Hey iedereen,
Ik ben een 30 jarig warhoofd dat goed is in sparen en niet goed is in weten wat net te doen .
Vorig jaar heb ik met mijn spaargeld een appartement gekocht. Mijn lening bedraagt 550 euro per maand over een termijn van 15 jaar.
De prijs dat mensen doorgaans betalen in mijn blok aan huur voor hetzelfde type appartement ligt ergens tussen de 800 en 900 euro/maand.

Per maand spaar ik ongeveer tussen de 1000 en 1300 euro.

Aangezien de verhuurprijs hoger ligt dan mijn lening kan ik mij niet ontdoen van het idee dat ik "verlies maak" door het niet te verhuren. Geen idee of deze gedachte juist is.
Ik vraag mij dus concreet af of het in mijn situatie niet beter is om op relatief korte termijn een nieuwe (extra) woning te kopen.
Ik veronderstel dat ik echter rekening moet houden met bonussen die ik zou verliezen als ik te snel iets nieuw koop?
Is het in mijn geval daarom interessanter om
- of effectief een nieuwe woonst te kopen met als doel het huidige appartement te verhuren, aangezien hier winst op zit
- of meer richting kleine studio te denken en dit dan te verhuren. Aankoopprijs zou rond de 130 000 zijn in dit geval met potentiële verhuurprijs van een 450 euro. Het probleem dat ik bij deze optie zie is dat ik mij hier op het vlak van verhuren aan studenten begeef en niet echt vertrouwen heb in Leuven en haar universiteit. Die blijven maar studentenkoten bijbouwen en ik weet niet of ik de volgende 30 jaar wil concurreren met de K.U.Leuven .
- of andere opties?

Ongetwijfeld zijn er hier mensen die er meer verstand van hebben dan ik. Alvast bedankt voor jullie antwoord.

Wel rekening ermee houden dat je eventueel later nog een lening kunt bekomen en je jezelf niet overhypothekeert. De huurinkomsten worden maar voor een gedeelte in aanmerking genomen als inkomsten als je nog een lening wil krijgen..
Sommige banken aanvaarden huuropbrengsten als inkomen maar voor 70 / 80%,

https://www.devastgoedgids.be/vastgoed- ... articulier

https://www.devastgoedgids.be/blog/een- ... elastingen

Het lijkt me zeker geen slechte denkpiste. De punten waarmee je wél rekening dient te houden, zijn:
* Eerste 10 jaar heb je verhoogde woonbonus op je eerste en eigen woning. Als je een 2de appartement/studio koopt, valt deze aftrek weg op je huidige leningsaftrek. Na die 10 jaar maakt het geen verschil.
* Je betaalt op dat 2de appartement ook onroerende voorheffing. OK, dit kan via belastingsteruggave geneutraliseerd worden met je leningaftrek, maar je dient het wel te betalen.
* Als je verhuurt, moet je ook rekening houden dat er kosten/werk mee meekomt. Je huurder die belt dat er een kraan lekt, frigo die kapot is, etc.

Hou je wel rekening met je eigen inbreng? Het geld dat je niet geleend had.
Die huurprijzen zijn mss inclusief algemene kosten?

Nu navigeer je blind. Lees eens een paar basisdingen over vastgoed en rendement. Daarna zal je beter weten waar je over spreekt en wat de interessantste opties kunnen zijn.

Aan studenten verhuren kan zeker interessant zijn in tegenstelling tot woonverhuur, ik denk bv. aan de mogelijkheid van contracten met een termijn van 10 maanden. De woonhuur-wetgeving is op maat van de huurder en die kan ondertussen zijn betaalde huur terugeisen mocht er iets niet 'in orde' blijken met je pand, ook al was je altijd ter goeder trouw en heb je gewoon 1 van de duizend regeltjes over het hoofd gezien.

Dat gebrek aan vertrouwen in Leuven en haar universiteit heeft mij jaren geleden al doen afhaken. Toen ik ging informeren hoe en wat bleek dat zij eventjes gingen vertellen hoe ik dat zou aanpakken en vooral dat ik aan het einde van de rit niet bepaald een fatsoenlijke rendement op mijn investering hoefde te verwachten. De regeltjes om zogezegd de student de beschermen zijn op de ene wel en op de andere niet van toepassing, ik doel hier vooral op de studentenkoten-maffia in Leuven die hele straten bezitten. Wil je je daar tussen begeven? Ik pas daar in elk geval voor.

Op een uur van Leuven zit je in Maastricht of Aken, ook steden met een universiteit en geen socialistische bolwerken.
Enige probleem hier is de fiscaliteit van je huurinkomsten. We weten nog altijd niet wat het moet worden. België discrimineert met voor onroerend goed in BE een fictief KI te hanteren en te menen voor een verblijf buiten BE de 'reële' huurwaarde te moeten kunnen belasten. Hoe die 'huurwaarde' bepaald moet worden voor een pand dat niet verhuurd wordt blijft een raadsel. Ga er dus maar vanuit dat je de volledige huuropbrengst zal moeten opnemen, belasting betalen in NL of DE op die inkomsten volgens hun fiscaal recht en in BE via het progressievoorbehoud meer betalen op hetzelfde inkomen.

Als je een appartement kan kopen, lenen op 15 jaar, verhuren voor 800/maand groetndeels lenen en slechts 550/mnd afbetalen op 15 jaar, is het zeker het overwegen waard.

Maak een financiele balans op: verwachtte jaarlijkse kost vs. opbrengst.

Er zijn kosten die te voorzien zijn voor de verhuurder (bonvenop de afbetaling aan de bank): onroerende voorheffing, schuldsaldoverzekering, brandverzekering (muren), personenbelasting, ... Deze kosten zijn te voorzien en kan je precies berekenen voor elk project.

Dan zijn er de kosten die niet exact op voorhand berekend kunnen worden en waar je zal moeten gissen: huurverlies wegens leegstand en onbetaald, grote reparaties (dak, gevel, ...) = betaald aan mede-eigendom/reservefonds, slijtage, kosten voor verhuur (bvb tussenkomst agentschap), schade door huurder die niet vergoed is, kosten advocaat bij conflict huurder, kosten deurwaarder bij conflict huurder, .... Hier moet je gewoon een veronderstelling maken, bvb. gemiddeld 2 maand huur per jaar. Deze kosten zijn zeer veranderlijk van jaar tot jaar.

Hier moet je een verschil maken tussen cash-flow (hou je geld over op je rekening op het einde van het jaar), en de echte opbrengst, m.a.w. ook rekening houden met het kapitaal van je lening dat afbetaald raakt.

Maak ook een persoonlijke balans op: pro and cons van hetgeen je er zelf voor gaat moeten doen en wat het gaat opbrengen. Wat je ervoor gaat moeten doen: tussenkomen bij bepaalde reparaties, eigen financiele inbreng = geld waar je niet aan kan, conflictsituaties met huurders, ..., als het na 15 jaar afbetaald is en je verkoopt het een paar jaren verlof, of later vervroegd pensioen, etc, etc

De studentenkamer piste lijkt mij sowieso niet voldoende financieel rendabel.

Waar ik woon kost een apprtement dat verhuurd is aan 900 EUR meer dan 250K, eerder 300K. En dan is het dus ook niet rendabel.

wardspaart schreef: ↑30 augustus 2019, 02:00

Als je wil verhuren zou ik in je huidige woning blijven en iets anders bijkopen om te verhuren.
In het vooruitzicht van de aankondigen kan het zijn dat wanneer je een nieuwe woning bijkoopt om er zelf te gaan wonen niet alleen de verhogingen verliest, maar ook alle aftrek.

Bij het behouden van je huidige woning als eigen woning verlies je enkel de verhogingen.
Voor de rest zeker een goed idee om te gaan verhuren tweede woning. Echter houd inderdaad rekening dat wanneer je later met een partner iets groot wil kopen, je mogelijks een te zware last zal hebben, waardoor je moet gaan verkopen ...

Vergeet ook niet dat de registratiekosten bij aankoop 2de woning hoger zijn 10% is bijna de helft meer dan bij aankoop 1ste woning. Denk ook aan de extra kosten die verhuren meebrengt en ook aan de veranderende wetgeving waardoor er misschien beter mogelijkheden zijn om te beleggen.

Wij hebben ook even nagedacht over 2de woning en dan verhuren maar was een te groot risico. Onze woning is net volledig opgefrist en hebben een goede winst behaald bij verkoop (20% netto winst op 6j)

Ik zou persoonlijk voor het apartement een hypotheek afsluiten op 25 jaar. Doorgaans zal je hetzelfde verdienen maar minder moeten afstaan aan huur. Het verschil kan je eventueel opnieuw investeren in een andere hypotheek of in aandelen / ETF.

Dan sta je ook meteen veilig moesten plots de huurprijzen in de markt zakken.

In de jaren 90 zat ik op een zak geld, ik wist niet goed wat ermee te doen. Omdat ik toen nog werklustig was, kocht ik 4 oude huizen op rij, in een omgeving die er -toekomstgericht- nogal rooskleurig uitzag (eilandje antwerpen). Toen kwam de milleniumwissel en de neuro. Man man man, die huizen zijn op enkele jaren vervijfvoudigd in prijs, zelfs halfafgewerkt verkochten ze als zoetebroodjes. Eéntje heb ik zelf bewoond tot 2012, en verkocht voor het tienvoudige van de aankoopprijs. Je moet maar geluk hebben, zoveel krijg je met werken nooit bij elkaar.