SMGGM schreef: ↑5 september 2022, 13:07
Duidelijk, dit is een woning waar je vanaf moet blijven. Zoveel panelen gezet om groenstroom certificaten te kunnen ontvangen en om een jacuzzi constant te laten draaien.
Een EPC die "mooi" is gemaakt door het dak vol te proppen met panelen. Met een terugdraaiende teller is dat allemaal prima en kan je zelf heel je woning met elektrische kacheltjes verwarmen, maar eenmaal de boze meneer komt om je digitale teller te installeren zal je plots merken dat je 80% van je energie aan het verkopen bent aan een spotprijs aan je leverancier.
Overigens, hoe oud zijn die panelen? Zonnepanelen hebben een circa levensduurte van 20-25 jaar.

Hier vreesde ik inderdaad al voor. Dat de EPC waarde ferm opgesmukt is geweest door de zonnepanelen. Maar blijkbaar gaat het nog een stuk verder dan dat. In tussentijd hebben we al een ander (kleiner) huis op het oog dat (een beetje) nieuwer is, geen zonnepanelen heeft, maar wel een gelijkaardige EPC waarde.

Daarnaast, dubbel glas van inmiddels 30 jaar oud kan je niet meten met dubbelglas van tegenwoordig. Ramen die 30 jaar zijn zullen ook al hun leeftijd beginnen tonen en mogelijk eens vernieuwd moeten worden (groot huis, veel ramen = al snel een kost van €20.000). Na 30 jaar zijn er nog zo van die dingen die mogelijk aan vernieuwing toe zijn (een plat dak toevallig? Een EPDM dak gaat circa 40 jaar mee, met wat pech zit je binnenkort al in de kosten).
Geen ventilatiesysteem wil zeggen dat ramen en deuren kiertjes hebben om verse (koude) lucht binnen te halen. Met een centraal ventilatiesysteem bespaar je energie doordat verse lucht verwarmd wordt door de lucht die je gaat afvoeren.

Bij de leeftijd van de ramen hadden we nog niet echt bij stilgestaan. Vanavond hebben we een huisbezoek (ander pand). Is zeker iets waar we naar gaan vragen!

Vanaf welke leeftijd zou het glas al een betere isolatie hebben? Want het huis dat we vanavond bezichtigen is ook wel al een 25-jaar oud. De kans is reëel dat ook daar het glas nooit is vervangen.

Een EPC van 170kWh/m² maar dan 270m² bewoonbare oppervlakte zal nog altijd duurder zijn om te verwarmen dan een oudere woning met EPC van 320kWh/m² maar dan maar 120m² bewoonbare oppervlakte.
De isolatie standaarden zijn pas in 2006 strikter beginnen worden.

Uiteraard. Maar het verschil tussen een lager en een hoger EPC heeft bij een grote woning een pak meer invloed op de eindafrekening dan bij een kleine woning. Als de oppervlakte een vast gegeven is is dat zeker iets om mee te rekenen.

Kortom: oude villa waar je je blauw aan gaat betalen en die binnen nu en 15 jaar grote investeringen zal vragen (ramen / deuren, dak, zonnepanelen).

Voor die woning zullen we dan ook voorlopig maar passen! (Tenzij we het kunnen meepakken met een bod ferm onder de vraagprijs. Wat misschien niet helemaal onmogelijk is, gezien de tijd dat het zoekertje al online staat).

Bij je bezoek naar zo'n woning het Kadastraal inkomen (KI) vragen en dan de link volgen die al eens vermeld werd: (...link verwijderd omdat het anders gemarkeerd wordt als spam...)

Oudere gerenoveerde woningen genieten vaak van een zeer laag KI omdat die gebaseerd was op de jaren stilletjes en bij de renovaties geen nieuwe inspectie hebben gedaan. Bij nieuwere woningen (de woning die jij dus aanbrengt) zal het KI meer dan realiteit weerspiegelen en die zal dan niet mals zijn. Wat die exact is, is puur gokken.
Een rijwoning van 110m² heeft een KI van €660, mijn nog te zetten halfopen nieuwbouw van 130m² zou rond de €1000 liggen.
KI wordt berekend op basis van locatie, grootte van de woning, aantal slaapkamers, aantal badkamers,... Moeilijk te zeggen dat woning X zoveel zal hebben maar vaak wordt het KI op de zoekertjessite wel gezet.

KI stond idd bij het zoekertje. Alleen wist ik niet hoe ik dat moest omvormen tot effectieve fiscale last. Bedankt voor de link! Ik had hem de eerste keer wel geopend maar blijkbaar niet voldoende bekeken.

Finaal heb ik ook de beslissing gemaakt om een nieuwbouw te zetten die niet klein of te groot is, want ik mis de kennis (en tijd) om het allemaal zelf te doen. Past die woning over 10 jaar niet meer voor mij, dan kan ik die met winst verkopen want zulke woningen blijven populair, een grote villa die dan al 40 jaar oud zal zijn heeft een pak minder geïnteresseerden.

Zelf iets bouwen was eigenlijk ons eerste plan. Onze huizenjacht nu is eigenlijk een tweede keus. We hadden een betaalbaar plan waarbij we een huis met bescheiden woonoppervlakte zouden voorzien van alle moderne snufjes op vlak van energiebesparing, dat ook nog eens betaalbaar was. We hadden dit zelfs al met een bouwadviseur besproken. Jammergenoeg is ons verteld dat een vergunningsaanvraag op het perceel waarop we wouden bouwen met nagenoeg zekerheid beantwoord zal worden met een negatief antwoord.

Maar als we echt een shift gaan meemaken waar gas "verboden" wordt (of de prijzen niet meer dalen), dan zijn woningen die niet aangepast voor een gasvrije toekomst vreselijk duur om te moderniseren. De basis dat je moet hebben is vloerverwarming (want het alternatief "de warmtepomp" is niet efficiënt op hogere temperaturen dat klassieke radiatoren vragen) en een degelijk ventilatiesysteem, 2 dure dingen om in een bestaande woning in te bouwen want ze vereisen bijzonder veel kap en breekwerk.

Dat is ook goed om te weten! Het huis dat we vanavond bezichtigen heeft geen zonnepanelen en geen warmtepomp. Maar dit is wel iets waarin we extra willen investeren, omdat we (zeker naar de toekomst toe) hier de waarde van inzien. Alleen vrees ik dat er geen vloerverwarming is, gezien er radiatoren aan de muren hangen...

@SSGM: ik had een hele reactie getypt waar ik op veel van je puntjes inging, maar blijkbaar is die verwijderd (of afgekeurd? Want mijn berichten moeten blijkbaar door een moderator goedgekeurd worden. De andere 4 berichten staan ook nog in de wachtrij).

Heb niet meteen de fut om alles opnieuw te typen, maar ik wil je wel bedanken! Alle info uit je laatste bericht is zeer nuttig.

Ook een dikke merci aan iedereen die heeft geholpen om ons in de juiste richting te sturen! We zitten nu op een realistischer pad denk ik

Al je berichten werden goedgekeurd.

BertBaksteen schreef: ↑5 september 2022, 16:01 Hier vreesde ik inderdaad al voor. Dat de EPC waarde ferm opgesmukt is geweest door de zonnepanelen. Maar blijkbaar gaat het nog een stuk verder dan dat. In tussentijd hebben we al een ander (kleiner) huis op het oog dat (een beetje) nieuwer is, geen zonnepanelen heeft, maar wel een gelijkaardige EPC waarde.

Dat bevestigd een beetje mijn punt. Ga je op die woning dan zonnepanelen gooien, dan zakt je EPC verder.

BertBaksteen schreef: ↑5 september 2022, 16:01 Bij de leeftijd van de ramen hadden we nog niet echt bij stilgestaan. Vanavond hebben we een huisbezoek (ander pand). Is zeker iets waar we naar gaan vragen!

Vanaf welke leeftijd zou het glas al een betere isolatie hebben? Want het huis dat we vanavond bezichtigen is ook wel al een 25-jaar oud. De kans is reëel dat ook daar het glas nooit is vervangen.

Dat van beglazing is zo een beetje waar een makelaar (en koper) amper bij stilstaat. Ze horen "dubbele beglazing" en het is voor hen OK. Men maakt al decennia dubbele beglazing en een huis dat het vandaag nog niet heeft, heeft nog nooit een grondige renovatie gekregen.

Om je een idee te geven, plaats je vandaag dubbele beglazing, dan heeft dit een U-waarde (W/m²K) van ongeveer 1 W/m²K. Een wat oudere dubbele beglazing zit op 3 W/m²K.
Wat meer info kan je hier vinden: https://www.energiesparen.be/begrippenthermischisoleren

Je hebt ook de U-waarde van de profielen van de ramen. Hout (omdat het warmte goed kan houden) heeft basis al een vrij goede U-waarde, aluminium profielen typisch basis de slechtste. Een nieuw set ramen vandaag heeft een U-waarde van 1.6 W/m²K. Je hebt ook nog PVC ramen, maar is van kwaliteit het minst goede (typisch ook het goedkoopst).
Ook het gebruiksgemak speelt natuurlijk mee. Hout als profielen vraagt een pak meer onderhoud (vernissen / verven iedere zoveel jaar) waardoor het niet meer zo populair is. Daarnaast is de oppervlakte van de profielen nu niet zo groot waardoor de U-waarde van de ramen toch een pak belangrijker zijn als die van de profielen.

De ramen gaan mensen niet snel vervangen van een woning en ramen hebben een levensduurte van een jaar of 30+. Een woning van 25 jaar zal waarschijnlijk nog de originele hebben

BertBaksteen schreef: ↑5 september 2022, 16:01 Voor die woning zullen we dan ook voorlopig maar passen! (Tenzij we het kunnen meepakken met een bod ferm onder de vraagprijs. Wat misschien niet helemaal onmogelijk is, gezien de tijd dat het zoekertje al online staat).

Er is een reden waarom die zo lang online staan. Zo woningen gaan renoveren vraagt een enorm budget. Kans is groot dat men deze woning verkoopt net omdat men aanvoelt dat er renovaties aan zitten te komen die een enorm budget vragen.
Als je niet weet waar je aan begint, dan koop je zo'n woning niet. Elke grote klus dat hierin te doen (dak, buitenmuren isoleren, ramen vervangen,...) begint pas aan €20.000.

BertBaksteen schreef: ↑5 september 2022, 16:01 Zelf iets bouwen was eigenlijk ons eerste plan. Onze huizenjacht nu is eigenlijk een tweede keus. We hadden een betaalbaar plan waarbij we een huis met bescheiden woonoppervlakte zouden voorzien van alle moderne snufjes op vlak van energiebesparing, dat ook nog eens betaalbaar was. We hadden dit zelfs al met een bouwadviseur besproken. Jammergenoeg is ons verteld dat een vergunningsaanvraag op het perceel waarop we wouden bouwen met nagenoeg zekerheid beantwoord zal worden met een negatief antwoord.

Iedereen heeft zo zijn / haar mening over de huizenmarkt van tegenwoordig. Ofwel betaal je veel geld aan een (bijna) nieuwbouw maar volgens de huidige standaarden met alle nadelen van een nieuwbouw (typisch kleine kamertjes, kleine bouwgrond en duur als je vergelijkt met bestaande woningen) ofwel ga je voor een bestaande woning (typisch groot) maar dan moet je goed beseffen dat je tussen nu en 20 jaar veel renovaties zal moeten ondernemen (en als je veel zelf kan doen, kan je er veel mee besparen maar het brengt typisch ook veel stress met zich mee).

De nieuwbouw enorm verstrengen was stap 1, nu is men met stap 2 bestaande woningen aan het viseren.
Woning die vanaf 2023 worden verkocht zullen een verplichting hebben om minstens een D te halen binnen de zoveel jaar na aankoop. Tegen 2050 wil de overheid naar A gaan. Een woning die vandaag een F is, daar ga je zeer veel geld tegenaan moeten gooien om dat een A te maken, dan ligt de optie "slopen" misschien beter voor de hand.
Het asbestdossier is nog een leuke die eraan komt. Mijn vrees (en reden waarom ik voor nieuwbouw ben gegaan) is dat eenmaal alle woningen hun staat (asbest, elektriciteitskeuring, EPC,...) in kaart is, men hier op zou kunnen gaan belasten. Mensen gaan niet beseffen wat ze hebben gekocht en voor een enorm waardedaling staan als duidelijk wordt hoe "slecht" de woning eraan toe is.

BertBaksteen schreef: ↑5 september 2022, 16:01Dat is ook goed om te weten! Het huis dat we vanavond bezichtigen heeft geen zonnepanelen en geen warmtepomp. Maar dit is wel iets waarin we extra willen investeren, omdat we (zeker naar de toekomst toe) hier de waarde van inzien. Alleen vrees ik dat er geen vloerverwarming is, gezien er radiatoren aan de muren hangen...

Vloerverwarming bestaat al lang, maar is nog maar recent op praktisch alle nieuwbouw woningen.
Vloerverwarming werkt op lage temperaturen (35° ofzo) en zorgt voor minder verbruik (ook als je nog op gas zit).
Radiatoren daarentegen werken op hoge temperaturen (tot wel 70°) om hun verwarmingseffect te halen. Ga je daar 45° laten doorstromen, dan ga je veel trager opwarmen en gezien radiatoren weinig oppervlakte benutten (tov vloerverwarming dat over heel je vloer ligt) krijg je de kamer niet warm. Hier zijn oplossingen voor die minder kap en breekwerk vragen zoals de radiator "overdimentioneren" (een zwaarder model plaatsen die meer oppervlakte heeft) of lage temperatuur radiatoren plaatsen (al zijn die zeer duur tov klassieke radiatoren).
Kortom, wie nu nog een woning gaat bouwen zonder vloerverwarming schiet zichzelf in de voeten.

Een warmtepomp tot slot werkt op lage temperaturen. Hoe hoger de temperatuur die het moet halen, hoe meer elektriciteit die gebruikt om te verwarmen (en dat is simpelweg onefficiënt en duur). Een warmtepomp trekt warmte uit een ruimte (ook al is ruimte 0°) om een andere ruimte op te warmen (identiek hetzelfde effect als een koelkast, maar dan omgekeerd).

Een gasketel vervangen door een warmtepomp is op zich niet zo'n complexe zaak. Belangrijk is wel dat de plaats waar de gasketel nu staat ruim is (een warmptepomp is toch een stuk groter, reken op de grootte van een grote koelkast) en best in een kamer staat die in verbinding staat met een buitengevel.
Een warmptepomp staat in verbinding met een buitenunit. Als de locatie van de huidige gasketel omringt wordt door andere kamers, dan is het lastiger om die verbinding met buiten te maken.

De warmtepomp waarover ik spreek is een lucht / water warmtepomp (die warmte van de buitenlucht gebruikt om water op te warmen). Je hebt ook een lucht / lucht warmtepomp (in de volksmond een airco). Dan heb je het probleem van de radiatoren niet, maar een lucht / lucht is minder efficiënt en lelijker (iedere kamer moet dan zo'n lelijke binnen unit hebben).

Nu er zijn nog veel meer opties dan enkel een warmtepomp. Er zijn oplossingen zoals pelletkachel die wel hoge temperaturen kan halen, maar persoonlijk noem ik dit geen oplossing want het helpt het klimaat geen meter vooruit, zie eens naar dit: https://www.youtube.com/watch?v=xW-VLPyxqAM&t=476s
Men zal de komende jaren beseffen dat pellets nu niet de grote oplossing zijn en dit ook viseren.

Het is algemeen geweten dat een EPC natte vingerwerk is en volstrekt niet zo betrouwbaar is als het lijkt.. Het diend alleen maar om de burger op renovatie kosten te jagen.;
Economische omzet - venootschapsbelasting en BTW voor de overheid.. Thats it..

In verband met de ramen;
Het komt voor dat als je goed zoekt op de metaalstrook tussen de twee glasplaten ergens een tekst geprint is op die metaalstrook. Bij mijn ramen heb ik er een paar moeten nakijken om die vermelding te vinden. Indien aanwezig kan/zal dat informatie over de ramen bevatten, waarvan de K-waarde is wat je wil weten.

Mijn ramen zijn een 20 jaar oud en hebben een K -waarde van 1,1, wat meen ik helemaal niet slecht is. Staat er water tussen de glasplaten zelf moet je niet naar de K-waarde zoeken.

NS2SN schreef: ↑4 september 2022, 22:43 Wacht nog ff af, binnen een paar maanden zijn er koopjes van mensen die een gelijkaardige lening hebben afgesloten en ook dachten dat het wel zou lukken.

De huizenmarkt is al aan het stagneren sinds begin 2021 buiten de centrumsteden. Nu begint dat ook in de centrumsteden.
Als ik zie hoe lang woningen te koop staan, waar dat voordien niet was, zitten we op het punt dat de vraagprijs niet meer zomaar gegeven wordt en de verkoper vaak niet lager wil. Mensen durven terug standaard onderbieden.

Volgende fase is dat prijzen blijven hangen en regelmatig een goede koop kan gedaan worden afhankelijk van de reden van verkoop.

Of het echt serieus gaat zakken zal vooral van de economie volgend jaar afhangen.
Rente op leningen stijgen, maar op nieuwbouw na, is dat voor mij geen reden om je te haasten, integendeel.

Ik wil hier enkele nuances aanbrengen bij de indexering van de lonen.

1° Wat de "genieters" van de indexering betreft:

Telkens wanneer de spilindex wordt overschreden heeft men het over een indexering van de wedden en lonen met 2%. (Bij de sociale uitkeringen gebeurt dit de maand na de overschrijding van de spilindex, bij de wedden van de ambtenaren een maand later en in de privé hangt het af van de sector, enz. - het tijdstip waarop de indexering precies plaats vindt laat ik hier even buiten beschouwing).

Elke politicus en elke journalist heeft het telkens over een indexering met 2%. Maar niemand van deze lui vertelt erbij dat het netto over veel minder gaat: ook op het bedrag van die 2% worden sociale bijdragen en belastingen (bedrijfsvoorheffing) ingehouden wat betekent dat het in werkelijkheid slechts over een (gemiddeld) netto indexering van 1% gaat. Voor de ene zal het wat meer zijn dan 1%, voor de andere wat minder dan 1% maar het gaat dus helemaal niet over 2% die je meer op je bankrekening krijgt.

2°Wat de "betalers" van de indexering betret:

België en het Groothertogdom Luxemburg zijn de enige landen ter wereld waar de automatische indexering van wedden en lonen bestaat.

In ietwat meer normale economische tijden kunnen we ons hiermee gelukkig prijzen. Alhoewel ik zelf ook geniet van de indexering van mijn wedde wil ik toch ook een kanttekening maken in hoofde van de bedrijven die de indexering moeten betalen: ik had het zonet over "normale economische tijden": wanneer er dan eens een overschrijding van de spilindex plaats heeft, is dat voor de meeste bedrijven meestal geen al te zware dobber. We zitten nu echter helemaal niet in normale economische tijden: in amper een jaar tijd is de spilindex inmiddels al 5 (vijf!) keer overschrijden (augustus 2021, december 2021, februari, april en juli 2022), en er staan nog een aantal keren aan te komen. Die 5 overschrijdingen betekenen een nominale stijging van wedden en lonen met 10% (eenvoudig gezegd, want in werkelijkheid is de stijging wegens het cumulatief effect nog hoger dan 10%). Daarbij komt dat de bedrijven/werkgevers benevens het brutoloon (met inbegrip van de werknemersbijdragen voor de sociale zekerheid en de bedrijfsvoorheffing) op het indexeringsbedrag ook nog werkgeversbijdragen sociale zekerheid moeten betalen.

Die indexering is allemaal goed en wel maar waar velen (o.a. de meeste toplui van vakbonden) niet bij stilstaan is dat dit de loonkost van de bedrijven serieus verhoogt die ook een serieuze impact kan hebben op de tewerkstelling: bedrijven die nu amper genoeg reserve hebben om de "normale" loonkosten te kunnen betalen zullen door die indexering met 10 % eerder vroeg dan laat genoodzaakt zijn personeel te ontslaan; dan hebben we het nog niet over werkgevers/bedrijven die een dergelijke reserve nu al niet meer hebben... Meer werkloosheid zal het gevolg zijn.

Ter illustratie heb ik een eenvoudige oefening gemaakt: een bedrijf heeft 100 werknemers en die verdienen gemiddeld elk een brutoloon van 30.000 €. Dit betekent een loonkost van 3.000.000 €

Er komt een indexering van 2%. Dit betekent dat de loonkost na indexering per werknemer 30.600 € zal bedragen of 3.060.000 € in totaal voor de 100 werknemers samen.

Indien het bedrijf geen buffer heeft om de indexering te kunnen betalen wil dit zeggen dat het na de indexering nog steeds "maar" 3.000.000 € als loonkost zal kunnen dragen. Met andere woorden: er zal slechts geld zijn om 3.000.000/30.600 of 98 (afgerond) werknemers te betalen en bijgevolg moeten er 2 werknemers worden ontslagen om te vermijden dat het bedrijf in financiële moeilijkheden geraakt.

In mijn voorbeeld heb ik het dan alleen nog maar berekend voor een indexering van 2%. Er hoeft geen tekening bij wanneer men het over een indexering van 10% gaat en de indexeringen die er nog staan aan te komen.

Moraal van het verhaal (of beter mijn idee over het verhaal): ik vrees dat al de indexeringen tot heel wat bijkomende werkloosheid zullen leiden. Er zal vroeg of laat een keuze moeten worden gemaakt tussen, enerzijds, de wedden en lonen aan dit tempo blijven indexeren met meer werkloosheid tot gevolg en, anderzijds, even enkele indexeringen overslaan en aldus de tewerkstelling min of meer kunnen blijven verzekeren. Al degenen die in de eerste situatie bijkomend werkloos worden zullen heel wat meer verliezen dan het overslaan van een indexering van 2% op hun huidige loon…

Zoals gezegd "geniet" ik zelf van de indexeringen maar ik probeer het plaatje ook een beetje objectief vanuit de verschillende standpunten te bekijken. Ik weet ook wel dat er bedrijven zijn die over een meer dan voldoende grote reserve beschikken om deze moeilijke economische periode te overbruggen maar er zijn er ook heel wat die zich niet in deze situatie bevinden.

Denk dat iedereen wel weet dan een index van 2% brutto is.
En iedere werknemer heeft er het --KNIP-- aan hoeveel het de werkgever kost om een index verhoging toe te passen.
Het enige dat de de werknemer aanbelangt is dat het correct aangepast wordt, en zijn loon op tijd gestort wordt..