Op gelijkaardige wijze komt er een limiet op hetgeen je kan vragen als huur voor een gegeven woning en afhankelijk van de verdisconteringsvoet op dat ogenblik zal er een maximale prijs zijn waarboven investeren in vastgoed, rekening houdend met verkoopwaarde en huurinkomsten, niet langer interessant zal zijn.

Dat zijn 2 verschillende stellingen, Kaaiman 76 stelt dat vastgoed steeds zal blijven stijgen, jij vraagt of het kan dat vastgoed steeds sneller zal blijven stijgen dan de lonen.

Ik heb het al eerder verduidelijkt, onder meer op het bouwforum. Er komt steeds meer woonbehoefte door kleinere en of verbrokkelde gezinnen. Immigratie moet nog goed en wel op gang komen. Ook bij de 'nieuwe Belgen' zijn er grote gezinnen, waarvan de kinderen op korte termijn zelfstandig gaan wonen. Dus véél druk in de steden. Daarnaast worden de kwaliteitseisen steeds strenger, dus huizen duurder. Ik zie geen enkele reden waarom die evolutie zou worden omgekeerd. Ten slotte is er een (kunstmatig) gecreëerde schaarste. Wie grond heeft verkoopt die niet. Of verkavelt in kleine loten. Dus al die factoren ondersteunen de vastgoedprijzen.

Er komen ook steeds meer rijken, die anders tegen beleggen aankijken. Niet meer in Zwitserland of de Kaaimaneilanden, maar door de subsidies die de fraudeurs hebben gekregen om het geld terug naar België te halen, is er gewoon veel geld om te investeren, cfr. de toename op spaarboekjes en het gebrak aan veilige alternatieven.

"Men" zal evolueren naar het Nederlandse systeem, waar de grote meerderheid huurt, zo ook in Duitsland. Ik vraag me trouwens af wat mis zou zijn aan huren? Zeker in het hoge segment kan je voor een prikje (bij wijze van spreken) prachtige villa's of appartementen huren. Het zijn de zaken die moeilijk verkoopbaar zijn, die perfect huurbaar zijn. Deze markt biedt hele mooie kansen. Villa's van > 500.000 kan je huren voor een 1.000 euro. Voor een eigenaar is dat een doodsteek. Voor de huurder een opportuniteit.

Het grote nadeel is dat je nooit echt zeker bent van je woning.
De eigenaar kan je (mits in achtname van een opzegperiode of einde contract) steeds op straat zetten.
Het is juist omwille van die onzekerheid dat vele mensen een eigen woning willen.

Yip, iedereen wil toch gezellig en mooi wonen. Een binnenafwerking (inbouwspotjes, gordijnen, behang en niet te vergeten een likje verf) kosten al gauw 5.000€ en meer als je het zelf doet anders kom je gemakkelijk op het dubbele. Dat zijn zaken die je enkel voor DIE woning kan gebruiken en als je na 3 jaar al aan de deur kan gezet worden zijn dat dure investeringen. Ook de inrichting (meubels ed) riskeren in de volgende woning totaal niet te passen waardoor je weer nieuwe kosten hebt. Een Belg zal altijd liever een eigen woonst hebben.

Er zijn mensen die al meer da 25 jaar huren, gouden klanten. Na 25 jaar bezitten ze niets, de verhuurder zijn huis hebben ze betaald ondertussen, en de waarde van de woning van de verhuurder is verdrievoudigd in die tijd.

Er zijn mensen die al meer da 25 jaar huren, gouden klanten. Na 25 jaar bezitten ze niets, de verhuurder zijn huis hebben ze betaald ondertussen, en de waarde van de woning van de verhuurder is verdrievoudigd in die tijd.

Die villa's van boven de 500k, die men wil verhuren voor 1000 €/maand, daar wil ik wel eens plaatjes van zien. Ze zullen ook niet in de kempen te vinden zijn, vrees ik. Vastgoed met een werkelijke waarde van 500k wordt hier in de streek verhuurt rond de 1500€/ maand. De mensen die deze dan huren, blijven ook zelden langer dan 3 jaar in die huurwoning.

patrick1 schreef:Er zijn mensen die al meer da 25 jaar huren, gouden klanten. Na 25 jaar bezitten ze niets, de verhuurder zijn huis hebben ze betaald ondertussen, en de waarde van de woning van de verhuurder is verdrievoudigd in die tijd.

Ze hebben mogelijk ook elke maand €400 meer opzij kunnen zetten.
Dat is na 25 jaar ook al €120.000 (zonder enige interest)

Ze zouden in een dalende vastgoedmarkt schatrijk geworden zijn.

Even de rekening maken dan, dat is voor mij duidelijker.

Stel een huur van 600€/maand.
Patrick1 beweert dat het huis is afbetaald na 25 jaar: 25 jaar x 12 maand x 600€ = 180.000€.
Jij zegt dat ze na 25 jaar ook 120.000€ kunnen gespaard hebben bovenop de huurprijs. Je spreekt ook van een dalende vastgoedmarkt, ik vermoed dat u dan bedoelt dat ze na 25 jaar het huis kunnen kopen aan 120.000€ ipv 180.000€. Dit is mogelijk, hoe onwaarschijnlijk ook, een daling van 33% kan. (in het verleden nog nooit ofte nimmer voorgevallen, maar soit, het kan)

Dan betaalt de huurder voor een woning na 25 jaar 120.000€ + hij heeft 25 jaar lang huur betaald voor een totaal van 180.000€. In plaats van 180.000€ meteen te betalen, betaalt hij dan uiteindelijk 300.000€ voor een gelijkaardige woning?

Voor die complexe berekeningen moet je de studies van Gert Peersman maar bekijken.

Wou enkel maar duiden op het feit dat een huurder een groter spaaroverschot heeft.
Als dat €400 per maand is, en dat staat aan 2% is dat na 25 jaar ~157k.

Je kan dat bedrag niet zomaar "vergeten".
Net zoals je aanpassings- en reparatiekosten aan het huis niet mag vergeten.

reteiP schreef:Voor die complexe berekeningen moet je de studies van Gert Peersman maar bekijken.

Wou enkel maar duiden op het feit dat een huurder een groter spaaroverschot heeft.
Als dat €400 per maand is, en dat staat aan 2% is dat na 25 jaar ~157k.

Je kan dat bedrag niet zomaar "vergeten".
Net zoals je aanpassings- en reparatiekosten aan het huis niet mag vergeten.

met die 157k kan je dan nog altijd geen huis van 180k betalen. Met inflatie erbij gaat dit huis binnen 25 jaar ook veel meer dan 180k kosten.

Kosten aan het huis zijn er inderdaad voor de eigenaar, maar bij huren komen er ook kosten bij. Er is de emotionele onzekerheid, want op 6 maand kan je op straat staan, als je al dan niet gedwongen verhuist zijn er ook kosten voor de huurder: verhuiskost, opnieuw verven, nieuwe meubels, ... (deze worden niet gewaardeerd in http://www.feb.ugent.be/fineco/gert_fil ... ulatie.pdf)

TNTim schreef:Even de rekening maken dan, dat is voor mij duidelijker.

Stel een huur van 600€/maand.
Patrick1 beweert dat het huis is afbetaald na 25 jaar: 25 jaar x 12 maand x 600€ = 180.000€.
Jij zegt dat ze na 25 jaar ook 120.000€ kunnen gespaard hebben bovenop de huurprijs. Je spreekt ook van een dalende vastgoedmarkt, ik vermoed dat u dan bedoelt dat ze na 25 jaar het huis kunnen kopen aan 120.000€ ipv 180.000€. Dit is mogelijk, hoe onwaarschijnlijk ook, een daling van 33% kan. (in het verleden nog nooit ofte nimmer voorgevallen, maar soit, het kan)

Dan betaalt de huurder voor een woning na 25 jaar 120.000€ + hij heeft 25 jaar lang huur betaald voor een totaal van 180.000€. In plaats van 180.000€ meteen te betalen, betaalt hij dan uiteindelijk 300.000€ voor een gelijkaardige woning?

Waarom niet aan de geactualiseerde prijs? Met 120.000€ (+ intresten op 25j) in de hand kan je een woning die 25 jaar geleden 180.000€ kostte en nu misschien 375.000€-400.000€ kost toch kopen met een lening?
Om te stellen dat je met een prijsdaling een woning die 25j geleden 180.000€ kostte nu gaat kunnen kopen aan 120.000€ (bij een prijsdaling) is een utopie.

Spruitekop schreef:Waarom niet aan de geactualiseerde prijs? Met 120.000€ (+ intresten op 25j) in de hand kan je een woning die 25 jaar geleden 180.000€ kostte en nu misschien 375.000€-400.000€ kost toch kopen met een lening?
Om te stellen dat je met een prijsdaling een woning die 25j geleden 180.000€ kostte nu gaat kunnen kopen aan 120.000€ (bij een prijsdaling) is een utopie.

Dan is het verhaal nog triestiger voor de huurder denk ik.

De 120.000€ waarvan hier gesproken wordt, werd opgebouwd met 400€/maand zonder startkapitaal. Dat is na 25 jaar en rekening houdend met 2% intrest 153.745,44€. Om daar dan een huis van 375.000€ - 400.000€ mee te kunnen kopen, moet je in het beste geval (375.000€) nog een lening aangaan van 221.255€.
De huurder betaalt uiteindelijk 180.000€ huishuur (dit bedrag moet eigenlijk ook geïndexeerd), spaart elke maand 400€ + komt hier nooit aan en moet dan nog 221.255€ gaan lenen.
De persoon die ervoor kiest om een huis te kopen van 180.000€, stel aan 4%, betaalt 25 jaar lang elke maand 943,01€. (De huurder kon 800€ huur + 400€ sparen. Stel dat de huiseigenaar hetzelfde kan en elke maand bovenop zijn aflossing 250€ kan sparen, dan kan hij vervroegd een stuk van zijn lening aflossen waardoor het voor hem nog beter wordt.)

Het is moeilijk rekenen omdat je 25 jaar geleden niet kon lenen aan 4%, het was vaak het dubbele (of meer?) denk ik.