Ik zou eens willen vragen of banken bij jullie ook soms klantonvriendelijk zijn.

Nu hebben wij een woning waar een hypotheek op rust + een groene lening. We hebben nu een stuk grond gekocht waar wij een bijkomende lening voor willen doen.

Onze huisbank weigert de bouwgrond + kosten (registratierechten en notariskosten) te financieren omdat zij dit zien als een meer dan 100% lening.

We hebben vooraf uitdrukkelijk gevraagd of dit geen probleem zou vormen. We hebben nl nog een huis twv 320.000€ minimum + nu een bijkomend stuk bouwgrond twv 125.000€. Dus eigenlijk een onderpand van 445.000€ in totaal. Volgens bankdirecteur was dit zeker geen probleem.

Openstaand kapitaal is nog 197.000€ huidige woning + 125.000€ voor bouwgrond + 15.000€ kosten op de nieuwe grond. Dit is in totaal 337.000€.

We hebben dus meer als voldoende onderpand om de hypotheek te kunnen krijgen. En toch doen zij moeilijk. Ik heb zelfs zelf moeten uitleggen aan bankdirecteur hoe alles werkt.

Bij Argenta willen zij dan weer zonder verpinken alles overnemen met alle kosten er bij.

KBC laat zelfs niets van zich horen, geen ja geen nee. Lening was te regelen via KBC live en via mail. Ze laten ons gewoon in onwetendheid.

10 jaar geleden toen wij lening zochten voor onze huidige woning was dit in een week beklonken. 2 dagen voor eerste voorstel, als wij dit toonden aan andere bank kregen we dezelfde dag nog een tegenvoorstel.

Je kan uiteraard naar Argenta gaan. Probleem dat zich zou kunnen stellen, eens je de bouwgrond hebt ( al dan niet met bouwverplichting ) is hoe je daar een huis op gaan kunnen zetten en financieren ? Je zou dan een overbruggingskrediet moeten aanvragen, ( is vrij duur ) Of je moet eerst je huis verkopen, de bank gaat het openstaand saldo eerst opeisen, je gaat dan een nieuwe lening, of bijkomende lening alweer moeten aangaan...

Is zonder bouwverplichting. Bouwen gaan we nog niet direct doen. Ja een overbruggingskrediet is een optie, maar als we bouwen gaan we daar zoveel mogelijk eigen centen in steken. Daarom ook dat we nu kosten en al willen lenen, anders zijn dit meer centen die we via overbruggingskrediet moeten gebruiken.

En dat overbruggingskrediet is verre toekomst. Het gaat nu enkel over die bouwgrond die we bijkopen. Banken lijken dat ook niet te begrijpen. Nochtans zo uitzonderlijk is dit niet. Verschillende vrienden van ons en onze buren hebben net hetzelfde gedaan.

Maar hebben die ook recent waarde+kosten geleend?

Ergens snap ik de logica achter de beslissing wel. De lening en hypothecaire waarborg op de grond moet je apart bekijken: als jullie de eerste woning zouden verkopen en de lening daarop aflossen (of ze bij een andere bank herfinancieren) blijft enkel nog de grond met de hypotheek daarop als waarborg over. Als dat een lening Q>100 is dat ligt dat mogelijk moeilijk.

Dat is echter geen reden om aan te geven dat een lening eerst wel kon en nu niet meer, als de bank effectief alle informatie bezat. Verrassend is het daarentegen niet. Al genoeg leningen onderhandeld en vaak genoeg "foutjes" zien gebeuren langs de kant van de bank - SSV die toch hoger bleek, een tak21 afgesloten in ruil voor een lagere rentevoet doe niet de beloofde gewaarborgde intrest gaf... Altijd foutjes in ons nadeel natuurlijk. En dan was er ook de ING-kantoorhouder die mij voorbij snelde en zei dat dat leningvoorstel - weken ervoor aangevraagd - nu écht na het weekend ging doorgeven terwijl ik daar stond om alle rekeningen over te dragen wegens lening afgesloten bij een bank die mij wel serieus nam. Dame achter het loket wist niet waar kruipen van schaamte

Bij mij is het ook ING die vreemd doet.

Stel dat wij willen bouwen op de nieuwe grond, dan moeten wij voor een groot deel met overbruggingskrediet werken. De totaal waarde van grond + huis zal nooit lager liggen dan het hypothecair bedrag. Enkel eerst hoger en dan terug hetzelfde.

Gek eigenlijk dat er dan wel banken zijn die zeggen, heel de boel overnemen, oude lening + nieuwe lening, geen probleem. Zelfs met kosten er bij. ING doet echt niets om ons als klant te behouden.

Jij kan dan wel van mening zijn dat je voldoende waarborg hebt, ( je huis is vermoedelijk nog niet volledig afbetaald) maar ga je de maandelijkse afbetalingen ook kunnen volbrengen????
Zijn je inkomsten voldoende om de leningen te waarborgen ?? Een bank heeft er niets aan om je boel te moeten verkopen...
De criteria van de bank en Uw denkwijze kunnen hemelsbreed verschillen.

Ja maandelijkse afbetaling is geen probleem.

Alles samen komt neer op 1400€ per maand, wij konden tot ongeveer 1800€ gaan dus we zitten er nog ver onder.

Openstand kapitaal huidige woning is 167.000 voor lening die origineel 220.000€ was, 160.000€ hypotheek en 60.000€ mandaat. Daarnaast nog verbouwingslening + groene lening voor kleine 30.000€ openstaand kapitaal, alles mandaat.

Kzeg het, zelfs al zeggen ze nu 100% hypotheek, dan nog hebben we meer dan genoeg overschot.

Ik heb nu ook eens voorgesteld op wederopname te doen van onze huidige lening voor alle kosten, en dan een 100% lening voor de nieuwe bouwgrond. Dat gingen ze alvast bekijken dus ben benieuwd naar hun antwoord.

Ik snap je denkwijze volledig hoor. Persoonlijk zou ik ook zoveel mogelijk lenen voor de grond en de nieuwe woning met eigen middelen proberen optrekken. Opent zeer veel mogelijkheden; b.v. aannemers onmiddellijk kunnen betalen helpt enorm om hen zich aan de planning te laten houden.

Maar terug on topic: bij Belgische banken gelden andere regels als je bij hen eerder al een lening afsloot. Plots wordt het bijzonder lastig om moeite te doen, zeker als het om een situatie gaat die niet volledig standaard is. Daarnaast: verschillende banken, verschillende regels + verwacht niet dat er logica in de regels zit.

Mijn persoonlijke ervaring is dat zelfs als je zwart op wit kan aantonen dat hun voorstel niet concurrentieel is en een andere bank objectief betere voorwaarden biedt - snelle terugverdientijd van bijkomende kosten bij een herfinanciering bij voorbeeld - er in acht van de negen "dossiers" geen bevredigend voorstel van de huisbank in kwestie kwam.

Het enige wat je kan doen is hen confronteren met de voorstellen van andere banken, zoals Argenta in dit geval. Eventueel bijkomende voorstellen van andere banken zoeken. En als ING niet wil meegaan in jullie verhaal en een andere bank heeft misschien niet het best mogelijke maar toch een beter verhaal: niet aarzelen om te veranderen van bank.

In elk geval: succes met jullie project!

De waarde van die eigendommen bij een gedwongen openbare verkoop min het nog te betalen saldo aan openstaande hypotheek + kosten rechtbank en dies meer.. zal niet voldoende zijn om de nieuwe hypotheek te waarborgen..
Dit zal de reden zijn dat die bank Uw lening niet wil toestaan.
Daarmee dat ik eerder aanhaalde dat Uw denkwijze niet hetzelfde is als de criteria van de bank.
Als Argenta U wel verder wil helpen, vraag ik mij af waarom U dan niet met hun in zee gaat, dan moet je er U verder geen vragen over stellen.

Momenteel zit Argenta aan een voorstel van 2,01%. Ik wil op z'n minst 2 voorstellen van andere banken om de rente van Argenta te drukken.

In het slechtste geval accepteren we die 2,01 procent, bouwen we nieuwe woning voor 280.000 euro, verkopen we huidige woning voor 320.000 euro (wel 340.000€ geschat) en doen we vervroegde terugbetaling vd lening met herziening van een paar tienduizenden euro's.

We hebben dan wel dubbel notariskosten, maar als we dan met wat geduld een lagere rente kunnen bekomen...

Tis vergezocht, maar wel een mogelijkheid. Ik hoop dat het zo ver niet moet komen.