guest0306 schreef: ↑12 januari 2022, 15:22 Wel straf dat de gedachten hier opeens zo anders zijn. Een jaar geleden was er een gelijkaardige topic en toen zei eidereen dat lenen het beste is.

Wij hebben voor een tweede vastgoed wat minder dan 100000 euro geleend aan een rentevoet wat minder dan 1% op 18 jaar.
Hierdoor is de totale kost, met twee procent inflatie en met rekening te houden met de notariskosten, een nuloperatie.

Het fiscale is voor ons dus "de winst". Natuurlijk gaat de berekening alleen op als we de hele lening uitdoen. Vaak wordt hier geen rekening mee gehouden met dergelijke berekeningen. Veel leningen halen de eindtijd niet door andere doelen, relatiebreuken of verhuisplannen.

ErikCr7 schreef: ↑12 januari 2022, 21:49

guest0306 schreef: ↑12 januari 2022, 15:22 Wel straf dat de gedachten hier opeens zo anders zijn. Een jaar geleden was er een gelijkaardige topic en toen zei eidereen dat lenen het beste is.

Wij hebben voor een tweede vastgoed wat minder dan 100000 euro geleend aan een rentevoet wat minder dan 1% op 18 jaar.
Hierdoor is de totale kost, met twee procent inflatie en met rekening te houden met de notariskosten, een nuloperatie.

Het fiscale is voor ons dus "de winst". Natuurlijk gaat de berekening alleen op als we de hele lening uitdoen. Vaak wordt hier geen rekening mee gehouden met dergelijke berekeningen. Veel leningen halen de eindtijd niet door andere doelen, relatiebreuken of verhuisplannen.

Lenen was een jaar geleden (en zelfs al wat langer dan een jaar geleden...) inderdaad de beste optie en dit is m.i. vandaag nog steeds het geval.

Immers,

1° Zoals je zegt: je interestlast van 1% is bij een inflatie van 2% al gecompenseerd. Dit is bovendien nog maar het begin: de inflatie loopt op en binnen enkele jaren is het voor jou zelfs geen nuloperatie maar een winstoperatie. Tegelijkertijd zullen ook de interestvoeten voor de leningen verhogen ook al zeggen de centrale en andere banken al twee jaar dat het niet het geval zal zijn: door de oplopende inflatie zullen ook de interestvoeten eerder vroeg dan laat weer stijgen.

2° Voor de kapitaalaflossingen krijg je voor een tweede woning nog steeds de (federale) fiscale aftrek voor het lange termijnsparen.

3° Met de interesten op die lening (en eventueel op andere leningen) neutraliseer je het belastbare kadastraal inkomen in de personenbelasting (en zelfs een deel van de belastbare netto-huur indien het goed beroepsmatig wordt verhuurd.

Zelfs in het geval dat alleen het kadastraal inkomen belastbaar is (niet-beroepsmatige verhuur of zelf gebruiken als tweede verblijf) kan het belastbare inkomen snel oplopen: het kadastraal inkomen wordt immers geïndexeerd en vervolgens nog eens verhoogd met 40 %. Ik raad de geïnteresseerden aan er hun hun aanslagbiljet onroerende voorheffing eens bij te nemen en te kijken naar het verschil tussen het oorspronkelijke kadastraal inkomen (zoals dit vroeger werd belast) en het geïndexeerde en vervolgens met 40 % verhoogde kadastraal inkomen. Wie in de hoogste schijf personenbelasting valt betaalt op dit laatste bedrag algauw 50 % belasting wat niet min is.

Hetgeen voorafgaat is dan nog zonder rekening te houden met de latere meerwaarde en de eventuele huurinkomsten uit het goed (of zelfs het "genot" ervan - wat ook iets waard is - in het geval het als tweede verblijf wordt gebruikt en er dus geen huurinkomsten zijn.

Nog een noot i.v.m. de latere meerwaarde: ja, inderdaad, de aankoopprijzen voor woningen zijn de voorbije jaren (en ook hier: al veel langer voordien) serieus gestegen. Zelfs in het geval er een dip zou komen op de woningmarkt zal dit maar tijdelijk zijn en zal de waarde van (althans het meeste) onroerend goed op termijn blijven stijgen.

Ik denk dat mijn besluit al gemakkelijk kan worden opgemaakt uit hetgeen ik hiervoor heb geschreven:
- Voor wie genoeg cash heeft om de aankoop zo te betalen blijft het aangaan van een hypothecaire lening voor de aankoop van een woning blijft nog steeds de interessantste. En, eigenaardig genoeg, is dit in dit eigenaardige land, nog interessanter voor de aankoop van een tweede woning dan voor de aankoop van de eerste eigen woning. Degenen die cash hebben en dan een hypothecaire lening aangaan moeten er dan wel eens goed over nadenken wat ze met die cash gaan doen; indien de cash op een spaarboekje blijft staan zal dat geld binnen enkele jaren - ook hier door de inflatie - heel wat minder waard zijn.
- Ook degenen die maar een beperkt bedrag cash hebben zouden er goed aan doen om zo snel mogelijk een woning aan te kopen en hiervoor een hypothecaire lening aan te gaan. (Ik weet ook wel: voor sommigen zal dit (momenteel) niet haalbaar zijn). Ook hier om de zelfde redenen: inflatie, stijgende interestvoeten in het vooruitzicht, fiscaal voordeel, genot om in de woning te wonen of er huurinkomsten van te hebben, ...

Tot slot geef ik nog de link meer naar een recente opiniebijdrage op Knack.be over inflatie: "'Hoe ongerust moeten we nu eigenlijk zijn om die prijsstijgingen?'" van Jonas Vandenbruaene.

Een citaat uit dit artikel: "Wat dan met mensen die geld lenen? Wel, als je geld leent, klinkt inflatie als muziek in je oren. Als je enkele jaren geleden een hypotheeklening hebt afgesloten om een woning aan te kopen, dan sprak je met de bank af hoeveel je elke maand zou terugbetalen. Die terugbetalingen staan vast. Wanneer er en cours de route onverwachte inflatie opduikt, dan zal je loon stijgen, waardoor de maandelijkse terugbetalingen steeds minder zwaar doorwegen."

Link: https://www.knack.be/nieuws/belgie/hoe- ... 18515.html

lop schreef: ↑12 januari 2022, 23:31

ErikCr7 schreef: ↑12 januari 2022, 21:49
Lenen was een jaar geleden (en zelfs al wat langer dan een jaar geleden...) inderdaad de beste optie en dit is m.i. vandaag nog steeds het geval.

Immers,

1° Zoals je zegt: je interestlast van 1% is bij een inflatie van 2% al gecompenseerd. Dit is bovendien nog maar het begin: de inflatie loopt op en binnen enkele jaren is het voor jou zelfs geen nuloperatie maar een winstoperatie. Tegelijkertijd zullen ook de interestvoeten voor de leningen verhogen ook al zeggen de centrale en andere banken al twee jaar dat het niet het geval zal zijn: door de oplopende inflatie zullen ook de interestvoeten eerder vroeg dan laat weer stijgen.

2° Voor de kapitaalaflossingen krijg je voor een tweede woning nog steeds de (federale) fiscale aftrek voor het lange termijnsparen.

3° Met de interesten op die lening (en eventueel op andere leningen) neutraliseer je het belastbare kadastraal inkomen in de personenbelasting (en zelfs een deel van de belastbare netto-huur indien het goed beroepsmatig wordt verhuurd.

Zelfs in het geval dat alleen het kadastraal inkomen belastbaar is (niet-beroepsmatige verhuur of zelf gebruiken als tweede verblijf) kan het belastbare inkomen snel oplopen: het kadastraal inkomen wordt immers geïndexeerd en vervolgens nog eens verhoogd met 40 %. Ik raad de geïnteresseerden aan er hun hun aanslagbiljet onroerende voorheffing eens bij te nemen en te kijken naar het verschil tussen het oorspronkelijke kadastraal inkomen (zoals dit vroeger werd belast) en het geïndexeerde en vervolgens met 40 % verhoogde kadastraal inkomen. Wie in de hoogste schijf personenbelasting valt betaalt op dit laatste bedrag algauw 50 % belasting wat niet min is.

Hetgeen voorafgaat is dan nog zonder rekening te houden met de latere meerwaarde en de eventuele huurinkomsten uit het goed (of zelfs het "genot" ervan - wat ook iets waard is - in het geval het als tweede verblijf wordt gebruikt en er dus geen huurinkomsten zijn.

Nog een noot i.v.m. de latere meerwaarde: ja, inderdaad, de aankoopprijzen voor woningen zijn de voorbije jaren (en ook hier: al veel langer voordien) serieus gestegen. Zelfs in het geval er een dip zou komen op de woningmarkt zal dit maar tijdelijk zijn en zal de waarde van (althans het meeste) onroerend goed op termijn blijven stijgen.

Ik denk dat mijn besluit al gemakkelijk kan worden opgemaakt uit hetgeen ik hiervoor heb geschreven:
- Voor wie genoeg cash heeft om de aankoop zo te betalen blijft het aangaan van een hypothecaire lening voor de aankoop van een woning blijft nog steeds de interessantste. En, eigenaardig genoeg, is dit in dit eigenaardige land, nog interessanter voor de aankoop van een tweede woning dan voor de aankoop van de eerste eigen woning. Degenen die cash hebben en dan een hypothecaire lening aangaan moeten er dan wel eens goed over nadenken wat ze met die cash gaan doen; indien de cash op een spaarboekje blijft staan zal dat geld binnen enkele jaren - ook hier door de inflatie - heel wat minder waard zijn.
- Ook degenen die maar een beperkt bedrag cash hebben zouden er goed aan doen om zo snel mogelijk een woning aan te kopen en hiervoor een hypothecaire lening aan te gaan. (Ik weet ook wel: voor sommigen zal dit (momenteel) niet haalbaar zijn). Ook hier om de zelfde redenen: inflatie, stijgende interestvoeten in het vooruitzicht, fiscaal voordeel, genot om in de woning te wonen of er huurinkomsten van te hebben, ...

Tot slot geef ik nog de link meer naar een recente opiniebijdrage op Knack.be over inflatie: "'Hoe ongerust moeten we nu eigenlijk zijn om die prijsstijgingen?'" van Jonas Vandenbruaene.

Een citaat uit dit artikel: "Wat dan met mensen die geld lenen? Wel, als je geld leent, klinkt inflatie als muziek in je oren. Als je enkele jaren geleden een hypotheeklening hebt afgesloten om een woning aan te kopen, dan sprak je met de bank af hoeveel je elke maand zou terugbetalen. Die terugbetalingen staan vast. Wanneer er en cours de route onverwachte inflatie opduikt, dan zal je loon stijgen, waardoor de maandelijkse terugbetalingen steeds minder zwaar doorwegen."

Link: https://www.knack.be/nieuws/belgie/hoe- ... 18515.html

Je vergeet enkele belangrijke zaken waardoor het eigenlijk geen meerwaarde is om geld te lenen .
De kosten van het schrijven alleen van de lening zijn goed voor iets rond de 3%
Daarbovenop komt uw schuldsaldo verzekering deze alleen kost u al meer dan de 2%/jaar dan wat jij rekent voor de inflatie.
Dus nee u doet geen winst meer door te lenen wat jij beweerd .

ErikCr7 schreef: ↑13 januari 2022, 08:35
Maar ook als die kosten er beide bijkomen ("schrijven" en premie SSV) dan nog blijft het op termijn dankzij de punten die ik heb aangehaald (lage rentevoet, oplopende inflatie, fiscale voordelen (neutralisering onroerend inkomen door interestaftrek en bijkomende belastingvermindering voor de kapitaalaflossingen lening tweede woning belasting), ...) meer dan interessant genoeg te gaan lenen. Ook de bijkomende kosten voor het schrijven worden voor een hypothecaire lening - die sowieso minimaal 10 jaar loopt - na enkele jaren al teniet gedaan door de inflatie.

m-peeters schreef: ↑13 januari 2022, 09:05

ErikCr7 schreef: ↑13 januari 2022, 08:35
Maar ook als die kosten er beide bijkomen ("schrijven" en premie SSV) dan nog blijft het op termijn dankzij de punten die ik heb aangehaald (lage rentevoet, oplopende inflatie, fiscale voordelen (neutralisering onroerend inkomen door interestaftrek en bijkomende belastingvermindering voor de kapitaalaflossingen lening tweede woning belasting), ...) meer dan interessant genoeg te gaan lenen. Ook de bijkomende kosten voor het schrijven worden voor een hypothecaire lening - die sowieso minimaal 10 jaar loopt - na enkele jaren al teniet gedaan door de inflatie.

Je haalt een aantal keren de voordelen voor een tweede woning aan. Die zijn enkel van toepassing als je al een eerste woning bezit. Fiscale voordelen voor de hypothecaire lening van een 1e woning zijn in Vlaanderen onbestaande.

Ik heb nog eens snel de fiscale regeling voor onroerend inkomen/kadastraal inkomen nagekeken. Vroeger kon je inderdaad de intrestaftrek gebruiken om het onroerend inkomen te neutraliseren (voor oude leningen kan dat nog steeds). Voor nieuwe leningen kan dit niet en hoeft dit ook niet want het onroerend inkomen voor de woning die u zelf betrekt is vrijgesteld.
Op de site van het MinFin staat hierover het volgende:
Het onroerend inkomen van de woning die u zelf betrekt, is meestal vrijgesteld in de personenbelasting.
Het onroerend inkomen van de woning die u zelf betrekt, is niet vrijgesteld als u voor die woning leningen aflost die zijn aangegaan:
vóór 1 januari 2005 (of die u vanaf 1 januari 2005 heeft aangegaan, maar die een herfinanciering van een vóór 1 januari 2005 afgesloten lening is), tenzij u vanaf 1 januari 2005 nog een andere lening voor diezelfde woning hebt gesloten en u hebt gekozen voor de belastingvermindering voor enige en eigen woning voor die nieuwe lening.
vanaf 1 januari 2005 terwijl u nog een andere, vóór 1 januari 2005 afgesloten lening die betrekking heeft op dezelfde woning had, tenzij u voor de vanaf 1 januari 2005 afgesloten lening hebt gekozen voor de aftrek voor enige en eigen woning.

De belastingvermindering voor kapitaalaflossingen geldt sowieso enkel voor hypothecaire leningen aangegaan voor een 2e verblijf. Ik blijf dat raar vinden maar het is een kronkel die blijft bestaan omdat hiervoor de federale en niet de Vlaamse overheid bevoegd bevoegd is (deze was enkel bevoegd voor de woonbonus voor de enige en eigen woning).

De fiscale voordelen mag je dus vergeten als het om de enige en eigen woning gaat.

De overige argumenten houden min of meer steek maar je vergeet nog 2 zaken:
- je haalt aan dat door de hoge inflatie de aflossingen relatief minder zwaar worden. Maar dat geldt dan ook voor het eigen spaargeld dat je niet inbrengt maar spaart of belegt. Dit wordt ook minder waard met de jaren...
- je argument op bovenstaande zal vermoedelijk zijn "beleg in aandelen" of zoiets, beleg in iets wat meer opbrengt dan de inflatie, meer dan een risicoloze belegging in spaarboekjes of tak-21 producten. Maar daar speelt dan weer de "risico appetijt" van de belegger/spaarder. Sommigen mensen willen nu eenmaal geen risico's nemen. Hoewel aandelen gemiddeld gezien een hoger rendement geven, moet je als belegger in aandelen toch altijd bereid zijn om het risico te pakken dat ze dalen in waarde (mogelijk zelf tot 0 in geval van faillissement).

ErikCr7 schreef: ↑14 januari 2022, 10:03 Ongeacht mijn eigen situatie vind ik het trouwens een absurditeit dat men in dit land geen fiscaal voordeel meer krijgt bij aankoop eigen woning maar wel nog steeds voor de aankoop van een tweede woning. Surrealisme ten top, maar dit geheel terzijde.

ErikCr7 schreef: ↑14 januari 2022, 10:03 Ongeacht mijn eigen situatie vind ik het trouwens een absurditeit dat men in dit land gewest geen fiscaal voordeel meer krijgt bij aankoop eigen woning maar wel nog steeds voor de aankoop van een tweede woning. Surrealisme ten top, maar dit geheel terzijde.

lop schreef: ↑12 januari 2022, 15:10

fropskottel schreef: ↑12 januari 2022, 07:46 - keuze 3: je woning cash betalen

Denk dat keuze 3 het beste is hoe je het ook draait of keert .
Door voor keuze 3 te kiezen kan je automatisch periodiek inleggen in de 2 de keuze met de huidige waarderingen zal dit zeer waarschijnlijk het beste resultaat geven .
Anders betaal je dit geld aan de bank en kan je dit niet investeren .
Door de rente uit te sparen behaal je al een winst voor dat je start .
Dus denk iemand die financieel geletterd is zou kiezen voor keuze 3 jij beweert juist het tegendeel .

guest0306 schreef: ↑12 januari 2022, 15:22 Wel straf dat de gedachten hier opeens zo anders zijn. Een jaar geleden was er een gelijkaardige topic en toen zei eidereen dat lenen het beste is.

Wij hebben voor een tweede vastgoed wat minder dan 100000 euro geleend aan een rentevoet wat minder dan 1% op 18 jaar.
Hierdoor is de totale kost, met twee procent inflatie en met rekening te houden met de notariskosten, een nuloperatie.

Het fiscale is voor ons dus "de winst". Natuurlijk gaat de berekening alleen op als we de hele lening uitdoen. Vaak wordt hier geen rekening mee gehouden met dergelijke berekeningen. Veel leningen halen de eindtijd niet door andere doelen, relatiebreuken of verhuisplannen.

lop schreef: ↑12 januari 2022, 23:31 Daarbovenop komt uw schuldsaldo verzekering deze alleen kost u al meer dan de 2%/jaar dan wat jij rekent voor de inflatie.

ErikCr7 schreef: ↑14 januari 2022, 10:03 Ongeacht mijn eigen situatie vind ik het trouwens een absurditeit dat men in dit land geen fiscaal voordeel meer krijgt bij aankoop eigen woning maar wel nog steeds voor de aankoop van een tweede woning. Surrealisme ten top, maar dit geheel terzijde.

EarthNvstr1 schreef: ↑14 januari 2022, 20:09

lop schreef: ↑12 januari 2022, 23:31 Daarbovenop komt uw schuldsaldo verzekering deze alleen kost u al meer dan de 2%/jaar dan wat jij rekent voor de inflatie.

SV moet je hier volgens mij niet meerekenen. Immers ... als je *niet* leent, dan heb je ook geen SV.
Dus als je het geld hebt, dan hoef je ook geen SV (met bijhorende kost) te nemen.

fropskottel schreef: ↑14 januari 2022, 13:12

lop schreef: ↑12 januari 2022, 15:10

Denk dat keuze 3 het beste is hoe je het ook draait of keert .
Door voor keuze 3 te kiezen kan je automatisch periodiek inleggen in de 2 de keuze met de huidige waarderingen zal dit zeer waarschijnlijk het beste resultaat geven .
Anders betaal je dit geld aan de bank en kan je dit niet investeren .
Door de rente uit te sparen behaal je al een winst voor dat je start .
Dus denk iemand die financieel geletterd is zou kiezen voor keuze 3 jij beweert juist het tegendeel .

Ik ga er eens heel concrete simulaties tegengooien om het je aanschouwelijker te maken voor volgende parameters:
- 500000€ aanschafwaarde
- 20000€ aanschafkosten exclusief lening
- 520000€ saldo bankrekening voor transactie
- rendement beurs 6-9%
- 0% rendement spaarrekening

scenario zonder lening:
- 0€ leningskosten
- saldo bankrekening na transactie: 0€
- maandlast: 0€
- gespreid instappen over 25 jaar: 1600€/maand
- resultaat na 25 jaar: 814159(4%), 937178€(5%), 1114334€ (6%), 1252872€ (7%), 1454392€ (8%), 1692305€ (9%)

scenario met lening:
- 6500€ leningskosten
- saldo bankrekening na transactie: 520000€ - 126500€ = 393500€
- lening: 400000€, 1.5% 25 jaar vast (totaal intrest <80000€)
- maandlast:1600€
- startsom 100000€, de rest gespreid instappen over 4 jaar: 4114€/maand
- resultaat na 25 jaar: 753389€(4%), 945342€(5%), 1183847€ (6%), 1479634 (7%), 1850794€ (8%), 2298182€ (9%)

Dit is natuurlijk een heel simplistische schatting, maar ze geeft wel een richting aan. De parameters waar je aan kan draaien zijn behoorlijk conservatief ingesteld. In de praktijk:
- In het pessimistische scenario van 4% rendement kom je aan het eind van de rit dik 60000€ slechter uit in het leningsscenario.
- Met het leningsscenario ben je een pak beter ingedekt tegen inflatie onderweg.
- In het optimistische scenario van 8% rendement ben je bijna 400000€ beter af met het leningsscenario.