Mijn vriendin en ik ondertekenden recent een compromis voor de aankoop van een bouwgrond. We bezitten reeds een huis, waarvoor we een hypothecaire lening hebben met daarbij SSV (50% man - 100% vrouw). Onze fiscale pot zit dus nog altijd vol.

We moeten nu gaan onderhandelen over een lening voor de grond. Liefst wil ik deze zo goedkoop mogelijk houden, zonder SSV en andere voorwaarden dus. Pas vanaf het moment dat onze huidige woning verkocht zal zijn, starten we met bouwen (kan dus nog 2-3 jaar duren). We zullen dus nog 2 leningen moeten afsluiten: eentje nu voor de bouwgrond en een volgende voor het gebouw over enkele jaren, wanneer we beginnen te bouwen. Bij de lening voor de woning willen we later natuurlijk wel terug een SSV.

Zijn er banken die hypothecaire leningen willen geven zonder daarbij de SSV? Of kan ik hiervoor enkel bij Keytrade terecht?

Je krijgt wat je kan onderhandelen. Sowieso zal het wel mogelijk zijn, maar het zal afhangen van hoe belangrijk je als klant bent bij de bank.

Moet je persé lenen voor die bouwgrond, of kan je die zelf financieren?

Ter informatie:
Je kan geen hypothecaire lening krijgen voor een bouwgrond, zonder iets erop. Je hebt daar dus ook geen belastingvoordeel bij.

Als je het (gedeeltelijk) moet lenen, best informatie vragen bij de verschillende banken. Zal waarschijnlijk dan een soort persoonlijke lening worden.

anonymous schreef: ↑4 januari 2019, 14:54 Moet je persé lenen voor die bouwgrond, of kan je die zelf financieren?

Ter informatie:
Je kan geen hypothecaire lening krijgen voor een bouwgrond, zonder iets erop. Je hebt daar dus ook geen belastingvoordeel bij.

Als je het (gedeeltelijk) moet lenen, best informatie vragen bij de verschillende banken. Zal waarschijnlijk dan een soort persoonlijke lening worden.

We hebben wel spaargeld, maar niet genoeg voor deze grond. Ons spaargeld is destijds grotendeels (125000 EUR) in de aankoop van onze huidige woning gestoken.

Al snap ik de redenering niet dat men geen hypothecaire lening zou krijgen voor een bouwgrond. Daar vergist ge u m.i. toch in.

Je kan wel een hypothecaire lening krijgen voor een bouwgrond maar je kan ze fiscaal niet aftrekken zonder dat er een huis op staat (vandaar ook de woonbonus). Omwille van die reden wordt dan ook aangeraden om een lening voor bouwgrond zoveel mogelijk te beperken.

NS2SN schreef: ↑4 januari 2019, 15:28 Je kan wel een hypothecaire lening krijgen voor een bouwgrond maar je kan ze fiscaal niet aftrekken zonder dat er een huis op staat (vandaar ook de woonbonus). Omwille van die reden wordt dan ook aangeraden om een lening voor bouwgrond zoveel mogelijk te beperken.

Mijn woonbonus is nu nog optimaal door het woonkrediet van onze huidige woning.

Ik wil nu enkel de kosten die bovenop de grond komen met spaargeld betalen. Het lijkt me verstandiger om spaargeld achter de hand te houden tot we effectief met de bouw beginnen. Dan wat cash opzij hebben liggen, geeft toch veel meer marge en mogelijkheden?

Ik heb het even opgezocht:

https://www.spaargids.be/sparen/lenen/w ... oning.html

Het zou inderdaad wel mogelijk zijn om een hyp. lening ervoor te krijgen. Maar hou rekening met volgende:

1/ Zoals ik al zei, heb je zowieso geen recht op fiskale aftrek.
2/ Je onderhandelingspositie voor je toekomstige lening van je huis is zwakker. Bekijk het scenario:
* Je gaat nu naar Bank X voor een lening met hypotheek voor de grond.
* Bank X heeft dus vanaf dan een hypotheek op die grond
* Binnen 2 jaar heb je een lening nodig voor je huis. Je kan dan enkel nog maar naar bank X gaan. Want een hypotheek op de grond voor BankX en een hypotheek op het huis voor bankY, dat gaat niet.
* Wil je voor je huis toch naar een andere bank, zal je een herfinanciering moeten doen bij bankY voor die grond (of samennemen van de lening voor die grond + huis). Maar zowieso zit je dan met kosten (wederbeleggingsvergoeding voor bankX + hypotheek verwijderen + nieuwe hypotheek).
* De banken weten dat ook. Dus je moet dan niet rekenen op de laagste tarieven voor de lening voor je huis.

Vandaar mijn tips om:
* Probeer zo weinig mogelijk te lenen! Kleiner leningsbedrag = lagere kosten. Al die kosten zijn percentueel op te onlenen bedrag.
* Vraag na bij de bank of en wat de alternatieven zijn. Hebben ze perse hypotheek nodig?
* Ik zeg maar wat: Kan je van de lening van je huidige woning geen kapitaal terug opvragen? Hiervoor is er nog een hypotheek, neem ik aan.

Wat anonymous hierboven schrijft klopt normaal gezien. Volgens mij is het wel perfect mogelijk om bij A de grond te lenen en bij B voor het huis. Echter is het heel onwaarschijnlijk dat jullie dit zullen doen, meestal gaan jullie bij dezelfde bank gaan en zal met een hypotheekoverdracht hoogst waarschijnlijk de bestaande hypotheek overgezet worden naar het nieuwe pand.

Ik stel me wel een vraag:
Je spreekt van als ons huis verkocht is. Hoe zie je dit, op korte termijn? Zijn jullie al bezig met tekoopstelling.

In jullie scenario zou ik gezien:
1) de lage rente
2) de kosten voor apart schrijven
3) de stijgende bouwkost

Niet dweilen met de kraan open en eventueel nu al de stap zetten tot het opstarten van het project??

Momenteel houdt dit in:
overbruggingskrediet opstarten huidige woning + eventueel aflossing nieuw krediet (afhankelijk van persoonlijke voorkeuren en bank)
Verkoop huidige woning met verblijf afspraak tot na afwerking woning (eventueel vergoeding).

Voor jullie fiscaliteit hoeft dit niet meteen een probleem te zijn, want een hypothecair krediet voor een bouwgrond samen met een doelstelling op daarop te bouwen binnen (ik dacht) twee jaar wordt eveneens aanzien als hypothecair aftrekbaar. Pas na die termijn wordt gekeken of aan de voorwaarden is voldaan.

Als jullie de bouwgrond kopen zonder daarop meteen te bouwen, dan is deze niet fiscaal aftrekbaar, wel hebben jullie natuurlijk nog altijd jullie huidige woning om fiscaal in te brengen.

Frederic schreef: ↑4 januari 2019, 16:14 Wat anonymous hierboven schrijft klopt normaal gezien. Volgens mij is het wel perfect mogelijk om bij A de grond te lenen en bij B voor het huis. Echter is het heel onwaarschijnlijk dat jullie dit zullen doen, meestal gaan jullie bij dezelfde bank gaan en zal met een hypotheekoverdracht hoogst waarschijnlijk de bestaande hypotheek overgezet worden naar het nieuwe pand.

Ik ben er 99.99% zeker van dat geen enkele bank het gaat aanvaarden om een hypotheek te aanvaarden van een woning die op een grond staat dat door een andere hypotheek belast is.
Zonder speciale clausules is de eigenaar van de grond ook de eigenaar van alles wat erop staat. M.a.w. als de grond aangeslagen wordt, is de hypotheek van de woning eigenlijk waardeloos.

Maar dat is natuurlijk een theoretisch probleem. Zoals Frederic aanhaalt, is het heel onwaarschijnlijk dat ooit iemand dit zou willen doen.

anonymous schreef: ↑4 januari 2019, 16:30

Frederic schreef: ↑4 januari 2019, 16:14 Wat anonymous hierboven schrijft klopt normaal gezien. Volgens mij is het wel perfect mogelijk om bij A de grond te lenen en bij B voor het huis. Echter is het heel onwaarschijnlijk dat jullie dit zullen doen, meestal gaan jullie bij dezelfde bank gaan en zal met een hypotheekoverdracht hoogst waarschijnlijk de bestaande hypotheek overgezet worden naar het nieuwe pand.

Ik ben er 99.99% zeker van dat geen enkele bank het gaat aanvaarden om een hypotheek te aanvaarden van een woning die op een grond staat dat door een andere hypotheek belast is.
Zonder speciale clausules is de eigenaar van de grond ook de eigenaar van alles wat erop staat. M.a.w. als de grond aangeslagen wordt, is de hypotheek van de woning eigenlijk waardeloos.

Maar dat is natuurlijk een theoretisch probleem. Zoals Frederic aanhaalt, is het heel onwaarschijnlijk dat ooit iemand dit zou willen doen.

Ik heb me laten wijsmaken door zao, dat een hypotheek beschreven op en goed ook slaat op toekomstige eigendommen. Dit lijkt me ook onlogisch maar die weet waarover hij spreekt denk ik. Komt er op neer dat wanneer je een goed beschrijft in en akte, dat de hypotheek ook slaat op andere toekomstige eigendommen en dat je de hypotheek dus ook kan benutten voor heropnemingen op andere latere aankopen

Frederic schreef: ↑4 januari 2019, 16:39 Ik heb me laten wijsmaken door zao, dat een hypotheek beschreven op en goed ook slaat op toekomstige eigendommen. Dit lijkt me ook onlogisch maar die weet waarover hij spreekt denk ik. Komt er op neer dat wanneer je een goed beschrijft in en akte, dat de hypotheek ook slaat op andere toekomstige eigendommen en dat je de hypotheek dus ook kan benutten voor heropnemingen op andere latere aankopen

Say what?
Nee, een hypotheek = een waarborg voor de bank.
Jij leent geld van de bank, en in ruil geef je die woning in pand aan hen.
Als jij je lening niet kan terugbetalen, dan neemt de bank jouw woning af, verkoopt die en recupereert zo het geld dat ze van jou nog moest krijgen.

Als jij een hypotheek laat vestigen op een bepaald goed, dan geldt dat enkel en alleen op dat goed. Niet op toekomstige goederen.


Wat wél een feit is, is dat de bank die waarborg niet enkel kan inroepen als jij je lening niet kan terugbetalen. De bank kan dat doen voor alle 'schulden' die je bij die bank hebt. Dus niet enkel voor *de lening die voor dat goed aangegaan is*. Is het daar dat de verwarring misschien zit?

Dus theorethisch voorbeeld:
* Je hebt een hypothecaire lening voor je huis. Je betaalt die lening elke maand netjes af zoals het moet.
* Maar je hebt ook nog een persoonlijke lening lopen bij die bank. Of een autolening.
* Op een bepaald moment kan je die persoonlijke lening of autolening niet meer terugbetalen
* In dat geval kan de bank ook de hypotheek van jouw woning inroepen.

Of zelfs nog extremer:
Als je een kredietkaart hebt bij die bank, en je daar al maanden voor in het rood staat en die wijgert om terug te betalen, kan de bank jouw huis aanslaan, als ze natuurlijk een hypotheek erop heeft.

Of het in de praktijk voorkomt...

anonymous schreef: ↑4 januari 2019, 16:58 Als jij een hypotheek laat vestigen op een bepaald goed, dan geldt dat enkel en alleen op dat goed. Niet op toekomstige goederen.

Neen, het gaat specifiek over hypotheken op woningen. Komt er op neer dat de bank zich een hypotheek verschaft op het beschreven goed en ook op eventuele volgende aankopen. Hierdoor kan een hypotheek aangegaan voor pand A ook gebruikt worden voor pand B bij een latere heropneming.

Dit zou volgens hem voor 1995 niet mogelijk zijn geweest, maar nadien is dit opgenomen in een zekere 'was' reglementering. Ahv een specifiek voorbeeld uit mijn privé-leven, waar ik een aankoop deed voor een goed dat niet hypothecair was ingeschreven, maar waar vrijgekomen waarborgen ter beschikking werden gesteld van een goed dat wel door een hypotheek was gewaarborgd.

Hij zegt dat hij 20 jaar kredietbeslisser is geweest, dus vermoed ik wel dat hij de waarheid spreekt. Als je je job na 20 jaar niet kent dan weet ik het ook niet. Ik heb ook met hem getwist, omdat mij dit totaal onlogisch lijkt, maar ja ... Nu goed we wijken af van het onderwerp.

anonymous schreef: ↑4 januari 2019, 14:54

Ter informatie:
Je kan geen hypothecaire lening krijgen voor een bouwgrond, zonder iets erop. Je hebt daar dus ook geen belastingvoordeel bij.

natuurlijk wel... Ze is niet fiscaal aftrekbaar, das iets anders...

Frederic schreef: ↑4 januari 2019, 16:14 Wat anonymous hierboven schrijft klopt normaal gezien. Volgens mij is het wel perfect mogelijk om bij A de grond te lenen en bij B voor het huis. Echter is het heel onwaarschijnlijk dat jullie dit zullen doen, meestal gaan jullie bij dezelfde bank gaan en zal met een hypotheekoverdracht hoogst waarschijnlijk de bestaande hypotheek overgezet worden naar het nieuwe pand.

Je kan wel bij A en B lenen, maar die opsplitsing kan je niet maken. Zowel A en B krijgen een hypotheek op de totaliteit, de ene in 1e rang, de andere in 2e. Die 2e ga je effectief moeilijker vinden, en zeker duurder, maar als bv je eerste rang beperkt is of met een bank die geen kredieten meer commercialiseert, kan het wel.

anonymous schreef: ↑4 januari 2019, 16:58

Frederic schreef: ↑4 januari 2019, 16:39 Ik heb me laten wijsmaken door zao, dat een hypotheek beschreven op en goed ook slaat op toekomstige eigendommen. Dit lijkt me ook onlogisch maar die weet waarover hij spreekt denk ik. Komt er op neer dat wanneer je een goed beschrijft in en akte, dat de hypotheek ook slaat op andere toekomstige eigendommen en dat je de hypotheek dus ook kan benutten voor heropnemingen op andere latere aankopen

Say what?
Nee, een hypotheek = een waarborg voor de bank.
Jij leent geld van de bank, en in ruil geef je die woning in pand aan hen.
Als jij je lening niet kan terugbetalen, dan neemt de bank jouw woning af, verkoopt die en recupereert zo het geld dat ze van jou nog moest krijgen.

Als jij een hypotheek laat vestigen op een bepaald goed, dan geldt dat enkel en alleen op dat goed. Niet op toekomstige goederen.


Wat wél een feit is, is dat de bank die waarborg niet enkel kan inroepen als jij je lening niet kan terugbetalen. De bank kan dat doen voor alle 'schulden' die je bij die bank hebt. Dus niet enkel voor *de lening die voor dat goed aangegaan is*. Is het daar dat de verwarring misschien zit?

Dus theorethisch voorbeeld:
* Je hebt een hypothecaire lening voor je huis. Je betaalt die lening elke maand netjes af zoals het moet.
* Maar je hebt ook nog een persoonlijke lening lopen bij die bank. Of een autolening.
* Op een bepaald moment kan je die persoonlijke lening of autolening niet meer terugbetalen
* In dat geval kan de bank ook de hypotheek van jouw woning inroepen.

Of zelfs nog extremer:
Als je een kredietkaart hebt bij die bank, en je daar al maanden voor in het rood staat en die wijgert om terug te betalen, kan de bank jouw huis aanslaan, als ze natuurlijk een hypotheek erop heeft.

Of het in de praktijk voorkomt...

anonymous, Frederic heeft het correct verwoord zoals ik het aan hem schreef. Wat jij beschrijft, is de meest gekende werkwijze binnen de WAS-wetgeving (sinds 1994 of 1995, hypotheekwet Di Rupo als ik me niet vergis). Een hypotheek op pand A kan sindsdien gebruikt worden door beide kanten) voor allerlei schulden aan te gaan. Ook voor auto, verbouwingen, andere panden etc... (WAS = waarborg voor Alle Sommen).

Maar in de bewoordingen van de hypotheekname, kan een bank (afin, hypotheeknemer) laten opnemen dat dit ook geldt voor toekomstige eigendommen. Zij kunnen dus later ooit de hypotheek verleggen. Volgens onze ctx dienst moest dit dan wel in hetzelfde gerechtelijk arrondissement zijn.

Editorial: of dit bij alle banken zo geformuleerd werd weet ik niet, bij de instelling waar ik werkte alleszins wel. Ik spreek over +/- 23 jaar geleden, mogelijks kunnen wetgeving/clausules/werkwijzes veranderd zijn waadoor je nu panden kan 'vrij houden'.