De Europese bankenregulator EBA stelt zich vragen bij de hypothecaire mandaten die door Belgische banken worden toegestaan als goedkoper alternatief voor een hypothecaire inschrijving. De Europese bezorgdheid kan woonleningen duurder maken.

Om de kosten van woonleningen te drukken staan veel Belgische banken goede klanten toe om niet de volledige lening te dekken via een dure hypothecaire inschrijving. Voor een deel van de lening wordt dan gewerkt met een hypothecair mandaat (volmacht), dat de bank het recht geeft om later een hypotheek te nemen als dat nodig zou zijn. Met zo'n mandaat kunnen ontleners tot duizenden euro's besparen op de registratierechten en erelonen die samenhangen met een klassieke hypothecaire inschrijving.

De keerzijde is wel dat de bank met zo'n mandaat een minder sterk onderpand heeft voor de lening. Een mandaat - een typisch Belgische constructie - biedt geen enkele bescherming aan de bank om haar geld terug te krijgen, vindt de Europese bankenregulator EBA. Bij een klassieke hypotheek staat de bank wel sterk om geld te recupereren door de verkoop van het onderpand.

De interpretatie komt er in de aanloop naar de nieuwe Basel IV-kapitaalnormen voor banken in 2023. Banken zullen dan leningen met een hypothecair mandaat moeten beschouwen als leningen zonder waarborg en daar meer kapitaal voor opzij moeten zetten als buffer voor kredietverliezen.

Er zijn twee mogelijke negatieve gevolgen voor ontleners. 'Het toestaan van mandaten zal in de toekomst niet meer evident zijn', zegt een topbankier. Daardoor verdwijnt dat voordeel voor de ontlener. 'Ofwel zullen mandaten wel nog worden toegestaan, maar zullen banken die hogere kapitaalkosten doorrekenen via hogere rentevoeten. Of dat doorrekenen kan, zal afhangen van de concurrentie op de markt.' De voorbije weken hebben de CEO's van zowel ING België als KBC gezegd dat de concurrentie voor woonleningen is toegenomen en de marges onder druk staan.

Amper problemen
Bij sommige Belgische banken wordt de stellingname van de EBA op tandengeknars onthaald. De mandaten zijn een veel voorkomende praktijk in ons land en leverden in het verleden amper problemen op. Meestal staat de bank slechts voor een deel van de som - variërend van 25 tot 75 procent - een mandaat toe, en eist ze voor het andere deel wel een hypothecaire inschrijving. Met die controlehypotheek heeft de bank toch wat zekerheid.

Wel maakt zo'n mandaat dat de bank zeer alert moet zijn en de financiële toestand van de ontlener nauw moet opvolgen. Bij het minste vermoeden van grote betalingsmoeilijkheden moet ze zich haasten om haar mandaat uit te oefenen en een effectieve hypotheek te nemen. Als ze in snelheid wordt genomen door een andere hypotheek, heeft ze een veel slechtere positie om de schulden te recupereren.

Banken stonden in het verleden vaak hypothecaire mandaten toe als een geste naar de klanten. Sommige banken deden dat bijna standaard, andere stelden voorwaarden. 'Op basis van elementen in het kredietdossier zoals de terugbetalingscapaciteit, de krediethistoriek, de quotiteit kan bij solide dossiers naast een deel in hypotheek een ander deel in mandaat toegekend worden', klinkt het bij BNP Paribas Fortis.

Voor het toestaan van zo'n mandaat moet de bank nu al wat meer kapitaal opzijzetten, maar die kostenpost was beperkt en werd meestal niet doorgerekend. 'De indekking van het krediet door een hypothecair mandaat leidt vandaag niet tot een hoger tarief voor het woonkrediet’, klinkt het bij Belfius. Andere banken waren strenger voor hypothecaire mandaten en namen dat op in hun tarieffiches. 'Bij dossiers waar de helft van het bedrag gedekt wordt door een mandaat wordt de rentevoet met 0,1 procent verhoogd', klinkt het bij Crelan.

De sectorfederatie Febelfin heeft bij Europa aangedrongen om rekening te houden met de specifieke Belgische context rond mandaten, maar de EBA wou geen Belgische uitzondering toestaan. 'Dat was te verwachten omdat we naar een Europese markt gaan', zegt een bankier.

Uitdoven
De kans is dus groot dat de praktijk van mandaten zal uitdoven, net als de besparing die ontleners daarmee kunnen realiseren. Toch hoopt Febelfin dat de Belgische overheid de pijn kan milderen door iets te doen aan de hypotheekkosten. 'Met de registratierechten en de notaris- en aktekosten is lenen in België al duur genoeg in vergelijking met de buurlanden', zegt een woordvoerder.

Febelfin wil met de overheid spreken over het verlagen van die kosten. De redenering is dat er in de toekomst veel meer leningen gedekt zullen worden met een hypothecaire inschrijving en dat dat zal leiden tot fors hogere registratierechten en andere inkomsten. 'Het is niet logisch dat een Europese beslissing over kapitaalvereisten van banken zou leiden tot hogere belastinginkomsten', zegt Febelfin.

zubke schreef: ↑19 augustus 2021, 20:05 Geen vraag deze keer. Wel ter informatie. Hierdoor gaan waarschijnlijk nog meer mensen uit de boot vallen om een eigen woning aan te kopen.

zubke schreef: ↑19 augustus 2021, 20:05 Toch vreemd dat banken hierover niet zelf mogen/kunnen beslissen.

Piet05 schreef: ↑20 augustus 2021, 15:51 Behoorlijk frustrerend om te zien hoe het als alleenstaande quasi onmogelijk wordt om nog een eigendom te kopen (ondanks een behoorlijk inkomen) en telkens komen er weer nieuwe regels, maatregelen, kosten bij…

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 - Woonbonus die weg valt

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 Die ene maatregel maakt het niet dramatisch. Wel de opeenvolging van regels. Tel maar uit wat de aankoop van een huis meer kost op een relatief korte termijn.

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 - BTW op notariskosten

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 - Woonbonus die weg valt

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 - Stijging woningprijzen

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 - Eigen inbreng van 10% (liefst 20%) (Ok, dit maakt het niet duurder op zich, maar zorgt wel dat er een deel uit de boot vallen)

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 - Volledige hypotheek vs deel mandaat

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 + verlaagd tarief registratierechten

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 Ik denk eerlijk dat er velen het niet meer zien zitten om een huis aan te kopen. Ik denk toch ook dat de staat ergens iets gaat moeten aanpassen aan belastingen (en BTW en registratierechten heffen)

Bae1 schreef: ↑20 augustus 2021, 19:43

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 - Woonbonus die weg valt

Voor diegenen die een eerste woning proberen te kopen wel ja. De gelukkigen die meerdere investeringspanden kunnen betalen, krijgen nog steeds een Federale 'woonbonus'

Absurdistan.

EarthNvstr1 schreef: ↑20 augustus 2021, 20:32 Beter zou zijn dat ze dit dus ook gewoon afschaffen met daartegenover een algemene belastingverlaging.

EarthNvstr1 schreef: ↑20 augustus 2021, 20:24

zubke schreef: ↑20 augustus 2021, 17:42 + verlaagd tarief registratierechten

Dat vind je dan positief ?
Jij vindt volgens mij alles positief "wat je krijgt" en alles negatief "wat je moet betalen".
Ik redeneer zo niet, ik probeer het grotere plaatje te bekijken.
Ja, verlagingen en vrijstellingen zijn goede dingen, vraag is of dit vandaag voor de juiste dingen gedaan wordt.

EarthNvstr1 schreef: ↑20 augustus 2021, 20:24 Tja... waarom zou iedereen een huis moeten aankopen ?

EarthNvstr1 schreef: ↑20 augustus 2021, 20:24 Ik ben begonnen (als alleenstaande) met een te renoveren studio van 36 m² ...

zubke schreef: ↑23 augustus 2021, 17:48 Ik heb gewoon een droge oplijsting gegeven van gebeurtenissen die ervoor gezorgd hebben dat de totale kostprijs om een woning te verwerven netto behoorlijk zijn toegenomen. Ik heb nergens beweerd een of andere maatregel al dan niet goed te vinden. Dat is mijn inziens ook niet zo belangrijk wat ik ervan vind.

zubke schreef: ↑23 augustus 2021, 17:48 Goh, ik vind het niet slecht dat een brede basis een eigen woning kan aanschaffen. Uiteindelijk zijn die mensen indirect aan het sparen. Wat is het alternatief? Huren. Dus dat geld "sparen" ze voor iemand anders (En ik spreek hier tegen mijn eigen winkel). Velen zijn ook totaal niet bezig met beleggen, waardoor een eventueel overschot waarschijnlijk ook niet belegd zal worden.

EarthNvstr1 schreef: ↑20 augustus 2021, 20:24 Ik ben begonnen (als alleenstaande) met een te renoveren studio van 36 m² ...

zubke schreef: ↑23 augustus 2021, 17:48 Mja hangt er allemaal vanaf hoe je gezinssituatie is op het moment dat je start. Er zijn ook heel wat jonge gezinnen met een of meerdere kinderen. Ik zou het persoonlijk niet zien zitten om dan in een studio te starten. En elke keer je iets groter koopt is de staat ook weer aan het popelen om langs de kassa te passeren.

zubke schreef: ↑23 augustus 2021, 17:48 Nu je kan er toch moeilijk langs kijken dat het voor mensen die vroeger een woning konden aankopen, het nu niet meer zullen kunnen. De prijzen stijgen harder, dan lonen zullen doen. Verbouwen wordt duurder. Aankoopkosten worden verder duurder (zowel door de maatregelen, als door de gestegen prijzen).

zubke schreef: ↑23 augustus 2021, 17:48 En als je dan toch mijn mening over de maatregelen wilt weten. Ik zou ook liever hebben dat alle koterijen verdwijnen en dat lonen minder belast zouden worden. Maar dat gaat niet gebeuren. We blijven België, met zijn voor- en nadelen.

EarthNvstr1 schreef: ↑24 augustus 2021, 14:00 Een woning, ok. Maar dat moet toch geen huis zijn.
En iemand die alleen is moet toch geen appartement van 120 m2 met 2 slaapkamers hebben ?
(dat mag allemaal, maar dat is niet nodig, het gaat dus om keuzes)
Daarnaast zou je je ook andere woonvormen kunnen inbeelden, waarbij mensen zonder een "partner" relatie te hebben, samen een stuk vastgoed kopen om te wonen, met een stuk privaat deel en een stuk gemeenschappelijk deel bv.

Denfi schreef: ↑24 augustus 2021, 14:54