhuurders. Ook worden er steeds meer auto's in brand gestoken... Als jullie willen leen ik hem graag even uit (de bol natuurlijk ). Ik ga me een tweede stekje kopen in Thailand (nee, niet in het Zuiden http://www.youtube.com/watch?v=HAnaxbsm4Oo" onclick="window.open(this.href);return false; ).

ronnie schreef: Rare logica hebben sommigen ...

In het begin betaal je 110.000 Cash. De 20 daaropvolgende jaren steek je 10.000 toe per jaar = 200.000.
M.a.w. je betaald over 20 jaar 310.000 EUR, voor een huis ... dat er 310.000 EUR waard is, enkel doe je jezelf gedurende jaren tekort, ...

Een rekening die klopt, da's raar?

ronny, geleend kapitaal aflossen is bedrijfseconomisch geen kost net zoals geld gestort krijgen omdat je net een lening afsloot geen opbrengst is.

ronnie schreef: btw, via personenbelasting wordt men aan het marginale tarief belast op 140% van het ge-indexeerde KI, heb ik geen rekening mee gehouden.

* kuch* gewone intrestaftrek * kuch*

Maar we gaan het water niet troebelder maken dan het al is. Probeer eerst alsjeblief het verschil tussen een negatieve cashflow en verlies inzien vooraleer er zaken als huurindexatie, schuldsaldoverzekering, vastgoedmeerwaarde en fiscaliteit bij te sleuren.