Hallo,

ik ben momenteel aan het bouwen, mijn huidig appartement is zo goed als verkocht, het compromis wordt waarschijnlijk later deze week getekend. Nu hebben we de afspraak met de koper dat ik nog tot en met december gratis mag blijven wonen in mijn appartement, vanaf december kan ik in mijn huis trekken.

Moet ik deze afspraak ivm gratis "huur" in het compromis laten opnemen of hoe wordt zoiets gedaan ? Eventueel met een apart document ?

Dat kan zeker in het compromis worden opgenomen, en later ook in notariële akte. Dat is zelfs iets dat relatief vaak gebeurt. Het kan ook in een apart document. Hoe dan ook moet je het op papier zetten: dat is in jouw belang maar ook in het belang van de koper. Goede afspraken maken goede vrienden. Vraag raad aan je notaris.

Denk wel aan een 'huurders'verzekering tijdens die periode. Als bv. de woning afbrandt door een kortsluiting in de periode dat jij erin zit, ben jij aansprakelijk voor het feit dat je de woning niet kan teruggeven in goede staat aan de eigenaar. Dan is het leuk dat je verzekerd bent ...

Een huurkontrakt opmaken zal niet de gepaste oplossing zijn, want zou zou je onder de huurwetgeving vallen en kan de verkoper je er zomaar nog niet uitzetten.
Wel kan je een " bezettings vergoeding opmaken, welke ook gratis kan zijn,maar niet onder de huurwetgeving valt.

Je zal wel 10% extra registratie moeten betalen op de geschatte huurwaarde bij een bezettingsvergoeding.

https://www.notaris.be/nieuws-pers/deta ... jven-wonen

je MOET dit in de compromis laten zetten!
Stel je voor dat de nieuwe eigenaar je na het beschrijf er doodleuk uitzet...
Notaris gaat hier wel vervelend om doen omdat er geen vergoeding tegenover staat. Best aan hem vragen hoe je dit het beste oplost en aanpakt! Die komen dit bijna dagelijks tegen bmvs.

foopah schreef: ↑3 april 2019, 11:52 Hallo,

ik ben momenteel aan het bouwen, mijn huidig appartement is zo goed als verkocht, het compromis wordt waarschijnlijk later deze week getekend. Nu hebben we de afspraak met de koper dat ik nog tot en met december gratis mag blijven wonen in mijn appartement, vanaf december kan ik in mijn huis trekken.

Moet ik deze afspraak ivm gratis "huur" in het compromis laten opnemen of hoe wordt zoiets gedaan ? Eventueel met een apart document ?

Ja dit wordt in compromis en later ook in akte opgenomen. Normaal gezien staat daar een bedrag tegenover. Ik weet me te herinneren dat de notaris bij het woord 'gratis' de opmerking maakte dat er een probleem zou ontstaan vanwege de te betalen rr op het stuk dat gratis als huur wordt gegeven. Er moest ergens een realistische waarde tegenover staan, maar het fijne weet ik er niet meer van.

ludo schreef: ↑3 april 2019, 12:20 Een huurkontrakt opmaken zal niet de gepaste oplossing zijn, want zou zou je onder de huurwetgeving vallen en kan de verkoper je er zomaar nog niet uitzetten.
Wel kan je een " bezettings vergoeding opmaken, welke ook gratis kan zijn,maar niet onder de huurwetgeving valt.

Je zal wel 10% extra registratie moeten betalen op de geschatte huurwaarde bij een bezettingsvergoeding.

https://www.notaris.be/nieuws-pers/deta ... jven-wonen

Net toch maar naar de notaris gebeld en dit klopt inderdaad. Ongelooflijk hoe de overheid toch weer met 10% van een totaal onbestaand bedrag moet gaan lopen.

Inderdaad, met een huurwaarde van 600 euro/maand x 10 maand = 6000 euro x 10%= 600 euro + nog wat andere taksen of dergelijke surplus dat de overheid weer van je steelt.
Maar voor hetzelfde geld zat er al 6000 euro verwerkt in de verkoopprijs, en blijft het eindbedrag dus alsnog hetzelfde.
Enig verschil met een " bezetting" is dat de verkoper niet onder de huurwetgeving valt,en je er zo nog maar niet uit krijgt.

Tip.
Vermijd dit door de volgende clausule: “ Partijen verklaren dat er geen bezettingsvergoeding verschuldigd is. Fiscale last is inbegrepen in de prijs, aangezien dit verrekend is bij het bepalen van de verkoopprijs.”

Notaris heeft me ondertussen een goede clausule gestuurd .

foopah schreef: ↑3 april 2019, 16:33 Net toch maar naar de notaris gebeld en dit klopt inderdaad. Ongelooflijk hoe de overheid toch weer met 10% van een totaal onbestaand bedrag moet gaan lopen.

Is op zich wel logisch, de registratierechten zijn verschuldigd op de verkoopprijs verhoogd met de extra lasten ongenot voor de koper, trouwens mag die koopprijs + die lasten niet lager zijn dan de werkelijke verkoopwaarde van het pand. Er kan dus achteraf altijd nog een extra aanslag komen als je een voordelig koopje hebt gedaan om maar te zwijgen als je een deel van de koopprijs onder tafel hebt betaald ....

kweeni schreef: ↑3 april 2019, 20:54 Is op zich wel logisch, de registratierechten zijn verschuldigd op de verkoopprijs verhoogd met de extra lasten ongenot voor de koper, trouwens mag die koopprijs + die lasten niet lager zijn dan de werkelijke verkoopwaarde van het pand. Er kan dus achteraf altijd nog een extra aanslag komen als je een voordelig koopje hebt gedaan om maar te zwijgen als je een deel van de koopprijs onder tafel hebt betaald ....

Vind ik niet logisch. Dit is een overeenkomst tussen 2 particulieren, dat ik ergens tijdelijk gratis mag wonen, en daar wil de overheid op verdienen.

Verkoopprijs is volledig correct en wordt volledig in het wit geregeld.

foopah schreef: ↑3 april 2019, 18:07 Notaris heeft me ondertussen een goede clausule gestuurd .

Kan je ze delen met de leden van spaargids hier ?

foopah schreef: ↑4 april 2019, 09:50
Vind ik niet logisch. Dit is een overeenkomst tussen 2 particulieren, dat ik ergens tijdelijk gratis mag wonen, en daar wil de overheid op verdienen.

Verkoopprijs is volledig correct en wordt volledig in het wit geregeld.

Maar omdat de koper niet direct over het aangekochte goed kan beschikken wordt dat gezien als een last ongenot voor de koper en dient deze gevoegd bij de betaalde verkoopprijs. De registratierechte zijn immers verschuldigd op de verkoopwaarde van het onroerend goed en kan niet lager zijn dan de verkoopprijs verhoogd met de eventuele lasten. Is altijd zo al geweest en lijkt me vanuit het standpunt van de fiscus volledig logisch. Indien ik als koper pas over 6 maand of 6 jaar over het aangekochte goed kan beschikken dan zal dat zeker de verkoopprijs drukken.

Dan is dan jouw mening, ik vind dat niet logisch. Als mijn vraagprijs bvb 210k is omdat ik 200k effectief wil ontvangen, en mijn potentiële koper laat weten dat hij voor die 6 maanden huur wil ontvangen, dan zal ik dat wel inrekenen en zodoende mijn 200k effectief optrekken naar 205k. Als hij van in het begin aangeeft dat gratis blijven wonen OK is, dan blijft mijn effectief bedrag 200k. Het gratis wonen drukt dus de prijs niet, maar het vragen van huur verhoogt de prijs in dat geval. Dat is niet hetzelfde.

Dat is zoals destijds het invoeren van taksen voor Sabam op lege cd's en dvd's omdat de overheid "wist" dat er toch gestolen muziek op gebrand ging worden en waar er dus een gemis was aan auteursrechten.

Bedragen zijn fictief uiteraard. Ik kan gelukkig ook een deel als roerend inbrengen om de kosten voor de koper te drukken.


Pro fisco wordt de prijs van honderdveertigduizend euro (140.000 EUR) opgesplitst als volgt:
a) Voor het onroerend goed: honderdtweeëndertigduizend euro (132.000,00 EUR)
b) Voor de roerende goederen: drieduizend euro (3.000,00 EUR)
c) Voor het ongenot werd de last geschat op vijfduizend euro (5.000,00 EUR), met het oog
op het heffen van de registratiebelasting wordt verklaard dat de waarde van het tijdelijk
bewoningsrecht werd verrekend in de hierboven vermelde principale koopsom.

De verkopers verklaren dat het bij deze verkochte goed niet verhuurd is, maar wel nog door
hen bewoond wordt tot uiterlijk *. Zij verbinden zich het goed uiterlijk op *
vrij ter beschikking te stellen van de kopers.
Indien de verkopers de woning op eigen initiatief wensen te verlaten, zullen zij de kopers
hiervan onmiddellijk op de hoogte brengen, zonder evenwel een opzeg van drie maanden te
moeten doen.
De verkopers verklaren er zich toe het goed te bewonen als een “goed huisvader”. Tijdens
deze bewoning zal de bewoner het goed onderhouden als ware hij een huurder en zich in ieder
geval gedragen naar de voorschriften van de goede trouw.
De kopers zullen er derhalve het genot en gebruik van bekomen uiterlijk op *, hetzij
bij het vrijwillig verlaten van de woning door de verkopers.
Indien de verkopers het goed niet vrij afgeven op *, kunnen de kopers hen doen
uitdrijven door elke gerechtsdeurwaarder op zicht van de grosse van de authentieke akte die
de notaris zal afgeven op hun eerste verzoek.
In geen geval kan deze tijdelijke bezetting als een huur worden aangezien.
De verkopers zullen zich laten verzekeren tegen brand en andere gevaren in hun hoedanigheid
van tijdelijke bewoner van het verkochte goed.
De partijen komen overeen dat voor het beperkt bewoningsrecht geen vergoeding zal betaald
worden door de verkopers.
Het totale ongenot is geschat op vijfduizend (5.000€) euro in het
totaal zoals hierboven verder gemeld onder pro fisco.

Ha ja de truk met de meubels, die is ook gekend.
toen grootouders huis verkochten boden ze 5.000 euro onder vraagprijs maar ze moesten huis niet leegmaken.
Was een zeer goed bod en dat we niet moesten opruimen was mooi meegenomen.

Op verkoopakte stond dan ineens dat ze 10.000 euro minder betaalden, maar ook nog eens 5.000 euro betaalden voor de meubels.
Ben er zeker van dat het eerste wat ze hiermee gedaan hebben is, deze op de container gooien was.