Daar heb je een goed punt. Dus in feite zijn de woonhuizen licht gedaald als je het vergelijkt met wat een hoogrendementsspaarrekening heeft opgebracht in 2013. Maar dit geld maar voor een klein deel van de spaarmarkt aangezien de meesten hun grootbank niet verlaten !
Maar als je de prijsstijging vergelijk met de inflatie/loonindex dat rond de 1% schommelt, dan zijn de huizen wel licht gestegen!

dries944 schreef:Daar heb je een goed punt. Dus in feite zijn de woonhuizen licht gedaald als je het vergelijkt met wat een hoogrendementsspaarrekening heeft opgebracht in 2013. Maar dit geld maar voor een klein deel van de spaarmarkt aangezien de meesten hun grootbank niet verlaten !
Maar als je de prijsstijging vergelijk met de inflatie/loonindex dat rond de 1% schommelt, dan zijn de huizen wel licht gestegen!

De werkelijke prijsstijging is groter dan 1 %, het is een 'uitgezuiverde index', die de werkelijke prijsstijgingen niet weergeeft. We worden gezamenlijk armer met de dag.

Janus schreef:Er wordt altijd een vergelijking gemaakt tussen de voorbije prijsstijging van vastgoed met de huidige tarieven op een spaarrekening. Ik had over 2013 op mijn spaarrekening een rendement van 2,2252% dus dat is waarmee er vergeleken dient te worden.

En heb je je huurgelden in mindering gebracht Janus?
Want daar gaat het toch immers over. Eén jaar langer wachten resulteert misschien in in 'n stijging van het kapitaal (2,2252% in jouw geval) maar intussen ga je toch ook moeten huren hebben.

patrick1 schreef:Verlies niet uit het oog dat de volgende regering minimaal 17 miljard € moet besparen. En dan zou de verleiding wel eens groot kunnen zijn om de huurinkomsten te belasten ! Dit gebeurd trouwens al in vele andere landen.
Ook het KI (kadastraal inkomen) kan door de volgende regering drastisch verhoogd worden.

Maar aan de andere kant... verlies niet uit het oog dat een volgende regering als de dood is voor een Nederlands scenario waar een massa jobs in de bouw zijn verloren gegaan door iets te snel veranderend beleid.... die angst zal overheersen volgens mij, zeker zolang 'de crisis' nog niet echt voorbij is...

De kans op 'drastische' ingrepen lijkt me vrijwel onbestaande, maar 'lichtjes' aan het KI of aan huurontvangsten beginnen morrelen kan natuurlijk altijd...

Spruitekop schreef:

Janus schreef:Er wordt altijd een vergelijking gemaakt tussen de voorbije prijsstijging van vastgoed met de huidige tarieven op een spaarrekening. Ik had over 2013 op mijn spaarrekening een rendement van 2,2252% dus dat is waarmee er vergeleken dient te worden.

En heb je je huurgelden in mindering gebracht Janus?
Want daar gaat het toch immers over. Eén jaar langer wachten resulteert misschien in in 'n stijging van het kapitaal (2,2252% in jouw geval) maar intussen ga je toch ook moeten huren hebben.

Ik wou enkel er op wijzen dag de vergelijking niet correct wordt gemaakt. Of de vergelijking op zich nuttig is spreek ik me niet over uit

Nu zou het gaan over het rekening houden met huurgelden (dus in feite om de eigendom zelf te betrekken. Een andere keer zou het gaan over vastgoed als investering. Feit is dat de stijgingen serieus zijn afgezwakt en vastgoed niet langer kan worden gezien als de heilige graal der investeringen.

Een eigendom bezitten is de beste zekerheid voor later. Maar denk eraan dat zolang je lening niet is afbetaald je enkel een grote schuld bezit en de bank eigenaar is van het huis.

Volgens mij is dit een moment waarop je beter even kan wachten met kopen zodat je in de toekomst hetzelfde kan kopen en je schuld, zolang de bank eigenaar is, beter draagbaar blijft. Dalen de prijzen niet, dan zullen ze in elk geval niet gestegen zijn en heb je intussen meer gespaard. Als je de mogelijkheid hebt om nu te kopen tegen een lening op 25 jaar of eerst 3 jaar te huren en dan te kopen tegen een lening op 20 jaar opteer ik toch voor het tweede

Dat mag je mij nu eens uitleggen. Afhankelijk van de bron, zijn de "officiële" prijzen gestegen nu eens 1.1% dan weer 2.1% . Stel gemiddeld 1.6%. Op een woning van vb. 300.000 euro, wordt dit huis (liniair gerekend) 3 x 4.800 euro per jaar duurder; te vermeerderen met RR en notariskosten : +/- 5.300 euro per jaar. Dus jij slaagt er in ieder jaar gemiddeld 440 euro/maand extra te sparen, enkel en alleen om een quasi inflatiegelijke verhoging te compenseren?

Onder normale omstandigheden slaag je er nooit in de waardestijging te 'sparen', reden waarom kopen steeds asap moet gebeuren. Uitstel heeft geen enkel doel en vermindert enkel je koopkracht

kaaiman76 schreef:Dat mag je mij nu eens uitleggen. Afhankelijk van de bron, zijn de "officiële" prijzen gestegen nu eens 1.1% dan weer 2.1% . Stel gemiddeld 1.6%. Op een woning van vb. 300.000 euro, wordt dit huis (liniair gerekend) 3 x 4.800 euro per jaar duurder; te vermeerderen met RR en notariskosten : +/- 5.300 euro per jaar. Dus jij slaagt er in ieder jaar gemiddeld 440 euro/maand extra te sparen, enkel en alleen om een quasi inflatiegelijke verhoging te compenseren?

Klopt. Ik huur nu iets tamelijk bescheiden samen met mijn wederhelft dat we voor de maandelijkse huur vermeerderd met €440 niet zelf zouden kunnen kopen. We sparen dus inderdaad meer dan €440 per maand extra dan we zouden doen indien we zouden kopen.

De denkfout die je waarschijnlijk maakt is dat je geen rekening houdt met de "eigen" middelen (of die van een ander) die je in de aankoop steekt. In feite moet je teneinde een correcte vergelijking te maken doen alsof je de volledige prijs zou lenen oftewel rekening houden met de opportuniteitskost van het te investeren kapitaal. Deze opportuniteitskost (oa de rente) is op heden wel zeer laag, maar je moet nog steeds het kapitaal hebben dus voor velen zal je moeten rekenen waarbij het grootste deel van de aankoop geleend is. In dit geval is zo snel mogelijk kopen zeker niet altijd de beste oplossing. Geen erg dat je dit niet onmiddellijk inziet, maar ga dan ook niet tegen iedereen lopen verkondigen dat men zo snel mogelijk dient te kopen want zo misleid je de mensen.

kaaiman76 schreef:Onder normale omstandigheden slaag je er nooit in de waardestijging te 'sparen', reden waarom kopen steeds asap moet gebeuren. Uitstel heeft geen enkel doel en vermindert enkel je koopkracht

Denk jij misschien dat de jaarlijkse stijging van 6-7% van de voorbije 3 decennia normaal is? Zoiets denken is niet normaal Open een Excel werkblad en maak een kolom vastgoedprijs en een kolom inkomen. Laat de vastgoedprijs met 6% stijgen en het inkomen met 2% en trek deze formule door tot het einde van het werkblad. Met zelfs de meest optimistische leningvoorwaarden zal je niet meer in de buurt komen van de vastgoedprijs. Een stijging van vastgoedprijzen aan een hoger percentage dan de stijging van inkomen is wiskundig onmogelijk. Denk er eens lang en diep over na. En laat het argument van spaargeld maar vallen want dit geraakt op over generaties die te duur vastgoed dienen te kopen of niet genoeg bijgespaard door te lage inkomens

Enfin, ik heb het eens uitgerekend gebaseerd op mijn eigen situatie. Heel conservatief: een waardestijging van vastgoed van 1%/jaar ongeacht inflatie, en een rente op spaarboekjes van 2%. Het is niet eenvoudig om de interesten te berekenen wanneer je jaarlijks een bedrag extra aan je kapitaal toevoegt, maar ik zal er niet ver naast zijn.

Situatie na 15 jaar:

LENEN:
Startkapitaal: 85.000 euro
Jaarlijks gespaard kapitaal (15.000) minus huur (8.000): 7.000
Rente: 2% (!)
Kapitaal na 15 jaar: 85.000+15x7.000 = 190.000
Kapitaal + samengestelde interest: 240.000

KOPEN: (lening op 15 jaar, vast aan 2,935%)
Startkapitaal: 85.000 euro
Waarde woning: 200.000 euro
Kosten aankoop: 15.000 euro
Te lenen kapitaal: 130.000 euro
Kosten lening: 30.000 euro
Jaarlijks gespaard kapitaal (15.000) minus afbetaling (11.000): 4.000
Rente: 2%
Kapitaal na 15 jaar: 15x4.000 = 60.000
Kapitaal + samengestelde interest: 70.000
Jaarlijkse kosten die zich niet vertalen in waardevermeerdering: 2.000
Totaal belastingsvoordeel op 15 jaar: 23.500 (als ik kinderen krijg zal dit meer zijn, als de overheid begint te morrelen zal dit minder zijn)
Waarde woning na 15 jaar (1% waardestijging/jaar): 232.000
Totaal vermogen na 15 jaar: 70.000 + 232.000 + 23.500 – 30.000 – 15.000 – 15x2.000 = 250.500

Op 15 jaar tijd is dat een goeie 10.000 euro "winst". Als we ervan uitgaan dat de huurder na 15 jaar alsnog iets koopt, en dus alsnog de aanschafkosten moet betalen, is het 25.000 euro "winst". Leningskosten zal hij niet meer hebben want na 15 jaar is zijn gespaarde kapitaal (240.000 euro) groter dan de waarde van de woning (232.000 euro).

Je doet ermee wat je wil

Janus,

Ook van mening als je niet voor een bescheiden bedrag iets kan huren? Pakweg 600-700 euro/maand voor een appartement met 2 slaapkamers?
Als je datzelfde appartement moet afbetalen aan 1000 euro/maand kom je toch voordeliger uit? Je krijgt namelijk een goede 3000 euro terug de eerste 10 jaar van de afbetaling, en je doet aan vermogensopbouw. (Uitstaand kapitaal vermindert)
En als het vastgoed algemeen gesproken 1% stijgt zal jouw vastgoed ook met 1% stijgen. Daardoor moet je minder sparen om die woning van 300k aan te kopen...

Predah schreef: En als het vastgoed algemeen gesproken 1% stijgt zal jouw vastgoed ook met 1% stijgen. Daardoor moet je minder sparen om die woning van 300k aan te kopen...

Weet niet precies wat je bedoelt, maar defacto klopt dat niet.
Als alle vastgoed lineair 1% per jaar stijgt, blijft het verschil in percent hetzelfde, maar wordt het in absolute cijfers groter.

Bvb:
Appartement: kost nu 100.000 EUR, stijging is 1% per jaar.
Huis: kost nu 300.000 EUR, stijging is 1% per jaar.
Verschil tussen huis en appartement is in absolute bedragen: 200.000 EUR

Na 5 jaar kost het appartement: 100.000 x (1.01)^5 = 105.101 EUR
Na 5 jaar kost het huis: 300.000 x (1.01)^5 = 315.303 EUR
Het verschil is procentueel even groot gebleven (huis kost 3x het appartement), maar in absolute cijfers is het verschil opgelopen tot 210.202 EUR.

In de opmerking zoals jij ze maakt, lijkt je er van uit te gaan dat het appartement gaat stijgen in waarde, en het ander stuk vastgoed gelijk gaat blijven in waarde. (Op zich is dat mogelijk, in het voorbeeld zijn we vertrokken van lineaire en GELIJKE stijgingen, terwijl dat meestal op de vastgoedmarkt niet zo is.)

@Hyakari: In je voorbeeld ga je uit van een startkapitaal van 85.000 EUR. Voor jou is dit misschien uit de lucht komen vallen, maar velen moeten dit zelf bijeen sparen. Ofwel blijf je minstens 7 jaar thuis wonen als je er van uit gaat dat je gedurende die 7 jaar elke maand minstens 1.000 EUR aan de kant kan zetten ofwel dien je eerst te huren alvorens je zo een startkapitaal hebt opgebouwd. In dat opzicht is je vergelijking dus verre van eerlijk en in feite dien je hier abstractie van te maken. Of je behoudt je voorwaarde en dan is de conclusie dat iedereen die niet zo'n startkapitaal in zijn schoot krijgt geworpen nog lang thuis mag wonen of eerst dient te huren. Akkoord?

@Predah: Als je een appartement dat voor 650 EUR te huur staat kan kopen voor 150.000 EUR zal je dit inclusief alles van kosten uitkomen op een 165.000 EUR (klein beschrijf en zowel aankoopprijs als kosten aan de zeer lage kant geschat). Als je dit bedrag dient te lenen op 20 jaar aan 3,5% (denk dat dit momenteel eveneens al aan de erg lage kant is) komt dit neer op een maandelijkse aflossing van zo'n 950 EUR. Verminderd met het belastingvoordeel dat omgerekend zo'n 225 EUR op maandbasis bedraagt gedurende de eerste 10 jaar voor tweeverdieners die in de schijf van 45% belasting zouden vallen kom je uit op een effectieve kost van 725 EUR (pak een 775 EUR na afhouding OV). Dit komt neer op een relatief kleine meerkost van 125 EUR en uiteraard hebben de meesten wel enkele tienduizenden euro's op hun spaarrekening vergaard.

Maar wil je werkelijk 20 jaar lang aflossen aan een appartement? Velen zullen hier slechts enkele jaren in willen wonen en de grens vanaf wanneer dit rendabel wordt ligt in vele gevallen ongeveer op 5 jaar (om de vaste kosten er terug uit te halen). In vergelijking daarmee lijkt het mij beter en veiliger (komende 3 jaar worden turbulente jaren op de vastgoedmarkt) te huren alvorens je een deftig startkapitaal hebt vergaard.

Als je zo een bedrag van 50.000 of 100.000 EUR in de schoot geworpen krijgt veranderd de situatie uiteraard Maar het lijkt me nogal wereldvreemd om dit te gaan veralgemenen naar iedereen en op basis daarvan te stellen dat kopen altijd de beste oplossing is. Zo een kapitaal zelf vergaren duurt enkele jaren en intussen moet je ook wonen.

Ook rekening houden dat men zijn beschrijfkosten kan meepakken bij een volgende aankoop, dus dat geld ben je ook niet kwijt

Sent from my GT-I9505 using Tapatalk

@djtw: Klopt inderdaad dat indien de waarde van je starterswoonst toeneemt de rest in verhouding evenzeer is gestegen. Daardoor komen velen ook vast te zitten in hun starterswoning. Zeker nu er geen hoge inflatie meer heerst zoals de voorbije decennia die de maandelijkse hypotheeklast kan uithollen. De lonen stijgen amper dus de afbetaling blijft gedurende langere tijd zwaarder doorwegen. De gekende stelling dat vooral de eerste jaren het zwaarst zijn zal wel blijven kloppen, maar het aantal eerste jaren waarvoor dit geldt zal aanzienlijk toenemen.

Wel opmerken dat je de toename van het verschil ook relatief dient te nemen. Een toename 200.000 naar 210.202 EUR komt procentueel eveneens neer op een stijging van 1%. Alle verhoudingen blijven gelijk en als je loon dan eveneens stijgt met 1% blijft je koopkracht ook gelijk. Wanneer echter het loon de stijging van de vastgoedprijzen niet volgt (zoals gedurende de voorbije decennia) kom je echter in een onhoudbare situatie terecht.

@JanusBananus: natuurlijk, elke situatie is anders. Vandaar ook de "doe ermee wat je wil." Ik wou gewoon eens een volledige berekening op papier zetten. Want hier worden vooral halfslachtige berekeningen over en weer geslingerd, en daar kom je geen stap verder mee.

Depechemode10 schreef:Ook rekening houden dat men zijn beschrijfkosten kan meepakken bij een volgende aankoop, dus dat geld ben je ook niet kwijt

Sent from my GT-I9505 using Tapatalk

Klopt, maar dit geldt niet voor notariskosten (zowel op aankoopprijs vastgoed als bedrag hypothecaire lening), SSV, dossierkosten, etc. Waar velen zich ook op misrekenen is dat de eerste 5 jaar van een aflossing hoofdzakelijk intresten worden betaald en de eigendomsverwerving alzo beperkt is.

Wanneer je bijvoorbeeld 20 jaar lang aflost aan 4% zal je na 5 jaar (25% van de looptijd) slechts een eigendom van 18,19% verworven hebben. Er is tot op dat moment namelijk 49,66% van de totaalaflossing naar intrestbetalingen gegaan. Denk dat velen zich hierop misrekenen en gelijkaardig aan de leuze "huren is weggegooid geld" kan je dit ongetwijfeld ook van intresten zeggen denk ik