Beste,

We hebben een nieuwe woning aangekocht en onze huidige woning is reeds verkocht. Beide aktes worden op dezelfde dag verleden. We zijn sinds vorige week begonnen met de bankenronde om te bepalen waar we onze lening gaan opnemen. Op vandaag zitten we bij KBC, maar halen we daar bijlange niet de laagste rentevoet momenteel. Nu, ik besef dat ik niet alleen naar de rentevoet mag kijken om te bepalen wat het interessantste voorstel is. We dienen ongeveer €335000 te lenen met een quotiteit van 80%. Op vandaag hebben we een drietal voorstellen die ons interesseren:

1. Argenta
- €335000 aan 1.60% vast op 25j
-- mensualiteit van €1353
-- €71123 intresten
- Hypotheek/mandaat 50%
- loon op rekening, SSV 100% (€482/23j, €11072 in totaal) en BV (€430 excl diefstal, €591 incl diefstal) De bedragen van de BV gingen nog zakken in combinatie met de lening, maar hoeveel konden ze op vandaag nog niet meegeven

2. Argenta
- €285000 aan 1.50% voor 20/5/5 op 25j + €50000 aan 1.45% VLK op 20j
-- mensualiteit jaar 1 van €1347, het 20ste jaar is het €1404. Daarna best case €1138, worst case €1181
-- €64458 intresten best case, €67041 worst case
- Zelfde voorwaarden zoals voorstel 1

3. KBC (onze huidige bank)
- €335000 aan 1.76% vast op 25j
-- mensualiteit van €1379
-- €78654 intresten
- loon op rekening, SSV 100% (€730/16j, €11683 in totaal) en BV (€652 incl diefstal)

Puur op bovenstaande voorstellen lijkt Argenta veruit de interessantste. Het verschil tussen voorstel 2 en 3 is na 25j €13735 (worst case) of €16318 (best case), hoewel ik niet in de hand heb hoe de brandverzekeringen zullen stijgen natuurlijk. Naar mijn mening zijn er echter meer zaken die in dit dossier een rol kunnen spelen.

1. Woonbonus
Onze lening is gestart in 2012, waardoor we met twee personen genieten van elk €3040 om in te geven in de belastingen. Bij een pandruil kunnen we dit voordeel volgens mij meenemen? De komende 3j genieten we nog van €6080 om in te geven in de belastingen. Een netto winst van €6080 x 45% ongeveer = €2736 voor de eerstvolgende 3j, daarna €4560 x 45% ongeveer = €2052 voor de overige 22j. In totaal dus een terugname van €53352 (3 x 2736 + 22 x 2052)

Doen we geen pandruil, hebben we eerst 10j aan €2280 per persoon, dus €4560 x 40% = €1824. De volgende 15j hebben we dan €3040 x 40% = €1216. Voor de volgende 25j kom ik dan op €36480.

Kloppen bovenstaande berekeningen? Dit zou betekenen dat we €16872 (€53352 - € 36480) verliezen door geen pandruil te doen? In de best case bij Argenta (rentevoet, SSV en BV incl) heb ik nog steeds €555 verlies tov dat belastingsvoordeel, €3138 bij de worst case van Argenta.

2. Notariskosten
Eveneens belangrijke info voor de woonbonus. Op vandaag hebben we twee leningen lopen voor onze huidige woning. €90000 mandaat die we uiteraard niet zullen meenemen, daarnaast €140000 hypotheek met een openstaande last van €117080. Betekent dit dat we nu een extra lening moeten aangaan ven €218000? (€335000 - 117000) Bij de bank zeiden uiteindelijk wel dat we de volle €140000 kunnen meenemen als hypotheek. Ik ga er dan vanuit dat er nu nog €195000 op mandaat moet komt, eveneens veel voordeliger voor de notariskosten. Het is me echter niet meteen duidelijk hoeveel ik totaal win bij de notaris? Enerzijds door die hypotheek mee te nemen en anderzijds het feit dat een groot deel mandaat is. Iemand van jullie tips of iemand die het wel kan uitrekenen?

3. Wederbeleggingsvergoeding
Volgens mij zal ik in alle gevallen een wederbeleggingsvergoeding moeten betalen? Die €90000 in mandaat gaan we sowieso vroegtijdig afsluiten. Voor die hypotheeklening zouden we sowieso een herziening aanvragen gezien we nu lenen aan 2.48% voor nog 20j7m. Als we naar een andere bank gaan, hebben we ze hoe dan ook aan ons been.

Kortom, het is me niet meteen duidelijk waar we het best voor gaan. Zijn er nog zaken die ik over het hoofd heb gezien?

Alvast bedankt!

Je maakt, denk ik, 1 grote denkfout. Enkel de lening die mee over gezet wordt samen met de pandwissel van de hypotheek kan je blijven aftrekken aan de oude voorwaarden. Elke lening die je vanaf nu afsluit, valt onder het nieuwe systeem. Het is dus een utopie om te denken dat je nog 25 jaar aan de oude voorwaarden zal kunnen blijven aftrekken.
Wel is het zo dat een hypotheek overzetten via een pandwissel vele malen goedkoper is dan een nieuwe hypotheek (kost dacht ik ongeveer 1/3 van de prijs van nieuwe hypotheek). Uiteraard moet je dan wel bij dezelfde bank blijven, maar daar veronderstel ik dat je al van op de hoogte was.

Mijn vragen dus: hoeveel kapitaal staat er open van je huidige lening, hoeveel jaar nog en aan welk %?

Bedankt voor de snelle reactie. Het openstaande kapitaal van die hypothekaire lening is €117080 voor nog 20j en 7m aan een rentevoet van 2.48%. Dat het nodig zal zijn om die lening te herzien qua rentevoet, lijkt me wel aangewezen. Ik had me inderdaad wat misrekend dat ik nog 25j kan genieten van die oude regeling, maar toch 20j lijkt me?

20 jaar wel als je deze lening behoudt, maar dan moet je bekijken of je meer fiscaal voordeel haalt dan de meerintresten die je moet betalen door hogere rentevoet... Dat wordt dus rekenen

maashar schreef: ↑20 mei 2019, 09:32

Je moet inderdaad bij het overbrengen van de hypotheek zorgen dat ook het krediet in zijn huidige vorm wordt behouden. Je mag het dus bv niet samengieten met het extra te lenen deel. De vraag is dan of de maandlast van het bestaande krediet (117080) + de maandlast van het bijkomende deel draagbaar is?
Doordat je oorspronkelijk hebt genomen op 30 jaar zal dit misschien zo zijn?

Verder moet je dan gaan rekenen.
Welk % krijg je als je die 117080 wel zou samengieten en hoeveel intrest is dit verschil met die 2,48%. Dit kan toch wel wat schelen gezien het saldo en de termijn!

De vraag is dan
Pik je gewoon het voordeel mee van de pandwissel en hergiet je het oude krediet in een volledig nieuw krediet
Behoud je toch het oude + een stuk nieuw

Dus

Intrestverschil 117080 op 2,48% en 117080 op vb +- 1,75%
Voordeel pandwissel tov van andere bank (zoals je ziet zet kbc % iets hoger vanweg dit voordeel)
belastingsaftrek.

(20 x 2280 x 2 x 45%) + (5 x 1520 x 2 x 40%)
of
(10 x 2280 x 2 x 40%) + (15 x 1520 x 2 x 40%)

Het belastingsvoordeel met behoud van krediet is minimum 10000 €
Het intrestvoordeel met behoud krediet op 20 jaar tov van nieuw op 25 jaar is -4500
Het voordeel van je pandwissel moet je uitrekenen, neem een 2000 € tov volledige herschrijving.
geen wbv op 117000€

Je zal naar schatting een 10 000 winst maken door het krediet te behouden.
Mis dan wel niet in je aangifte, als je één keer de geïntegreerde aangeeft is er no way back hé! laat dus de fiscale attesten voor het bijgeleende stuk anno 2019 links liggen.

Bedankt voor jullie feedback alvast. We zitten in de laatste rechte lijn en zijn bezig met de laatste berekeningen. Momenteel gaat het nog tussen Argenta en KBC, onze huidige bank.

Enerzijds voorstel 2 van Argenta vanuit mijn originele post die geldig blijft.

Anderzijds volgend bijgewerkt voorstel van KBC:
- Hypotheek van €140000 wordt overgezet, de overige €195000 in mandaat
- Huidig hypothekair krediet van €115600 meenemen via pandruil, lening wordt terug verlengd naar 25 jaar en rentevoet wordt aangepast van 2.48% naar 1.77%
- Nieuw krediet van ongeveer €220000 vast op 25j aan 1.64%
- Totale mensualiteit van €1369
- Totale intresten van €75248

Qua intresten dus een pak hoger dan bij Argenta. Het grote voordeel bij KBC is behoud van de woonbonus. Bij KBC beweren ze dat de oude woonbonus behouden blijft, klopt dit? En zal dit dan toepasbaar zijn voor de volledige 25 jaar? Als dit effectief het geval is, lijkt KBC ons het interessantste, tenzij jullie daar anders over denken?

We zijn de lening van onze woning namelijk gestart in 2012, maar hebben deze een paar keer herzien. Als ik nu de details bekijk van onze leningen, staat de startdatum op 2017. Bij de bank geven ze echter mee dat het krediet wel degelijk gestart werd in 2012 en de woonbonus daarop gebaseerd is. In onze belastingen staat de afgelopen jaren sowieso de oude woonbonus en zo werd het telkens goedgekeurd. Ik heb de vraag reeds doorgespeeld naar de notaris, maar op vandaag nog geen bevestiging over gekregen.

Gisteren effectief nog de bevestiging gekregen van de notaris dat de woonbonus in het oude systeem kan behouden blijven. Enige wat ik vergeten verifiëren ben, is of dit dan weer voor de volle 25 jaar is, iemand van jullie een idee?

Hoe dan ook lijkt KBC mij dan de beste keuze?!

Goedenavond iedereen,

we hadden de knoop eigenlijk doorgehakt, maar gisteren kreeg ik te lezen dat we blijkbaar de oude woonbonus eveneens kunnen behouden ook al gaan we naar een andere bank, klopt dit?

Kortom, we zouden onze hypothecaire lening herzien bij Argenta met interessantere voorwaarden (rentevoet, SSV en BV beduidend lager) mits behoud van de woonbonus pre 2014.

Anderzijds kreeg ik van andere banken te horen dat bij KBC blijven toch het interessantste zal zijn, dus ik ben eerlijk gezegd grondig verward... Kwestie is dat we morgen normaal bij KBC gingen tekenen. Vandaag bij Argenta langs geweest en zij beweren alvast dat het mogelijk is. Ze duiden enkel op het feit dat de notariskosten hoger zullen zijn.

Het verschil tussen Argenta en KBC is na 25j worst case €11140, best case €13720. Hierbij heb ik de kosten van de notaris niet in rekening gebracht (handlichtingskosten, aktekosten,...) maar ik ga er vanuit dat het verschil qua notariskosten tussen KBC en Argenta nooit €11140 zal zijn? Of zie ik iets fundamenteel over het hoofd?

Waar heb je dat van "gehoord" dat bij verandering van bank toch de oude woonbonus behouden blijft? Dat heb ik eerlijk gezegd nog nergens gelezen, want het uitgangspunt van een pandruil is net dat je bij dezelfde bank blijft en de huidige hypotheek overzet op het nieuwe pand... Let wel: de datum van de akten van verkoop en aankoop mogen max 2 weken uit elkaar liggen!

Anders is elke aan- en verkoop een pandruil waarbij de oude regels meegenomen kunnen worden. Lijkt me dus weinig waarschijnlijk wat men daar verteld!

Goedenavond,

Zowel de bank waar we naartoe zouden gaan (Argenta) als de bank waar we vandaag bij zitten (KBC) gaven mee dat dit mogelijk is. Daarnaast zullen de aktes van de ver- en aankoop gebeuren op dezelfde dag, dus daar zit alvast geen probleem.

Ik ben echter vragen beginnen stellen na het lezen van onderstaande zaken.

1. Mijn bedenking was begonnen vanwege onderstaande reply op een forum:

"Bij een herfinanciering moet je steeds je basisattest bezorgen en blijf je onder je huidig fiscaal stelsel!!!"
From <herziening-hypothecaire-lening-t26798.html>

Ik begrijp dat een herfinanciering en een pandwissel twee verschillende zaken zijn. Bij KBC is het echter zo dat onze hypothecaire lening die we meenemen wel degelijk verlengd wordt van 20 naar 25 jaar en de rentevoet aangepast wordt van 2.48% naar 1.77%. Dus in se is het een herfinanciering waarbij de hypotheek overgedragen wordt naar een nieuwe woning en we met zekerheid hebben meegekregen dat de oude woonbonus behouden blijft.

2. Dan verder beginnen zoeken om toch iets meer betrouwbaardere feedback te vinden. Het is namelijk niet omdat iemand op een forum zegt dat het zo is, dat het in realiteit ook klopt.

"De Vlaamse overheid werkt met een fictieve situatie ('fictie hypotheekruil') waarbij wordt verondersteld dat de lening werd aangegaan voor de tweede woning in plaats van voor de eerste woning. Zo maakt de Vlaamse overheid het mogelijk om de Vlaamse woonbonus te behouden voor de lening."
From <https://www.vlaanderen.be/belastingverm ... -woonbonus>

En nog wat bijkomende informatie te vinden op die website hoe het in elkaar zit met de woonbonus bij een hypotheekruil.

3. Nogmaals de bevestiging op diezelfde website dat een herfinanciering van een hypothecair krediet naar een andere bank geen impact heeft op de woonbonus

"Voor een loutere herfinanciering zal de datum van de oorspronkelijke lening van belang zijn. De herfinanciering van een lening die vóór 1 januari 2015 werd afgesloten, valt onder de 'oude' Vlaamse woonbonus."
From <https://www.vlaanderen.be/belastingverm ... -woonbonus>

4. Vervolgens een overzicht van de Vlaamse fictie op een woonbonus bij pandwissel. Hierbij lees ik nergens dat dit bij dezelfde instelling dient te gebeuren

"Een hypothecaire woonbonuslening, oorspronkelijk en specifiek aangegaan voor woning A, wordt geacht specifiek te zijn aangegaan voor het verwerven of behouden van de andere woning B, als cumulatief aan de vijf volgende voorwaarden is voldaan:
de woning waarvoor de hypothecaire woonbonuslening oorspronkelijk en specifiek is aangegaan ('woning A'), is bij authentieke akte vervreemd vanaf 1 januari 2016 om een andere woning ('woning B') te verwerven of te behouden;
de hypothecaire inschrijving van de hypothecaire lening wordt overgedragen naar een ander onroerend goed;
de hypothecaire lening blijft behouden;
woning A was de eigen woning alvorens de andere woning B de eigen woning van de belastingplichtige is geworden;
de belastingplichtige houdt de akte van hypotheekoverdracht ter beschikking van de bevoegde federale administratie.
From <https://www.practicali.be/blog/geintegr ... woonbonus/>

5. Sinds 2016 wordt er gewerkt met een extra fiscale fictie voor de hypotheekoverdracht, waardoor de hypotheek wel degelijk geschrapt wordt op de oude woning en gevestigd wordt op de nieuwe woning. Kortom, mij lijkt het dat het sindsdien is dat de woonbonus kan behouden worden ook al gaan we naar een andere bank.

6. Zowel Argenta als KBC gaven aan tijdens een face-to-face dat het mogelijk is

7. Hoe ze het technisch het best doet bij Argenta, moest ze nogmaals navragen bij de hoofdzetel. Dat het bijgevolg iets is wat niet frequent voorkomt, daar ben ik me bewust van.

Hier even op inpikken.

Gezien de woonbonus is afgeschaft en wij op zoek zijn naar een nieuwe, ruimere woning, hebben wij de vraag voorgelegd aan banken. Zij bevestigen dat de woonbonus kan behouden blijven via externe herfinanciering bij een andere bank. De oorspronkelijke voorwaarden blijven wel behouden van het originele krediet. (dus bij ons loopt de woonbonus nog 18 jaar, dus bij nieuwe lening op 25 jaar genieten we nog 18 jaar van het voordeel).

Dit wordt ook bevestigd in volgende link:
https://www.practicali.be/blog/geintegr ... woonbonus/

(verduidelijk mbt tweede en derde voorwaarde onder punt "Vlaamse Fictie m.b.t. pandwissel op woonbonuslening").