Ik zit met een dilemma en dacht het hier eens neer te leggen voor meningen...

Door specifieke omstandigheden (niet relevant voor deze discussie) kan ik:
1) een woning van 250 000Euro geschonken krijgen met een schenkbelasting van 13 500Euro als gevolg
2) dezelfde woning laten verkopen door de huidige eigenaar, met daarna een onderhandse schenking van de 250 000Euro (Zonder tussenkomst van de notaris en dus zonder extra kosten. Ik ga ervan uit dat de schenker hierna nog 3 jaar leeft.)

De woning heeft niet onmiddellijk noemenswaardige renovatie/opfriswerken nodig en kan verhuurd worden aan +-750Eur per maand. Hoewel de woning volledig in orde is, is de stijl wat verouderd - waardoor ik vrees dat ik over x jaren geen meerwaarde zal hebben zonder (opfris)werken. Ik ben hierbij niet zeker dat de kosten van mogelijke opfriswerken (20K) een meerwaarde van > 20K zouden geven over x jaren.

Ik vraag me af wat de voordeligste keuze zou zijn en heb wat berekeningen gemaakt:
1) ik krijg de woning, betaal zelf de 13 500Euro schenkbelasting en verhuur de woning aan 750Eur per maand. Om uit te gaan van een worst case, reken ik 2 maanden leegstand per jaar. Verder raam ik enkele kosten per jaar:
- brandverzekering door eigenaar: 300 Euro
- onderhoudskosten: 500 Euro (dit zal uiteraard sommige jaren lager zijn en dan eens 1500euro)
- onroerende voorheffing: 420 Euro
- extra personenbelasting door huurinkomsten: 770 Euro

Als ik dan simuleer om deze woning 10 jaar te verhuren, is mijn netto opbrengst op die moment:
+ 10 jaar x 10 maanden x 750 Euro
- 13 500 Euro (eenmalige schenkbelasting)
- 10 jaar x 300 Euro (brandverzekering eigenaar)
- 10 jaar x 500 Euro (raming onderhoudskosten)
- 10 jaar x 420 Euro (onroerende voorheffing)
- 10 jaar x 770 Euro (personenbelasting)
==> 41 600 Euro opbrengst na 10 jaar verhuren

2) ik zet 250 000 Euro + 13 500 Euro 10 jaar vast en simuleer 2% rente.
Na 10 jaar simuleer ik zo'n 58 000 Euro opbrengst...

Als ik wat optimistischer ben en 0 maanden leegstand per jaar reken, kom ik na 10 jaar op +-56K uit voor optie verhuren.
Vergelijkbare resultaten als ik het simuleer met 30 jaar: het blijft altijd voordeliger om het geld vast te zetten tov een woning van dat geld te verhuren.

Maw, 250 000 Euro 10 of zelfs 30 jaar vastzetten is voordeliger dan investeren in een huis - als je vermoed dat het huis niet in waarde gaat stijgen en dus aan dezelfde prijs zal verkocht worden (veroudering doet inflatie te niet).

Als je het scenario wat ruimer bekijkt, is het dus alleen nuttig in een te-verhuren-woning te investeren tov het geld x jaren vast te zetten, als je ervan uitgaat dat de woning in waarde zal stijgen en dus de waardevermeerdering door inflatie/indexering hoger is dan de waardevermindering door veroudering?

Ik hoor graag of ik het ergens verkeerd bekijk...

Heb je een concreet voorbeeld waar je zeker bent van je 2% op 10 jaar? En is dat exclusief roerende voorheffing?

Anderzijds, verhuren kan ook miserie betekenen. Je kan slechte huurders hebben die niet betalen en/of je huis afbreken. Als je dat geld krijgt, dan heb je het in je handen en kan je er mee doen wat je wilt. Bovendien kan je ook een deel gewoon 'los' zetten, voor als je ooit zware kosten hebt (auto vervangen bv). Je kan ook investeren in je eigen woning (mocht je er al over nagedacht hebben om bij te bouwen bv.).

Zelf zou ik dat huis niet kiezen, tenzij je al geld zat hebt (in mijn ogen, dat zelfde bedrag al cash hebt, dus niet een eigen woning), dan is het een extra inkomst.

Beetje wikken en wegen. Ik weet niet welk huis het is, welke buurt enz. Maar mocht ik verhuren, zou ik opteren voor een duurdere woning, om zo al een bepaald publiek af te schrikken (al kun je mensen hebben die veel geld verdienen en nog je huis afbreken hoor).

Succes en veel plezier met de schenking!

EDIT: om op je laatste vraag te antwoorden, een huis is ook een vorm van risicospreiding en iets dat zijn waarde toch behoudt. Bovendien kan het handig zijn als je maandelijks wat meer wilt spenderen, als je geld vaststaat, heb je geen extra inkomen elke maand.

Ik keek snel even op https://www.spaargids.be/sparen/langetermijnsparen.html voor een ruwe, snelle raming... Daar waar het nu allemaal wat lager is, vermoed ik dat de interesten over 5 jaar wel terug hoger gaan liggen.
Als ik met 1.5% interest reken, heb ik na 10 jaar 2000 Euro meer opbrengst dan het geld 10 jaar vastzetten. Dit zou voor mij niet de moeite zijn om 10 jaar door verhuur-miserie te moeten gaan.

Momenteel heb ik het geld niet zelf nodig als 'buffer', heb geen schulden om af te lossen en heb het niet nodig om te investeren in mijn eigen woning.

Wel een goede insteek om te opteren voor een duurdere woning om zodanig een bepaald publiek af te schrikken, had ik nog niet overwogen. Kan potentieel wel minder last geven met huurders, hoewel dat altijd gokken is. En misschien meer risico op leegstand voor een verhuurwoning aan 1500-2000 Euro per maand...

Getuigt van lef moet ik zeggen om te overwegen om 250K€ zomaar aan de ter ziele gaande banken toe te vertrouwen voor 10j.

Italiaanse banken in gevecht tussen Bail-in of Bail-out, Britse banken die eisen om geen reserves meer aan te houden omdat ze over de kop dreigen te gaan en de grote systeembanken met Credit Suisse en Deutsche Bank voorop die enkel nog wat kunnen kreunen.

Ik zou zeggen: steek het in iets dat je kan vasthouden. Als je kiest voor de bank of vastgoed zou ik voor vastgoed gaan.
Rendement is geen issue, maximale bescherming van uw kapitaal is dat imo véél belangrijker.

Daar sta je dan met je hoge huurprijs van je villa die je verhuurde///////////:

http://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20120731_025

ik vind 750 euro voor een woning van 250K (en eigenlijk is het met kosten erbij 263.500K) precies niet echt veel...
ik hanteer een huurprijs die minstens 4% bruto rendement moet geven, maw voor dit huis moet het 830 euro huur zijn (zonder je schenkingskosten) of 880 met je schenkingskosten.

Isedase schreef:ik vind 750 euro voor een woning van 250K (en eigenlijk is het met kosten erbij 263.500K) precies niet echt veel...
ik hanteer een huurprijs die minstens 4% bruto rendement moet geven, maw voor dit huis moet het 830 euro huur zijn (zonder je schenkingskosten) of 880 met je schenkingskosten.

En 420 euro ov weinig voor zo'n huis. En 770 euro pb ook laag!

Isedase schreef:ik vind 750 euro voor een woning van 250K... precies niet echt veel...

Dat is wat ik schat voor die buurt... Maar ik kan er wat naast zitten, eventueel spreek ik eens met een immo.

voodoo schreef: En 420 euro ov weinig voor zo'n huis. En 770 euro pb ook laag!

Die bedragen zijn juist, beiden adhv het KI.

ludo schreef:Daar sta je dan met je hoge huurprijs van je villa die je verhuurde///////////:

http://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20120731_025

Moest je alle gevallen van slechte huurders in de gazet vinden, dan stond het er vol van, en dan zou ik wel eens willen weten hoeveel percent (ivm het aantal verhuurde huizen in de verschillende klasses) vernield werd bij 'eenvoudige huizen'.

Het is ALTIJD een gok natuurlijk.

centiempje schreef:
Moest je alle gevallen van slechte huurders in de gazet vinden, dan stond het er vol van, en dan zou ik wel eens willen weten hoeveel percent (ivm het aantal verhuurde huizen in de verschillende klasses) vernield werd bij 'eenvoudige huizen'.

Het is ALTIJD een gok natuurlijk.

Idd. Ik screen wel een beetje maar je bent nooit echt zeker.
Ik vraag de laatste 3 loonfiches + rekeninguittreksels die bewijzen dat ze hun huidige huurbaas de voorbije 6 maanden correct betaald hebben

De eerste maand huur + de 3 maanden waarborg moeten gestort zijn alvorens de sleutel afgegeven wordt.

- > dit is al een eerste serieuze selectie en daarna laat ik beetje mijn buikgevoel spreken.

Ik laat een zeer gedetailleerde plaatsbeschrijving maken en registreer heel de papierwinkel.
Tot nu toe slechts 1x een slechte ervaring gehad, nieuwbouwappartementje met overal parket en na 3j was dat compleet om zeep. Gelukkig is de huurder meegegaan in de redenering van kosten en heeft die na vertrek betaald voor het volledig heropschuren en waxen van de vloer en de kleinere kosten voor andere reparaties heb ik laten vallen. Alles beter dan naar een vrederechter te moeten want die kiezen al wel rapper voor de huurder ipv de verhuurder begreep ik van de verhuurdersbond.

streep schreef:

Isedase schreef:ik vind 750 euro voor een woning van 250K... precies niet echt veel...

Dat is wat ik schat voor die buurt... Maar ik kan er wat naast zitten, eventueel spreek ik eens met een immo.

Zou ik zeker doen alvorens de beslissing te nemen.
Want misschien is het interessanter van die 250K in een ander pand te steken dat wel een hogere huurprijs kan genereren en dat geen verouderd gebouw is.

Spruitekop schreef: Ik zou zeggen: steek het in iets dat je kan vasthouden. Als je kiest voor de bank of vastgoed zou ik voor vastgoed gaan.
Rendement is geen issue, maximale bescherming van uw kapitaal is dat imo véél belangrijker.

+1

Isedase schreef:
De eerste maand huur + de 3 maanden waarborg moeten gestort zijn alvorens de sleutel afgegeven wordt.

.

3 maanden borg is niet wettelijk. Mogen max. 2 maanden zijn. Of ze moeten borg via ocmw of via een bankverzekering regelen.

voodoo schreef: En 420 euro ov weinig voor zo'n huis. En 770 euro pb ook laag!

Die bedragen zijn juist, beiden adhv het KI.[/quote]

Dan heeft dat huis een laag ki.

Als een koper het huis nu zou kopen zou hij dan de vloeren, keuken, badkamer vernieuwen.?

voodoo schreef:

Isedase schreef:
De eerste maand huur + de 3 maanden waarborg moeten gestort zijn alvorens de sleutel afgegeven wordt.

.

3 maanden borg is niet wettelijk. Mogen max. 2 maanden zijn. Of ze moeten borg via ocmw of via een bankverzekering regelen.

klopt, was te rap aan het typen geweest. Ze storten 3 maanden (2 waarborg, 1 huur) voor ik de sleutel afgeef.