anonymous schreef: ↑14 april 2020, 10:06

Jhn schreef: ↑14 april 2020, 09:05 Hoe populair worden rusthuizen in de toekomst?

Dit zijn op dit moment geen al te beste plaatsen om te verblijven.
Mijn grootouders wouden er niet naar toe, nu zeker niet meer!

LOL: Zijn rusthuizen ook populair geweest (ik bedoel dan niet bij aandeelhouders, maar bij mensen die daar naartoe moeten)?
Als ik kan kiezen, ga ik daar ook nooit van zijn leven naartoe. Dan nog liever een spuitje. Maar zoiets heb je niet altijd te kiezen.

anonymous
Serieus

Jhn schreef: ↑14 april 2020, 09:05 Hoe populair worden rusthuizen in de toekomst?

Dit zijn op dit moment geen al te beste plaatsen om te verblijven.
Mijn grootouders wouden er niet naar toe, nu zeker niet meer!

Dit moet toch impact hebben op aedifica.

Niemand wil naar een rusthuis maar goed, je hebt niet echt te kiezen. Ik zie niet direct de mensen massaal hun 80+ ouders thuis verzorgen.

Mijn grootmoeder wou ook niet maar uiteindelijk moest ze toch gaan. Op een bepaald moment lukt het niet meer om alleen te wonen, zelfs niet met thuisverplegers/zorgpersonneel. En is ook niet evident om zelf thuis te verzorgen, je moet al je job opgeven.

Jhn schreef: ↑14 april 2020, 17:22

anonymous schreef: ↑14 april 2020, 10:06 LOL: Zijn rusthuizen ook populair geweest (ik bedoel dan niet bij aandeelhouders, maar bij mensen die daar naartoe moeten)?
Als ik kan kiezen, ga ik daar ook nooit van zijn leven naartoe. Dan nog liever een spuitje. Maar zoiets heb je niet altijd te kiezen.

anonymous
Serieus

Eurm volmondig JA!
Heb 2 grootouders daar zien "verdwijnen".
OK, wel toegeven: was de "laatste" afdeling. Je hebt natuurlijk ook afdelingen waar mensen zitten die nog goed zijn, en die daar nog wel plezier in het leven hebben.
Maar als je dag bestaat uit slapen-ontbijt-slapen-eten-shit-en terug bed in.... nee dank u.

carrandas schreef: ↑14 april 2020, 23:38
Niemand wil naar een rusthuis maar goed, je hebt niet echt te kiezen. Ik zie niet direct de mensen massaal hun 80+ ouders thuis verzorgen.

Mijn grootmoeder wou ook niet maar uiteindelijk moest ze toch gaan. Op een bepaald moment lukt het niet meer om alleen te wonen, zelfs niet met thuisverplegers/zorgpersonneel. En is ook niet evident om zelf thuis te verzorgen, je moet al je job opgeven.

Men zou er kunnen voor opteren om nog meer in te zetten op thuiszorg om zo een verschuiving te realiseren:

- Zorgverlof
- meer verzorgend personeel
- meer personeel voor gezelschap (boodschappen doen, koken,...)
- ...

Zeg maar een sterkt uitgebreide versie van wat u mogelijk is.

Op zich voor veel mensen een uitstekende oplossing, echter dient men wel een studie uit te voeren hoe het financiële plaatje er komt uit te zien, of er voldoende mensen geschikt en bereid zijn, ... vele uitdagingen.

Men kan ook ingrijpen op de huidige organisatie van zo een RVT.

Indien men wil zijn er mogelijkheden, zelfs veel en beter voor iedereen maar het eeuwige probleem is steeds mankracht en euro's.

Kapitaalverhoging Aedifica...

https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Even verwijzen naar vorige stelling:

Afrodiziak schreef: ↑30 maart 2020, 12:53 Eigenlijk zie ik binnen vastgoed deze crisis de onderliggende trends alleen maar versterken:

· Logistiek: De groei van de vraag naar logistieke panden is uiteraard afhankelijk van de economische gang van zaken. Maar als deze crisis iets heeft duidelijk gemaakt, dan is het dat voor productiebedrijven afhankelijk zijn van 1 leverancier/1 land (China) en just-in-time zekere risico’s inhoudt. Meer voorraad, meer leveranciers,… Dat houdt NIET een afname in de nood aan logistieke panden in.
Daarnaast: omdat bakstenen retail dood is momenteel breekt e-retail versneld door, met nood aan … meer/grotere logistieke panden.

Corona impact:
KT: Geen impact. Huur blijft binnenkomen.
LT: Bouwprojecten liggen minstens voor een deel stil. Voor hoe lang? Argan communiceerde dat als ze vanaf het 2e semester opnieuw aan de projecten kunnen beginnen werken ze nog alles kunnen opleveren wat in 2020 gepland was. Business as usual vanaf juli? Your guess is as good as mine, ik denk het niet (aanvoerketen is verstoord), dus op de GROEI zit wat vertraging. Maar fundamenteel blijft het plaatje overeind.
DIV: In principe veilig.

My 2 cents...

gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... ml#p439125

Montea kwam vandaag met resultaten over het eerste kwartaal. Naar resultaten toe werd qua betaling van de huurgelden een beperkte spreiding in de tijd toegestaan. Geen kortingen of kwijtscheldingen.

En qua impact van COVID-19 op langere termijn-trends voor logistiek vastgoed wisten ze dit te melden ...

https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Montea: Info over het keuzedividend werd gepubliceerd,

https://www.montea.com/nl/news/keuzedividend-0

"Op één nieuw aandeel kan worden ingeschreven door inbreng van 42 coupons nr. 22 (elk ten bedrage van het netto dividend van € 1,778 per coupon) die aandelen van dezelfde vorm vertegenwoordigen. Dit komt globaal neer op een uitgifteprijs van € 74,676 per nieuw aandeel (zijnde 42 coupons nr. 22 x € 1,778)"

Ter info, de huidige koers van Montea is 83,70 €

Onderstaande had ik reeds in het 'Beurs Vandaag' topicje gepost, maar wellicht dat het GVV/REIT topic beter past om de GVV beleggers effectief te bereiken. Onderstaande gaat over een Canadees bedrijf, maar de vraagstelling kan doorgetrokken worden naar REITs overal.

Het zaterdagartikeltje (duimen en commenten mag en wordt uitermate geapprecieerd), maar eraan gekoppeld heb ik eigenlijk een vraag voor REIT beleggers (onder de link).

https://seekingalpha.com/article/435893 ... ly-covered

Vanaf welk punt vinden jullie een LTV ratio onverantwoord hoog, in het licht van de huidige hoge waarderingen van vastgoedassets (doorheen het hele spectrum)?


Neem nu. Bedrijf met 100M aan huurinkomsten, werd gewaardeerd aan 5% de huurinkomsten dus 2 miljard waarde. Bedrijf neemt 1 miljard schulden op de balans, dus een zeer acceptabele LTV ratio van 50%. Fine.

Maar wat als door marktomstandigheden de vereiste huur-yield terug stijgt? Bijvoorbeeld naar 6%. Dan wordt de waarde van het vastgoed plots 100M / 0.06 = 1,67 miljard, en wordt de LTV ratio plots 60%, en dan kan het snel gaan als er bijvoorbeeld ergens een huurder verloren wordt.

Dat lijkt me een beetje het probleem met Slate. Ja, de huurinkomsten zijn goed en het dividend is gedekt. Maar tegelijkertijd is de LTV ratio (onder de 60) wat te hoog om comfortabel te zijn gelet ook op de relatieve leegstand. Ik heb er een klein beetje gekocht, puur als speculatie. Idealiter zie ik ze liefst een gebouw verkopen om zo de LTV ratio verder terug te dringen.

Maar misschien overdrijf ik wel en ben ik te conservatief? Indien dat zo is, wat houdt Belgische beleggers dan tegen om buiten NL/BE te investeren in vastgoed? Want de belastingsdruk is maar marginaal hoger op de dividenden (40.5% tegenover 30% voor Belgische vastgoedaandelen).

Meningen/opinies? Misschien dat ik het ook nog eens herpost in een REIT-draadje hier op Spaargids, moet ik nog even naar zoeken. Ik probeer gewoon te 'begrijpen' hoe vastgoedbeleggers denken en hoe hard men rekening houdt met mogelijk veranderende omstandigheden. Ik veronderstel dat 'access to capital' een belangrijke rol speelt (zoals bvb de Belgische GVVs die met vingers in de neus tientallen tot honderden miljoenen kunnen ophalen met een private plaatsing), maar dat is een intangible iets.

Ik tracht vooral te kijken naar de boekwaarde en/of deze noteert met een premie of niet. Een simpel voorbeeld. Vrijdag Klepierre gekocht en daar gekeken naar de boekwaarde, dividend en de schuldgraad. Voor de boekwaarde en dividend heb ik al een verlaging van 25 % voorzien doch toen zat ik nog met een korting van 40 % op de boekwaarde. Een verlaging van een dividend is voor mij niet zo een issue. Schuldgraad is belangrijker verhoudingsgewijze. Deze week ook Wereldhave Belgium gekocht en de erg lage schuldgraad is ook een koopargument.

Hopelijk heb je hier iets aan Poldermol?

Maar een boekwaarde wordt bepaald door de huurinkomsten, en marktsituaties kunnen snel veranderen. Bijvoorbeeld bij Klepierre staan er sommige assets in de boeken aan 4% huurrendement. Bij een stijging van het vereiste huurrendement met 1% naar 5% (wat ook niet onredelijk is) daalt de waarde van het vastgoed met 20%. Dat is toch een risico?

Bijvoorbeeld de prime yield van kantoren in Amsterdam waar NSI zit: minder dan 3% dezer dagen. Dan lijkt een kans op een herwaardering (dus hogere vereiste rental yield en dus lagere vastgoedwaarde) toch onafwendbaar?

Dus ik snap perfect waarom ge een extra korting toepaste op de 'officiële' boekwaarde van een REIT. Want die lijken me vaak enorm geïnflateerd en geoptimaliseerd.

Maar misschien bekijk ik alles wat te zwartgallig


Edit: in het geval van Slate bijvoorbeeld is de korting tov officiële NAV zo'n 60%. En toch koop je zoiets niet met de vingers in de neus tot je er overweight in zit, right? (en dan heb ik het niet op u, Opti, maar in het algemeen).

Ik begrijp dat het vereiste huurrendement een zeer belangrijke factor is voor investeerders, maar ik denk dat dit vooral hét doorslaggevende criterium was zolang alles nog goed ging.

Kijk naar het voorbeeld van Klépierre, die noteren nu aan de helft van de prijs van begin dit jaar. Volgens mij is de oorzaak hiervan niet zozeer dat investeerders plotseling een hoger huurrendement eisen, maar wel dat ze vreesden dat huurders niet meer zouden betalen en dat de toekomstige huren zouden kunnen dalen. Maw, het gaat in deze situatie dus misschien meer om het verwachte toekomstige rendement dan om het vereiste rendement.

Ik denk dat hetzelfde geldt voor kantoren. Ja, de waarde kan (verder) dalen, maar dit komt dan vooral doordat de huren onder druk komen te staan door de slechte economische situatie en de toename van telework, niet omdat investeerders opeens een hoger huurrendement eisen. Vandaar dat investeerders ook een veel betere LTV ratio willen zien bij kantoren en retail dan bij logistiek, waar de vooruitzichten een stuk beter zijn. Hoe dan ook verbaast het mij dat investeerders in kantoren met zulke lage aanvangsrendementen genoegen nemen. Ja, de rente is laag, maar de vooruitzichten van dit segment zijn verre van briljant...

Persoonlijk kijk ik weinig of niet naar REITs buiten BE/NL. Waarschijnlijk mis ik hierdoor een hoop, maar het is voor mij gewoon onmogelijk om alles op te volgen en we zijn (gelukkig) al ruim bedeeld, met name in België waar je indirect ook vaak nog belegt in landen als Duitsland, Frankrijk of zelfs Finland en Roemenië.

De daling van de koers staat inderdaad los van het vereist huurrendement. Maar de negatieve herwaardering in H1 van de meeste vastgoedbedrijven heeft daar uiteraard wél mee te maken. Ook Klépierre zal in H1 wellicht een afboeking op de vastgoedwaarde moeten doen met enkele honderden miljoenen omdat het vereist huurrendement terug licht gestegen is.

En dat is mijn punt nu net. Juist omdat de vastgoedwaardes een knauw zullen krijgen in H1 zal bij een gelijkblijvende schuld de LTV ratio stijgen.

Het is niet de markt-perceptie van vereiste hogere huurrendementen die me boeit (want dat is inderdaad out of whack met huidige theoretische huur-yields van 10-15%), maar de effectieve hogere huurrendementen op de vastgoedmarkt zelf. Iedereen is zodanig gewoon geraakt aan stabiele of stijgende vastgoedwaardes dat de ontnuchtering van een plots stijgende LTV ratio snel kan omkeren.

Wereldhave Belgium bijvoorbeeld moest ook 35M EUR afboeken (zo'n 4% van de boekwaarde van de portefeuille). De enige reden waarom de LTV ratio niet steeg was omdat ze het 2019 dividend niet uitbetaalden in H1 2020.

Een REIT met bvb 60% vreemd vermogen zal bij een daling van de waarde van de portefeuille met 4% de LTV ratio zien stijgen naar 62.5% indien er geen stappen ondernomen worden. En het zijn die stappen waar de markt onvoldoende op voorbereid lijkt. Bedrijven met een LTV ratio van 30% hebben geen probleem. 45-50% is al wat anders, want dan kan het snel gaan, zeker in een illiquide vastgoedmarkt waar je niet zomaar eventjes een winkelcentrum kan verpatsen aan een degelijke prijs.

Poldermol schreef: ↑20 juli 2020, 16:23 De daling van de koers staat inderdaad los van het vereist huurrendement. Maar de negatieve herwaardering in H1 van de meeste vastgoedbedrijven heeft daar uiteraard wél mee te maken. Ook Klépierre zal in H1 wellicht een afboeking op de vastgoedwaarde moeten doen met enkele honderden miljoenen omdat het vereist huurrendement terug licht gestegen is.

Ik denk eerder dat Klépierre een afboeking op de vastgoedwaarde moet doen omdat de waarde van hun vastgoed gedaald is, met name door huurbetalingsachterstanden, (gedwongen) huurverlagingen en toegenomen leegstand. Dat het theoretisch huurrendement daardoor stijgt is puur de consequentie van die ontwikkelingen en heeft mijns inziens weinig te maken met het (door investeerders) vereiste huurrendement. De koers wordt net omlaag gestuurd omdat beleggers weten dat de huurinkomsten onder druk staan. Als dit laatste klopt zouden die beleggers ook al behoorlijk voorbereid moeten zijn op mogelijke (verdere) afboekingen en resulterende oplopende schuldgraad, maar of dit ook echt zo is, is natuurlijk nog de vraag...

Oké, over de grondlijnen zijn we akkoord. Maar, dan is de vraag hoe je bepaalt hoe een GVV te ver 'doorschiet'? In het licht van de huidige omstandigheden, hoe bepaal je dan een 'faire' marge? Een arbitraire extra discount zoals Optibear? Of gewoon op een case by case basis bekijken hoe de REIT ervoor staat?

@ Poldermol: vanmorgen de discussie niet teruggevonden, ik zat verkeerdelijk bij De Beurs vandaag te zoeken.

Kleine nota: de schuldgraad van Wereldhave Belgium is iets van 28 % dacht ik. Omdat een winkelcentrum in Luik 20 % van het eigen vermogen is, is de grens max 33 %. Dit is opgelegd door de NBB. Dus inzake Wereldhave Bel moet je niet wakker liggen van de schulden en in hun geval is er al veel pessimisme in de koers. Ze noteren aan een korting van 40 % op de boekwaarde.