GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Bericht door **Afrodiziak** » 16 oktober 2021, 01:02

Bae1 schreef: ↑15 oktober 2021, 07:15 Bedankt voor deze zowel prachtige als schandalige update!

Bae1,
De praktijk zelf is inderdaad teleurstellend voor beleggers. De update daarentegen kwam er bij mij vlotjes uitgerold. Inspiratie is ongrijpbaar, maar ALS ik geïnspireerd ben is er vaak geen houden aan

Bae1 schreef: ↑15 oktober 2021, 07:15 Benieuwd naar hoe de koers van Cofinimmo/Aedifica hierop gaat reageren de komende dagen, mijn vermoeden : amper.

Inderdaad, naar mijn mening zal dit weinig tot geen impact hebben op de koers.

Zie ook het bericht hiervoor aan Annetje, dezelfde redenering ivm het aandeelhouderschap.

AED en COFB hebben een marktcap van pakweg 4 miljard EUR. Dat zijn enerzijds vele kleine individuele aandeelhouders, waarvan slechts een deel z’n positie heeft opgebouwd of uitgebreid anticiperend op die mogelijke verlaging van de RV. Een deel van dat deel kan mogelijk z’n positie uit teleurstelling verkopen. Die gaan dat ook niet allemaal tegelijk doen. En voor het gros van de zakelijke/institutionele aandeelhouders is het een non-issue. Dus de impact zal naar mijn mening erg beperkt zijn.

Los daarvan vond de voorbije jaren inderdaad een “re-rating” plaats van het aandeel, waarbij COFB minder als een pure kantoorspeler werd gewaardeerd, maar waarbij de waardering (K/W, premie op NAV) wat meer in de richting van de zorgvastgoedspelers bewoog. Maar daar tegelijkertijd ook nog een behoorlijk eind van verwijderd is.

Naarmate het belang aan zorgvastgoed almaar toeneemt – en dat is absoluut de strategie van COFB – en de andere segmenten die weinig tot niet groeien (kantoren en distributienetwerken) dus almaar minder doorwegen – kan de waardering dus gerust nog wat meer richting die van AED en CPINV.

Ik heb ook geen kristallen bol, en je mag me er gerust doen aan herinneren mocht het in de toekomst toch zo zou zijn, maar naar mijn mening zal dit een non-event op de koers blijken te zijn. Om te beginnen al met de koersprestatie vandaag: zowel AED als COFB sloten af ... in ’t groen.

Groeibedrijven dus vooral laten doen waar ze goed in zijn: groeien.

Zolang ze dat voldoende rendabel kunnen realiseren: keep calm & carry on.

Bericht door **DonDraper** » 16 oktober 2021, 10:11

Dank voor de informatieve uiteenzetting Afrodiziak.

Zelfs met de hogere RV, biedt Cofinimmo wel nog altijd een hoger netto dividendrendement aan dan Aedificia. Het is spijtig, maar ik voorzie ook weinig impact op beide koersen.

Bericht door **delaby** » 16 oktober 2021, 10:43

Afrodiziak schreef: ↑16 oktober 2021, 00:44
delaby schreef: ↑15 oktober 2021, 07:31 Straks rest er enkel nog TINC om de RV bij dividenden te ontlopen. Benieuwd hoelang die dat nog zo zullen kunnen doen.
Delaby,
Zoals ik ook in m'n post van gisteren aangaf:

Mijn advies is om je bij het nemen van beleggingsbeslissingen niet te laten leiden door fiscaliteit. Vroeg of laat riskeer je immers ontgoocheld te worden. Dan "lijd" je door fiscaliteit.

Het is erg vervelend dat ons land zo'n fiscale instabiliteit / onzekerheid kent. Daarom dat mijn advies is om, als je een arbitraire keuze moet maken tussen product A (bedrijf A) of product B (bedrijf B) de fiscale parameters best niet (zwaar) laat doorwegen, en louter kiest voor de prijs/kwaliteit-gezien beste investering. Niet voor de fiscaal meest performante.
My 2 cents, en iedereen moet vooral doen wat ze zelf willen natuurlijk. Maar "mijn aanpak" voorkomt in elk geval een fiscale kater op te lopen.

Dit gezegd zijnde: TINC heeft zelf aangegeven wel nog een tijdje te kunnen doorgaan met kapitaalsverminderingen. Maar ook omtrent kapitaalsverminderingen werd de wetgeving de voorbije jaren aangepast. Niets sluit uit dat deze nog verder wordt verstrengd.

Dit eveneens gezegd zijnde, naar fiscale optimalisatie op dividenden toe: ook bij QfG valt een fiscaal zo optimaal mogelijk dividend te rapen, dankzij de privak-statuut. Maar net omwille van het privak-statuut is een dividend bij QfG hoogst "instabiel". Periodes zonder dividend worden afgewisseld met periodes met hoge coupons. Het bedrijf lijkt er de afgelopen jaren iets meer stabiliteit te willen instoppen, maar helemaal af van de beperkingen opgelegd door het privak-statuut kunnen ze niet.
Opnieuw: koop QfG niet voor fiscale redenen, koop het alleen als je het een verstandige belegging vindt, die voldoet aan je verwachten aan risico, rendement, spreiding, beleggingsstrategie, enz ...

Naar buitenlandse bedrijven toe had je bvb interessante bronheffing in Hongkong en Singapore, of het VK in bepaalde gevallen (niet voor REITs). Maar ik lees dat "Madman" Boris Johnson hier in het VK zou willen aan sleutelen. Hongkong is na jaren van relatieve onafhankelijkheid "overnight" ingelijfd door China. Met welke toekomstige impact op fiscaliteit, bedrijfsvriendelijkheid, ... ? Overnight beleg je in een ander land (figure of speech).

Nog één keer voor ons allen, om het nooit meer te vergeten:

Enkel en alleen voor de fiscaliteit voor een bepaalde belegging kiezen is geen goed idee.
Zorg dat het idee ook valabel is met minder of zelfs zonder de fiscale stimuli.

Bedankt voor je reactie Afro !

criticus · Bericht door **criticus** » 16 oktober 2021, 12:43

@ Afrodiziak
Inderdaad op het kabinet van de minister van Fin. zitten fiscale ambtenaren van rang A en die beïnvloeden zeker de wetgever. Je hebt dus zeker een punt.
Ik tekende al enkele keren bezwaar aan tegen fiscale berichten van wijziging en zelfs voorafingevulde aangiften en heb er al enkele gewonnen of toch ferm kunnen milderen. Enkele zijn nog lopende.
Sommige wijzigingen waren zelfs onwettig en ik dreigde toen om de ambtenaar voor knevelarij voor de rechtbank te dagen. Een fiscale ambtenaar kan je het leven heel zuur maken, maar als die de wet niet volgt en je probeert te chanteren, dan kan hij zware straffen krijgen.

Bericht door **annetje** » 16 oktober 2021, 16:48

Afrodiziak schreef: ↑16 oktober 2021, 00:58
annetje schreef: ↑15 oktober 2021, 15:13 Gisteren had ik het artikel al wel in De Tijd gelezen, maar daar was alleen sprake van Cofinimmo.
Ik zit al heel lang te twijfelen over wat ik ga doen met Aedifica, maar nu dat zij ook getroffen zijn door deze maatregel, weet ik het wel zeker.
Voor alle duidelijkheid Annetje:

voor Aedifica stelt zich voorlopig nog geen enkel probleem.

De grote reden waarom ik Aedifica denk te verkopen, en er al een tijdje twijfel was, heeft te maken met het dividend en de fouten bij BinckBank. Als je meer dan een uur aan de telefoon moet hangen, om het juiste dividend te krijgen, dan is dat erg

. En net toen ik wou verkopen, was er weer een kapitaalverhoging (waar wij niet aan mochten meedoen !), waardoor ik in mei wellicht weer met dezelfde dividend-miserie zit.

Dank voor je leerrijke artikels ! Ze zijn een grote meerwaarde

.

Bericht door **Arkad** » 21 oktober 2021, 10:02

Nieuwe investering van Inclusio in Gentbrugge. https://www.avs.be/artikels/betaalbaar- ... gge-a82181
Interessant omdat het deze keer gaat om gezinnen met een bescheiden inkomen die geen recht hebben op een sociale woning, is volgens mij dan ook een uitbreiding tov van het aanbod waar Inclusio eerst in investeerde. Op het einde van het filmpje zegt de Schepen van wonen dat dit nog maar een begin is en dat er een verdrievoudiging moet komen tegen 2024.

Raar dat er weinig aandacht wordt aan gegeven, als Xior of CPI,... een extra project aankopen staat dit meteen overal te lezen.

Bericht door **el perro** » 21 oktober 2021, 13:38

Afrodiziak schreef: ↑16 oktober 2021, 00:51 Ja, jullie hebben absoluut gelijk "naar de wet".
Nee, jullie hebben geen gelijk "naar de geest van de wet".

Ja, uiteraard zijn het de ministers die verantwoordelijk zijn voor het plaatsen van de finale handtekening die dergelijke "reparaties" mogelijk maken.

Maar onderschat niet welke macht/invloed/... - noem het hoe je wil - de hoge ambtenarij heeft. Het is niet minister van Peteghem zelf die dergelijke specifieke dossiers opvolgt en aan de alarmbel trekt omdat Cofinimmo niet-intentioneel voor minder inkomende fiscale opbrengsten dreigde te zorgen.

Ik bekijk het zo:
- De regering heeft de RV op dividenden opgetrokken, een hele reeks verhogingen: politiek/budgetair
- Serviceflats/Care Property Invest kon in zijn contracten die stijgende RV doorrekenen aan OCMW's -> politiek ongewenst
-> uitzondering toegevoegd zuiver op maat van Care Property Invest
Een zuiver politieke keuze dus: ik kan me niet voorstellen dat de fiscus vragende partij was voor zo een uitzondering.

Je kan wel geen wet schrijven voor 1 bedrijf, dus werd het die regel met % residentieel vastgoed. Maar het doel was altijd kristalhelder.

Elk ander bedrijf dat meegeniet van die RV-korting, heeft het geluk om op de goede moment op de goed plaats te zijn.
Een meevaller, leuk, maar je kan er niet op rekenen, kan elke moment verdwijnen.
Want de wetgever scherpt de wet al eens aan om de 'collateral damage' te beperken.
Daarin geadviseerd door de administratie over de nieuwe formulering.

Als je het zo bekijkt, als korting op maat van Care Property Invest, is de wetgeving behoorlijk "stabiel".
En duidelijk een politieke kwestie, waarbij de administratie zijn rol eerder uitvoeren en opvolging is.
(al zullen op het kabinet ook wel mensen zitten die De Tijd eens openslaan)

Niet dat er in het algemeen geen kritiek te geven valt op administratie, of de wetgever
verre van :-)

Bericht door **troglodytes** » 21 oktober 2021, 15:49

Nieuw boek over GVV's uit van Gert De Mesure.
https://twitter.com/gertdemesure/status ... gr%5Etweet

"Na 3 maanden van hard labeur, is het zover: ons nieuw boek 'GVV's van A tot X, beleggen in beursgenoteerd vastgoed in België en in het buitenland' is ingeblikt en gedrukt. Het is goed voor 295 blz 'leesplezier'. Onze uitgave van september 2017 omvatte slechts 140 blz. Naast een algemeen deel met praktijkvoorbeelden (80 blz) belichten we de 17 GVV's, ex-GVV Nextensa en de toekomstige GVV Forum Estates. We besteden ook uitgebreid aandacht aan 14 Europese vastgoedgroepen en aan een Britse infrastructuurgroep. Bestellen rechtstreeks bij ons. "

Bericht door **troglodytes** » 30 oktober 2021, 21:56

Genoten van dit boek! Veel bijgeleerd over de balansen van onze GVV’s. Ik beleg er zelf niet in, al droom ik wel van een beetje HOMI en XIOR aan goede prijzen. Als de RV ooit zakt… wie weet!

Ik geef het door onder de kerstboom.

Bericht door **Denfi** » 31 oktober 2021, 10:26

Homi komt bij mij niet in port(door hun dividend pay-out) maar van Xior verwacht ik nog veel groei. Zeker als alles ivm corona is gestabiliseerd.Mijn GAK bij Xior is 45 euro,als er nog eens een KV komt door ik waarschijnlijk mee.

troglodytes schreef: ↑21 oktober 2021, 15:49 Nieuw boek over GVV's uit van Gert De Mesure.
https://twitter.com/gertdemesure/status ... gr%5Etweet

Hoeveel kost het boek en waar kun je het kopen?Ik heb geen twitter.

Bericht door **troglodytes** » 31 oktober 2021, 10:29

https://www.gertdemesure.be/

Bericht door **Denfi** » 31 oktober 2021, 11:06

Moet je dan geregistreerd zijn of kan je het gewoon bestellen via de mail op de homepage?

Bericht door **troglodytes** » 31 oktober 2021, 11:34

Gewoon mailen.

Bericht door **Afrodiziak** » 31 oktober 2021, 12:25

Denfi schreef: ↑31 oktober 2021, 10:26 Homi komt bij mij niet in port(door hun dividend pay-out)

Dan laat je Home Invest liggen omwille van de verkeerde redenen.

Onder het "nieuwe" management werd, intussen al enkele jaren geleden, ingezet om de recurrente winst (EPRA winst) op te krikken. Tegelijk werd het groeiritme van het dividend verlaagd van 0.25€ verhoging per jaar, naar 0.10€ verhoging per jaar.

Het gevolg is dat de "dividendkloof" al grotendeels werd gedicht: daar waar tot voor enkele jaren slechts 2/3e van het dividend werd gecoverd door de EPRA-winst, is dat gestegen tot bijna 90%, en gaat die evolutie verder door hun huidige strategie.

2020: 89,69%
2019: 79,38%
2018: 67,58%
2017: 68,40%
2016: 62,35%

En die strategie is om ieder jaar 1 à 2 grotere projecten op te leveren wat het aantal verhuurbare units telkens significant doet toenemen. En bijgevolg ook de winst uit verhuur/courante winst.
Die strategie lijkt ook vol te houden, gezien de pipeline aan toekomstige projecten die ze opbouwen.

Tegelijk stapt men af van de oude strategie om aan unitsales (verkopen individuele units/appartementen) te doen wat tijdrovend is.

Je sluit maw het bedrijf uit op basis van de oude strategie, en dankzij de nieuwe strategie wordt het dividend binnen afzienbare termijn wél volledig gecovered door de recurrente winst. De GVV's staan niet stil, en sturen hun strategie bij, zeker als een nieuw management aan het roer komt.
De kunst voor ons als beleggers is van dat allemaal goed op te volgen om het correct te kunnen beoordelen en eventueel te kunnen anticiperen voor "iedereen het gezien heeft".

Bij Cofinimmo zijn de nieuwe accenten die CEO Hanin legt sinds hij enkele jaren geleden aan het roer kwam ook zeer duidelijk.

Bij Qrf, Befimmo, Intervest O&W, Wereldhave Belgium sinds dit jaar/vorig jaar/recentelijk ook nieuw management. Bij verscheidene van hen zie je ook een nieuwe aanpak, of minstens nieuwe accenten.

Dus Denfi, alle respect voor je mening, but allow me to disagree

Bericht door **Denfi** » 31 oktober 2021, 13:22

Afrodiziak schreef: ↑31 oktober 2021, 12:25
Je sluit maw het bedrijf uit op basis van de oude strategie, en dankzij de nieuwe strategie wordt het dividend binnen afzienbare termijn wél volledig gecovered door de recurrente winst. De GVV's staan niet stil, en sturen hun strategie bij, zeker als een nieuw management aan het roer komt. Kwestie van dat allemaal goed op te volgen om het correct te kunnen beoordelen.

Mooie uiteenzetting alweer Afrodiziak,dankje.

Ik probeer om zoveel mogelijk emoties uit te sluiten bij investeringen en mij te houden aan bepaalde regels. Een pay-out van +100% is uitsluiting. Zoals je zelf zegt zijn ze bezig met dit te veranderen maar op dit moment zitten ze nog aan +100%.
Als Homi onverwacht niet genoeg kan verkopen(en eventueel dividend moet verlagen) zie ik de koers zakken. Voorlopig wacht ik af tot ze effectief onder de 100% kunnen gaan.
Voor residentieel vastgoed kijk ik op dit moment naar de vastgoedontwikkelaar Immobel(nog niet in port).

De veranderingen bij Cofinimmo beginnen duidelijk zichtbaar te worden.
QRF geloof ik dan weer niet in, deze zet ik samen met vastned onderaan bij de kneusjes van GVV.

Wat is de nieuwe aanpak bij Befimmo? Ik heb deze gvv nooit gevolgd omdat deze 100% in kantor zat.

GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Re: GVV - Gereglementeerde Vastgoedvennootschap

Schrijf je in op onze nieuwsbrief!