Xior en Homi bijgekocht. De prijs was juist.

Wat denken jullie trouwens over de beursgang van Inclusio onder het statuut van GVV? Een bedrijf uit Brussel dat woningen op de sociale markt verhuurt. Het gaat vooral over panden in het Brusselse en Mechelen.

Vandaag werd bekend dat de prijs van het aandeel 21,40 euro zou bedragen.

sintorama schreef: ↑26 november 2020, 09:56 Wat denken jullie trouwens over de beursgang van Inclusio onder het statuut van GVV? Een bedrijf uit Brussel dat woningen op de sociale markt verhuurt. Het gaat vooral over panden in het Brusselse en Mechelen.

Vandaag werd bekend dat de prijs van het aandeel 21,40 euro zou bedragen.

Bezettingsgraad zal in elk geval 100% zijn voor het komende miljard jaar.

Sterke verwevenheid van overheden/ziekenfondsen geeft mij een dubbel gevoel

Niet iets waar ik in zou investeren. Verhuring aan de allerlaagste klasse van de bevolking lijkt me nu niet iets waar een hoog rendement tegenover kan staan.....

Divi schreef: ↑26 november 2020, 10:53 Niet iets waar ik in zou investeren. Verhuring aan de allerlaagste klasse van de bevolking lijkt me nu niet iets waar een hoog rendement tegenover kan staan.....

Weet je wel automerk de hoogste marge heeft? Dacia.

Ik zie dit als een groeimarkt: er is meer en meer vraag naar deze woningen, de overheid kan zijn eigen verplichtingen niet nakomen en moet noodgedwongen met partners als deze samenwerken. Inclusio verhuurt bijvoorbeeld ook woningen aan mensen met een beperking, het gaat niet enkel over "de allerlaagste klasse", waarmee je misschien scholingsgraad of inkomen bedoelt.

sintorama schreef: ↑26 november 2020, 11:41
Ik zie dit als een groeimarkt: er is meer en meer vraag naar deze woningen, de overheid kan zijn eigen verplichtingen niet nakomen en moet noodgedwongen met partners als deze samenwerken. Inclusio verhuurt bijvoorbeeld ook woningen aan mensen met een beperking, het gaat niet enkel over "de allerlaagste klasse", waarmee je misschien scholingsgraad of inkomen bedoelt.

Daar heb je inderdaad gelijk in maar gemiddeld genomen bestaat de kans dat onderhoudskosten/regelgeving ten koste van rendement gaan (want die gaan hoger zijn dan in een reguliere huurmarkt) - anderzijds is diezelfde overheid je grootste klant. Dus veel zal afhankelijk zijn hoe dat juist zal gemanaged worden, zal dat beleid altijd even consistent zijn i.f.v. samenstelling regering.

Het vertrekmodel is prima, alles zal staan of vallen met beleid.

Hoe staat zo een prive bedrijf tov de "echte sociale woningbouwmaatschappijen" die zwaar subsidies krijgen.Vrij zwak ,mijn inziens.En deze hebben ook met een reeks problemen te kampen.Goed nadenken voor tot aankoop over te gaan. Lijkt mij een meer"feel good "aankoop. Wat liefdadigheid....

Daar gaan we....
Vooreerst wil ik hier duidelijk stellen dat ik niet minachtend sta tegenover mensen die in sociale woningen wonen!
Sociale woningbouw is echt noodzakelijk in een land als Belgie ,waar de vastgoedprijzen gloeiend heet staan.
De vraag of inclusio een goede investering is,is een andere vraag.Via mijn beroep ken ik de wereld van sociale woningbouw vrij goed en heb er banden mee.(Ik ben medewerker op architectenburo die soms sociale woningen ontwerpt)
Zoals hierboven vermeld zie ik de concurentie met de bestaande sociale huisvestingsmaatschappijen als een nadeel voor inclusio.De problemen van deze maatschappijen zullen ook ten deel van inclusio vallen.Eén van de grootste is de bedenkelijke kwaliteit van de opgeleverde woningen.Door de "goedkoopste" clausule is dit echt een levensgroot probleem. Dergelijke woningen wil ik niet in mijn portfolio.En zo kan ik nog een tijdje doorgaan.....
Als insider ,raad ik het iedereen af,om daarin te investeren.

Wat mij opvalt is dat iedereen hier over emotionele aspecten spreekt omtrent het bedrijf en sociale woningbouw. Ik moet hier nog de eerste poster tegenkomen die een investeringsbeslissing (of het passen) gebaseerd op CIJFERS. Want dat is toch het voornaamste element alvorens iemand instapt in een belegging???

De instappers/niet-instappers, zeg eens, wat zijn de redenen (gebaseerd op cijfermateriaal) om wel/niet te investeren?

sintorama schreef: ↑26 november 2020, 11:41 Weet je wel automerk de hoogste marge heeft? Dacia.

Waar haal je dat vandaan? Volgens mij zijn dat eerder merken als Ferrari en Porsche.

Misschien daarom dat de beurswaarde van Ferrari meer dan 3 keer zo hoog is als die van Renault...

Poldermol schreef: ↑26 november 2020, 14:17 Wat mij opvalt is dat iedereen hier over emotionele aspecten spreekt omtrent het bedrijf en sociale woningbouw. Ik moet hier nog de eerste poster tegenkomen die een investeringsbeslissing (of het passen) gebaseerd op CIJFERS. Want dat is toch het voornaamste element alvorens iemand instapt in een belegging???

De instappers/niet-instappers, zeg eens, wat zijn de redenen (gebaseerd op cijfermateriaal) om wel/niet te investeren?

Ik zit in het nee-camp.

Het zullen niet de cijfers zijn die je bedoelde:

-4,2% huuropbrengst kun je niet aan de hoge kant noemen. Voor residentieel vastgoed gaat mijn voorkeur dan naar Vonovia.

- Ik ben mijn portefeuille aan het veranderen naar 80-90% defensieve (dividend) aandelen. De 2% dividendrendement die ze vooropstellen vind ik te laag. Dan verkies ik nog meer Xior, ongeveer hetzelfde dividendrendement. Alleen zie ik in Xior, na corona meer groei.

-Ik verwacht koersdruk. Ik dacht al "oei" toen ik Integrale las. Mijn gedachte werd ook bevestigd, ze verkopen hun hele aandelenpakket wanneer dit wettelijk is toegestaan.

https://www.tijd.be/markten-live/nieuws ... 67922.html

Op basis van wat ik heb gelezen in de tijd, behoor ik tot het nee kamp. Het rendement ligt te laag maar ik denk dat er wel een markt is. In een wereld van negatieve rentes is 1.4 % nog altijd erg veel. Dus de grote jongens zullen wel kopen in functie van hun tak 21 beleggingen.

Komt er ook op aan dat je een bedrijf ook begrijpt.Als je dan beroepsmatig een band hebt met een bedrijf of sector,heb je een voorsprong .Ik las op hun eigen website de alles omvattende zin. De triodos van geregelmenteerde vastgoedvennootschappen......

Poldermol schreef: ↑26 november 2020, 14:17 Wat mij opvalt is dat iedereen hier over emotionele aspecten spreekt omtrent het bedrijf en sociale woningbouw. Ik moet hier nog de eerste poster tegenkomen die een investeringsbeslissing (of het passen) gebaseerd op CIJFERS. Want dat is toch het voornaamste element alvorens iemand instapt in een belegging???

De instappers/niet-instappers, zeg eens, wat zijn de redenen (gebaseerd op cijfermateriaal) om wel/niet te investeren?

…gebaseerd op cijfers.
Tja, die cijfers zijn en blijven maar projecties uit het prospectus hé. Hoeveel bedrijven maken het waar wat in het prospectus staat? Beursgenoteerd vastgoed genoeg m.i., opdat je IPO’s eerst enkele jaren van de zijlijn kan bekijken en zich laten bewijzen.

Los daarvan: had niet veel tijd dus ben er maar eens vlug doorgegaan:


Hun profiel bekijkend: ze zeggen op 3 pijlers te steunen: affordable housing, housing voor mensen met een handicap en sociale infra. Maar als je kijkt naar de waarde van de portefeuille in exploitatie, in ontwikkeling, en de pijplijn van toekomstige projecten, dan vertegenwoordigt affordable housing het gros: ruim 80%. En SVK’s staan, en zullen volgens het prospectus ook in de toekomst, voor het gros van de huurinkomsten instaan.

Dat onderdeel is dus zéér belangrijk en bekijk je dus best om Inclusio te beoordelen.

De operationele marge is aan de hoge kant: +/- 90%. Van de andere GVV’s halen enkel de logistieke jongens zo’n hoge marge.
Vermeldenswaardig is dat de gebouwen verhuurd aan de SVK’s in Bxl vrijgesteld zijn van onroerende voorheffing, en in de andere gewesten van verlaagde O.V. genieten. Door aan de SVK’s te verhuren loopt men zelf geen risico op leegstand, en het zijn contracten op lange termijn (15j). Er is wel tegenpartijrisico uiteraard in de vorm van risico op wanbeheer van de SVK. Het model is B2B, en geen B2C verhuur zoals bij een HOMI. Hierdoor dus geen makelaarskosten te betalen voor verhuur, en weinig eigen property management (alvast niet in het affordable housing). Dat alles zorgt voor lage kosten en een hoge marge.

Dividend yield: eerste jaar /jaren dient/dienen om de portefeuille verder uit te bouwen. Brutodividend zou vervolgens 0.43; 0.58; 0.73 bedragen (boekjaar 2021-2022-2023). In kalenderjaar 2024, over boekjaar 2023, zou je aan de IPO-prijs dus een netto yield hebben van 2.40%.
Louter ter vergelijking, hieronder enkele dividendrendementen (eveneens netto) van Belgische vastgoedspelers. Op basis van de slotkoers van vandaag, dividend is datgene dat in boekjaar 2020 werd uitgekeerd.
COFB 3,14%
HOMI 2,86%
AED 2,63%
CPINV 2,38%
WDP 1,88%
XIOR 1,81%
VGP 1,72%

Ze brengen het met 21.4 EUR ongeveer aan boekwaarde naar de markt. Aan dezelfde premie van pakweg COFB of HOMI (20 à 25%) zou het aandeel dan aan 26.75 EUR kunnen noteren. Wat over boekjaar 2023, uitkeringsjaar 2024 dan nog een netto yield geeft van 1.91%. Op zich niet shockerend als je naar Xior, VGP en WDP kijkt. Maar die hebben zich uiteraard wel al bewezen en hebben een concreet groeitraject. Inclusio moet het nog altijd waarmaken.
Qua waardering betaal je aan IPO-prijs 28x de uitkeerbare winst over boekjaar 2023 (K/W). Alles waar residentieel vastgoed inzit in Belgische GVV's (als je zorg en studentenhuisvesting daar ook toe meerekent) noteert aan K/W's van +20. Voor een nieuwkomer is het niet weinig (en dan kijken we al enkele jaren vooruit, én gaan we er van uit dat de projecties gerealiseerd worden).


Wetgevend kader heeft toch een zeer belangrijke impact op de markt waarop Inclusio mikt.
Gemorrel vanwege de overheden in negatieve zin betreffende de lagere of geheel vrijgestelde onroerende voorheffing heeft een significant negatieve impact. In de keerzijde: mochten Vlaanderen en Wallonië het Brusselse voorbeeld volgen en de OV ook vrijstellen dan is dit een mooie fiscale meevaller.

Met een ontsporende federale begroting kan je je aan alles verwachten. Wijzigingen op vlak van subsidies voor de SVK's / OCMW’s kan het Inclusio-model eveneens in gevaar brengen.

Had in een vroeger artikel ook gelezen dat het bedrijf pleitte om de roerende voorheffing op het dividend voor Inclusio gelijk te trekken met deze van de zorgvastgoedspelers (15% ipv 30%). Mooie gedachte, en zou een slok op een borrel schelen, maar good luck om dit gerealiseerd te krijgen. De enige reden dat “we” op dividend van de zorgvastgoedspelers minder betalen is een historische, in de vorm van de historische portefeuille van het toenmalige Serviceflats Invest (nu Care Property Invest) aan OCMW’s. Eenmaal die portefeuille is uitgedoofd kan (zeer waarschijnlijk "zal") ook de verlaagde RV uitdoven. Daar zou ik vanuit Inclusio toch niet te hard op rekenen om dat gerealiseerd te krijgen. Maar hey, wie weet heeft de wetgever / fiscale administratie oor naar het sociale verhaal ?!

Denfi maakt geen onterechte opmerking dat Integrale’s belang – dat ze bij de IPO laten verwateren – na de lock-up periode mogelijk snel de deur kan/zal uitgaan. Een overhang van bijna 15% van het aantal uitstaande aandelen (post IPO) is niet weinig.

Voorlopige conclusie is dat Inclusio focust op een specifieke niche. En dat wetgevend kader voor die niche zeer belangrijk is. Wijzigingen aan dat kader kunnen een belangrijke (+ of -) impact hebben op het verdienmodel.

Op zich zijn er wel een aantal interessante kenmerken: B2B-verhuur op lange termijn, in theorie geen risico op leegstand, de “groeimarkt” van sociale huisvesting (wat ik op zich - als mens - jammer vind dat dit een groeimarkt is),…
Bij overeind blijven van het wetgevend kader en behoudens ongelukken met de SVK’s is het dividend vrij veilig, alhoewel de yield aan de lage kant is. Maar "een prikje" kunnen we het niet noemen. De portefeuille moet eerst nog sterk uitgebouwd worden om de winstmotor op gang te trekken.
Tja, los van het financieel rendement ook het sociaal rendement in rekening brengen zeker ?!

Interessant om ter vergelijking eens te kijken naar de Britse "sectorgenoten" waar CEO Mertens naar verwees. Beide al enkele jaren op de markt, en zijn al een maatje groter dan Inclusio. Koers heeft niet gek veel gedaan op de paar jaar dat ze noteren. Beiden een bruto yield van +/- 5% (opgelet: op div’s van Britse REITs is wél Britse bronheffing verschuldigd).

https://www.civitassocialhousing.com/
https://www.triplepointreit.com/

dreamy schreef: ↑26 november 2020, 15:31

sintorama schreef: ↑26 november 2020, 11:41 Weet je wel automerk de hoogste marge heeft? Dacia.

Waar haal je dat vandaan? Volgens mij zijn dat eerder merken als Ferrari en Porsche.

Relatief gesproken bedoel ik he. De marge op een Ferrari is idd groter dan de hele Dacia. :-)
Gedeeltelijke bron: https://www.thetruthaboutcars.com/2013/ ... -cash-cow/