Hoe bindend is uw bod als u geen lening krijgt?

10 juni 2025

Door het verkrijgen van een hypothecair krediet als opschortende voorwaarde toe te voegen aan uw bod op een woning vermijdt u dat u een schadevergoeding moet betalen, mocht u de woning toch niet kopen als u geen lening krijgt. Minister van Consumentenzaken Rob Beenders wil die bescherming nu verankeren in een wet.

Stel dat u als potentiële koper nog geen asbestattest zag van de woning – omdat de makelaar dat nog niet ontving – maar u toch al uw bod wil uitbrengen. Dan kan u in dat bod toevoegen dat u het bod uitbrengt onder de voorwaarde dat uit het voor te leggen asbestattest geen te verwijderen asbest blijkt.

U kan bovendien verschillende voorwaarden tegelijk toevoegen om ervoor te zorgen dat de aankoop bijvoorbeeld pas kan plaatsvinden als u een blanco asbestattest én het nodige hypothecaire krediet verkrijgt.

Als u een geldig bod uitbrengt en de verkoper dat bod aanvaardt, volgt er een compromis. Dat document bevat meteen ook de opschortende voorwaarden die u al dan niet toevoegde aan uw bod. Mogelijk ontving u, nadat u uw bod uitbracht, intussen dat ontbrekende asbestattest, en neemt u die voorwaarde niet meer mee in het compromis. De voorwaarde over het verkrijgen van een krediet neemt u mogelijk wel nog mee. Vaak komt er dan bij te staan dat u, om de overeenkomst te kunnen ontbinden, moet bewijzen dat drie banken uw kredietaanvraag hebben geweigerd.

Nu staan die opschortende voorwaarden wel in het compromis, maar dat maakt de overeenkomst op zich natuurlijk niet minder bindend. Want eenmaal u uw handtekening zette onder dat document, is de verkoop eigenlijk al een feit. Enkel in bepaalde gevallen kan het compromis nog afspringen. Dat is bovendien niet alleen zo wanneer u de opschortende voorwaarde(n) kunt inroepen. Er zijn nog enkele uitzonderlijke gevallen waarin u het compromis kosteloos kan laten ontbinden.

Gebreken en fouten

Gewoonlijk bezoekt een potentiële koper een bestaande woning vooraleer hij er een bod op uitbrengt. De gebreken die tijdens een bezoek zichtbaar zijn, kan u achteraf geen verborgen gebreken noemen.

Maar heeft de verkoper weet van gebreken die niet zichtbaar zijn en kiest hij ervoor om die te verzwijgen, terwijl ze een impact zouden hebben op de prijs van de woning? Dan kan een rechter bepalen dat het om een verborgen gebrek gaat en kan u het compromis laten ontbinden en een aanvullende schadevergoeding eisen. Maar start u een gerechtelijke procedure en krijgt u geen gelijk, dan draait u zelf op voor de kosten van die procedure. Voorzichtigheid is dus aangeraden.

De verkoper hoort bepaalde stedenbouwkundige documenten aan het compromis toe te voegen, naast een bodemattest. Doet hij dat niet, dan is dat ook een reden om het compromis te ontbinden. Dat geldt eveneens als u vaststelt dat er stedenbouwkundige overtredingen zijn.

Overeenkomen of betalen

Wil u afzien van een aankoop, maar zijn er geen opschortende voorwaarden, verborgen gebreken, ontbrekende documenten of bouwovertredingen die dat mogelijk maken? Dan kan de verkoper een schadevergoeding eisen. Die bedraagt meestal 10% van de aankoopprijs – vaak het voorschot dat u al betaalde.

Wanneer precies is nog niet duidelijk, maar op termijn zal u misschien niet langer de opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet expliciet aan uw bod moeten toevoegen. Kan u dan op verschillende woningen tegelijk bieden? Dat is nog niet duidelijk. U zou geen schadevergoeding meer moeten betalen als u kan bewijzen dat u geen lening krijgt. Maar in veel gevallen zal u wellicht geen twee leningen krijgen voor twee woningen, dus het tweede compromis zou alsnog kosteloos kunnen afspringen. Vooralsnog is het wachten op duidelijkheid en blijft u beter de opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet bij uw bod vermelden.

Tip: Hier vindt u de tarieven die banken momenteel vragen voor woonleningen