ROGER7 schreef: ↑13 augustus 2024, 10:29 vraag is dan wel, als je absolute kapitaalsgarantie wil,(ik weet het relatief, bank failliet, oorlog, rampscenario's allerhande) dan is een termijnrekening de enige oplossing, dat brengt dan 2 % netto per jaar op ik zeg maar iets 300.000 euro "kapitaal"...

op 10 jaar heb je dan grof gerekend 400.000 + 80000 euro "intrest" geen rekening houden met inflatie etc etc

bij een appartement heb je dan ik zeg maar iets, een verkoopwaarde van 440.000 euro na 10 jaar, én uw huuropbrengsten die ook een 80.000 euro zullen zijn.. dan lijkt een stuk vastgoed "all in" al bij al toch een betere investering dan het gewoon "risicoloos" op een termijnrekening laten staan.. natuurlijk, ik weet ook wel, termijnrekening géén inspanning/stress/hoofdbrekens, verhuren wél natuurlijk....

Idd, appelen met peren vergelijken is nooit een goed idee. Nu, sinds het bestaan van de index zijn er allerhande rampenscenario's geweest en is de koers enkel maar gestegen. Ik weet niet hoe oud u bent, maar ik neem aan dat de index het nog wel zal volhouden tegen u sterft.

ROGER7 schreef: ↑13 augustus 2024, 07:29 een béétje nieuwbouwappartement, als 2de aankoop (dus met 21 % btw) op een ietwat deftige locatie, ga je snel all in 400.000 euro betalen.... 300.000 is zowat de nieuwe standaard in mijn regio (en dat is dan zeker geen héél dure regio), dus met btw, een paar opties, een laadpaal in de garage, je kan het zo gek niet bedenken, bovenop een notaris hier en een belasting daar, brèf, zit je dus rap aan die 400 K ....
Hou er rekening mee dat een huurder tegenwoordig ook comfort wil en stel je in zijn plaats.... ook ikzelf wil wonen in een appartement met een deftig terras (geen 4 vierkante meter waar 2 vuilbakken op passen), liefst met een beetje groen rondom en een parkeerplaats, etc etc etc etc...
Ik denk dat het rendement toch wel onder druk komt, want écht rendement zit niet in uw verhuurprijs die je maandelijks krijgt, maar in de meerwaarde die je op 10 of 15 jaar opbouwt door dan te verkopen... de vorige decennia waren er grote sprongen in meerwaarde maar die zijn er nu wel uit denk ik (ik heb géén glazen bol), dus puur rendement qua verhuur ga je maar 2 % of zo halen als je grof rekent (12000 euro bruto huur op een investering van 400 K per jaar, doe daar wat leegstand en wat zever vanaf) , maar laat nu net de meerwaarde bij verkoop zijn waar ik over twijfel om toch te springen en een nieuwbouwappartement te kopen...anderzijds is het duidelijk dat nu nog een "oud" appartement kopen, zeker als je 't zelf niet kan renoveren, voor mij persoonlijk waanzin lijkt.. Any thoughts ?

Bij nieuwbouw appartementen haal je dikwijls die 2% niet.
Over de meerwaarde op nieuwbouw twijfelen is niet nodig denk ik, zou meer twijfelen aan de banken waar mijn geld staat.
Zou wel eens kunnen dat ze die meerwaarde ferm gaan belasten, is nu al zo als je binnen de 5jaar mocht verkopen.

ROGER7 schreef: ↑13 augustus 2024, 10:29 vraag is dan wel, als je absolute kapitaalsgarantie wil,(ik weet het relatief, bank failliet, oorlog, rampscenario's allerhande) dan is een termijnrekening de enige oplossing, dat brengt dan 2 % netto per jaar op ik zeg maar iets 300.000 euro "kapitaal"...

op 10 jaar heb je dan grof gerekend 400.000 + 80000 euro "intrest" geen rekening houden met inflatie etc etc

bij een appartement heb je dan ik zeg maar iets, een verkoopwaarde van 440.000 euro na 10 jaar, én uw huuropbrengsten die ook een 80.000 euro zullen zijn.. dan lijkt een stuk vastgoed "all in" al bij al toch een betere investering dan het gewoon "risicoloos" op een termijnrekening laten staan.. natuurlijk, ik weet ook wel, termijnrekening géén inspanning/stress/hoofdbrekens, verhuren wél natuurlijk....

En je beschrijf+notariskosten? 400000 + 12,5% = 450.000

Tradie schreef: ↑13 augustus 2024, 13:40

ROGER7 schreef: ↑13 augustus 2024, 10:29 vraag is dan wel, als je absolute kapitaalsgarantie wil,(ik weet het relatief, bank failliet, oorlog, rampscenario's allerhande) dan is een termijnrekening de enige oplossing, dat brengt dan 2 % netto per jaar op ik zeg maar iets 300.000 euro "kapitaal"...

op 10 jaar heb je dan grof gerekend 400.000 + 80000 euro "intrest" geen rekening houden met inflatie etc etc

bij een appartement heb je dan ik zeg maar iets, een verkoopwaarde van 440.000 euro na 10 jaar, én uw huuropbrengsten die ook een 80.000 euro zullen zijn.. dan lijkt een stuk vastgoed "all in" al bij al toch een betere investering dan het gewoon "risicoloos" op een termijnrekening laten staan.. natuurlijk, ik weet ook wel, termijnrekening géén inspanning/stress/hoofdbrekens, verhuren wél natuurlijk....

En je beschrijf+notariskosten? 400000 + 12,5% = 450.000

Ik denk dat Roger die er al had bijgerekend in zijn voorbeeld. Anders ist wel heel veel van 300K te beginnen.

[/quote]
Volledig eens met bovenstaand. Heb zelf ook overwogen om een tweede woning aan te schaffen om te verhuren maar als je kijkt naar alles wat er bij komt (onderhoud + regeltjes) is het onmogelijk om nog correct rendement te berekenen op een bepaalde looptijd.

Zelfs als je de oefening maakt, zul je nog zaken vergeten. Weet dat de huidige (wettelijke) regels ook nog kunnen veranderen tijdens de looptijd.

Zoals ik hier al vaker heb gehoord, als uw horizon nog lang is, investeer beter uw geld in een wereldwijde tracker, dat levert u historisch gezien nog steeds veel meer op. Als je in maart 2020 als beginnende belegger al uw geld in een wereldwijde tracker had gesmeten ipv een appartement te kopen, dan had je uw geld op nog geen 4 jaar tijd verdubbeld gezien. Van rendement gesproken...
[/quote]

Volledig eens met het investeren in een tracker i.p.v. te investeren in vastgoed met eigen vermogen.
Het enige verschil wat er nog zou zijn is dat je met 100% geleend geld een woning zou kunnen kopen, en dat zo de verhuurder de lening afbetaald, maar dat lijkt me de dag van vandaag quasi onmogelijk. De tijden zijn veranderd zoals ludo reeds aanhaalde, door de hoge kosten. De mensen willen meer en meer comfort/luxe op alle gebied.
Hoe veilig is het trouwens om bv. 3/4/500.000 € in een wereldwijde tracker te steken? Ben je dan gewaarborgd tot €100.000 per spaarder, of blijf je eigenaar van de aandelen?
Als je zeker bent dat je eigenaar blijft van de aandelen, kan je volgens mij niet meer tegen het rendement van een tracker op, de dag van vandaag tenminste, en dus waarschijnlijk ook in de toekomst.

"Misschien is het een idee om met geleend geld te investeren in vastgoed, en met je eigen vermogen te investeren in trackers?"

Vastgoed was jaren een vaste waarde die een rotsvaste plek had in elke portfolio. Echter, tijden veranderen en met de steeds maar strengere regels waardoor het goed mogelijk is dat de waarde van vastgoed gaat afnemen ipv toenemen; huurders die steeds minder respect hebben en steeds meer rechten; denk ik persoonlijk dat vastgoed zijn beste tijd heeft gehad.
Persoonlijk ben ik begonnen met de liquidatie, een eerste pand staat te koop en is in principe verkocht; enkel de akte bij de notaris moet nog getekend worden en als het komende regeerakkoord niets doet aan de EPC waanzin met de renovatie verplichtingen gaat al de rest buiten mijn eigen huis ook in de verkoop. Zal mijn portfolio in Spanje nog wat uitbreiden, daar heb je als eigenaar tenminste nog rechten en laten ze je voor de rest met rust ...

Een huur rendement kan je maar om de 5 jaar berekenen om een indicatie te krijgen.
Een volledig investerings-rendement kan je pas maken als je het pand met meerwaarde verkoopt, met de ontvangen huurgelden en onderstaande kosten in mindering brengt van de verkoopwaarde..
Je moet dan ook alles in berekening zetten.
Je lening
De notaris kosten
Je kadastraal inkomen
De brandverzekering
De eventuele leegstand + opkuis en andere kosten

Ga je géén lening aan, heb je ook rente verlies op je geinvesteerd kapitaal.

ludo schreef: ↑28 augustus 2024, 21:00 Een huur rendement kan je maar om de 5 jaar berekenen om een indicatie te krijgen.
Een volledig investerings-rendement kan je pas maken als je het pand met meerwaarde verkoopt, met de ontvangen huurgelden en onderstaande kosten in mindering brengt van de verkoopwaarde..
Je moet dan ook alles in berekening zetten.
Je lening
De notaris kosten
Je kadastraal inkomen
De brandverzekering
De eventuele leegstand + opkuis en andere kosten

Ga je géén lening aan, heb je ook rente verlies op je geinvesteerd kapitaal.

Die meerwaarde bestaat eigenlijk niet, niemand telt inflatie. Als ik vandaag een huis koop voor 10e, en na 20j krijg ik er 20 voor, kan ik dan 2 huizen kopen of een gelijkaardig? Er is in mijn ogen dus geen meerwaarde, zeker niet als je dan nog in de 20j mooi opschrijft hoeveel je eraan uitgegeven hebt.

Tradie schreef: ↑29 augustus 2024, 07:40

ludo schreef: ↑28 augustus 2024, 21:00 Een huur rendement kan je maar om de 5 jaar berekenen om een indicatie te krijgen.
Een volledig investerings-rendement kan je pas maken als je het pand met meerwaarde verkoopt, met de ontvangen huurgelden en onderstaande kosten in mindering brengt van de verkoopwaarde..
Je moet dan ook alles in berekening zetten.
Je lening
De notaris kosten
Je kadastraal inkomen
De brandverzekering
De eventuele leegstand + opkuis en andere kosten

Ga je géén lening aan, heb je ook rente verlies op je geinvesteerd kapitaal.

Die meerwaarde bestaat eigenlijk niet, niemand telt inflatie. Als ik vandaag een huis koop voor 10e, en na 20j krijg ik er 20 voor, kan ik dan 2 huizen kopen of een gelijkaardig? Er is in mijn ogen dus geen meerwaarde, zeker niet als je dan nog in de 20j mooi opschrijft hoeveel je eraan uitgegeven hebt.

Als je koopt voor 10 en het na X jaar verkoopt voor 20 heb je meerwaarde, Dat is je rendement...
Inflaiie speelt op dat moment géén rol als je géén ander pand koopt...

Waarom speelt inflatie in dit geval geen rol? De waarde van het geld dat je voor je huis krijgt is toch ook minder waard voor andere bestedingen.

ludo schreef: ↑29 augustus 2024, 08:18

Tradie schreef: ↑29 augustus 2024, 07:40

Die meerwaarde bestaat eigenlijk niet, niemand telt inflatie. Als ik vandaag een huis koop voor 10e, en na 20j krijg ik er 20 voor, kan ik dan 2 huizen kopen of een gelijkaardig? Er is in mijn ogen dus geen meerwaarde, zeker niet als je dan nog in de 20j mooi opschrijft hoeveel je eraan uitgegeven hebt.

Als je koopt voor 10 en het na X jaar verkoopt voor 20 heb je meerwaarde, Dat is je rendement...
Inflaiie speelt op dat moment géén rol als je géén ander pand koopt...

Dus, belasten op de inflatie die je vermeed?
Je denkt in nominale waarde. Er is geen koopkracht meerwaarde.

Finny10 schreef: ↑29 augustus 2024, 08:25 Waarom speelt inflatie in dit geval geen rol? De waarde van het geld dat je voor je huis krijgt is toch ook minder waard voor andere bestedingen.

Omdat mensen nominaal denken.
Als je dan nog eens alle belastingen/herstellingen mooi gaat oplijsten.....

Finny10 schreef: ↑29 augustus 2024, 08:25 Waarom speelt inflatie in dit geval geen rol? De waarde van het geld dat je voor je huis krijgt is toch ook minder waard voor andere bestedingen.

Inflatie is er nu eenmaal. Doch telt niet mee om je rendement te berekenen..

Voor hetzelfde doe je niks met dat geld en blijft het gewoon liggen.
Na x jaar zal je er dan minder mee kunnen kopen...

Ik doe het zo:

Als ik in vastgoed zou investeren zou het het huurrendement per jaar 1.50% hoger moeten zijn dan dan het rentepercentage van de lening.

Voorbeeld nieuwbouwappartement (incl alle aankoopkosten zoals btw) 300.000 euro.

(Voor bestaand vastgoed zeker niet vergeten renovatiekosten/reparaties enz mee te rekenen gedurende de looptijd.)

Te verhuren voor 850 euro per maand => x12 = 10.200 euro. Het rendement is 10.200 / 300.000 = 3,40%

Momenteel kan ik lenen aan 2,60% op 20 jaar. Is de investering interessant NEEN want 3,40% - 2,60% = 0,80% en het rendement is dus te laag.


Eigenlijk zou ik zelf ook 1.20% aanraden als minimum maar ik denk dat veel vastgoedinvesteerders het voor minder doen.

Vergeet je voor dit rendement dan geen rekening te houden met kosten, zoals onroerende voorheffing en iets van spaarpot op 20 jaar voor renovatie of herstellingen?

Waar leen je momenteel aan 2,6% op 20 jaar?

Ik heb net een investeringsappartement gekocht en probeer deze rendementsberekening zo accuraat mogelijk te maken