Ik vraag me af of ik te optimistisch ben in geval van Cofinimmo kom ik op 4 jaar op het volgende.

Investering 13/05/2024 = 60 euro
Dividend 2024 13/05/2025 = 4,34
Dividend 2025 13/05/2026 = 4,34
Dividend 2026 13/05/2027 = 4,34

Als het vastgoed tegen 13/05/2027 voor 15% afgewaardeerd zou worden (wat me al eerder aan de hoge kant lijkt) komt de portefeuille op +- 5,7 miljard en schulden op 1,5 miljard. Ofwel op 13/05/2027 een netto waarde van 4,2 miljard. Laat ons zeggen dat de conjuntuur op de vastgoedmarkt "gemiddeld" is en het aandeel tegen een discount van 20% zou noteren, dan zou de beurswaarde 3,36 miljard zijn ofwel +-91,39 euro (36,765M uitstaande aandelen). Dat zou een XIRR (excel) zijn van 17,33%.

Dat is bijna een no-brainer of ik moet iets gigantisch over het hoofd zien. Ik zou dan voor mezelf ook bijna een aankoop overwegen

Galactic schreef: ↑12 mei 2024, 11:30 Als het vastgoed tegen 13/05/2027 voor 15% afgewaardeerd zou worden (wat me al eerder aan de hoge kant lijkt) komt de portefeuille op +- 5,7 miljard en schulden op 1,5 miljard. Ofwel op 13/05/2027 een netto waarde van 4,2 miljard. Laat ons zeggen dat de conjuntuur op de vastgoedmarkt "gemiddeld" is en het aandeel tegen een discount van 20% zou noteren, dan zou de beurswaarde 3,36 miljard zijn ofwel +-91,39 euro (36,765M uitstaande aandelen). Dat zou een XIRR (excel) zijn van 17,33%.

Dat is bijna een no-brainer of ik moet iets gigantisch over het hoofd zien. Ik zou dan voor mezelf ook bijna een aankoop overwegen

Je waarde voor vastgoed lijkt me te hoog, en schulden te laag.
ik vind (q1 cijfers, miljard):
- 6,181 vastgoed ("portefeuille van vastgoedbeleggingen")
- 2,623 schulden (vastgoed * schuldratio: 42,4%)

met 15% afwaardering op vastgoed en 20% discount geeft dat < 60 euro/aandeel.
En ook een schuldratio van iets boven de 50%.

Dat geeft een hele andere kijk inderdaad. Maar nog steeds investeringwaardig lijkt me.

Laat ons zeggen 3 scenario's tegen 05/2028 (gerekend met 6.181M vastgoed en 2.623M schuld en 36,77M uitstaande aandelen).

Afwaardering 20% discount 20%:

13/05/2024 -60
13/05/2025 4,34
13/05/2026 4,34
13/05/2027 4,34
13/05/2028 4,34
14/05/2028 50,52

XIRR 3,48%

Afwaardering 12% discount 20%:

13/05/2024 -60
13/05/2025 4,34
13/05/2026 4,34
13/05/2027 4,34
13/05/2028 4,34
14/05/2028 61,27

XIRR 7,70%

Afwaardering 5% discount 0%:

13/05/2024 -60
13/05/2025 4,34
13/05/2026 4,34
13/05/2027 4,34
13/05/2028 4,34
14/05/2028 88,36

XIRR 16,47%

Niet onaardig voor het gelopen risico lijkt mij. Het middenste scenario het meest waarschijnlijk, het negatieve scenario lijkt mij te overzien en het positieve scenario heeft meer kans dan het negatieve. Als de rente terug naar 1% gaat kan je zomaar weer een premie op boekwaarde hebben en is het helemaal kassa (onwaarschijnlijk, maar mogelijk). Als de rente binnen 3 jaar nog steeds dezelfde is als nu, denk ik dat we landen tussen negatieve en middenscenario.

Cofinimmo betaalt nu een rente op zijn schulden die gevoelig onder marktrente ligt.
Dat blijft niet duren. Je houdt er dan ook best rekening mee dat dat die rente de komende jaren geleidelijk stijgt, en winst/dividend daalt.

Bovenstaande is gewoon aanpassen intrestkosten aan huidige marktrente.
Vastgoed is zo al rentegevoelig (waarde = huur/yield, yield die mee op en neer gaat met rente), des te meer met een schuldenhefboom zoals bij een GVV.
Dus voor een negatief scenario zou je moeten berekenen wat het effect is als de rente verder stijgt.
Dat is bij vastgoed altijd een belangrijk negatief scenario.

Een écht negatief scenario gaat verder: rusthuisuitbater die in de problemen komt, heronderhandeling van de LT-huurcontracten.
Dat is een risico waar men nu rekening mee houdt, vroeger niet.

Met bezettingsgraden van dicht tegen de 100%, en huurtermijnen van gemakkelijk +10 jaar, is dit een risico dat best te behappen is door de schuldinstellingen.
Ook de doorrekeningsfactor is er (deels).

karine schreef: ↑10 mei 2024, 17:27 Wat is de beste optie betreft dividend Cofinimmo ?
Cash, cash + stocks of enkel stocks ?

Met de prijs die je momenteel krijgt (+/- €62) is het voordeliger om voor de aandelen te gaan. Stel dat je bv 130 aandelen hebt, dan krijg je netto €564,2 dividend of indien je voor aandelen kiest, 10 nieuwe aandelen. Wanneer je nu 10 aandelen verkoopt levert dat €620 op, neem €605 na aftrek kosten.

Toch maar net aankoopje gedaan, bedoeling om bij te kopen in geval van "worse case scenario".

Bij een dipje naar 50-55€ (moest het gebeuren) koop ik het dubbele bij van wat ik heb om te averagen.

We zien wel 1,1% van de portefeuille

Galactic schreef: ↑13 mei 2024, 14:11 Toch maar net aankoopje gedaan, bedoeling om bij te kopen in geval van "worse case scenario".

Bij een dipje naar 50-55€ (moest het gebeuren) koop ik het dubbele bij van wat ik heb om te averagen.

We zien wel 1,1% van de portefeuille

Ik ben te laat om het te doen voor ex-dividend. Wanneer wordt de knip van het dividend gedaan en gaat het aandeel omlaag? Is het dan nog voordelig om te kopen?

Euh, op ex-dividend wordt de dividendcoupon afgeknipt. De theoretische openingskoers daalt dan met het brutodividend. De werkelijke openingskoers kan door vraag & aanbod hoger of lager zijn dan die theoretische koers.

Voor Cofinimmo was dat 13/5/2024 zoals je al opmerkte. Voor de betaaldatum zie https://www.cofinimmo.com/investeerders ... dend-2023/

Als je zo'n aandeel wilt kopen ben je net best te wachten tot na ex-coupon. Een dividend is namelijk een sigaar uit eigen doos, met daarbovenop een heffing van 30% belastingen.
Door te wachten tot na de knip betaal je de waarde van het dividend minder voor het aandeel. Je ontvangt dan uiteraard geen dividend in het eerste jaar waardoor je ook geen RV moet betalen.

Moesten transactiekosten nul zijn, zou je zelfs kunnen overwegen je dividend-aandelen te verkopen vlak voor de knip en hetzelfde aantal aandelen terug te kopen vlak na de knip. Het prijsverschil is dan je dividend. Je zou -in theorie- elk jaar 30% meer overhouden van je dividend.

Beste spaargidsers

Ik heb 2 kleine vraagjes:

- ik dacht even dat confinimmo een RV van 15% had, maar dit is 30% omdat het niet enkel in zorgvastgoed zit?

- had ook gedacht om mijn aandelenrecht te gebruiken en aandeel aan te kopen met het nettodicidend. Echter ik vraag me af of ik het gehele dividend nog kan aangeven voor de belastingen aangezien ik een belastingvrije som van dividenden heb tot 400 of 800€ als ik me niet vergis

Merci alvast voor de hulp

EXAGO schreef: ↑15 mei 2024, 11:52 Beste spaargidsers

Ik heb 2 kleine vraagjes:

- ik dacht even dat confinimmo een RV van 15% had, maar dit is 30% omdat het niet enkel in zorgvastgoed zit?

- had ook gedacht om mijn aandelenrecht te gebruiken en aandeel aan te kopen met het nettodicidend. Echter ik vraag me af of ik het gehele dividend nog kan aangeven voor de belastingen aangezien ik een belastingvrije som van dividenden heb tot 400 of 800€ als ik me niet vergis

Merci alvast voor de hulp

De RV op dividenden van Cofinimmo bedraagt heden 30%.
Ze hebben voor plus minus 75% aan zorgvastgoed.
De drempel voor een RV van 15% is 80% zorgvastgoed.
(Zelf hoop ik niet al te hard op de RV van 15%. Vadertje Staat kan zomaar wijzigingen doorvoeren)

Of je nu kiest voor dividend in cash, of aandelen, je kan de RV terugvorderen tot €800/persoon in aanslagjaar 2024.

Vorige week had ik hier gezegd dat ik kies voor dividend in cash maar gezien de recente opwaartse koersbeweging ga ik hier misschien wel op terugkomen. De positie wordt dan eigenlijk wel een beetje te groot.

Stock dividend: netto €56,42 (13 coupons voor 1 nieuw aandeel)
Huidige aandelenkoers: €62,25.
Toch een verschil van 10%.

Dankjewel zeer duidelijk!

MeDirect heeft nog altijd de dividenden van WDP niet geregeld. Mexem wel. Heeft nog iemand dit probleem met Me Direct?

Vastned heeft de middelen niet om Vastned Belgium op te slokken,dan maar kunstje zoals bij Tessenderlo -Picanol....