Hoe koopt je als jongere zonder grote spaarpot een eerste huis of appartement?

Terwijl je studeerde, zat je op kot. Na je studies trek je liever niet opnieuw bij je ouders in. Huren lijkt geen optie. Dus vraag je je af of je  iets kan kopen, zonder grote spaarpot, maar met steun van de overheid of je ouders.

De algemene regel is dat een bank een lening van maximaal 90% van de aankoopwaarde van een woning toekent. Maar het kan anders, als je je eerste woning koopt, die zelf gaat bewonen en nog nooit een hypothecaire woonlening aanvroeg. Van het totale bedrag aan hypothecaire woonkredieten dat banken aan klanten met dat profiel toekennen, mogen ze 35% besteden aan hypothecaire woonleningen van meer dan 90% van de aankoopwaarde. Bij 5% daarvan mag de lening zelfs meer dan 100% van de aankoopwaarde bedragen.

De gemiddelde rente voor woonleningen neemt de laatste tijd wel weer wat toe. Momenteel bedraagt de gemiddelde rente volgens Immotheker Finotheker voor rentevaste woonkredieten op twintig jaar 3,84% en op dertig jaar 4,20%, bij een eigen inbreng van 20% of minder.

Hoe helpt de overheid?

Sinds januari 2025 bedraagt de registratiebelasting voor de aankoop van een enige en eigen woning in Vlaanderen niet langer 3%, maar slechts 2%. Je moet als koper een natuurlijke persoon zijn, de eigen woning kopen (bouwgrond is uitgesloten) en geen  volledige eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond, een zuivere aankoop doen (overdracht van pand in ruil voor geld) van de hele volle eigendom en binnen drie jaar na het verlijden van de notariële akte op het adres ingeschreven zijn.

Als je een bescheiden inkomen hebt en een eigen woning in Vlaanderen wilt kopen, kan je een Vlaamse woonlening aanvragen, waarmee je de hele aankoop betaalt, ook de kosten. Er gelden wel voorwaarden: zo moet het bijvoorbeeld gaan om een pand in het Vlaams Gewest, hoofdzakelijk bedoeld voor bewoning, moet minstens een van de kredietnemers gedurende de hele duur van het krediet de woning bewonen en mogen de verkoopprijs en je inkomen niet meer bedragen dan welbepaalde maxima. De hoogte van de rentevoet – sinds januari 2026 vanaf 2,71% - hangt af van je geïndexeerde inkomen, je gezinstoestand, de ligging van de woning, de looptijd van je krediet en de referentierentevoet. 

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betaal je 12,5% registratierechten als je koopt, maar je maakt er mogelijk aanspraak op een abattement, waarbij je geen registratierechten op de eerste schijf van 200.000 euro van de aankoopprijs. Ook hier moet je aan voorwaarden voldoen. Zo mag de belastbare grondslag van de woning voor de berekening van de registratierechten niet meer dan 600.000 euro bedragen. Dit bedrag omvat de aankoopprijs van het onroerend goed, maar ook eventuele kosten die opgelegd worden aan de koper. Bovendien moet je als koper binnen drie jaar na het verlijden van de aankoopakte je hoofdverblijfplaats in het aangekochte pand vestigen. Wil je je  pand energetisch renoveren, dan krijgt je vijf jaar tijd om er je hoofdverblijfplaats van te maken. Bovendien stijgt het bedrag waarop je geen registratierechten betaalt met 25.000 euro per gestegen energieklasse.

Als je je woonproject in Brussel niet bij de bank gefinancierd krijgt, kan je een hypothecair krediet aanvragen bij het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, eventueel tot 120%, tegen 3,25 tot 5%. Daarvoor gelden opnieuw voorwaarden. Je belastbaar inkomen moet bijvoorbeeld binnen bepaalde inkomensbarema’s vallen, je mag geen andere woning bezitten én je dient de gekochte woonst volledig te bewonen, met je eventuele gezin.

Wat als je bij je  ouders aanklopt?

Je ouders kunnen een schenking doen, om de eigen inbreng te helpen betalen. Ofwel via de notaris, waarna er 3% schenkingsrecht verschuldigd is in het Vlaams en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, ofwel via een overschrijving zonder registratie en dus zonder belasting … Tenzij je schenkende ouder binnen de vijf jaar overlijdt. Dan voegt de fiscus de schenking toe aan de erfenis en betaal je er erfbelasting op, die meer bedraagt dan wanneer je de schenking liet registreren.

Daarnaast kunnen je ouders mee borg staan. De bank kan hen dan wel aanspreken als je twee afbetalingen mist of als je 20% van het totaal terug te betalen bedrag en de laatste aflossing niet terugbetaalt en niet binnen een maand reageert op een aangetekende ingebrekestelling. Wie weet, kan je ook lenen bij je ouders. Het best zetten juliej dan wel samen een en ander op papier.

Toch liever lenen bij de bank? Vind een passende woonlening

• Rente op woonlening bedraagt al 4%