De (oninbare)schuld blijft wel staan,( dubieuze debiteuren) maar eigenlijk is er dan een tekort in de kas, waarvoor op termijn de hele VME alsnog voor zal opdraaien. Geld dat er niet is,maar wel had moeten zijn, zal dus ergens anders moeten gezocht worden.
Das vanzelfsprekend.

Dat kostenoverzicht heb ik ontvangen van de verkoper. Ik probeer via andere wegen te bevestigen. Vaste maandlast, vaste kosten syndicus, reservefonds, bv, ki (eigenlijk nvt) ... Rendement is effectief netto en dan nog es 20% af om rekening te houden met leegstand en onverwachte kosten.
Staat nog maar net te koop he, wie weet is het morgen al verkocht .

Het gebouw is onderhouden, ik zou het verkopen na 20 jaar.
Dat gebouw gaat nergens heen hoor de komende 30 jaar

Morgen bellen voor een nieuwbouw project, andere pistes bewandelen ...

Ik heb ook de vraag gesteld aan de verkoper ivm grote kosten en impact reservefonds etc ...

Het is effectief zo dat de reservefondsbijdrages fluctueren. 2017: 142, 2018: 86, 2019: 43.
Volgens hem verhogen ze de bijdrages ipv grote bedragen in 1 keer te vragen.
Dus ja, het kan een grote hap van het rendement zijn.

Ik probeer vandaag nog de partij van syndicus te contacteren voor extra info.

Je bijt je precies wel vast in dit appartement, hoeveel vragen ze ervoor en hoe groot is het???
Heb je het gevoel dat dit een uitzonderlijke koopje is ?

Prijs is nog te bespreken na het ontvangen v/d offerte ramen.
Momenteel is de prijs 135k voor netto 70m², 1 slpk
Huidige huurders willen verder huren, reeds gesproken met hun, maar bon, daar pin ik mij niet op vast, ik zie effectief huurprijzen in die blok van 600 exclusief lasten.
Huur is momenteel 750 inclusief de vaste kosten.
Variabele deel (bij meer verbruik water/gas) is uiteraard voor de huurder.
Elektriciteit en distributie is sowieso aan de huurder om te regelen.

2 andere apps te koop in die blok, vergelijkbare grote, 175 en 185k. Wel MET 2V glas en gunstigere vloer qua onderhoud.
Alle de 3 apps zijn verder in goede staat, elektriciteit is ook helemaal vernieuwd en conform.

Laat ons zeggen dat ik het niet laat schieten maar echt voor gaan durf ik niet. De lasten bij dergelijke residentie maken me niet gelukkig. Het huidige rendement anno 2019 lijkt dan wel dik ok te zijn, maar jaar erop kan het dik tegenslagen.

Ik vraag me af of een nieuwbouw van 150k excl btw, 54m², vlak aan de ring van bxl, huurprijs is gissen maar op basis van bestaande toch zeker 600... geen betere keus zou zijn. Pak minder rendement maar minder kopzorgen?! Ik geloof niet veel van die 150k ze, lokprijzen .

135.000 voor 70m² vindt ik al verdacht weinig,misschien weet de eigenaar meer dan hij wil vertellen. En best koop je iets met 2 slaapkamers, of je loopt het risico dat het een doorgangsappartement wordt,met veel mutaties.
De kosten zijn in beginsel wettelijk voor de eigenaar. Bepaalde kosten kan hij wel doorrekenen naar de huurder. Als de huurder ze niet betaald, kan je procedure starten,maar meestal levert dat niets op.
ook als het verhuurt is, vraag naar de waarborg,of trek die van de koopprijs af.
Hou ook rekening dat de jaarafrekening nog hele tijd achterwege kan blijven voor je die krijgt.

Als het enkel om te verhuren is, kan je beter uitkijken ( desnoods in andere gemeente ) voor een kleiner gebouw, met geen of minder vaste kosten,en waar één van de bewoners/eigenaars de boel in de gaten houdt.
Normaal als je goede huurder hebt kom je daar maximaal 1 x per jaar als je eens wil gaan kijken hoe de huurder zich gedraagt. Dus maakt het al ni veel uit waar je een pand koopt...

Inderdaad ik ben ook argwanig, vandaar dat ik het blijf onderzoeken.

Ondertussen detail ontvangen van 2015 en 2017 van alle kosten vMe .

Reservekosten zijn 86 per kwartaal niet per maand. Nu 43 per maand wat ik begrepen had. Dus effectief duurder ipv goedkoper zoals hij beweerde?! Te controleren

Werkkapitaal provisie is 133 , hij heeft elk jaar 600 euro moeten opleggen. Dat is wel inclusief de variabele kosten, dat je dat pas na een jaar krijgt is wel lastig om te regelen met de huurders?!

Verwarming was 600 euro, personeel 260, beheer 133, herstelling 27, liften 180 , huisvuil 120, water 313.
Dat zijn de grootste peilers om een idee te vormen.

Is misschien een overbodige vraag die je aan de verkoper kan stellen,hoelang hij eigenaar is, en waarom hij het verkoopt. Hij kan zeggen wat hij wil natuurlijk,maar misschien heb je er wel iets aan.
Hoe en aan wie worden de kosten (voorschotten) betaald, aan de eigenaar samen met de huur die ze doorstort op de rekening van de VME of door de huurder ( huurgeld naar eigenaar - kosten naar VME-???

Als je argwanig bent, en het niet vertrouwd, haak dan gewoon af als bepaalde zaken of rekeningen niet op voorhand duidelijk zijn, je verdoet je tijd er maar mee als je blijft spitten,en dat wantrouwen zal je altijd blijven achtervolgen.
Vastgoed kopen om te verhuren is een groot complex met syndicus en veel te veel mede eigenaars is nooit een goede zaak, en als het voor periode leeg staat wegens wederverhuring ga jij wel de kosten betalen die je anders kunt verhalen op de huurder. Zo gaat je rendement naar beneden.
Probeer ook maar eens de bewust ingewikkelde jaarberekeningen welke je van de syndicus ontvangt zelf te begrijpen en die uit te leggen aan je huurder wat hij moet betalen,als je met ne precieze argwanende huurder te doen hebt,krijg je gegarandeerd boel.

De kans is bijzonder klein dat ik hiermee verder ga hoor, maar ik vind het goed om dat deel van de markt te verkennen.

Die nieuwbouw van 150k excl blijkt nu ook niet zo goed gecommuniceerd te zijn, de plannen tonen een studio.
Maar ook daar even onderzoeken wat de nadelen zijn. Zo is de oplevering pas 2021, maar je begint al geld neer te tellen vermoed ik. Heel fijn voor het rendement dan ... dus ook daar eens onderzoeken wat de opties zijn.

Liefst zoek ik iets van max 10 jaar oud, maar dat is niet eenvoudig met een budget van 185k kosten in. (excl notaris als ik bij dezelfde bank blijf)

Sowieso volg ik je tip ivm andere gemeentes, hier in de buurt (Kampenhout) vragen ze 240 a 300k voor een klein appje (nieuwbouw). Huurprijs bv 700 euro ... In Machelen bv 170k en soortgelijke huurprijzen (ook weer te zien waar in Machelen). Net over de grens zijn er ook koopjes te doen heb ik al willen zien.
Mechelen lijkt me ook nog een goede stad om in te investeren, maar 185k is geen super budget.