ludo schreef:

centiempje schreef:Bedankt Ludo voor de verduidelijking, dan hoeft er dus enkel nog rekening gehouden worden met extra kosten voor de schenking, zal alvast een hoop schelen!

Foxie, wat je ook doet, informeer je eerst en niet enkel hier, maar ook bij een notaris, al is het maar om te weten te komen voor welke kosten je komt te staan bij de notaris.

Inderdaad,bijkomend schattingskosten voor verkoop, kosten schenking + kosten registratie +kosten notaris + lenings kosten.
Mogelijkheid 2 = indien de vooraf schenking een probleem zou stellen, kan je altijd 2/3 lenen, en 1/3 in kaskrediet nemen,welke je aan je moeder uitbetaald voor de verkoop. Welk kaskrediet je maar enkele dagen nodig hebt. Van zodra je dan de schenking in geld van je moeder op je rekening krijgt, betaal je het kaskrediet terug. Zo kan je ook de 3% schenkings kosten bij de notaris vermijden, schenker moet dan wel nog 3 jaar in leven blijven.

(zie hieronder het antwoord van een notaris)

Ik heb je onderstaand bericht aandachtig gelezen en overlegd met de notaris.



Graag informeer ik je over de bestaande “kortingen” die je op notarieel gebied kan genieten bij de verwerving van de woning:

1) Vermindering van tarief

Dit betekent dat je niet de normale 10% registratierechten zal betalen op je aandeel aankoop, maar 5%.

Hiervoor moet aan volgende voorwaarden voldaan worden:

- Kadastraal inkomen van de woning (te vinden op het aanslagbiljet onroerende voorheffing) mag niet meer bedragen dan € 745

- Je dient de woning te bewonen (domicilie te vestigen, vraag mij hier nog maar eens verder naar…) binnen de 3 jaar na de ondertekening van de aankoopakte en dit voor een aaneengesloten periode van minstens 3 jaar.

- Opgelet: voldoe je niet aan deze tweede voorwaarde, dan mag de Vlaamse Belastingdienst de overige 5% alsnog opvragen en bijkomend een boete aanrekenen!



2) Abattement en bij-abattement

Dit betekent dat de grondslag voor de belastingheffing (normaal gezien de verkoopprijs) verminderd wordt met € 35.000 wanneer je aankoopt aan 5% registratierechten

Hiervoor moet aan volgende voorwaarden voldaan worden:

- Je dient de GEHEELHEID van de woning aan te kopen (dus niet een deel geschonken krijgen)

- Je dient de woning te bewonen (opnieuw domicilie te vestigen) binnen de 2 jaar na de ondertekening van de aankoopakte

- Je dient een hypothecaire lening te nemen voor de aankoop (hetgeen bij jou het geval zal zijn zoals je reeds vermeld hebt)

- Opgelet: wordt hier aan de tweede voorwaarde niet voldaan, dan mag de Vlaamse Belastingdienst opnieuw aanvullende rechten invorderen



Daar je in de door jou aangegeven constructie 1/3 van het goed geschonken zal krijgen, kom je sowieso niet in aanmerking voor het abattement en bij-abattement. De wetgever is mijn inziens (en ook volgens de notaris) onduidelijk of je in aanmerking komt voor de vermindering van het tarief naar 5%. De door jou aangegeven constructie komt ook niet zo veel voor. Hiervoor heb ik een verzoek gestuurd naar de Vlaamse Belastingdienst om hierover een sluitend advies en bewijs te hebben alvorens het dossier aan te vatten.



Volgende simulatie werpt zich op (voor het gemak neem ik als basis € 150.000 als waarde van de woning):



HYPOTHESE 1: je krijgt 1/3 van het goed geschonken (en komt dus niet in aanmerking voor abattement en bij-abattement) en koopt 2/3 zelf aan aan 10% registratierechten (het advies zegt dat je NIET in aanmerking komt voor vermindering). Je gaat een lening aan voor een bedrag van € 120.000 in hoofdsom.

- 1/3 van € 150.000 = € 50.000 à 3% schenkbelasting = € 1.500

- 2/3 van € 150.000 = € 100.000 à 10% registratiebelasting = € 10.000

- Lening: € 120.000 hoofdsom + 10% aanhorigheden = € 132.000 à 1% registratiebelasting = € 1.320

- TOTAAL REGISTRATIERECHTEN: € 12.820



HYPOTHESE 2: je krijgt 1/3 van het goed geschonken (en komt dus niet in aanmerking voor abattement en bij-abattement) en koopt 2/3 zelf aan aan 5% registratierechten (het advies zegt dat je WEL in aanmerking komt voor vermindering). Je gaat een lening aan voor een bedrag van € 120.000 in hoofdsom.

- 1/3 van € 150.000 = € 50.000 à 3% schenkbelasting = € 1.500

- 2/3 van € 150.000 = € 100.000 à 5% registratiebelasting = € 5.000

- Lening: € 120.000 hoofdsom + 10% aanhorigheden = € 130.000 à 1% registratiebelasting = € 1.320

- TOTAAL REGISTRATIERECHTEN: € 7.820



HYPOTHESE 3: je koopt de geheelheid zelf aan (hierdoor kom je 100% zeker in aanmerking voor vermindering van het tarief en voor abattement en bij-abattement, op voorwaarde dat je de woning binnen de twee jaar bewoont voor een periode van ten minste drie jaar). Je zal een lening moeten aangaan voor € 170.000. Indien je moeder haar aandeel in de ontvangen gelden van de verkoop aan jou wil schenken (om zo uiteindelijk tot hetzelfde te komen) is hierop de schenkbelasting aan 3% van toepassing (wettelijk mag ze niet vooraf schenken, vraag mij hier ook nog eens naar).

- Omwille van het abattement en bij-abattement wordt de belastinggrondslag verminderd van € 150.000 naar € 115.000.

- DUS: € 115.000 à 5% = € 5.750

- Lening: € 170.000 hoofdsom + 10% aanhorigheden = € 187.000 à 1% registratiebelasting = € 1.870

- Schenking achteraf: € 50.000 à 3% = € 1.500

- TOTAAL REGISTRATIERECHTEN: € 9.120



Je merkt dus dat het antwoord van de Vlaamse Belastingdienst op de vraag of je vermindering kan genieten wanneer je 1/3 geschonken krijgt van belang is om de goedkoopste optie te bepalen. Om die reden wacht ik hun antwoord af. Wordt de vermindering toegekend, dan is jouw aangegeven constructie (hypothese 2) de goedkoopste. Wordt de vermindering niet toegekend, dan is het voordeliger om initieel eerst zelf de volledige woning te komen, zelfs van je moeder (hypothese 3).



Voor de overige vragen raadt de notaris aan deze aan je bankier of je boekhouder te richten, zij kunnen hier deskundiger advies in verlenen.


P.S: Ludo bedankt voor de tip over het kaskrediet kan inderdaad interessant zijn. De vlaamse belastingdienst heeft laten weten dat je van de vermindering kan genieten wanneer je 1/3 geschonken krijgt