Kosten opbrengsteigendom
TIP
-
troglodytes
- Hero Member
- Berichten: 746
- Lid geworden op: 27 dec 2019
- Contacteer:
Kosten opbrengsteigendom
Ik overweeg de aanschaf van een huis als opbrengsteigendom (niet geïndexeerde KI 273 EUR); pas afgewerkte totaalrenovatie.
Omdat ik nieuw ben in deze wereld probeer ik zicht te krijgen op de mogelijke kosten. Ik hou hierbij voorlopig geen rekening met een lening/hypotheek. Ben ik realistisch in dit totale kostenplaatje? Zijn er volgens jullie specialisten adders onder het gras bij de aanschaf van dergelijke huurwoning? Waar moet ik nog op letten?
AANKOOP
netto aankoopprijs: € 295.000
+ registratierechten 10%: € 29.500
+ extra admin. kosten 2% (geschat): € 5.900
= Totale aankoopprijs: € 330.400
JAARLIJKSE OPBRENGST
bruto huuropbrengst: € 9.840 (820/maand)
- verhuur en beheer: € 0 (eigen beheer)
- onderhoud en herstellingen: -€ 500 (forfaitair; perfecte staat)
- ruwe schatting personenbelastingen: -€ 1.500
- onroerende voorheffing: -€ 500
- brandverzekering: -€ 300
- lokale belastingen: -€ 250
= NETTO huuropbrengst: € 6.790
Omdat ik nieuw ben in deze wereld probeer ik zicht te krijgen op de mogelijke kosten. Ik hou hierbij voorlopig geen rekening met een lening/hypotheek. Ben ik realistisch in dit totale kostenplaatje? Zijn er volgens jullie specialisten adders onder het gras bij de aanschaf van dergelijke huurwoning? Waar moet ik nog op letten?
AANKOOP
netto aankoopprijs: € 295.000
+ registratierechten 10%: € 29.500
+ extra admin. kosten 2% (geschat): € 5.900
= Totale aankoopprijs: € 330.400
JAARLIJKSE OPBRENGST
bruto huuropbrengst: € 9.840 (820/maand)
- verhuur en beheer: € 0 (eigen beheer)
- onderhoud en herstellingen: -€ 500 (forfaitair; perfecte staat)
- ruwe schatting personenbelastingen: -€ 1.500
- onroerende voorheffing: -€ 500
- brandverzekering: -€ 300
- lokale belastingen: -€ 250
= NETTO huuropbrengst: € 6.790
Re: Kosten opbrengsteigendom
Zal ongeveer wel kloppen. Dus een goeie 2% in best case scenario, wat wil zeggen continu verhuurd, goed onderhouden, geen huurachterstand, quid eventuele toekomstige belasting op effectieve huurinkomsten, ... Kans op nog grote waardestijging is ook zeer beperkt en ooit moet je renoveren want milieunormen zullen blijven verstrengen.
Dan ook toekomstgewijs: wil je dit in kader van successie overdragen, moet je weer naar notaris met bijhorende schenkingsrechten en notariskosten.
En al die zaken moet je afwegen tegen in best case 2%. Aan jou de keuze
Dan ook toekomstgewijs: wil je dit in kader van successie overdragen, moet je weer naar notaris met bijhorende schenkingsrechten en notariskosten.
En al die zaken moet je afwegen tegen in best case 2%. Aan jou de keuze
Mis geen enkele kans om te besparen.
Krijg de beste tips en aanbiedingen rechtstreeks in uw mailbox
Uitschrijven kan altijd. We respecteren uw privacy.
Re: Kosten opbrengsteigendom
De verhouding pb en ov is fout.
Ov reken op het ki × 1, afhankelijk van de gemeente.
Pb reken op het ki x 1,5.
Hier is ki 273. Mogelijk gaat dit verhogen. Reden de prijs van de verkoop.
Die verbouwing is vermoedelijk nooit correct doorgegeven aan kadaster.
Vraag aan notaris wat officieel omschrijving woning is. Als er een hoop bijgebouwen zijn zonder vergunning, ....
Ov reken op het ki × 1, afhankelijk van de gemeente.
Pb reken op het ki x 1,5.
Hier is ki 273. Mogelijk gaat dit verhogen. Reden de prijs van de verkoop.
Die verbouwing is vermoedelijk nooit correct doorgegeven aan kadaster.
Vraag aan notaris wat officieel omschrijving woning is. Als er een hoop bijgebouwen zijn zonder vergunning, ....
-
troglodytes
- Hero Member
- Berichten: 746
- Lid geworden op: 27 dec 2019
- Contacteer:
Re: Kosten opbrengsteigendom
Bedankt. Ik pas het aan in mijn berekening. (Ben je het cijfer na de komma vergeten bij ov?)
Er zijn geen bijgebouwen. Maar ki is natuurlijk achterhaald, net zoals alle ki’s na verbouwingen. Zou ik een controle vragen of is dat slapende honden wakker maken? Waarom moet ik on een omschrijving vragen aan de notaris?
Er zijn geen bijgebouwen. Maar ki is natuurlijk achterhaald, net zoals alle ki’s na verbouwingen. Zou ik een controle vragen of is dat slapende honden wakker maken? Waarom moet ik on een omschrijving vragen aan de notaris?
-
fropskottel
- Hero Member
- Berichten: 617
- Lid geworden op: 19 mar 2011
- Contacteer:
Re: Kosten opbrengsteigendom
Je gaat zeker een verhoging KI krijgen, maar allicht pas na enkele jaren. Als je zelf de facturen niet kan voorleggen zullen ze allicht komen kijken, en dan kan het nieuwe KI wel eens veel hoger uitvallen dan gedacht...troglodytes schreef: ↑1 mei 2020, 09:05 Bedankt. Ik pas het aan in mijn berekening. (Ben je het cijfer na de komma vergeten bij ov?)
Er zijn geen bijgebouwen. Maar ki is natuurlijk achterhaald, net zoals alle ki’s na verbouwingen. Zou ik een controle vragen of is dat slapende honden wakker maken? Waarom moet ik on een omschrijving vragen aan de notaris?
Ik heb zelf geen ervaring met omschrijving vragen bij de notaris, maar allicht gaat dat om wat er vergund is en wat niet-vergunde aanbouw/koterij/nieuwbouw met risico's. Regularisatie, afbraak, ... kosten ook centen.
P.S. Moet je dat werkelijk aan de notaris vragen, of kan je dat gewoon online vinden? In mijn tweede thuisland kan je dat zonder enig probleem.
P.P.S. Dit lijkt me niet de interessantste investering, zelfs al kan je er een zware financiële hefboom voor gebruiken...
Re: Kosten opbrengsteigendom
Vraag zeker het postinterventiedossier op van de renovatiewerken en kijk na of die deftig gedaan zijn met correcte aannemers. Als het pand gerenoveerd is om direct te verkopen, zijn de verbouwkosten sowieso zo laag mogelijk gehouden en kan het al eens esthetisch opgelapt zijn maar met nog een paar verrassingen onder het nieuwe laagje verf.
Als je er zelf niets van kent, laat er dan eens een bevriend aannemer of architect naar kijken.
Als je er zelf niets van kent, laat er dan eens een bevriend aannemer of architect naar kijken.
Re: Kosten opbrengsteigendom
Wat kan je van z'n post interventie dossier uithalen? Niet veel, kosten kunnen hoog zijn maar daarom niet goed uitgevoerd, ik denk dat het bij oudere woningen niet verplicht is tenzij er verbouwingen zijn uitgevoerd waar een bouw vergunning voor nodig is. Daarbij als het dossier al 20j oud is kan de helft van de aannemers gestopt zijn of bankroet.altopalo schreef: ↑1 mei 2020, 20:00 Vraag zeker het postinterventiedossier op van de renovatiewerken en kijk na of die deftig gedaan zijn met correcte aannemers. Als het pand gerenoveerd is om direct te verkopen, zijn de verbouwkosten sowieso zo laag mogelijk gehouden en kan het al eens esthetisch opgelapt zijn maar met nog een paar verrassingen onder het nieuwe laagje verf.
Als je er zelf niets van kent, laat er dan eens een bevriend aannemer of architect naar kijken.
Re: Kosten opbrengsteigendom
Best ook rekening houden met maanden dat het niet verhuurd wordt of wanbetalers. Schade door huurders.troglodytes schreef: ↑1 mei 2020, 07:26 Ik overweeg de aanschaf van een huis als opbrengsteigendom (niet geïndexeerde KI 273 EUR); pas afgewerkte totaalrenovatie.
Omdat ik nieuw ben in deze wereld probeer ik zicht te krijgen op de mogelijke kosten. Ik hou hierbij voorlopig geen rekening met een lening/hypotheek. Ben ik realistisch in dit totale kostenplaatje? Zijn er volgens jullie specialisten adders onder het gras bij de aanschaf van dergelijke huurwoning? Waar moet ik nog op letten?
AANKOOP
netto aankoopprijs: € 295.000
+ registratierechten 10%: € 29.500
+ extra admin. kosten 2% (geschat): € 5.900
= Totale aankoopprijs: € 330.400
JAARLIJKSE OPBRENGST
bruto huuropbrengst: € 9.840 (820/maand)
- verhuur en beheer: € 0 (eigen beheer)
- onderhoud en herstellingen: -€ 500 (forfaitair; perfecte staat)
- ruwe schatting personenbelastingen: -€ 1.500
- onroerende voorheffing: -€ 500
- brandverzekering: -€ 300
- lokale belastingen: -€ 250
= NETTO huuropbrengst: € 6.790
Hoe ga je zelf uw huurders wat screenen? Wat ga je doen bij problemen met de huurders?
Wel een hoge verhuurprijs in verhouding met waarde van de woning. Is mijn regio anders.
Re: Kosten opbrengsteigendom
De ov kan je online berekenen.
Ik reken meestal op hetzelfde bedrag als het niet geïndexeerd ki. Aan de kust is het hoger, hier komt dit wel overeen.
Aan de kust bv hebben veel woningen nog een koertje en geen badkamer en geen cv zogezegd. Als dit aan 300k verkocht wordt dan krijg je mogelijk controle . Geldt ook in het binnenland natuurlijk.
Zeker nu ze geld zoeken kan het wel eens mogelijk zijn vrees ik.
Wat meestal niet wordt aangegeven maar toch invloed heeft op ki:
Badkamer bijzetten
Bijbouwen
Cv installatie
Zolder inrichten tot slaapkamer of ruimte.
Het belangrijkste is gewoon dat alles gegund is of geraakt. Als er een garage werd bijgebouwd zonder vergunning is het niet zeker dat je dit in orde krijgt. Idem met tuinhuis, poolhuis, ...
Ik reken meestal op hetzelfde bedrag als het niet geïndexeerd ki. Aan de kust is het hoger, hier komt dit wel overeen.
Aan de kust bv hebben veel woningen nog een koertje en geen badkamer en geen cv zogezegd. Als dit aan 300k verkocht wordt dan krijg je mogelijk controle . Geldt ook in het binnenland natuurlijk.
Zeker nu ze geld zoeken kan het wel eens mogelijk zijn vrees ik.
Wat meestal niet wordt aangegeven maar toch invloed heeft op ki:
Badkamer bijzetten
Bijbouwen
Cv installatie
Zolder inrichten tot slaapkamer of ruimte.
Het belangrijkste is gewoon dat alles gegund is of geraakt. Als er een garage werd bijgebouwd zonder vergunning is het niet zeker dat je dit in orde krijgt. Idem met tuinhuis, poolhuis, ...
Re: Kosten opbrengsteigendom
Als je op gemeente bouwplannen gaat opvragen ga je slapende honden wakker maken...
Met gevolg dat bij controle bijgebouwen niet vergund kunnen zijn en je ze kan afbreken als er geen regularisatie wordt verleend.
Indien wel, kan er een boete worden opgelegd.
Best dit in de akte voorzien dat deze ten last van de verkoper zijn.
Met gevolg dat bij controle bijgebouwen niet vergund kunnen zijn en je ze kan afbreken als er geen regularisatie wordt verleend.
Indien wel, kan er een boete worden opgelegd.
Best dit in de akte voorzien dat deze ten last van de verkoper zijn.
Re: Kosten opbrengsteigendom
Ik zou ook eens de berekening maken ingeval men werkelijke huurinkomsten zou belasten in plaats van forfaitair via KI. Vastgoed koop je immers toch voor lange termijn en de fiscaliteit speelt mee.
Als zo'n regeling er doorkomt heeft dat een impact op jouw rendement. Maar je zal je huurder geen extra huur kunnen aanrekenen. Als ze het belastingregime aanpassen kan dat daarnaast ook nog eens een impact hebben op de waarde van het pand.
Is het dan nog de moeite? Voor mij is het niet de moeite aan 2% netto, dan koop je m.i. beter een vastgoedfonds op de beurs (dat is liquide en op elk moment verkoopbaar, vastgoed niet steeds)
Is 820 EUR daarnaast niet aan de hoge kant? Dat hangt af van de locatie natuurlijk, dus moeilijk in te schatten via het internet.
Als zo'n regeling er doorkomt heeft dat een impact op jouw rendement. Maar je zal je huurder geen extra huur kunnen aanrekenen. Als ze het belastingregime aanpassen kan dat daarnaast ook nog eens een impact hebben op de waarde van het pand.
Is het dan nog de moeite? Voor mij is het niet de moeite aan 2% netto, dan koop je m.i. beter een vastgoedfonds op de beurs (dat is liquide en op elk moment verkoopbaar, vastgoed niet steeds)
Is 820 EUR daarnaast niet aan de hoge kant? Dat hangt af van de locatie natuurlijk, dus moeilijk in te schatten via het internet.
Re: Kosten opbrengsteigendom
Doet een notaris dat tegenwoordig niet standaard? Melden van dit koop je. + je moet een document ondertekenen dat het er effectief zo aan toe is. Indien niet gaat alle verantwoordelijk naar u over. notariele akte > onderhandse akte denk ik.ludo schreef: ↑2 mei 2020, 00:18 Als je op gemeente bouwplannen gaat opvragen ga je slapende honden wakker maken...
Met gevolg dat bij controle bijgebouwen niet vergund kunnen zijn en je ze kan afbreken als er geen regularisatie wordt verleend.
Indien wel, kan er een boete worden opgelegd.
Best dit in de akte voorzien dat deze ten last van de verkoper zijn.
Nuja de verkoper moet u dit maar duiden. Als het via een makelaar is kunnen zij u perfect zeggen wat er op plan staat en wat niet. ook op cadgis kan je eigenlijk al veel zien. Alleen werkt die site vandaag precies niet...
Re: Kosten opbrengsteigendom
In beginpost staat duidelijk dat het om recente totaalrenovatie gaat en dan is zo’n dossier in principe verplicht bij verkoop: https://www.vlaanderen.be/postinterventiedossier-pid
Kans is idd groot dat je enkel een stapeltje facturen krijgt waar je als leek niet veel wijzer uit wordt. (vandaar tip om er een professional naar te laten kijken) Al zijn de facturen op zich sowieso interessant om te hebben ivm 10 jarige garantie op bepaalde werken (schrijnwerk, vochtbestrijding, etc)
Re: Kosten opbrengsteigendom
Ik vraag me dan altijd af, hoe hebben ze dat aangepakt.
Ze kopen een huis zo goedkoop mogelijk uiteraard en ze willen dat zo goedkoop mogelijk renoveren om zoveel mogelijk winst te halen.
Zelf heb ik al veel verbouwd en ik kon zowat alles aan de helft van de prijs hebben gedaan. Naar materialen toe dan toch. Ok ik kon ook het dubbele hebben uitgegeven. Maar op bepaalde zaken bespaar ik nooit. Bv leidingen, stopcontacten, inbouw toilet en douche,...
Als dat ooit kapot gaat heb je miserie.
Je hebt een toilet in een dhz bouwhandel voor 100 euro en je hebt er voor 800 euro. Een goede vind je online en in de vakhandel voor 4 a 500 euro, alles in.
Vraag is dan in zo een renovatie pand wat de verkoper gekozen heeft.
Als hij zelf de verbouwing gedaan heeft zijn er geen facturen Tbs.
Ze kopen een huis zo goedkoop mogelijk uiteraard en ze willen dat zo goedkoop mogelijk renoveren om zoveel mogelijk winst te halen.
Zelf heb ik al veel verbouwd en ik kon zowat alles aan de helft van de prijs hebben gedaan. Naar materialen toe dan toch. Ok ik kon ook het dubbele hebben uitgegeven. Maar op bepaalde zaken bespaar ik nooit. Bv leidingen, stopcontacten, inbouw toilet en douche,...
Als dat ooit kapot gaat heb je miserie.
Je hebt een toilet in een dhz bouwhandel voor 100 euro en je hebt er voor 800 euro. Een goede vind je online en in de vakhandel voor 4 a 500 euro, alles in.
Vraag is dan in zo een renovatie pand wat de verkoper gekozen heeft.
Als hij zelf de verbouwing gedaan heeft zijn er geen facturen Tbs.
Re: Kosten opbrengsteigendom
Maar voor totaal renovatie heb je toch niet altijd bouwvergunning nodig dacht ik. Dus is het weer niet verplicht een PID aan te leggen.altopalo schreef: ↑2 mei 2020, 10:14In beginpost staat duidelijk dat het om recente totaalrenovatie gaat en dan is zo’n dossier in principe verplicht bij verkoop: https://www.vlaanderen.be/postinterventiedossier-pid
Kans is idd groot dat je enkel een stapeltje facturen krijgt waar je als leek niet veel wijzer uit wordt. (vandaar tip om er een professional naar te laten kijken) Al zijn de facturen op zich sowieso interessant om te hebben ivm 10 jarige garantie op bepaalde werken (schrijnwerk, vochtbestrijding, etc)