Hallo,
Ik heb een vraag m.b.t. kredieten voor opbrengsteigendommen. Ik ben eigenaar maar geen vruchtgebruiker van een zeer riante woning (Ik ben naakte eigenaar dus). Kan ik de naakte eigendom in pand brengen om een krediet te krijgen om 1 of 2 opbrengsteigendommen te kopen? Alle opbrengst zou direct naar de afbetaling van het krediet gaan. Ik ben zeer jong, begin de 20, en ik zie dit dus meer als een mooie extra voor als ik ouder ben.

Mijn vragen:
1) Zal een bank mij krediet geven voor een dergelijk project als ik mijn naakte eigendom in pand breng?
2) zullen ze mijn persoonlijke financiele situatie in acht nemen? (ik ben namelijk werkloos op dit moment)
3) hoe zit dit met belastingen? Moet ik een belasting betalen op deze eigendommen?
4) is het voordeliger als ik dergelijke projecten vanuit een bvba doe?

alvast bedankt,
groetjes

Om op een gedeelte van uw vragen te antwoorden : bvba en werkloos zijn gaat niet goed samen, krijg je gegarandeerd gedonder van.

patrimoniumvenootschappen ( huizen ingebracht in bvba )worden door de fiscus nauwlettend in het oog gehouden

Wat betreft naakte eigendommen en toestaan lening : enkel de bank beslist daar souverein over, maar ik denk wel dat ze daar rekening mee houden, OOK met het feit dat je nu werkloos bent

Paul, bedankt voor de antwoorden.

Hoe zit het met de belastingen op een opbrengsteigendom? Zijn dit grote kosten? Of verwaarloosbaar? Ik zal dit project doen vanuit prive standpunt, niet vanuit een vennootschap.

1. onroerende voorheffing te betalen, maar dat is juist hetzelfde als iemand die in zijn/haar eigen huis woont.

2. EVENTUEEL inkomen in de personenbelasting : het wordt als een inkomen beschouwd tegen 140% van het geindexeerd kadastraal inkomen ( dus geen reeele huurprijs te belasten indien het verhuurd wordt aan particulieren )
MAAR de intresten die je voor de hypotecaire lening betaalt zijn wel aftrekbaar tot maximaal 140% van hetzelfde KI.
Dus bij een grote lening zal je voor punt 2 zeker in de eerste jaren geen echt belastbaar inkomen hebben.


3. Kaptiaalsaflossingen zijn aftrekbaar tot max 2080 euro geindexeerd bij voldoende hoog eigen inkomen. Punt 3 zit mogelijk wel wat ingewikkelder in elkaar in bepaalde situaties.

Als je bv. 1 huis verhuurd en een lening hebt, kan je dikwijls meer aftrekken dan je moet aangeven als inkomen uit onroerende goederen.

Van harte bedankt Paul.

Ik zal eens gaan luisteren bij een paar banken en hopen dat zij mijn projecten zien zitten.

Laat eens iets weten als je meer weet , bij kbc zou je 25% van het te lenen bedrag in bezit moeten hebben om een opbrengsteigendom te kunnen kopen met een max van 15 jaar , lijkt me sterk , ik ga eens langs ing horen wat daar kan.
Het straffe is dat ik reeds een opbrengsteigendom heb dat reeds rendeert .

paul schreef:1. onroerende voorheffing te betalen, maar dat is juist hetzelfde als iemand die in zijn/haar eigen huis woont.

2. EVENTUEEL inkomen in de personenbelasting : het wordt als een inkomen beschouwd tegen 140% van het geindexeerd kadastraal inkomen ( dus geen reeele huurprijs te belasten indien het verhuurd wordt aan particulieren )
MAAR de intresten die je voor de hypotecaire lening betaalt zijn wel aftrekbaar tot maximaal 140% van hetzelfde KI.
Dus bij een grote lening zal je voor punt 2 zeker in de eerste jaren geen echt belastbaar inkomen hebben.


3. Kaptiaalsaflossingen zijn aftrekbaar tot max 2080 euro geindexeerd bij voldoende hoog eigen inkomen. Punt 3 zit mogelijk wel wat ingewikkelder in elkaar in bepaalde situaties.

Als je bv. 1 huis verhuurd en een lening hebt, kan je dikwijls meer aftrekken dan je moet aangeven als inkomen uit onroerende goederen.

Wel nuanceren: als je effectief werkloos bent (dus niet 'student') en je zou kunnen leven van de huurinkomsten, dan kan het zijn dat de fiscus je huurinkomsten anders kwalificeert en ziet als beroepsinkomsten en die als dusdanig gaat belasten. Een herkwalificatie kan; ik zeg niet dat dit effectief zal gebeuren. Zeker als je bvb als 50'er een 5-tal appartementen zou verhuren en stopt met werken, kan de fiscus oordelen dat je niet meer bezig bent met het beheer van je spaarcenten, maar dat het gaat over een inkomen dat belast wordt als loon.

De mate van aftrekbaarheid van je kapitaal is mede afhankelijk van je inkomen; indien je geen inkomen hebt, is 2080 euro het theoretische maximum; in jouw geval zal het echter een stuk minder zijn.

Algemeen gesteld: voor je rendement op een opbrengsteigendom moet je rekening houden met de marktomstandigheden. Klassiek moet je ongeveer 7% bruto halen. Je te betalen onroerende voorheffing neemt één maand huur weg; je brandverzekering ongeveer een halve maand. De onvermogendheid van je huurders kan je ook verzekeren en kost ook een halve maand huur, zodat je van bruto naar netto gaat door slechts met 10 maanden huur effectief rekening te houden.

Kom je hier niet aan, dan stap je beter over naar vastgoedbevaks.

- Je bank zal geen genoegen nemen met de naakte eigendom van hetgeen je bezit, maar waarom wil je dat als waarborg geven? Waarom niet een hypotheek/volmacht op het opbrengstpand zelf?
- Je zal eigen middelen moeten hebben van minstens 20% van de aankoopprijs + notariskosten
- 75% van de te verwachte huurinkomsten moet de aflossing makkelijk kunnen dragen
- Heb je ondertussen werk?