Van de pot gerukte prijs!

Ik betaalde precies 1/3 voor een gelijkaardig stuk in 2016. Provincie Antwerpen, bereikbaar via een privéweg, geen overstromingsgebied, volledig omgeven door sloten.

Ja pukkie misschien dachten mensen dat vroeger ook, toen jij het kocht aan 1/3 van die prijs... Maar inderdaad het lijkt mij wel door te slagen.

Ik ben ook blij dat ik de tuingrond achter onze woning op de kop heb mogen tikken als ik deze prijzen lees

De prijs van deze grond zal ook zakken door de rente die omhoog gaat denk ik

Als leek landbouwgrond kopen is een zeer riscante bedoening. De pachtwet en de manipulatie ervan (door pachters, maar ook door de notaris ,die meestal bang is als hij het woord "pachter" hoort) zijn de oorzaak van veel miskopen door onwetende beleggers.
Ikzelf koop sinds begin jaren 90 geregeld landbouwgrond, maar ben zeer selectief en op mijn hoede. Ik heb mij in al die jaren in de pachtwet verdiept, in die mate zelfs dat de plaatselijke notaris mij geregeld contacteert voor info.

Zeer belangrijk in volgorde zijn:
Vrij van pacht of op termijn vrij van pacht, dit betekent oudere landbouwer die niet in de mogelijkheid is zijn pacht bevoorrecht door te geven. Vrij is minstens 30% meer waard dan verpacht.
Aanpalende percelen aan reeds verworven grond. Hoe groter hoe meer waard.
Goedkopere streek met mogelijkheid opwaardering qua prijs. Intensieve veeteeltgebieden zijn reeds lang (te) duur, akkerbouwgebieden zijn aan een inhaalbeweging bezig.
Ligging naar de toekomst toe. Dit wordt stilaan onmogelijk. Landbouwgrond (in HAG = herbestemd agrarisch gebied)omzetten naar bv bouwgrond via RUP, moet omgekeerd gecompenseerd worden. Wel positief kan de nabijheid van grote infrastucturen zijn zoals havens en luchthavens bv. Doch een lange termijnbenadering is hier op zijn plaats.

Valkuilen zijn:
Vrije landbouwgrond kopen, waarop daarna een pachtclaim komt. De notaris zal steeds de pachtclaim valideren.
Vrije grond kopen en laten bewerken door een landbouwer die belooft deze op vraag (bij verkoop bv) te verlaten. De landbouwer zal op dat moment steeds pacht ( en eraan gekoppeld voorkooprecht) claimen. Een begin van pacht kan wettelijk gezien nl mondeling gebeuren.
Een pacht wordt overdragen zonder dat er een bevoorrechte overdracht is. Hiervoor worden allerlei trucs gebruikt om een onwetende eigenaar te misleiden. Weet echter dat dit de enige mogelijkheid is om je grond pachtvrij te maken. Een pachtoverdracht moet steeds nl schriftelijk en voorafgaandelijk zijn.
Vrije grond vrij houden is voor een privepersoon (geen landbouwnummer) quasi onmogelijk. Alleen via notarisakte " bezetting om den bede" en GRATIS kan je een landbouwer je grond laten bewerken. Ofschoon sommige uitspraken van vrederechters hiermee blijkbaar geen rekening houden en toch pacht toekennen in een geschil.
Cultuurtcontracten (jaarlijkse teeltcontracten) kan alleen onder landbouwers. Stel je dit op als priveeigenaar kan dit als een pachtaanvang beschouwd worden.

Ikzelf ben landbouwer in bijberoep geworden om mijn gronden (+ 20 ha) zelf te kunnen beheren. Dit was voor mij de enige oplossing. Brengt dan jaarlijks ong 300€/ha op aan betalingsrechten ( subisdies uit het GLB) + eventuele seizoenspachten tussen 700 en 1700€/ ha (afhankelijk van teeltmogelijkheid qua rotatie). Of eventueel eigen teeltopbrengsten.

Eigenlijk was dit een levenswerk, maar het rendement over 30jaar is prima op deze manier.
In 1992 kocht ik als jongeling de eerste stukjes grond aan ongerekend 6000€/ha, deze periode was landbouwgrond quasi waardeloos.
De boeren kochten toen zelfs de grond die ze in pacht hadden niet ook al hadden ze voorkooprecht.
Eind 1998 kocht ik 10ha van een adelijke familie aan 10 000€/ha. De huidige verkooprijs in onze streek voor verpachte grond ligt nu op 50 000€/ha.
Grote vrije percelen met gunstige ligging zijn quasi niet te vinden en de prijs is dan ook navenant. (+100 000€/ ha).

Zoals aangehaald was dit een levenswerk waar stilaan kennis in is verworwen. Zo is stilaan een klein patrimonium opgebouwd. Alles is vrij en door ruil en aankoop zijn de percelen vrij aanzienlijk qua oppervakte geworden (tussen 1.5ha en 10ha). De waardetoename over 25jaar is ong. x15.

JE ALS KLEINE BELEGGER OP DE MARKT VAN LANDBOUWGROND BEGEVEN AAN DEZE PRIJZEN RAAD IK ABSOLUUT AF.
Anders is het natuurlijk wanneer je een weide nodig hebt voor je paard, of je tuin wat kan uitbreiden, maar vergeet de vergeet de strukturele belegging.

RENDABEL BELEGGEN IN LANDBOUWGROND IS NU ENKEL NOG WEGGELEGD VOOR GROTE BELEGGERS OF FONDSEN DIE HUN PORTEFEUILE WILLEN DIVERSIFIEREN OF GEDEELTELIJK VEILIGSTELLEN EN TOEGANG HEBBEN TOT GROTE AANKOPEN.
Vooral in waalse akkerbouwgebieden worden (voor Belgie) soms grote quota aangeboden tussen 30 en 150ha aan prijzen tussen 50 000 en 75 000€/ ha. In de ardeense weidestreek is de grond veel goedkoper maar waardetoename is daar nog zeer beperkt.

LANDBOUWERS KUNNEN VIA HUN VOORKOOPRECHT OOK NOG GOUDEN ZAKEN DOEN.
Zij kopen alleen hun gepachte grond als de prijs goed is, anders blijven ze via de pachtzekerheid de grond toch verder bewerken.
Omdat ze zelf pachten zijn ze in de mogelijkheid vrije grond aan de prijs van verpachte grond te kopen.

"be greedy when others are fearful en be fearful when others are greedy", dus koop ik niet meer aan deze prijzen, tenzij zich een extreme opportuniteit zou aanbieden.

Bedankt voor je interessante post, Bedec