Dag iedereen

In vele steden bestaan er grote appartementsblokken, in solide beton gegoten in de jaren 70-80. Tot nu toe zijn deze enkel in waarde gestegen (als ze redelijk in de buurt van het stadscentrum liggen). Mijn vraag is wat de verwachtingen zijn voor deze appartementen voor een termijn van 10 jaar of langer.
Zijn deze gebouwen duurzaam genoeg om nog 20 jaar zonder grote kosten te overleven?
Als ik nu een appartement koop een dergelijk gebouw, wat is de verwachte waarde over 10 jaar, en over 20 jaar?

Moeilijke vragen, maar ik hoor graag jullie mening.

Merci!

De eerste vraag die u zich moet stellen bij de aankoop van een oud(er) appartement: is er een voldoende reservefonds opgebouwd, soms, is er zelfs geen reservefonds aanwezig. Ik geef met een voorbeeld.

Een moderne lift in een appartementsgebouw kost rondt de 100.000 €. Stel, geen reservefonds, 10 appartementen in het gebouw is 10.000 € kosten per appartement.

Voor een ouder gebouw is een voldoend groot reservefonds rondt de 10 % van de appartementswaarde, dit is minimaal.

Hou ook rekening dat bij geen aanwezig reservefonds, en wanbetaling van een eigenaar, de andere eigenaars mee voor de kosten mogen opdraaien, de mede eigenaars zijn immers geen bevoorrecht schuldeiser.

Voor 100K heb je al een flinke lift, de schacht is er al he!

Hoe dan ook ik heb al vele jaren ervaring in mede-eigendommen met 10+ appartementen uit de jaren 60, een uit de jaren 90. Nooit zijn er 100K kosten geweest. Eenmalig (recent) 20K voor een herstelling aan een plat dak. Bij een gebouw hier achter de hoek zijn zulke kosten wel voorgekomen (nieuwe gevel) ...

Veel hangt af van het gebouw zelf. De enige manier om hiervan een beeld te krijgen is de minuten van de laatste algemene vergaderingen op te vragen en door te nemen. Een gemotiveerd verkoper die niets te verbergen heeft zal hiervan zeker probleemloos een kopie bezorgen. Een verrassing is echter nooit uit te sluiten!

ronny

Met de notulen van een AV begin je niet veel. Hier leer je alleen welke voorstellen er kwamen van mede eigenaars, en de grootte van het reservefonds, en de jaarlijkse kosten van het gebouw, maar niet de toekomstige kosten.
Wanneer ik zou investeren in een oud appartementsgebouw, keek ik vooral naar

- toestand reservefonds, moet minimaal 10 % bedragen van de totale waarde van het gebouw.
- staat, en leeftijd van de lift.
- toestand dak en gevel
- toestand elektrische installatie
- toestand maandelijkse en jaarlijkse kosten
- jaarlijkse onderhoudskosten lift

Een nieuwe 6 persoons lift, zonder schacht, want die is er al, mag je ramen tussen de 85.000 € en 120.000 €.

Koop nooit geen oud appartement zonder reservefonds, waarom niet. Je bent geen bevoordeeld schuldeiser als mede eigenaar, bij wanbetaling, onvermogen van een mede eigenaar draai je als gemeenschap van eigenaars op voor de kosten, inclusief, advocaat- en gerechtskosten. Beeld je in, een klein gebouw met 5 appartementen, en één eigenaar betaald de rekening niet, de andere vier mogen opdraaien voor alle kosten, en een kei, kun je het vel niet af stropen.

De prijzen voor liften die hier gegeven worden, zijn serieus overschat, als je nu een blok hebt van 10 verdiepingen hoog, dan kunnen deze prijzen misschien kloppen, maar een blok van maximum 4 verdiepingen kom je met 30 000 wel zeker toe voor een volledig nieuwe lift.

Voor nieuwe liften ga je ook best niet naar de grote spelers op de markt (Kone, Otis, Schindler,...) maar zoek je beter een lokale installateur, liften zijn even goed en vaak stuk goedkoper.

MadameSoleil schreef:De prijzen voor liften die hier gegeven worden, zijn serieus overschat, als je nu een blok hebt van 10 verdiepingen hoog, dan kunnen deze prijzen misschien kloppen, maar een blok van maximum 4 verdiepingen kom je met 30 000 wel zeker toe voor een volledig nieuwe lift.

Voor nieuwe liften ga je ook best niet naar de grote spelers op de markt (Kone, Otis, Schindler,...) maar zoek je beter een lokale installateur, liften zijn even goed en vaak stuk goedkoper.

Wanneer u een degelijke zes persoons lift plaatst, van een degelijke constructeur mag u bovenstaande prijzen nemen.
Ik zou nooit een appartement met een lift van een bijna onbekend bedrijfje willen kopen, onze Belgische bedrijven hebben een wereldfaam op gebied van liften.
Denk aan een recente trein aankoop, goedkoop, maar duurkoop.

patrick1 schreef:

MadameSoleil schreef:De prijzen voor liften die hier gegeven worden, zijn serieus overschat, als je nu een blok hebt van 10 verdiepingen hoog, dan kunnen deze prijzen misschien kloppen, maar een blok van maximum 4 verdiepingen kom je met 30 000 wel zeker toe voor een volledig nieuwe lift.

Voor nieuwe liften ga je ook best niet naar de grote spelers op de markt (Kone, Otis, Schindler,...) maar zoek je beter een lokale installateur, liften zijn even goed en vaak stuk goedkoper.

Wanneer u een degelijke zes persoons lift plaatst, van een degelijke constructeur mag u bovenstaande prijzen nemen.
Ik zou nooit een appartement met een lift van een bijna onbekend bedrijfje willen kopen, onze Belgische bedrijven hebben een wereldfaam op gebied van liften.
Denk aan een recente trein aankoop, goedkoop, maar duurkoop.

Ik spreek echt uit professionele ervaring dat je beter met een kleine ondernemer samenwerkt dan met de grote namen. Bij de grote bedrijven heb je een bijna continue wissel van personeel waardoor je telkens iemand anders aan de lijn krijgt. De kleinere zelfstandigen die liften installeren werken vaak goedkoper omdat ze geen hele administratieve ploeg moeten onderhouden. Ik ga geen namen noemen, maar wij werken voor grote overheidsopdrachten praktisch altijd met een kleinere installateur, ze zijn vaak veel flexibeler en aangenamer om mee te werken dan de internationale ondernemingen. De vergelijking die u maakt gaat ook niet op, we bestellen onze liften niet in Italië maar bij kwaliteitsvolle Belgische ondernemers en voor overheidsopdrachten (in de bouw) in België wordt meestal ook de goedkoopste genomen dus dan moet je niet proberen in te schrijven met prijzen van de grote namen, want dan ben je er aan voor de moeite.

Ik vraag me soms af wat er met al die oude appartementen gaat gebeuren. Bij huizen worden ze ofwel gesloopt, ofwel gestript en grondig gerenoveerd. Een appartementsblok heeft echter zo'n versnipperd eigendomsrecht dat je enkel lapmiddelen kan doen. Je zit met gemeenschappelijke delen en blijft van elkaar afhankelijk. 1 grote firma die alles tegelijk opkoopt om het te renoveren is ook niet mogelijk, want je zit met teveel eigenaars.
Tot nu toe is dat volgens mij nog geen probleem geweest gezien de sterke bevolkingsgroei, het onderste segment appartementen ging naar de minder vermogenden.

Aan een ouder appartement zijn er inderdaad kosten.
Maar je kan deze ook met velen delen!

Bij ons wordt de lift vervangen. 6 a 8 persoonslift (4 in werkelijkheid) voor 7 verdiepingen. Kostprijs 45.000 btw in. Voor ieder appartement +\- 1250 euro.

En zo zal er elk jaar wel iets zijn. Maar als je met veel kan delen valt het nog wel mee. Wel 1 bedenking. Enkele jaren geleden voor ik eigenaar was hebben ze de gevel, gem. Vloeren, dak, ... vernieuwd gehad. Project van 500.000 euro. Hierdoor zijn er id problemen gekomen en hebben ze hun appartement moeten verkopen!
Doch als je aan een huis niets doet verloedert het ook...

voodoo schreef:Aan een ouder appartement zijn er inderdaad kosten.
Maar je kan deze ook met velen delen!

Bij ons wordt de lift vervangen. 6 a 8 persoonslift (4 in werkelijkheid) voor 7 verdiepingen. Kostprijs 45.000 btw in. Voor ieder appartement +\- 1250 euro.

En zo zal er elk jaar wel iets zijn. Maar als je met veel kan delen valt het nog wel mee. Wel 1 bedenking. Enkele jaren geleden voor ik eigenaar was hebben ze de gevel, gem. Vloeren, dak, ... vernieuwd gehad. Project van 500.000 euro. Hierdoor zijn er id problemen gekomen en hebben ze hun appartement moeten verkopen!
Doch als je aan een huis niets doet verloedert het ook...

Hoe oud is dit gebouw en hoeveel units?

+\- 30 appartementen denk ik. Er zijn enkele omgevormd tot 1, werken met xx/10000en

Onze eigen woning is in een blok uit de jaren '60.
Elk jaar sparen wij met zijn allen voor het reservefonds en regelmatig wordt er iets vernieuwd/vervangen.
Daardoor blijft het gebouw echt tiptop in orde, we hebben ondertussen al nieuwe liften, dak, terrassen, cv ketels, nieuwe verlichting in de garage, nieuw bellenbord, etc etc.
Dankzij goed beheer en onderhoud komen we toe met wat er gespaard wordt en gaan de appartementen die hier verkocht worden goed mee met de marktprijs. Ik heb niet de indruk dat wij op het einde van de rit veel duurder af zijn dan mensen met een huis, want hier gaan de kosten door x aantal appartementen (het is een heel grote blok) en bij een huis valt de volledige kost op de enige eigenaar.

Ik heb toen we het kochten de hele boel in het eigen appartement ook verbouwd dus hier binnen is zowat alles al nieuw.

Eerlijk is eerlijk : voor de appartementen die ik verhuur ga ik meestal wel voor recente gebouwen omdat niet iedereen een goed werkend bestuur en mooi gevuld reservefonds heeft. En eens de kosten beginnen gaat vaak alles tegelijk kapot.... olalala.

Het is idd zo dat je op alles voorbereid moet zijn.
Je moet altijd cash ad kant houden voor onverwachte kosten. Maar is bij een huis ook zo.
Nieuwbouw is ook geen garantie op succes hoor. Verre van.

@ Voodoo,
en hoe oud?

Isedase schreef:
Eerlijk is eerlijk : voor de appartementen die ik verhuur ga ik meestal wel voor recente gebouwen omdat niet iedereen een goed werkend bestuur en mooi gevuld reservefonds heeft. En eens de kosten beginnen gaat vaak alles tegelijk kapot.... olalala.

Daarom ligt het in mijn bedoeling de appartementen die ik verhuur (en waarom ook niet die ik zelf bewoon), te verkopen vooraleer de grote kosten beginnen. 10 tot 15 jaar.