annetje schreef: ↑6 oktober 2022, 15:45 Ik vind het opvallend hoe positief Danny Rehweghs is in zijn chat over GVV's en vastgoedvennootschappen, waarbij hij zelfs aanbeveelt om te kopen. Helemaal het tegenovergestelde bericht van Gert De Mesure

Analisten blijven analisten hé.
In juni 2022 gaf Danny ook een aanbeveling voor Xior toen ze aan €43 noteerden.
Vandaag staan we 33% lager.
Misschien is het nu wel het moment om in GVV's te stappen.

Gert De Mesure schrijft ook niet om niet te kopen hé.
Hoe hij zijn artikel afsluit :
Huurindexeringen komen het courant resultaat ten goede en leiden tot een hogere waardering van het vastgoed. Bovendien zijn heel wat inflatie-indicatoren - vooral op het vlak van productie en transport - en de energieprijzen op hun retour, wat tot een lagere inflatie zal leiden. Dat zal ook de verstrakking van het monetair beleid vertragen en zelfs stoppen.

Iemand die zich de podcast van de beursvoyeurs herinnert met de CEO van Montea Jo De Wolf? Hij zei toen: “je moet kopen wanneer iedereen onder water staat”. Hij heeft voor 4.2 miljoen euro aandelen van Montea verkocht aan 70 euro. Terwijl iedereen stilletjes aan onder water staat. Zogezegd is de verkoop uitgevoerd door een onafhankelijke derde met discretionair mandaat. Hij zal daar zeker zelf niets in te zeggen hebben…

Als het echt om een professionele volledig onafhankelijke “money manager” gaat lijkt het mij des te vreemder dat er verkocht wordt na een koershalvering.

Waar heb je die informatie vandaan?

Gudrun schreef: ↑8 oktober 2022, 14:14 Waar heb je die informatie vandaan?

Website FSMA

Manager transaction detail: MONTEA
Date of publication
07/10/2022
Notifying person
De wolf Jo
Declarer Type
Membre de l'organe d'administration, de gestion ou de surveillance
Issuer
MONTEA
Instrument Type
Action
Instrument ISIN Code
BE0003853703
Transaction Type
Vente / Cession
Transaction Place
Euronext Brussels
Transaction Date
04/10/2022
Transaction Currency
EUR
Transaction Quantity
60.000
Transaction Price
70,46
Transaction Amount
4.227.527,65
Body
Verkoop werd uitgevoerd door een onafhankelijk tussenpersoon handelend via een discretionair mandaat. Verkoop werd gespreid over meerdere dagen (eerste verkoop op 04/10/2022). De eenheidsprijs is de gewogen gemiddelde verkoopprijs.

Volledig interview met Christian Teunissen (CEO Xior) uit De Tijd van dit weekend.
Ik onthou vooral de passages in het vet.

Xior-topman Christian Teunissen: ‘Er zullen nooit genoeg studentenkoten zijn’

©katrijn van giel
LUKAS VANACKER

Xior heeft sinds zijn beursgang in 2015 een gigantische groei neergezet. Maar door de stijging van de rente en een gewaagde megaovername zit de ‘kotmadam van de Brusselse beurs’ plots in het defensief. Door trager te groeien wil oprichter en CEO Christian Teunissen de moeilijke periode doorkomen. ‘Als de markt het niet toelaat, wachten we een jaartje. Da’s geen schande.’

‘Ah, de nieuwe zetels zijn toegekomen!’ Christian Teunissen is aangenaam verrast als hij de reusachtige vergaderzaal in de nieuwe hoofdzetel van Xior binnenkomt. De Antwerpse verhuurder van studentenkoten, de grootste van België, bezette tot voor kort enkele verdiepingen van een aftands appartementsgebouw in de buurt. Onlangs nam het bedrijf zijn intrek in de benedenverdieping van een modern complex met 200 studentenkoten op de Frankrijklei. De vergaderzaal bevindt zich in de strakke showroom van de vroegere meubelwinkel Donum. Oprichter en CEO Teunissen, zoals altijd met achterovergekamde haren en hemdsknoopjes open, poseert met de glimlach voor de fotograaf. ‘Als onderschrift kan je schrijven: ‘Hij kan toch nog lachen’’, grapt de Limburger.



©katrijn van giel
Teunissen heeft er een paar lastige maanden opzitten. De voormalige verzekeringsagent richtte Xior in 2007 op, toen hij in de Tiensestraat in Leuven een pand van zijn vroegere kotbaas kocht. Sindsdien timmerde hij een klein imperium van studentenkoten uit. In 2015 volgde de beursgang, die een turbo op de groei zette. Vandaag verhuurt Xior 14.000 studentenkamers in België, Nederland, Spanje en Portugal. Samen zijn ze 2 miljard euro waard, tien keer zoveel als bij de beursgang.






Eind mei kondigde Xior de overname aan van zijn Europese sectorgenoot Basecamp. Zo kreeg het er in één klap 3.600 kamers in Duitsland, Polen en Denemarken bij. Als alle projecten in de pijplijn klaar zijn, zal het Antwerpse bedrijf ruim 26.500 studentenkamers tellen.

De gewaagde overname, met een prijskaartje van 939 miljoen euro, viel op een slecht moment. Door de oorlog in Oekraïne sloop onzekerheid in de economie. En door de stijgende rente kregen alle beursgenoteerde vastgoedbedrijven forse klappen. De koers van Xior, die al twee jaar slabakt, donderde de voorbije maand met een kwart omlaag. Als klap op de vuurpijl verkochten de twee fondsen achter Basecamp deze week voor 60 miljoen euro Xior-aandelen. Daarbij slikten ze een minwaarde van 34 procent, waardoor beleggers zich nog meer zorgen maakten.

Maar de enthousiaste Teunissen, die alles ‘fantastisch’ noemt, laat zich niet uit zijn lood slaan. ‘Die twee fondsen waren eigenaar van de projecten die we van Basecamp hebben gekocht’, legt hij uit. ‘In de eerste zes maanden na de closing van de deal konden ze aandelen verkopen via een private plaatsing. Dat is deze week gebeurd. Xior staat daarbij aan de zijlijn. Wij zijn pas op het laatste moment op de hoogte gebracht. Gaan ze nog verkopen? Dat weten we niet. Als ze een verkoop willen doen, zijn ze vrij om die te organiseren.’

Waarom verkopen die investeerders? Geloven ze niet in het verhaal van Xior?
Christian Teunissen: ‘Geen idee. Een groot deel van die investeerders kennen wij niet. Ik kan niet in hun portemonnee kijken. Ze hebben natuurlijk onder de waarde verkocht. Ik neem aan dat hun politiek zal hebben voorgeschreven sowieso een deel van de aandelen te verkopen. Een derde van hun aandelenpakket is nu weg. We zijn blij dat die aandelen netjes zijn verdeeld, ook onder onze aandeelhouders van het eerste uur.’

Aloxe, de vennootschap van u en uw financieel directeur Frederik Snauwaert, kocht bij de plaatsing voor 5 miljoen euro aandelen. Volgens KBC Securities leefde de vrees dat uw banken meer onderpand vragen voor de leningen waarmee jullie vroeger Xior-aandelen kochten. Bij zo’n ‘margin call’ door de banken moet Aloxe tegen zijn zin aandelen verkopen. Is dat gebeurd?
Teunissen: ‘Nee. Maar ik zou het ook niet zeggen. (lacht) Ik heb die analyse grondig gelezen. Een gerucht kan zich snel verspreiden. Door onze aankoop hebben we deze week een sterk signaal gegeven dat we geloven in Xior. Volgens KBC is de bezorgdheid nu weg. Maar ik denk nooit eerst aan Aloxe. Xior komt op de eerste plaats. We vechten keihard voor Xior. Met Aloxe willen we laten zien dat dit verhaal niet uitgeschreven is.’

Dreigt de mega-overname van Basecamp dat verhaal in deze onzekere tijden te hypothekeren? U kreeg al kritiek van analisten en beleggers bij de aankondiging.
Teunissen: ‘Wij staan nog altijd volledig achter de deal. Basecamp heeft fantastische gebouwen op fantastische locaties. Die voegen we nu in één klap samen met Xior. Daardoor maken we op een snelle en makkelijke manier een mooie intrede in vier nieuwe markten. Laten we even terug in de tijd gaan. We hebben de gesprekken met Basecamp eind vorig jaar opgestart, toen de markten nog zeer goed waren. De onderhandelingen liepen zoals altijd wat langer dan verwacht. Het ging over een miljard euro, dan mag het wel eventjes duren. Juist na de ondertekening van de deal begon de markt wat te veranderen. Daar kan je niet aan doen. De markt is de markt.’

‘We hebben voor onze vaste investeerders meteen een roadshow georganiseerd omdat de transactie voor ons een gamechanger is. Daar hebben we veel geluisterd en bijgeleerd. We merkten dat investeerders veel vragen hadden na ons eerste persbericht, vooral over de prijs. Bij de halfjaarresultaten hebben we een update gegeven. Daarin hebben we alle onduidelijkheden een voor een aangepakt en verklaard.’

Het lijkt niet erg professioneel als Xior een deal van 1 miljard euro aankondigt en er zoveel vragen en onduidelijkheden blijven bestaan.
We hadden zeven jaar de wind in de zeilen. De stijgende rente was de vijand die kon opduiken. En de inflatie. Daarvan zie je nu het effect op vastgoedvennootschappen in heel Europa.

Teunissen: ‘Tot op de laatste seconden onderhandel je om die handtekening te krijgen. Juist omdat het zo’n complexe en grote deal is, is het moeilijker om heel goed te communiceren. Eén pand kopen is makkelijk. Dan teken ik de deal om 6 uur en gaat het persbericht een uur later de deur uit. Bij de deal met Basecamp denk je dat je alle deurtjes hebt dichtgetimmerd. Maar als je je handtekening plaatst, moet je meteen communiceren. Eerder kan je geen advies vragen aan investeerders. Dan krijg je vragen in een andere markt. En dan moet je je aanpassen.’

Wat heeft Xior dan aangepast?
Teunissen: ‘Een paar weken voor onze eerste aankondiging zaten we op een roadshow in Nederland. De zon scheen, iedereen was happy. Het was de eerste echte conferentie zonder mondmaskers. De markt zat goed. Wij hadden altijd een schuldgraad op lange termijn van 50 à 55 procent, wat normaal is voor een jong, groeiend bedrijf. Drie, vier weken later blijkt op onze roadshows dat de markt dat percentage te hoog vindt. Dus hebben we beslist onze schuldgraad onder 50 procent te halen. Veranderende markten vragen ook andere keuzes.’

Hoe verlaagt u de schuld?
Teunissen: ‘We ontwikkelen minder, we kopen minder. Een pand dat al drie jaar in ontwikkeling is en waarvoor we binnen twee jaar misschien een vergunning krijgen, brengt ondertussen niet op. Misschien is het verstandig dan te zeggen: kijk, we verkopen dat. Zo houden we geld in de firma en zakt onze schuldgraad. Als de markt ooit terugkomt, staan we als eerste klaar om op een gezonde manier te groeien.’

Xior zal dus trager groeien.
Teunissen: ‘Dat is heel verstandig. We hebben in één klap bijna 1 miljard euro groei gekend. Iedereen snapt goed dat dit een perfecte deal moet zijn. We staan er 100 procent achter en ook de markt juicht de deal toe. Maar we moeten niet halsoverkop verder groeien. Dat was ook niet de bedoeling. We gaan keihard werken aan de integratie. We hebben nu meer tijd om extra synergieën te zoeken, hard op onze kosten te letten en onze balans op te frissen omdat de markt zegt: jongens, de rente is gestegen, effe rustig blijven.’

Groei was wel altijd de basis van Xior. Om de haverklap kocht u nieuwe koten, die u dankzij de stijgende beurskoers en de lage rente met kapitaalverhogingen financierde. Dat hoeraverhaal is nu voorbij.
Teunissen: ‘Dat hoeramoment hadden we bij het tekenen van de deal met Basecamp. Het zindert nog wel een paar maanden na op de markt. Vroeger stonden we met een premie genoteerd. Dan is kapitaal ophalen vrij goedkoop. Nu noteren we met een korting. Kapitaal ophalen is nu te duur. Het zou een heel slecht signaal zijn nu halsoverkop geld te zoeken.’

Wanneer hebt u vers kapitaal nodig?
Teunissen: ‘Dat weten we niet. We werken er momenteel aan dat we geen kapitaal moeten ophalen en dat onze schuldgraad goed onder controle blijft. Daarom bekijken we nu wat we kunnen verkopen. We zien dat onze historische, kleinere pandjes veel lagere operationele marges draaien. Deze zomer hebben we voor 12 miljoen euro een eerste schijf van die underperformers verkocht tegen goede rendementen. Ook ontwikkelingen die te lang duren kunnen we misschien verkopen. Let op, de bedoeling is: buy and hold. Maar in een veranderende markt moet je zo’n beslissing durven te nemen.’

Overweegt u ook delen van het Basecamp-imperium te verkopen?
Teunissen: ‘Nee, dat is niet aan de orde. Basecamp heeft acht bestaande projecten en drie in ontwikkeling. Dat zijn complexen met 300 à 700 units, volledig volgens het boekje en groot genoeg zodat altijd een werknemer ter plekke is. Dat zijn precies de panden die we nu nodig hebben en die we nu ook zelf ontwikkelen, in Groningen bijvoorbeeld. Size matters. Hoe groter een complex, hoe beter we het kunnen managen.’

Heeft Xior nog voldoende cash om alles te financieren?

Teunissen: ‘Voor dit jaar is het grootste deel al uitgegeven omdat we de twee complexen in Namen en Brussel hebben opgeleverd bij het begin van het academiejaar. Voor volgend jaar hebben we een budget uitgetrokken voor twee nieuwbouwen, in Amsterdam en Eindhoven. Die projecten hebben we opgestart omdat we in het verleden zeer gunstige voorwaarden hebben onderhandeld met de bouwfirma’s. Daar moeten we nu beginnen. De rest kunnen we later beslissen. Als de markt het niet toelaat, beginnen we niet. Dan wachten we een jaartje. Da’s geen schande.’

U maakt bij Xior voor het eerst een echte crisisperiode mee. Hoe voelt dat?
Teunissen: ‘Ik zit nu bijna zeven jaar op de beurs. Sinds de IPO - ik wist toen niet wat dat woord betekende (beursintroductie, red.) - heb ik veel geleerd, met ups en downs. We hadden zeven jaar de wind in de zeilen, zoals alle collega’s in Europa. De stijgende rente was de vijand die kon opduiken. En de inflatie. Daarvan zie je nu het effect op vastgoedvennootschappen in heel Europa. Laten we hopen dat het tijdelijk is. Maar het zijn boeiende maanden geweest.’

Blijft de vraag naar koten groot?

Teunissen: ‘Gigantisch. Ik sta er zelf van te kijken. We waren nog nooit zo snel verhuurd. De tekorten zijn heel groot, er is veel stress op de markt om een kamer te vinden. Toen ik in 2007 mijn eerste kot kocht, vroeg ik aan de verkoper, mijn vroegere kotbaas: ‘Gaat dat blijven duren?’ Maar ik heb alleen maar stijgingen gezien. Het probleem is het gat tussen het aanbod en de vraag. Voor elk gebouw moeten we grond vinden, de gemeente overtuigen, de vergunning krijgen en klachten van de buren pareren. Je steekt jaren tijd in een project, terwijl het tekort zo groot is. Ik zie dat probleem de eerste tien jaar niet als oplosbaar. Er zullen nooit koten genoeg zijn.’

In hoever kunt u de inflatie en de stijgende energieprijzen doorrekenen aan huurders?
Teunissen: ‘Bijna volledig. Als we in België een nieuw huurcontract tekenen, hebben we alle vrijheid. Als een student in zijn kamer blijft, mogen we de nettohuur indexeren. De indexatie bedroeg op 1 september 9,7 procent. Wij hebben er voor gekozen de huur maar met 8,5 procent op trekken. We gaan niet het maximum doorrekenen. We zitten niet op de kap van de student. Ik wil niet dat een journalist, student of ouder mij belt en zegt: ‘Jullie zijn dieven!’ Nee, we vragen wat we nodig hebben. En volgend jaar zien we verder. De extra kosten hebben we licht verhoogd. We hebben nog vaste contracten met onze energieleveranciers tot half volgend jaar. Dat is goed voor de student en voor ons.’

Minder goed voor u, en voor de belegger, is de ingestorte beurskoers. Sinds begin dit jaar verloren u en uw financieel directeur samen al zo’n 100 miljoen euro aan jullie Xior-aandelen.
Teunissen: (grijnst) ‘Dat is virtueel. We krijgen ook een dividend. Het dividendpercentage van Xior is hard gestegen. Dat is een voordeel. We keren minimum 80 procent van onze winst uit en het dividend stijgt elk jaar. Daar ben ik als aandeelhouder zeer happy mee.’

Heeft de beurskoers van Xior de bodem bereikt?

Teunissen: (lacht) ‘Ik mag het hopen. Onze nettoactiefwaarde ligt rond 43 euro. Ik denk dat we als bedrijf wat meer waard zijn. Met het bedrijf is niets mis, met studentenvastgoed is niets mis. We zijn kerngezond. We krijgen niet één vraag over het bedrijf zelf.’

Dan maar een vraag over Désirée. Waarom stopte uw tearoomketen deze week de samenwerking met topchef Roger van Damme?

Teunissen: ‘Dat hebben we in samenspraak beslist. We hadden een samenwerking van vijf jaar vastgelegd en die liep op haar einde. We hebben enkele heel leuke projecten gerealiseerd. Nu zijn we rond. Maar ik heb nog veel plannen.’

Hebt u nog tijd om bij Désirée te gaan eten?
Teunissen: (lacht) ‘Da’s niet goed voor de lijn, hé. Maar de producten zijn zalig. Mijn favoriet? De Brusselse wafel. Die vind ik fantastisch!’

huisjetuintjefiets schreef: ↑6 oktober 2022, 12:56

Denfi schreef: ↑5 oktober 2022, 17:20
Ik snap wel zijn redenering (slide 20) niet dat hoger huurrendement voor afwaardering zorgt met als gevolg een hogere schuldgraad

Het rendement van vastgoed = huuropbrengsten / waarde van vastgoed

Beleggers willen nu een hoger rendement want de risicoloze rentevoet is sterk gestegen. Ze willen rendement = risicoloze rentevoet + spread die voldoende hoog is.

Huuropbrengsten kun je niet zomaar verhogen, dus heb je enkel een hoger rendement door de waarde van het vastgoed te verlagen.

Gudrun schreef: ↑6 oktober 2022, 09:33 Ah natuurlijk, dat is zo. Omgekeerd zorgt een dalend rendement juist op meerwaarden op de andere activa met als gevolg een lagere schuldgraad. Vergelijk het met een obligatie: wanneer de rente daalt dan stijgt de waarde van bestaande obligaties. Dat is logisch, want die geven een hogere vergoeding tov nieuw uit te geven obligaties. Daarom stijgt de waarde op de 2de handsmarkt. En het omgekeerde geldt ook.

Bedankt beide voor het antwoord. Ik was er vanuit gegaan dat de huur van een bestaand gebouw gewoon steeg.

Op de website van De Tijd berichten ze vandaag over de grote insiderverkoop bij Montea. Ze vergeten er wel bij te zeggen dat de verkoop, zogezegd, gebeurd is door een onafhankelijke derde met een discretionair mandaat.

En wat is dan het verschil ?
Ik heb hier nog nooit eerder over gehoord, en probeer het te begrijpen. Voor mij komt dit toch over als een gewone insider verkoop, maar misschien ben ik verkeerd.

En zo is het ook.

Mogelijks houdt Jo De Wolf rekening met een rente die voor een langere periode op een hoger niveau blijft.
Na verloop van tijd zal de schuldratio van Montea stijgen(op 30/06 43,1%) en er kan dan gekozen worden voor een kapitaalverhoging. Die kapitaalverhoging zal normaal aan een lagere koers plaatsvinden dan aan de € 70,46 waaraan hij nu heeft kunnen verkopen. Ik verwacht deze kapitaalverhoging niet zo snel bij Montea maar als die er komt is er cash nodig.

Is zoiets niet verboden dan?

De Tijd schrijft vandaag dat het een margin call was. Straf, dat die met geleend geld nog extra aandelen van zijn bedrijf koopt, terwijl dat bedrijf op haar beurt ook investeert met een hoop geleend geld. Beetje te greedy met al zijn hefbomen. Hij zal wel niet de laatste zijn die een margin call krijgt. Dit is op dit moment een risico voor de markten. De Tijd citeerde ook uit zijn optreden bij de beursvoyeurs waarin hij zei dat je een crisis moet uitzitten en zeker niet mag verkopen. Weg geloofwaardigheid.

Tarbo schreef: ↑20 september 2022, 06:13

Denfi schreef: ↑19 september 2022, 13:26

Ik geef je gelijk dat het aangenamer is, een autoloze zondag zoals gisteren vind ik zalig. Mogen ze elke maand doen. Maar als ik zie hoeveel mensen er klagen dat ze de auto eens een paar uurtjes moeten missen Belachelijk natuurlijk.

Dit jaar zijn we naar Rotterdam geweest. Daar is quasi de hele winkelbuurt autovrij en die buurt leeft en bruist. Echt overal leuke fijne winkeltjes. Het ligt dus inderdaad echt aan een mentaliteitswijziging.

Nog even terugkomen op de mentaliteitswijzeging. Er gaat nog veel moeten veranderen in België.
https://www.hln.be/binnenland/te-voet-n ... ~addba983/
Ik was het tegen gekomen via reddit. Als ik daar de commentaren lees..mensen die de auto nemen voor 200m ed.

Wat wil je met al die bedrijfswagens ?
Ik heb er geen, dus kleine verplaatsingen tot 2km (soms iets meer) doe ik te voet, tot 10km met de fiets. Tenzij ik grote boodschappen doe, en veel moet dragen, dan noodgedwongen ook met de auto.
Ook naar het werk ga ik te voet (1km), de trein, en nog een km te voet.

doorwinterd schreef: ↑3 oktober 2022, 01:38 Misschien is het op dit moment vooral gokken?

1) We krijgen zoals in de jaren 80-90 terug 10% rente op een spaarboekje. (3-6m vast)
GVV gedeeld door 3.
2) De wereld valt terug in zijn plooi.
GVV x 1,3
Dat zijn 2 op dit moment misschien weinig realistisch lijkende eindpunten.
3) Alles daartussen

Maar een feit is dat een daling met nog eens 30% niet onrealistischer is dan een stijging van 30%, vanaf dit punt.

De vraag is mss ook of/welke voordelen het businessmodel van GVV's nog biedt tov stevige dividendbetalers Solvay Ageas ed.