aan STREEP

zeer duidelijke berekening, ik denk ook wel dat de meeste mensen meer dan 10 jaar in hun gekochte woning blijven wonen maar uw punt is zeker bewezen,

baksteen- principe niet meer meegeven aan de kindjes dus allemaal, beter een rekenmachientje

kingsfan

@streep:

Dit lijkt allemaal zeer evenwichtig op papier.
Ik weet niet hou oud je bent, maar stel dat je 10 jaar geleden eenzelfde berekening gemaakt had, hoe had deze nu de reality check doorstaan?

Natuurlijk is het de meerwaarde op het vastgoed dat de balans zou doen overslaan naar het kopen scenario, en enkel het verleden is gekend (=prijsstijgingen, bijna continu)

Daarnaast toch enkele bedenkingen:
1. Slechts een minderheid verkoopt al na 10 jaar
2. Het onderhoud aan het huis is wel vrij stevig, hier zit een budget renovatie in waardoor het huis na 10 jaar beter is als ervoor
3. De lening kan wsl voordeliger indien slechts 10 jaar vast genomen wordt
4. Denk je dat een verhuurder voor 750 EUR in de maand u een huis vehuurd, OV, belastingen, brandverzekering en 2500 EUR/jaar onderhoud betaald?
5. De indexering van de huren is de laatste tijd vrij stevig. Denk je dat vroeg of laat de vastgoedprijzen niet gaan volgen?

En zo is de circel rond en komen we opnieuw bij de vraag, stijgt de prijs steeds, waarop het antwoord gekend is: neen.

Nogmaals, je berekening is evenwichtig. Als iemand voor 9000 EUR per jaar iets verhuurd met 275000 EUR koopkosten (9000/275000 = 3.27%), dan is lenen aan 3.75% om te kopen ... niet bijster slim ... of er moet meerwaarde zijn (bovendien is 25.000 aktekosten weggegooid).

@ streep

Theoretisch klopt hetgeen je schrijft, maar, ik heb deze berekening ook gemaakt in mijn jonge jaren, nu 31 jaar geleden al !

Tijden veranderen, maar principes blijven ! Ik heb toen beslist om voor een eigen woning te gaan, om volgende reden (en)

1 Je bouwt waar je wil, en hoe je wil,

2 Je kan nooit uit je huis gezet worden door een huisbaas,

3 Al wat ik verbeter aan de woning, is ter mijnen luste, niet van de huisbaas,

4 Ik doe en verander in mijn woning wat ik wil, geen grillen van een huisbaas,

5 De meerwaarde stijging is ter mijnen luste, niet van de huisbaas

Ik verhuur al 22 jaar een woning, en met de opbrengst van de huur, betaal ik de lening af, nog 3 jaar en de huurder heeft mijn huis betaald. Hij heeft niets, ik heb een woning, snap je !

Inderdaad Patrick1, de grillen van de huisbaas worden niet in rekening gebracht.
Word je eruit gezet dan start de zoektocht naar 'n andere huurwoning.
Wat met de meubels? Kan je die nog allemaal plaatsen of moet je nieuwe kopen? Alles moet weer 'n likje verf krijgen, nieuw behang, nieuwe gordijnen? Weer alle formaliteiten met nutsvoorzieningen. Adreswijzigingen aan diverse instanties. Is het wel 'n even leuke buurt als de eerste huurwoning? (want nu moet de zoektocht "gedwongen" sneller verlopen) En wat met de kids? Is de afstand naar de opvang nog doenbaar of moet je 'n andere opvang zoeken? Kunnen ze in hetzelfde schooltje gaan of wordt het elke dag de uittocht uit Egypte? Misschien zijn ze al ingeschreven in 'n school en moet je nu achteraan de lijst aansluiten in 'n andere school? Heb je daar ook 'n garage of moet de wagen daar elke dag in 'n veel te drukke straat geparkeerd worden? ...
Allemaal zaken die niet (of moeilijk) in rekening kunnen gebracht worden. Je gooit 'n pak zekerheden overboord.

Ik ben dan weer niet akkoord met de rekening van Streep.

- Ik heb een "startwoning" gehad, mijn verhaal staat hier al ergens, die ik op 3,5 jaar tijd met ruim 40% winst verkocht had. Had ik die periode geleend, dan was ik een pak geld armer geweest, nu een pak rijker.

- Het voorbeeld is gebaseerd op een woning die 250.000 € kost in aanschaf, maar slechts 700 € in huur. Dat lijkt mij niet evenredig. Huizen in mijn buurt bekijkend, schat ik dat de huurprijs integendeel eerder rond 900 à 1.000 € per maand zal liggen indien je appels met appels vergelijkt.
Ik zie in mijn buurt appartementen te huur staan aan een hogere prijs dan die 700 € die je vernoemt.

- Onderhoudskost van 2500 € per jaar?! Ik woon 5 jaar in m'n huis en ik heb nog geen frank - excuseer euro - kosten gedaan.

Klopt inderdaad dat de 250.000€ niet overeen komt met de 700€/mnd bij ons (niet zo dure buurt) heb je d'er 'n appartement voor, of 'n huisje (twv 150.000€?)

In z'n onderhoudskosten, daar kan ik nog inkomen, verf, behang, eens 'n laminaatvloertje leggen, met ruimere tussenperiodes (30j-40j?) 'n nieuwe keuken (toestellen eerder vervangen) of badkamer, een oprit na zoveel jaar eens aanpakken of zo, elke 10 jaar 'n nieuwe verwarmingsinstallatie. Ik vind z'n 2500€/j zo gek nog niet.

@ Spruitekop


Correct.

Dezelfde redenering maakte ik 31 jaar geleden al toen we onze eerste woning bouwden, 9 jaar later, en 3 kinderen later, bouwde ik opnieuw, in functie van 3 kinderen.

De zekerheid van een eigen woning is onbetaalbaar, geen grillen van een huisbaas, mij niet gezien, ik heb de zekerheid.

Mijn huurder heeft een heilige schrik dat één van de kinderen in de woning zou komen die hij huurt, daardoor durft hij niet veel te piepen, ik zeg simpel, staat het je niet aan, brute pech, ondertuussen betaald hij mijn lening af, en verzorgt het huis tot in de puntjes, daardoor mag hij blijven wonen, anders vliegt hij er uit, en dat weet hij !

De eeuwige huren/kopen discussie is er weer

Als jullie goed lezen pleit Streep niet voor het één of het ander. Er wordt gewoon gezegd dat kopen niet per definitie de beste oplossing is. Je moet gewoon eens goed durven doorrekenen, geval per geval.

Een aantal zaken zijn uiteraard bijzonder moeilijk in te schatten, bijvoorbeeld : hoe gaan de prijzen evolueren?

Feit is wel dat veel eigenaars de kosten van hun eigendom ferm onderschatten. Tel eens alle investeringen op : nieuwe ramen, dakbedekking, isolatie, keuken, badkamer, oprit, verbouwing, boiler, ....
Na 30 jaar hebben velen al evenveel geïnvesteerd in die zaken als de aankoopprijs van hun huis.

Verder zijn er inderdaad een heleboel subjectieve criteria, waar je moeilijk een 'prijs' aan kunt kleven.

om terug meer on topic te komen

djtw schreef:Ik heb een "startwoning" gehad, ... die ik op 3,5 jaar tijd met ruim 40% winst verkocht had.

Da's erg leuk voor jou, maar dat blijft uiteraard een beetje gokken. Best mogelijk dat de komende 3 à 4 jaar de prijzen nauwelijks stijgen ...

@kingsfan & @ronnie: zelfs op 15 of 20 jaar is het nog niet voordeliger om een huis te kopen tov te huren... Het is pas van zodra je de hypothecaire interestlast de kost niet meer domineert dat het goedkoper wordt om te kopen. In mijn berekeningen komt dit steeds grofweg overeen met de duurtijd van de lening (immers; hoe korter de lening - hoe kleiner de interestkost van de lening).

@ronnie:
- ik heb +-25% meerwaarde gerealiseerd aan mijn eerste woonst door renovaties zelf uit te voeren en ben na 5 jaar bewoning actief op zoek naar een volgende woonst. Dus ik ben een uitzondering op mijn eigen berekening.
- Het is louter omdat ik veel mensen hoor zeggen 'we moeten echt zo vlug mogelijk uit onze huurwoning/appt, dan verliezen we geen geld meer aan die huur - desnoods kopen we onze droomwoning dan wel na xx jaren'. Enkel dat statement wil ik tegengaan, met concrete cijfers.
- 2500€ als jaarlijkse herstelling/onderhoudskost is inderdaad vrij ruim genomen, maar de berekening staat er...je kan alles aanpassen naar je wensen. Maar het ene jaar eens niets, dan een nieuwe ketel/dak/schoorsteen/badkamer/keuken/... brengt het gemiddelde al vlug omhoog.
- je commentaar dat de lening goedkoper kan als je op 10 jaar huurt is correct, maar ik ga er bewust van uit dat ons voorbeeldkoppel geen lening aangaat op 10 jaar met een mensualiteit van bijna 2 000€. Daarintegen gaan ze eerder een betaalbare lening aangaan van 20-30 jaar, maar het huis eventueel vroeger verkopen.
@djtw @Spruitekop: - klopt - je gaat waarschijnlijk niet hetzelfde huis van 250 000€ kunnen huren voor 700€ per maand. Maar de realiteit is dat het typische koppel dat naar een huis van 250 000€ zoekt, voordien een 2 slpk appt huurde voor +-700€.
- Denk je dat vroeg of laat de vastgoedprijzen niet gaan volgen? - > het toekomstige antwoord op die vraag zou heel de discussie vandaag overbodig maken :-) Als ik weet hoeveel minder/meerwaarde een huis van zichzelf gaat hebben na x jaar, wordt het een heel eenvoudige berekening :-) Jammer genoeg is nét die vraag die leidt tot vele discussies en glazen bollen!
@djtw: als je een woning kan kopen en nadien verkopen aan 40% meerwaarde, moet je absoluut niet twijfelen - direct kopen! Van zodra je immers > 10% meerwaarde kan genereren in mijn voorbeeld van 10 jaar - doe je geen nadeel met kopen. Alleen...kan jij garanderen welke woningen er 40% gaan stijgen...en welke 10% gaan zakken? Zo ja, moeten we eens een trappist gaan drinken ;-)

@patrick1 & @Spruitekop: 100% correct!! Dát zijn exact de subjectieve redenen waarvoor ons voorbeeldkoppel een eigendom zou moeten kopen. Zie ook de laatste regels in mijn bovenstaande post. Zo lang ons koppel naast de Belgische baksteen ook maar het rekenmachientje van @kingsfan meekrijgt - kunnen ze een weloverwogen beslissing maken ipv een huis kopen omdat het verwacht wordt en goedkoper zou zijn.

In Duitsland is het trouwens uitzonderlijk dat je voor 35 een eigendom hebt, hoewel de prijzen (in verhouding!) lager zijn dan hier in België. Maar de overgrote meerderheid huurt daar tot op veel latere leeftijd. Moest het financieel voordeliger zijn - waren de effiënte Duitsers er vermoedelijk als eerste bij!
Onze vastgoed economie in België draait voor het overgrote gedeelte op het baksteen-gevoel, dus ik weet niet of de afschaffing/wijziging van de woonbonus of af/toename van interesten daar een gigantisch effect op gaat hebben. Hoewel dat natuurlijk een volledig losstaande discussie is, waar we Di Rupo liefst laten geloven dat we helemaal niets meer gaan kopen als hij het nóg duurder maakt.

@ Streep: bedankt voor de theoretische uiteenzetting. Is interessant.

@ Patrick 1: heb jij dan al 22 jaar dezelfde huurder? Ook veel geluk dan.

Ik heb deze discussie al dikwijls gevoerd en laat mezelf dan ook bijstaan door een spreadsheet die ik eens geschreven heb ;-) Voor iedereen die zelf eens de berekeningen wil maken, omdat mijn getallen voor sommigen niet toepasbaar of realistisch zijn.

Je zal zien dat er nog 2 zaken extra bijstaan in de spreadsheet:
- ik reken ook dat de notariskosten niet van de mama/papa komen en dus ook gespaard kunnen worden (het voordeel van huren tov kopen gaat daardoor van 23 146€ naar 28 620€).
- ik heb een gedeelte voorzien voor de opbrengst te rekenen als je het huis wil verhuren nadat je er zelf uittrekt ipv te verkopen. Alsook een gedeelte om de opbrengst te rekenen moest je een opbrengsteigendom kopen en zelf in 1 v/d units woont - terwijl de rest wordt verhuurd. Wil je daar geen rekenening mee houden, zet dan cell B7=B6 en B20=0.

Als de sheet nuttig is voor minstens 1 persoon, ben ik een tevreden persoon :-) Maar ik zou nog gelukkiger zijn als iemand hiaten in mijn redenering of berekening naar boven brengt - al dan niet door de spreadsheet aan te passen!

PS: de spreadsheet is geschreven in OpenOffice, normaal werkt die wel in MSExcel - indien niet, laat maar iets weten...

Inderdaad Optibear, goed onderbouwde posts van Streep, een aanwinst voor het forum. Welkom trouwens !

Deze morgen op het werk nog gehad over de woningprijzen, 'n collega van mij zijn vrouw werkt bij 'n immo-kantoor en het was dus 'n goed moment om eens te informeren of zijn vrouw wel eens iets zegt over de vastgoedprijzen.
Zijn antwoord was: dat d'er volgens z'n vrouw niet écht sprake is van 'n prijsdaling van de "gemiddelde" gezinswoning maar eerder van de "gemiddelde woningprijs". Luxetoestanden raken ze eigenlijk bijna aan de straatstenen niet kwijt (aan de nominale waarde), de gewone gezinswoning (recent) gaan vrij goed maar er is volgens hem sinds vorig jaar 'n geweldig over(?)-aanbod van de oudere kleine woningen, meestal rijwoningen van meer dan 50j oud. Meestal in een staat dat een grondige opfrissing tot totale renovatie zich opdringt om nog aan de huidige woonnormen te voldoen. Het overaanbod kleinere woningen zou dit decennium nog 'n probleem vormen voor de "gemiddelde huisprijs", gezien de bevolkingspiramide (vergrijzing). Volgens hem (dus eigenlijk volgens zijn vrouw) drukken zowel de "luxe-kasten" als het overaanbod met oude woningen (die door de strengere normen serieuze renovatiekosten vergen) de gemiddelde woningprijs.

Misschien nog eens 'n visie om in de groep te gooien.

@ optibear

De kunst is de goede huurder te vinden, één die handig is, vast werk heeft, en geen eigen huis wil. Je vraagt niet het onderste uit de kan, zo créeer je een win win situatie.

@ streep

Een eigen woning is een zekerheid, en dat beseffen vele Vlamingen, maar of die droom voor velen haalbaar zal blijven is een ander paar mouwen.

@ Patrick: zo een huurder zou ik ook wel willen maar je moet hem vinden! Misschien eens informeren voor die bomma van 80 jaar?

@ Streep: inderdaad hartelijk welkom? Heb jij nog zulke interessante theorieën?

@ Spruitekop: het zijn ook toevallig van die oude kroten die op de duur niemand meer wil huren wegens geen deftige sanitaire installatie, verouderde elektriciteit, enkel maar een mazoutkachel of nog erger een kolenkachel. Lees: van die kabouterhuisjes uit de jaren stillekes. En als je spreekt over rijwoningen op een grond van misschien 100 m2 of in het beste geval een tuintje/koertje van 25m2. Voor de bouwgrond moet je het ook niet doen. Laat maar zou ik zeggen, ik steek mijn geld dan liever in een bevak die investeert in rustoorden. Van die krijg ik mijn dividend en moet ik alvast niet stressen over lekkende daken of vochtige kelders.

optibear schreef:...het zijn ook toevallig van die oude kroten die op de duur niemand meer wil huren wegens geen deftige sanitaire installatie, verouderde elektriciteit, enkel maar een mazoutkachel of nog erger een kolenkachel. Lees: van die kabouterhuisjes uit de jaren stillekes. En als je spreekt over rijwoningen op een grond van misschien 100 m2 of in het beste geval een tuintje/koertje van 25m2. Voor de bouwgrond moet je het ook niet doen. Laat maar zou ik zeggen, ik steek mijn geld dan liever in een bevak die investeert in rustoorden. Van die krijg ik mijn dividend en moet ik alvast niet stressen over lekkende daken of vochtige kelders.

Volgens hem is dit aanbod in dit segment momenteel héél groot en haalt het daarmee de "gemiddelde woningprijs" naar beneden, samen met de luxe-tenten. Kan iets van waarheid inzitten.. .
Ik denk persoonlijk ook dat bvb. in Spanje het vooral de vakantievilla's zijn die in de kuststreken liggen die in de klappen delen, ik vermoed dat in het binnenland de woningprijs mogelijk minder is gedaald. Maar dit laatste is maar 'n vermoeden natuurlijk. In de berichtgeving over de Spaanse vastgoedcrisis komen toch steeds die vakantiewoningen/villa's aan bod.