Hallo,

We zitten met een dilemma omtrent wat we gaan doen met een woning die we in ons bezit hebben. Het gaat over een gezinswoning met 3 slaapkamers in goede staat. Gelegen in een kleine gemeente.

1/ Verhuren via makelaar
2/ Verhuren via Airbnb
3/ Verhuren via Svk

Zelf ben ik wel te vinden voor Airbnb maar komt pak rompslomp bij kijken. Ook niet echt zeker of er veel vraag is naar een woning in een kleine gemeente via Airbnb.
Wat denken jullie?

Hoi,

Wat versta je onder "komt een pak rompslomp bij zien " ?

Weet je hoe het zit met de belastingen als je verhuurt via Airbnb ?

ik heb er al veel over gelezen , maar meestal is het niet compleet of niet echt duidelijk.

Hou rekening mee dat als je via Airbnb gaat verhuren dat het eigenlijk een beetje gelijkaardig is als een hotel. Met andere woorden, je zit met korte termijn huurders en die verwachten eigenlijk (bij hun intrek) schone lakens, een min of meer opgeruimd huis, bemeubelen (en die best tegen een stootje kunnen),... Kortom, je hebt er zelf dus iets meer werk aan (of je huurt iemand in dat dit voor jou regelt met de kost die erbij hoort).
Daarnaast zeg je zelf dat het gelegen is in een kleine gemeente, waardoor de visvijver van klanten minder is (in een grote stad komen meer toeristen, dus meer potentiële klanten).
Je zit ook met de hotel wetgeving die volgens mij iets strenger is dan voor huurwoningen. Mogelijk moet je dus een paar investeringen doen (zoals brand signalisatie dacht ik).

Voordeel is uiteraard wel dat je het zelf kan gebruiken als vakantiewoning. Wil je dus er even zelf in voor een paar weken, dan zet je de verhuring even "on hold" zolang het je past. Ook de inkomsten die je kan vragen zijn een stuk hoger dus als je bezetting hoog is, kan je er een pak meer mee verdienen. Het is uiteraard ook flexibel, je kan ermee starten en na een evaluatieperiode ermee stoppen als het toch niet is wat je wou.
Let natuurlijk wel op met de belastingen die erbij komen kijken. Airbnb is natuurlijk ook iets nieuw voor de overheid dus de regeltjes kunnen nog fel veranderen. Dit terwijl je woning gewoon verhuren niet veel meer onderhevig zijn aan de grillen van de overheid.

In een kleine gemeente kan je bij airbnb (ook) gebruik voor prostitutie verwachten...

Wat betreft het kleine gemeente gedeelte. Kijk eens na wat je concurrentie is, zijn er al veel verhuurders in airbnb en wat met de beschikbaarheid van hotels / bnb / vakantiewoningen?
Zijn er elementen op de locatie die het verhuur ten voordelen komen? Dicht bij een stad, groot station, luchthaven, bedrijven, belangrijke bezienswaardigheid,... Airbnb in Nossegem of Steenokkerzeel (ook relatief kleine gemeentes) zijn zeer interessant vanwege de locatie met de luchthaven -> piloten die moeten overnachten.
Belangrijk wel om te weten, je zit een hele woning te verhuren. Je mikt hiermee dus op families, vrienden,... die vaak voor typisch een week ofzo zouden huren. Dus de aanwezigheid van activiteiten, bezienswaardigheden en transport mogelijkheden in de buurt zijn belangrijk.

Het voordeel van Airbnb is dat het nogal laagdrempelig is (zolang het huis al bemeubeld is natuurlijk), je schrijft je in, probeert eens uit (kijkt naar de reactie) en je stopt ermee als het niet je ding is (en dan kan je alsnog iets anders proberen). Ik weet echter niet wat al de wettelijke rompslomp erbij komt kijken, maar als je er echt interesse in hebt kan je het risico nemen om een aantal shortcuts te nemen wat betreft de regels (daarmee bedoel ik vooral de verplichte investeringen die je zou moeten doen en niet de belastingen onderduiken). Als je hierop al controle zal krijgen (wat ik niet vermoed zolang je het beperkt in tijd houdt) zal je waarschijnlijk enkel een waarschuwing krijgen vanwege het niet naleven.

Hoe zit het met de belastingen als je via Airbnb aan een firma verhuurt ?

Ik bedoel een firma boekt je "kamer/studio" voor personeelsleden of buitenlandse gasten,
om er te overnachten .

(normaal gezien betaal je voor een 2de verblijf dat niet verhuurd wordt of voor een goed dat verhuurd wordt belasting op :
KI geindexeerd + 40%)
(maar als je verhuurt aan een zaak/firma wordt je belast op de werkelijke huur)

dus vandaar mijn vraag ... waar wordt je op belast als je verhuurt aan een firma ... bvb. die piloten waarover sprake is ... die hun bedrijf betaalt de overnachting ...

Je moet je in eerste instantie al houden aan het Logiedecreet (https://www.toerismevlaanderen.be/vlaamse-logiesdecreet).
Hierin staan al wat verplichten ivm verzekeringen (want een gewone brand en aansprakelijkheid verzekering voldoet niet).

Je beschikt als uitbater over een brandverzekering en een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid voor het logies én de uitbating. Die dekt alle schade die jij of je aangestelden veroorzaken bij de exploitatie van het toeristisch logies.

Ook dien je wat attesten te bezitten

Het toeristisch logies moet voldoen aan specifieke brandveiligheidsnormen. De uitbater bezit een brandveiligheidsattest dat dit aantoont.

Daarnaast zit TS niet in een standaard bnb, maar ben je eigenlijk een vakantiewoning aan het verhuren (dit dus: https://www.toerismevlaanderen.be/logie ... ntiewoning).
Als je gewoon een kamer verhuurt (terwijl je zelf ook nog in de woning woont) dan val je onder een gewoon bnb dus hier: https://www.toerismevlaanderen.be/logiesdecreet/benb

Soit, toch wat leuke lectuur om te lezen op https://www.toerismevlaanderen.be/vlaamse-logiesdecreet
Natuurlijk lijkt gewoon verhuren vele malen eenvoudiger omdat hier veel meer duidelijkheid over is (en een immokantoor kan je bijstaan). Een immokantoor voor een airbnb uit te baten moet ik nog vinden.


Wat betreft de inkomsten stel ik mij een beetje de vraag of je eigenlijk niet altijd aan het verhuren bent aan een firma. Jij hebt immers geen contract met de firma van die piloten maar met Airbnb (zij betalen je immers, wie er in je huis komt zitten en of het consumenten of bedrijven zijn mag jou worst wezen - althans mij gevoel).

Ook hier is wat lectuur over: https://economie.fgov.be/nl/themas/onde ... -belgie-en
Er zijn wat vrijstellingen indien je minder dan €5.100 verdient, maar gezien de TS een hele woning wenst te verhuren hoop ik voor hem dat er meer dan €5.100 aan te verdienen valt.


Overigens, airbnb zegt letterlijk niets over je verplichtingen, die moet je precies allemaal zelf uitzoeken. Op het forum van airbnb kon ik wel een recent topic vinden, maar daar weten de mensen precies ook niet zo goed wat allemaal gedaan:
https://community.withairbnb.com/t5/Ver ... -p/1015064

Wat betreft de inkomsten stel ik mij een beetje de vraag of je eigenlijk niet altijd aan het verhuren bent aan een firma. Jij hebt immers geen contract met de firma van die piloten maar met Airbnb

Ja zo kan je het ook bekijken .

Vraag me af hoe het nu eigenlijk is .
Stel je hebt een 2de verblijf.
Stel je verhuurt 100 nachten via Airbnb
Stel je verblijft er zelf 100 nachten,
en stel het staat 165 nachten leeg.

Hoeveel belasting ? of hoe ?
(KI geindexeerd + 40%) * 265/365 ??
+
100 nachten huur naar firma toe , dus belast op de werkelijke huur ? (mits 40% op meubilair en 60% op het onroerende)
??