Hallo

Voor ik mijn man leerde kennen kocht ik (met hulp van mijn ouders) en na enkele jaartje gehuurd te hebben, een huis met tuin en 4 slaapkamers van ongeveer 12 jaar oud. Het huis was helemaal in orde. Ik ging hiervoor ook een lening aan die ik in m'n eentje kon afbetalen als ik zuinig leefde (op 20 jaar). Mijn ouders waren van mening om de kinderen vooruit te helpen als ze het nodig hadden in plaats van te wachten tot zij geleefd hadden, waarvoor ik ze eeuwig dankbaar zal zijn. Verder had ik zelf een beetje belegd, nog in de goede tijd, en dat heeft me toch ook een beetje vooruit geholpen bij de aankoop.
Een jaartje later leerde ik mijn man kennen en nog een jaartje later zijn we gaan samenwonen en daarna zijn we getrouwd.
Omwille van praktische zaken zijn we toen in het appartement boven de zaak van mijn echtgenoot ingetrokken en hebben we mijn huis verhuurd. We woonden gezellig in het appartement waarvoor we een lage huurprijs betaalden aan de zaak en een vriendin huurde mijn huis. Met het huurgeld kon ik mijn lening vlot afbetalen en er bleef zelfs nog ietsje over.
Daarna kwam er een tweede huurder die het pand al niet meer zo goed verzorgde en nu is de derde huurder er net uit en is het gewoon een zwijnestal (ramenstijlen meegeverfd, binnendeuren ingekort, behangpapier van de muur, trap beschadigd, vuil, vies en smerig, fornuis helemaal beschadigd, oven nooit gepoetst, muren vol met gaten, ...). Kortom, ik was er niet goed van.
Momenteel zijn we het huis in onze vrije uren aan het opknappen maar aangezien de woning een 45 tal km verder ligt is het niet altijd evident.
Inmiddels hebben mijn man en ik 2 jaar geleden zelf een huis gekocht omdat het appartement niet meer voldeed na de geboorte van onze dochter.
Tijdens het opknappen van de huurwoning kwamen we op het idee om het huis te verkopen. Ik moet nog 8,5 jaar aan mijn lening betalen, het huis is nu ong 24 jaar oud.
Mijn vraag is nu:
- opnieuw het huis verhuren (met risico op wanbetaling van huurders en opnieuw vernielen van het huis waarna weer kosten om alles te herstellen)
- huis verkopen (is nu bijna opgeknapt en opgefrist) en met dit geld een startersappartement kopen in onze woonplaats in een kleine appartementsblok en dit appartement dan verhuren.
Het geld hebben we niet echt nodig want ik heb bang als we het gewoon op ons spaarboekje zetten, er hier en daar toch aangezeten wordt.
HEt geld op de bank zetten is volgens mij geen optie aangezien het geld alleen maar minder waard wordt en je amper interest krijgt. En ik weet niet of ik in deze tijd echt wil beleggen en risico lopen.
We dachten dat aan een huis meer kosten voor de eigenaar zijn dan aan een appartement vandaar dat het huis verkopen en een klein appartement kopen ons een betere investering leek. Maar zie ik iets over het hoofd? Welke kosten komen er nog bij, als eigenaar van een appartement?
Wat raden jullie mij aan, als experts in dit soort zaken?

Alvast bedankt voor jullie reacties!

L

Beetje te zien hoe oud je dochter nu is. Indien je het huis nu verkoopt, zal je een aanzienlijke meerwaarde realiseren, vrij van belasting. Je zal wel wat kosten hebben om de lening af te lossen. Koop je een ander appartement, heb je opnieuw kosten van aankoop, registratie en mogelijks een nieuwe lening, indien dit fiscaal interessant is. Verkopen kan je steeds; ik zou dan nog wachten tot je (enig?) kind 18 is, waarna je dmv handgifte of gesplitte aankoop het totale bedrag al belastingsvrij kunt overdragen aan haar. De redenen om te verkopen lijken mij niet relevant, omdat je dezelfde risico's zal hebben bij een appartement. Eens een grondige renovatie is steeds nodig. Misschien had je nu wat pech, maar mogelijks moet je je huurder(s) wat nauwer opvolgen. Voor wanbetaling kun je je verzekeren. De schade is principieel ook verhaalbaar. Als je je rekening maakt van de kosten die je nu hebt, ten opzichte van de winst die je steeds gemaakt hebt, dan lijkt mij dit verwaarloosbaar, procentueel gezien.

Nooit bij de optie stil gestaan lienemienemauw (jongens-zeg wat 'n nick!) van ipv van 'n appartement bvb gewoon grond te kopen? Desnoods landbouwgrond? Ik vrees dat gezien de economisch slechte tijden het probleem van slechte huurders er ook gaat zijn bij 'n appartement. Je gaan immers niet altijd 'n droomhuurder vinden, die zijn schaars. Met gronden heb je dat probleem niet, kan weinig aan miskomen, geen verzekering (brandt niet), weinig KI, geen huurder die komt zagen en landbouwers laten je met rust.
Als je 'n wildliefhebber bent kan je d'er jaarlijks nog 'n fazzantje of 'n haas mee versieren door toelating te geven aan 'n jager
En als je geluk hebt zetten ze d'er nog 'n windmolen op.
Zoals je aangeeft mag je inderdaad je ouders héél dankbaar zijn voor hun instelling, het is 'n héél klare visie om je kinderen te helpen als ze het het best kunnen gebruiken. Zoiets is eigenlijk alleen maar gerechtvaardigd als het "kind" (in dit geval JIJ) ook verantwoord omspringt met z'n vermogen. 'n Huis kopen, de ouders laten meebetalen en 3x per jaar op reis gaan is hierin geen goed voorbeeld.
Als je merkt dat ze hun best doen en een beetje de tering naar de nering zetten zullen ze dat veel liefde gedaan hebben maar ze moeten het toch maar doen zeg ik dan.
Wat je visie betreft op de economische tijd, heb je d'er volgens mij 'n klare kijk op. Ik zou zeggen: Zorg dat je 'n dak boven het hoofd hebt (schuldenvrij) en je staat al ver, wat je met de opbrengst van je huis doet, bekijk het maar ik zou d'er alvast voor zorgen dat je in de nieuwe situatie niet méér moet afbetalen als wat je NU nog moet afbetalen voor je woning die je nu van de hand wil doen.
Banken en landen schelden ze schulden kwijt in moeilijke tijden, bij de burger gaan ze dit niet doen.

Eerst en vooral dank je wel voor de reacties!

Onze dochter is nog maar 5 jaar dus het duurt nog wel eventjes vooraleer ze 18 is.
Maar het is in ieder geval waar wat je zegt ivm bijkomende kosten als we het huis zouden verkopen en opnieuw beleggen in een klein appartementje.
Ik denk alleen dat je aan een appartement met max. 2 slaapkamers iets minder kosten zal hebben dan aan een huis met tuin op 9are, 4 slaapkamers, volledig onderkelderd, enz. Om nog maar te zwijgen over het opknapwerk bij elke nieuwe huurder. En de huuropbrengst van een appartement ligt echt niet veel lager dan ik als huuropbrengst zou krijgen voor het huis. Bovendien is het huis nu 24 jaar oud en de chauffageketel is niet stuk maar mag wel vervangen worden, de garagepoort hebben ze niet onderhouden en mag ook vernieuwd worden,...
Maar je hebt ook gelijk dat we een betere opvolging moeten doen wat betreft onderhoud als het huis verhuurd is. We zijn daar te soepel in geweest, vaak uit medelijden met die mensen want ze kunnen toch zo zielig doen. Dus als we het nu verhuren is het misschien beter om dit via een makelaar te doen zodat we niet te veel rechtstreeks contact hebben.
We hebben wel steeds ons huurgeld gekregen maar de situatie is nu toch een beetje uit de hand gelopen wat betreft opknapwerk nu. Maar je hebt ook gelijk dat het absoluut geen slechte investering geweest is. Natuurlijk ook omdat we de kans hadden om meer dan 10 jaar zelf op een relatief klein appartement te wonen met minder comfort maar met een lagere huurkost die dan toch naar de zaak van mijn man en zijn vennoot ging. Reden om daar te wonen was echter eerder praktisch omdat mijn man 7 op 7 werkt en het handiger was om bij de zaak te wonen maar financieel dus ook een meevaller.
2 jaar geleden kochten we samen het huis waar we nu in wonen en daar hebben we dus ook een lening op lopen op 20 jaar.

Even wat cijfergegevens:
huurhuis gekocht in 2000 voor 190.000 Euro inclusief kosten van aankoop (huis alleen aangekocht met hulp van ouders maar zonder echtgenoot want die was toen nog niet op het toneel verschenen)
lening van 60.000 Euro op 20 jaar, nog ongeveer 29.000 Euro af te betalen met looptijd van 8,5 jaar
hard gewerkt, goed gespaard en toevallig (echt toevallig want ik ken er niet veel van) een zeer goede belegging genomen in de tijd dat het nog gunstig was (moest ik toen mijn huis niet gekocht hebben en het geld laten staan hebben, had ik nu amper iets gehad... dus precies op juist moment gekocht)
volgens makelaar zou ik het nu kunnen verkopen voor ong. 240.000 Euro
Vanaf 2de jaar is het huis verhuurd en werd de lening afbetaald door de huur en had ik nog een 240 Euro over voor KI en andere kosten.
Woonhuis samen met echtgenoot gekocht waar we nu in wonen in 2010 met een lening van 130.000 Euro te betalen op 20 jaar

Enkele pistes die ik zie: (maar ik weet niet of mijn visie klopt):
1)
huis verkopen voor 240.000 (huis is nu toch al opgeknapt en is ook interessant voor de verkoop)
lening terugbetalen van 30.000
over: 210.000
klein startersappartement (max 2 slaapkamers) kopen in eigen dorp (huurhuis lag 45 km verder en is echt niet handig als je zelf opvolging doet)
voor ong 210.000 euro inclusief kosten en dit verhuren voor bv 500 à 600 euro. Het lijkt me haalbaarder om 500 à 600 euro te gevenaan huur dan 750 huur aan een huis. Het is ook een heel ander publiek wat je dan krijgt. Een jong koppel die nog moeten beginnen of een ouder koppen die zijn huis verkocht heeft en gewoon wil huren...
Of zie ik dit verkeerd?

2)
huis opnieuw verhuren aan 750 Euro en lening gewoon verder afbetalen
maar wie wil nog 750 Euro aan huur geven en het huis onderhouden als een goede huisvader?
wat als je na een jaar weer grote kosten hebt nu we net alles zelf aan het opknappen zijn?

3)
huis verkopen en geld beleggen op de bank
lijkt me minder interessant omdat ik er niet veel van ken en ze je toch van alles aansmeren, bovendien wil ik geen risico lopen omdat dit echt onze spaarpot is. En het geld brengt echt niets meer op. Bovendien moeten we toch ook een beetje aan ons pensioen denken en aangezien mijn man een kleine zelfstandige is, willen we dit risico niet lopen want het zou ook eens slechter kunnen gaan zakelijk gezien.

4)
huis verkopen en onze lening van ons huidig huis afbetalen...
maar dan kunnen we het geld sparen dat we nu aan onze lening geven en dan staat dat weer op de bank en dan moet je weer gaan beleggen en dan zit je straks weer in punt 3 en ben je bovendien eerder geneigd om wat luxueuzer te gaan leven en dat is niet de bedoeling.

5) een stuk grond kopen kan maar ik denk niet dat dat in deze tijd nog zo'n gigantische meerwaarde zal genereren de komende 20 jaar en daar moet je dan wel op tellen als je een stuk grond koopt. En landbouwgrond brengt eigenlijk niets meer op tegenwoordig.

Namiddag heb ik een afspraak met de bank om eens te kijken wat het mij zal kosten om de lening vervroegd terug te betalen. Ben eens benieuwd.

Ik weet, het is een luxeprobleem, maar ik wil er toch bedacht mee omgaan, vooral ook omdat we toch spaarzaam geleefd hebben en ook omdat mijn ouders me zo goed geholpen hebben. Zowel mijn zus en ikzelf hebben een hele mooie start gehad dankzij hen en ik wil hun vertrouwen in mij echt niet beschamen.

PS lienemienemauw is de troetelnaam van onze dochter, toch leuk!!!

Tis weer een heel epistel geworden, zie ik, maar hopelijk ook duidelijker!

OK. In dit geval zou ik zeker NIET verkopen.

Vooreerst: 750 x 10.5 : 2100 = 3.75% netto rente op je kapitaal. Normaal zullen je kosten +/- 1,5 maand huur zijn: brandverzekering en onroerende voorheffing. KI breng je naar nul met je rente en je trekt je kapitaal nog af in je aangifte. Er is op dit moment geen enkel termijnrekening die je 3.75 netto garandeert. Bovendien is je huur inflatievast én stijgt ook je onderliggende kapitaal mee met de inflatie. Dat allemaal belastingsvrij... je passeert dus tweemaal de kassa.

Je woning is heus niet oud, in absolute termen gesproken. Eens een renovatie, ok en dan? Je pand staat er ook weer mee op de kaart. Verhuren doe je best altijd zelf, niet via een makelaar. Ik vraag bvb steeds dat de huurder ten minste drie maal de huur netto verdient, daarmee scheid je al het kaf van het koren. Een correcte plaatsbeschrijving en contractueel bepaalde dingen vastleggen, en de schade die je opsomt komt niet meer voor, minstens hou je de waarborg in.

Appartementen daarentegen kunnen even lukratief zijn, maar dan heb je weer andere kosten zoals syndicus, enz. Het verloop is ook groter. Ikzelf heb verschillende opbrengsteigendommen en heb wat ervaring. Wat ik je wel zou aanraden is al je kosten die je nu doet LENEN door heropname van je krediet. Als goeie klant kan dit vrijwel gratis. Laat je nu niet ontmoedigen door wat opknapwerk. Ten opzichte van beursverliezen is dat maar klein bier. Een alternatief voor jou zou kunnen zijn dat je belegt in vastgoedbevaks. Mits goeie mix is je risico beperkt, minstens vergelijkbaar met het risico dat je nu loopt en de redementen liggen ook tussen 5 à 6% netto.

Ik vind de door jou genoemde sommen allemaal aan de lage kant, toch zeker in mijn omgeving (Gent). Voor 750 euro huur je hier zo goed als niets, of 't is er naar.

Indien je je onroerend goed op een of andere manier omzet naar cash, zul je bij hoge inflatie steeds verliezen.... Hou dus je huis, soms eens een bluts of een buil, maar zekerheid!

@ kaaiman:

Ik volg je redenering helemaal.
Ik ben ook nog even langs de bank gepasseerd daarstraks en daar kunnen ze me geen enkele belegging geven zonder risico en met zo een rendement.
Dus ik denk inderdaad ook dat we het opnieuw moeten verhuren.
Het huis staat in Limburg in een rustige omgeving met een prachtig uitzicht aan de achterkant.

Structureel is er niets mis met het huis. Het EPC bedraagt 305 dus dat is voor een huis van 24 jaar best wel oké.
De keuken heb ik 10 jaar geleden volledig vernieuwd en in de badkamer heb ik toen ook een douche geplaatst.
Binnen moet wel echt alles opnieuw behangen of geverfd worden, binnendeuren incluis. Ramen heb ik vorig jaar geverfd. Verder nog een nieuwe badkraan en zo nog het een en ander kleinere prulletjes wat ze afgebroken hebben.

En ik moet nog maar 8 jaar afbetalen aan de lening en dan is de huuropbrengst integraal winst. Bovendien denk ik dat het interessant is om binnen 3 jaar mijn lening volledig terug te betalen (dan moet ik terug kiezen aangezien ik de laatste 5 jaar voor vaste rente gekozen had en dan gaan de allerlaatste 5 jaar in van de looptijd van 20 jaar) . Door de aankoop van ons huis waarin we wonen (nu 2 jaar geleden) zitten we zeker al aan ons maximum wat betreft belastingaangifte. Dus die lening doet dan niet echt meer ter zake.

lienemienemauw schreef:5) een stuk grond kopen kan maar ik denk niet dat dat in deze tijd nog zo'n gigantische meerwaarde zal genereren de komende 20 jaar en daar moet je dan wel op tellen als je een stuk grond koopt.....

... En landbouwgrond brengt eigenlijk niets meer op tegenwoordig.

Prijzen al eens vergeleken met 5 jaar geleden??

@ spruitekop

Ja, de laatste 5 jaren wel maar de komende 20 jaar kan dat toch niet meer zo stijgen zoals het de laatste 20 jaar gedaan heeft want dan kan gewoonweg niemand nog een bouwgrond betalen, of zit ik hier mis?
Had ik maar een glazen bol...

Gronden stijgen op zich niet meer dan algemeen residentieel vastgoed. Nadeel bij gronden is: een strenger regime in meerwaardebelasting voor wie speculeert én gronden brengen ondertussen niets op, tenzij de (latente) meerwaarde. En omdat de mens van nature hebzuchtig is...kom je in een dilemma terecht: zolang bouwgronden in prijs blijven stijgen, ga je niet verkopen. En zolang je niet verkoopt, heb je geen gerealiseerde meerwaarde. In dat opzicht is 'grond' dus dood kapitaal. Met huizen algemeen geldt dit principe beperkt(er), omdat je ondertussen de huur hebt. In casu is het huis 240.000 euro waard, bij een inflatie van 3.5 % betekent dit een waardestijging van 8.400 euro per jaar én een huur van 7.850, dus totaal: 16.250 euro in absolute cijfers, of 6.75% netto. Op het nettokapitaal (210.000) is dat al 7,75%. Stel dat de complete renovatie zoals beschreven een 10.000 euro kost, 'af te schrijven' voor de komende 10 jaar, dan zit je dus met een 'kostenpercentage' van 10.000 op 240.000 : 10 = 0,4%. Als je dit nu vergelijkt met alternatieve beleggingsvormen met dezelfde mate zekerheid... Wat doet beter?

Overigens wil ik me wel excuseren voor de knoert van D/T-fout in een vorige post....

Dus : koester dit ongetwijfeld mooie huis, bekijk de situatie eens opnieuw eens je dochter 18 is, doe een belastingsvrije schenking en het verhaal begint van voorafaan. Neem misschien huurcontracten van 1 jaar, zodat je risico beperkt blijft tot hoogstens 9 maanden insolventie, doe een goede plaatsbeschrijving, selecteer grondig je huurders, ... en je verdient een mooi bedrag.

Dank je wel, Kaaiman, voor je heldere uitleg.
Je spreekt uit ervaring, dat is duidelijk.
Als je een huurcontract van 1 jaar afsluit, kan je dat dan blijven verlengen met 1 jaar?
Er staat me iets van bij dat je een huurcontract kan afsluiten voor 1 jaar en dit maximaal 1 keer kan verlengen met een jaar. En wordt dat dan geen contract van 9 jaar, automatisch? Of kan je dat ook zelf bepalen?

kaaiman schreef: Ik vraag bvb steeds dat de huurder ten minste drie maal de huur netto verdient, daarmee scheid je al het kaf van het koren.

Sorry voor de off topic, maar als jongere heb ik het hier wel moeilijk mee.

Los daarvan vraag ik mij af wat je met zo een regel in feite van elkaar scheidt.

Alleenstaanden en mensen aan het begin van hun loopbaan vallen bij jou dus ook af. Geen idee of in deze groep statistisch gezien er meer 'zwijnen' zitten.

Ik vroeg gewoon tweeverdieners of niet....
Je zal maar 6 maand op je geld wachten of niet meer krijgen en dan je huis als een ramp terugvinden...
Voor mij nooit geen verhuur meer.

Hummm. Sprak ik over zwijnen of sluit ik alleenstaanden uit? Als je een appartement verhuurt aan 800 euro/maand en er staat er ene voor de deur die vraagt of het OCMW de waarborg mag betalen en hij vraagt meteen of hij de eerste maand huur in 2 schijven mag betalen, dan weet je toch genoeg zeker? Verhuren is geen sociaal werk, maar vermogenopbouw en investeren. Ieder moet voor zichzelf uitmaken wat hij/zij financieel aankan. De regel van 3 wordt trouwens ook door de banken gebruikt om je leencapaciteit te berekenen. Door vooraf te stellen dat een huurder ten minste 3 x de huur moet verdienen, sluit je de financieel zwakkeren uit. Als een "starter" bij mij wil huren en de ouders tekenen mee als borg, maak ik daar geen probleem van. Overigens ik ben zelf 35. Sommigen denken dat ze met deeltijds werk en een inkomen van 1200 makkelijk rondkomen, maar waarop blijven ze als eerste in gebreke? Niet op hun gsm factuur hoor.

Huurcontracten: 1 jaar en dan nog eens 1 jaar en dan vanzelf retroactief 9 jaar. Soms is het voordeliger een contract gewoon op te zeggen dan te procederen. Vandaar steeds tweemaal een contract van bepaalde duur.

Tegen wanbetaling kun je je verzekeren.

http://www.belgium.be/nl/publicaties/pu ... uurwet.jsp" onclick="window.open(this.href);return false;

opbovenstaande link kan de huurwet vrij worden gedownload

graag had ik toch, indien mogelijk, wat meer info betreffende de mogelijke verzekering tegen wanbetaling huur

dank bij voorbaat

lienemienemauw schreef:Ja, de laatste 5 jaren wel maar de komende 20 jaar kan dat toch niet meer zo stijgen zoals het de laatste 20 jaar gedaan heeft want dan kan gewoonweg niemand nog een bouwgrond betalen, of zit ik hier mis?
Had ik maar een glazen bol...

We hadden het toch over landbouwgronden (eventueel bosgronden), niet over bouwgrond. Merk op dat de immomarkt gestegen is hoofdzakelijk door de sterke stijging van de grondprijzen, niet van de baksteen. De schaarste aan landbouwgronden heeft ervoor gezorgd dat de prijzen enorm gestegen zijn, deze trend gaat zich doorzetten. Wat bouwgronden betreft zie ik eerder slechts 'n kleine groei tot zelfs stagnatie. De landbouwgrond gaat zeker nog 'n kloofje dichtrijden.